午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、寧波舊城改造的規劃思考,寧波市規劃設計研究院,以寧穿路地段改造規劃為例,寧穿路地段改造規劃,現實認知,感今而懷昔,現實認知,區 位,昔日江東名片！,如今江東區功能形象塌陷區！,成也市場,敗也市場!,政府求解,重點土地產權調研專業市場調研,方法權屬檔案調查調查表格發放部門溝通現場訪談,現狀認知,a、總宗地數180個，涉及用地面積130公頃，建筑面積195萬。b、根據各類土地的開發強度分析，居住與商業用地的開發強度較高，其他各類用地使用效率較低。c、土地的發證用途與實質用途存在較大變化。尤其是工業倉儲、機關辦公、軍事用地等，充分說明片區改造的自發需求強烈。d、通過權屬調研的基本判斷，可改造更新地塊2、面積總計77公頃（1155畝）。,土地產權調研,寧穿路沿線分布15個市場。針對市場進行逐個表格調查和現場訪談。,專業市場調研,a、占地大，效率較低 市場總計占地23.17公頃，經營面積23.36萬。總稅收額5324萬元，總成交額108億。土地平均稅收15萬/畝。b、經營門類 總計經營戶數為4024戶，主要為機電五金2319戶、家私建材499戶、副食日化1138戶，其他68戶。五金機電的經營戶數和交易活躍性都占絕對優勢。c、土地情況復雜 土地性質以國有土地工業為主，80%以上土地為租賃形式。,d、涉及就業面廣 寧穿路沿線市場面廣量大，經營戶總計4024戶，按每戶2-3個就業空口計，總就業人口在13、萬左右，市場去留都會涉及廣大就業人群的切身利益。并且從九十年代初發展至今，寧穿路沿線已經孕育了一批市場致富的人，他們具有濃厚的寧穿路情節。e、交通物流條件差 經過十幾年的發展，其空間局促，擴張條件差，倉儲和交通貨運條件都無法滿足市場需求。f、與市場經營主訪談 為了更加科學，實事求是的編制規劃，工作組與主要市場經營主進行訪談溝通，了解實際需求，市場經營主主要有以下幾方面的需求意向:各市場改造意愿較強烈 同類型市場無論去留要求集聚發展 要求政府有明確的安置地塊 要求參與地塊開發,政府,企業,市場組織者,政府,土地利益鏈,出讓,出租,出租,回購,與市場組織者訪談取得良好效果一方面我們的誠意獲得了他們4、的信任，規劃改造更容易被接受。一方面我們與市場組織者互動，把他們的聲音轉達給政府，為政府決策提供參考。,舊城改造規劃具有公共開放性，在前期調研就應廣泛聽取利益相關體的訴求，充分體現民意。,蓄勢而待發,江東夢想,定位,城市主軸|悠態生活街區,悠態消費打造集大型城市濱水商業綜合體、高端商業購物帶、辦公居住于一體的休閑濱水慢道。悠態商務集酒店、酒店公寓、辦公為一體，并區格于東部新城高壓高強度生活方式。悠態休閑集商務，娛樂、餐飲等服務業于一體的商業街區。,根據“遷、改、升”的要求，通過對專業市場的現狀概況、用地規劃情況及產業發展前景分析，本規劃明確寧穿路15家專業市場的具體整合改造提升整體方案：關停搬5、遷專業市場11家，就地改造專業市場 3家，提升完善專業市場 1家。,市場改造方案,市場安置,就地改造和安置三個市場，經營面積按1:1就地安置，配套建筑按20%計，需5.3萬的安置建筑面積。采用結合連鎖超市、購物商場或臨街底商經營的方式，不考慮單獨用地。搬遷安置十個市場，其中3個市場安置在潘火市場園區；7個市場安置在鄞西市場園區，。經營面積按1:1.5異地安置，配套建筑按20%計，容積率按2.0計，潘火市場園區需要4.1公頃市場安置用地，鄞西市場園區需要6.9公頃市場安置用地。結論：預測總計需要11公頃市場搬遷安置用地，潘火市場園區需要4公頃，鄞西市場園區需要7公頃。,改造時序,近期，以三號橋片6、市場區為核心進行改造，涉及9個市場。其中規范完善第六空間家私市場；就地安置三號橋電動車市場；關停搬遷三號橋家私市場、五交化批發市場等7個市場。中期，改造甬港北路以西的老東站工業五金市場和張斌橋花鳥日雜市場。遠期，改造難度較大的遺留的3個市場，主要包括就地改造二號橋市場和茶葉市場；關停搬遷華東物資城。,市場提升整治策略,用地改造方案,保留優化地塊已批在建地塊經營開發地塊公共設施地塊村級留用地快公共綠地,存量土地梳理,項目策劃,俯瞰寧穿路32公頃，我們的目標是,寧穿路作為中山路的后街，必須真正的互補主干道，在江東乃至寧波大市內占據歷史高度，打造城市標桿；從根本上提升悠態生活區的品質感，迎合城市發展7、通過對地塊的分析，將寧穿路分為十大特色項目四大標桿項目點綴區域娛之樂、食之趣、育之樂、購之樂,四大標桿之二：育之樂-青春年華街區,結合二號橋市場，體育館，大型宜居社區等高檔配套，以兒童體驗營、室內體驗樂園為特色。形成體驗館、教育館、考古區體驗館例如體驗龍卷風，根據美國的一部電影改編成的一個體驗設施。在這個龍卷風的體驗里面，你會看到有閃電、打雷，天氣的變化，可以感受到風的壓力，甚至看到牛飄過來，這些都是特技手法的展現，好像身臨其境教育館教育也快樂，在體驗中心里面，用一些搭積木組合的方式，通過一個玩具，可以組裝車子，可以在這里比賽考古區給一個小孩子玩的區域，有別于麥當勞，好像都是在一個房間里攀爬的8、游戲，而是放了更有教育的東西，在這里考古、挖化石；大人可以把水晶礦埋到沙里面，讓小孩去找，挖出來以后打開就可以看到水晶了,活力的根源，是讓每一個細胞都得到完整的釋放,3,三號橋市場改造成娛樂高地3 BRIDGE MARKET REGENERATED INTO COMPLEX,水文化游憩特色為主的綜合體，讓眼中山水、心中山水成為我們腳下風光 合理開發，將12.01公頃打造成：集精品特色酒店、寫字樓、生態公園、一站式購物中心、高檔會所、城市超級寓所于一體的多功能、現代化、綜合性城市綜合體緊鄰50米寬的后塘河大量現有市場密集，市場氛圍濃，人氣充足櫻花公園大面積綠化公園地鐵交匯口，人流量大大面積可利用9、土地Firstly,our aim is to create a livable living Port,Priority to improve the proportion of residential land,accounted for 25%.Many types of residential land to provide a rich choice.Another important form of land space is the administrative business service land,accounted for 25%,focus on the first 10、development block.Business performed many types:including the urban complex,retail destination,leisure business and community support low-density commercial land.,城市設計方案,謀定而后動,實施路徑,規劃應具有建設性，明確實施項目的操作步驟，為操作者提供路徑。,小結,近期,開發理念：統一規劃，近遠結合、分步實施總體目標：三年初見成效，九年全面完成,近期,遠期,中期,開發時序,目標：初見成效改造重點：市場改造主要針對區塊：中興路至桑田路11、區塊，福明路至中心路區塊,重點項目：寧穿路道路改造五交化等9市場搬遷改造,近期：2012-2014年,一、估算依據1、征收成本估算以2011年10月新征收條例為標準，出讓收益按2011年近期市場價為標準；2、評估市場單價取契稅中心查閱的寧穿路最近交易的最高價；3、資金按3年投入（40%,40%,20%）計算，利率按2011年7月7日五年期貸款基準利率7.05%估算；4、估算不可預見費按征拆成本和公建成本的10%計提；5、上述可出讓土地估算的出讓單價按最近市場出讓價格的基礎確定，出讓樓面地價暫按住宅12000元,商住8000元，商業金融5000元進行估算；6、估算的面積、用途等數據取自宗地調查表12、，本次估算未考慮違章建筑、改變用途等情況。二、估算結果寧穿路地塊需征收地塊的占地面積為62.53公頃，可出讓土地33.16公頃。征收及開發成本共計119.34億元，可出讓土地的出讓凈收益62.12億元，項目負債2.38億元,投資估算,投資估算,三、專題測算1、市場搬遷2、寧穿路改造寧穿路改造費用1.3億元左右，包括道路改造拓寬和市政基建。,1、寧穿路道路改性2、專業市場安置用地落實3、留用地落實4、集體土地征收工作5、控規修編程序,規劃以外的工作落實,規劃體會,規劃體會一、,跨專業開放性合作使規劃更具現實操作性,規劃院,英國合樂,寧波迪賽,世銘會計事務所,策劃,資金測算,城市設計,綜合牽頭,設13、計單位,跨專業緊密合作 定期討論成果共享互為支撐,規劃體會二、,投資估算引發的思考,三號橋區塊改造資金測算1、一級土地開發測算,拆遷成本：25億,土地收益：26.8億,盈 利：1.8億,三號橋區塊改造資金測算2、二級房產開發測算,開發成本及費用56.24億元,經營稅金及附加22.76億元,經營收入103.72億元,利潤總額24.72億元,經營稅金及附加約為5.5%*總銷=5.70億元,企業所得稅稅率25%*毛利=11.87億元,土地增值稅5%（預交）*總銷=5.19億元,合計=22.76億元,簡單來說，在類似的項目中，政府投入1塊錢，通過土地出讓直接收回1塊錢，再通過項目建設，間接收入1塊的稅收。稅收收入接近土地拍賣收入,為什么在舊城改造項目中，政府選擇大拆大建的模式？甚至為什么在歷史街區保護時，在一片反對聲中，政府還是采用更新改造模式？,土地與稅收的誘惑,我們的舊城改造是建立在土地拍賣和重稅收基礎之上的以資源浪費為代價的大拆大建的建設行為。,減稅是舊城改造走向健康發展的必有之路！,規劃體會三、,規劃師在設計的不同階段需扮演好不同的角色,戰士 沖鋒陷陣，身體力行,前期調研,醫士 問道切脈，妙手回春,規劃方案,謀士 出謀劃策，運籌帷幄,實施策略,讓理想成為現實讓城市更加理想,