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1、UA高層輕奢型住宅的探索與實踐,輕奢型住宅的定義,我們定義的輕奢類住宅就是預計售價比周邊貴百分之二十到三十，品質稍有提升。在市場條件好的時候可以有較好的售價，而在市場條件不好的時候，可以將溢價適當降低，溢價百分之十甚至可以在與周邊同樣售價的情況下快速去化的住宅。最好是我們不買完，他們就賣不掉。背景：白銀時代、地產的戰國時代特點我們的觀點“不要輕易的做豪宅”“賣給大眾的輕奢產品”“控制總價”,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,普通樓盤,高品質輕奢住宅,提升價值,輕奢型住宅的研發目錄,規劃層面的思考產品層面的應對造型層面的考慮,平涼18地塊,翡麗云邸,合肥內森莊園,蘇州當代萬國府,上海泛海國際,保2、利艾廬,北京泛海國際,上海成山路項目,綠地璀璨天城,輕奢型住宅的規劃策略,目前的地產條件下，我們總結最好的策略就是通過規劃形成一個富有儀式感的入戶系統 規劃并不是總圖看著漂亮 對于房地產開發項目而言，主要矛盾點就是在客戶的入戶體驗上。入戶系統包含了從城市到住宅小區的出入口，從出入口到小區內部的景觀和道路，從內部景觀到樓棟的大堂出入口，從樓棟大堂到建筑室內等一系列的空間序列。我們覺得是最重要的。這些位置我們在設計中會花很大的心思，也建議開發商在這些位置上多做一些投入，把錢花在客戶掏錢的時候。一些重點關注的矛盾點：從城市到小區出入口的情景營造，小區出入口的高端體驗，內部景觀的豐富性和趣味性，入戶大3、堂的十米空間，還有就是設計的全專業管控。,區位：上海市楊浦區平涼路總建筑面積：123887開發商：保利置業,上海市楊浦區平涼18街坊項目,上海典型高端住宅獨具高品質生活格調,平涼路基地非傳統人文地段，也無稀缺景觀資源，非典型高端住宅基因,上海市楊浦區平涼18街坊項目,-無“生活域”無“文化域”，如何做高端住宅規劃？,解決方法：五級入戶系統的營造通過富有儀式感的入戶體驗打造高端的居住氛圍,園林+文化全新的生活格調“氣質型”豪宅社區,由外而內，植入文化秀外慧中，自成一體,輕奢型住宅的設計策略,第一級的入戶系統，就是從城市到小區出入口 盡量營造出林蔭大道深宅大院的氛圍,借用城市道路,自身地塊內部營造4、出林蔭大道,“五級入戶”引入,第一級：遼陽路街景,改造聶家花園，植入音樂文化主題，打造特色主題售樓處,我們希望在修復聶家花園的基礎上，打造一個以教育為目的，以愛樂樂團為主題的博物館，并配以老洋房特色辦公，最終成為區域音樂教育基地。,改造前后對比,小區入戶道路尺度：重塑老上海街景,原道路實景,減小道路尺度,車行雙車道7米兩邊各1米樹池樹干間距8.4米樹冠大小6.5-8.5米之間建議樹種英桐、銀杏修建3.2米圍墻,種植高大樹木,修建文化圍墻,營造出老上海巨鹿路、汾陽路、安福路等老租界的感覺,輕奢型住宅的設計策略,第二級的入戶系統，小區入口的高端氛圍營造,我們不建議再采用傳統的凱旋門顯得俗氣,低調奢5、華有內涵,平涼路小區入戶大門：高墻大院、大隱于市,酒店化情景式入口空間,1、360超大前場空間。2、中間景觀環島。3、入口水幕墻。,先抑后揚的情緒培養,第三級：內部景觀,內部景觀，寧要一個大的，不要兩個小的。盡量的形成一個大的中央景觀另外盡量的營造景觀的層次性，通過園林等打造，富有文化氣息,珠海情侶路中央大景觀,中央大景觀、翡麗甲第項目,中央下沉會所庭院,大堂,大堂等候區,會所與總圖關系示意,提供酒店式至尊服務海上摩登會所,基地退界及開口,底層架空 連廊系統,基地退界及開口,底層架空 連廊系統,建議在有條件的輕奢類住宅項目里都可以考慮布置風雨連廊系統。首先，連廊可以起到半室內的作用，起到遮風擋6、雨的作用。其次，能夠增加景觀的層次性，將一個大院落分割成若干個小院落，甚至能夠在很多樓前面形成一些私屬感較強的小庭院。,3.6M,景觀連廊的趣味性與文化性,移步換景、步移景異、半透不透、似隔非隔,“新亞洲風格第一彈”上海長陽路某項目,連廊 比較方案,形體（多方案）,缺點：柱子缺乏細部與品質感 3M的柱距稍小，空間感不佳 平屋面排水與雨水收集不便 淺色金屬板與住宅風格不協調 構件較多，造價較高,優點：600*600的廊柱尺度適宜 5M 的柱距尺度合理 坡屋面方面排水與雨水收集缺點:連廊風格過于景觀化，缺乏價值感 構件較多，造價較高,優點：柱子外包石材，有設計感與價值感 5M 的柱距尺度合理缺點:7、850*850的廊柱尺度偏大 平屋面排水與雨水收集不便 構件較多，造價較高,優點：柱子外包石材，有設計感與價值感 600*800的廊柱及5M的柱距合理 坡屋面方便排水與雨水收集 構架不多，造價合理缺點:采光性不太好,公共庭院,園林景觀,“十園八景”留園、怡園、曲園、樸園、豫園、藕園、可園、秋霞圃、慕圃、啟園 印心閣、滄浪亭、游藝軒、水間堂、小蓬萊、靜思庭、瑤華境界、翠玲瓏,第四級：私屬感庭院,基地退界及開口,第四級：私屬感庭院,“景觀模塊”公共會客廳,住區的“私屬感庭院”體驗,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,住區的“私屬感庭院”體驗,私屬感庭院,私屬感庭院,入戶體系的精細化設計和全專業管控,8、十米空間的精細化設計與控制,十米空間是UA的原創。客戶對于住區品質的體驗，直接來源于他所能夠看到和接觸到的范圍，十米空間的精細化設計和施工非常關鍵入戶大堂的，向前（到大堂內部），向后（到庭院環境），向上（到二層的里面和陽臺底部等），向左向右等空間十米空間包含了建筑、景觀、精裝、標示等諸多專業，也是在設計管理中最容易產生工作界面扯皮的地方。,專項研究,門頭石材包進門頭內側，保證近人尺度的高品質感受；頂面深咖啡色鋁板吊頂，與建筑風格諧調的同時增添現代感,吊頂平面,內側立面,專項研究,1-1剖面圖,節點效果圖,陽臺天花圖,“新亞洲風格第一彈”上海長陽路某項目,信報設計,信報箱,入戶大堂,主體建筑,底9、部,樓號,門禁系統,樓號、門禁系統,入戶大堂,樓號,主體建筑,底部,第五級：戶內無敵城市景觀,入戶體系的精細化設計與全專業控制,精細化設計,全專業管控,方案控制,全專業管控之內裝控制,方案控制,內裝控制,方案控制,內裝控制,方案控制,內裝控制,大堂流線,大堂入口,景墻細部,主入口,細部設計,底層架空,內裝控制,凈高控制3200層高，減去100面層100板厚，板底還有3000.室內第一輪方案走道凈高2450，客廳凈高2650，臥室凈高2650.空調管穿梁,2450,2650,2650,內裝控制,2600,3000,3000,凈高控制調整后方案為走道凈高2600，客廳凈高3000，臥室凈高300010、.,內裝控制,電梯廳消防箱標志牌重新設計,標志控制,內裝控制,內裝控制,內裝控制,內裝控制,新亞洲主義,母題控制,鐵藝原則為，連接兩相鄰邊中軸線的中點得到“T”形的短邊，連接“T”形短邊軸線中點和對角頂點得到“T”形長邊，得到母題形式一。,母題形式二為母題形式一左右鏡像的結果。,母題控制,主入口,細部設計,頂部母題,母題控制,入口大堂母題,母題控制,掛壁燈母題,母題控制,公共建筑母題,母題控制,殘疾人坡道扶手,殘疾人坡道扶手,庭院入口院門,景觀母題運用,母題控制,中央空調送風口,地磚拼花,電梯廳,公共母題運用,母題控制,產品設計的應對1“森林法則”形勢下的田忌賽馬策略 競爭對手永遠是周邊，所以11、我們的工作方法就是對標，知己知彼才能百戰百勝，所以在產品設計原則上秉承“人無我有、人有我優、人優我精”2“小面積，高單價”，輕奢產品如何做？“小面積、小面積、小面積”重要的事情說三遍，目前的市場條件不支持總價較高的住宅。輕奢類住宅，我們本身的期待就比周邊貴百分之二十，面積一旦較大，總價上的壓力就很大。所以我們就要思考，如何在控制總價的情況下，做小面積，但是還不能影響居住的品質。最好就是100的建筑面積做出來120的感覺,區位：上海閔行馬橋鎮單戶面積：55，78,95 130，140 總建筑面積：164240開發商：綠地集團,綠地馬橋璀璨天城,基地位置(金融城二期),成都金融CBD,產品設計原則12、人無我有人有我優人優我精,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,剛需產品的“大平層”體驗感,萬科萬科城 78,綠地馬橋 78,競品,剛需產品的“大平層”體驗感,萬科萬科城 93,綠地馬橋 95,競品,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,剛需產品的“大平層”體驗感,萬科萬科城 103,綠地馬橋 95,競品,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,剛需產品的“大平層”體驗感,萬科萬科城 122,綠地馬橋 130,競品,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,剛需產品的“大平層”體驗感,綠地馬橋 140,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,剛需產品的“大平層”體驗感,綠地馬橋 55,高層輕奢住宅設計品質要點總結,輕奢型13、高層房型空間把握趨勢經驗分析,客廳空間,臥室空間,入戶體系,廚房空間,公共空間,開 間進 深陽 臺門 數縱深感,衛生間衣帽間書 房窗 戶位 置次 臥,電梯入戶玄關鞋柜空間過道儲藏對景軸線,中西廚工作陽臺傭人體系,公衛走道,上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平投影面積的1/2計入容積率；否則，應按其水平投影面積的全面積計入容積率：陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含1.8米），且其水平投影面積小于或者等于8平方米的。前室面積以一半計入公攤。實際也可作陽臺使用 設備柵欄可不計入容積率,前室兼陽臺,“二高”高得房率 陽臺與疏散14、前室合用,候梯廳開門過多，不易于裝修候梯廳內設置管井，私密性差無法改為玄關,“二高”高居住系數 候梯廳設備通口少，保障裝修品質,干凈的候梯廳等于玄關,普通核心筒,易于裝修 候梯廳無多余門洞私密性好 候梯廳直通室內改為玄關 可提高居住系數,145、180房型核心筒,240房型核心筒,空間使用效率低居住系數=套型內居住空間面積之和/套內面積=0.57,空間使用效率高居住系數=套型內居住空間面積之和/套內面積=0.65,“二高”高居住系數 電梯空間中置，減少走道空間梯廳設備通口少，保障裝修品質,居住空間面積：套內除走道空間，廚房和儲藏的其他空間。,一：客戶群研究：1.城市新貴（220）；2、追求 生15、活品質白領（170）；3、資金有限家庭（140）二：1.平均面積傳統豪宅30%。2.平均單價=傳統豪宅。三：非傳統核心區。住區品質成為成敗關鍵。四：.豪宅產品占據南向資源。五：南向“陸家嘴楊浦大橋”城市最美天際線,價值判斷,產品提升價值,產品研發,“四寬系列”,上海地王不斷涌現，樓板價4萬以上（2014年數據）,“五寬頂躍”十米寬廳 三套寬臥 無邊泳池 屋頂花園,“四寬二高”寬廳 寬陽臺 寬臥 寬凸窗 高得房率、高居住系數,“優化體驗”私家車庫 地下采光大堂 首層泛會所,“四寬系列”產品激發點：,“四寬”寬廳 寬陽臺 寬凸窗,180平米戶型標準層（北側樓梯）,“優化體驗”私家車庫,“優化體驗”16、首層泛會所 地下采光大堂,“五寬頂躍”十米超豪華寬廳,180平米戶型頂層躍層（下）,“五寬頂躍”三套寬臥,180平米戶型頂層躍層（上）,“五寬頂躍”無邊泳池 屋頂花園,180平米戶型屋頂層,屋頂格柵：起到遮陽效果,核心價值,地 下 室首 層標 準 層頂層躍層,1.私家車庫（庫中庫）2.首層泛會所3.面寬占據南向資源寬廳寬臥，全南4.以小見大空間融合 高居住系數 高得房率5.空間縱深感（220平方米）6.附加值7.靈動空間8.超寬起居9.屋頂露臺、燒烤區10.屋頂游泳池,結論,戶型之首客廳空間,戶型要素臥室空間,戶型要素入戶體系,戶型要素廚房空間、公共空間,145平米房型特點,145平米房型,117、80平米房型,180平米房型特點,底層首層屋頂層,私屬車庫,地下采光大堂,采光天井,屋頂贈送,輕奢類住宅的造型處理1.古典風格的精細化打造建筑立面一定要讓客戶感覺到是有價值感的。我們經常戲稱“描眉毛”2.“素菜葷做”與限價設計在成本的限制下，我們一樣可以用各種建筑設計手法或者建筑材料的做法，做出來感覺有較高品質的建筑立面。,立面設計四十條軍規,1.立面設計應服從于當地市場價值觀及客戶的要求，勿以建筑師個人喜好為主導。2.建立正常的金錢觀。無論什么風格，立面設計必須具有價值感，沒有人愿意花錢買看上去不值錢的產品。3.立面設計須從總規環境、群體、景觀、配飾綜合入手，勿僅就單體展開設計。4.不拘泥于18、平面的限定，在不影響平面功能的前提下可盡情發揮，切勿在設計初始階段進入自我限定狀態。5.立面設計開始時須明確設計目標，不作無法傳遞主題的立面設計（經典、進取、還是平衡？安靜、繁華、凝重？）6.作為圖形藝術，設計師頭腦中必須有像照片一樣清晰真實的場景目標，如果沒有，請找一張或多張照片參考。傳統風格設計中，其設計模式或標準應引取自原版，切勿低端拷貝及隨意演繹。基本方法為確定詞匯（標準構件）造句（應用美學規律組合構件）潤色（協調平、立面，加環境及配飾）。8.當代風格的立面設計應立足于大眾（而非建筑師）的心理學感受（如格式塔心理學）、建筑師的意圖必須能讓人解讀出來，同時對材料、構造的要求極端重要，沒有19、技術細節支持的當代風格立面建成失敗的幾率遠遠高于傳統風格立面。9.注意現代建筑與古典意味建筑在設計手法上的不同。立面設計中應對平面做體量和節奏的再梳理。注意各不同體塊間的相互邏輯關系，切記曖昧不清的表達。10.謹慎設定抄襲和反抄襲門檻，自覺與市面上大量粗制濫造立面保持距離。11.在保證立面效果的前提下，盡量利用工藝較簡單，結構較合理的設計方式。須根據業主設計預算設定材料及工藝，避免導致設計無效、現場無法控制；,13.必須明確土建和分包部位；對低預算、實施力弱項目盡量減少分包，選用常規材料和工藝。14.慎用未經國內實踐多次驗證的新材料、成熟材料、成熟工藝，此類操作須高度依賴分包廠家的實施能力。120、5.不使用給實施帶來極大困難的、妨礙使用的，無理由的裝飾構件；16.立面與平面相矛盾時，以保證平面使用功能為原則的前提。用戶不具備發現立面風格不純的能力，但對使用不便非常痛恨17.杜絕窗外有無法使用的屋面，易于跨越的不安全地帶。18.高度重視建筑材料的應用，主要體現在材質、接縫、轉角三方面；19.切勿忽略色彩偏移、材料顏色過亮過艷，立面感受幼稚；20.避免不同材料間灰度懸殊、色相對比懸殊、立面感受廉價；21.大面積淺色建筑在沒有大量樹木掩映下會相當刺眼。相對于淺色，深色建筑對綠化景觀的要求度較低。22.除特殊情況外、基本不使用白色；23.要考慮到使用后內裝修對立面帶來的破壞，結構梁、吊頂、后期21、隔墻等在外墻透明玻璃背后會明顯顯露出來。24.同種材料加大面積使用，建議考慮采用鋪貼方式的不同，增加分割線、裝飾塊、燈具等避免單調。25.利用構造措施防止沾染，對所有水平面,為防止積灰因雨水沖刷污染墻面、必須有壓頂+滴水或內排措施。,立面設計四十條軍規,26.增強管線與外在位置的控制（尤其下水管、空調等）作好遮蔽措施，無法遮蔽部分盡量做到有措施（涂為同色或黑色）。27.外墻鋼制件（尤其是焊接處）容易銹蝕，雨后產生黃色銹跡掛墻，盡量少用并采取滴水措施。28.面磚須采用黑色或灰色勾縫劑防止“吐白”。且上墻時須保證底層干透。29.石材應突出材料厚度，提倡開縫干掛，若毛面石材必須密縫，則須在接縫兩側先22、貼美紋紙、掛貼完成后在除去美紋紙，防止密封膠沾染石材。30.若須對石材進行凹縫、磨斜等處理，須考慮二次加工手段可以使其與主面材質保持一致。31.材料接縫必須清晰、變形縫處理盡量隱蔽，須向客戶提供成功案例照片。32.必須保證窗、幕墻足夠開啟、防止開啟不便；使用常規尺寸開啟扇和常規尺寸玻璃面。33.所有立面形態突變處，一定要仔細斟酌體型、比例、結構、材料、陰陽角、壓頂、托底等細節的精致準確。34.原則上兩種材料不相交于陽角，陽角轉角處盡量避免設縫。鼓勵采用轉角磚等整體措施。35.若使用弧形，應先考慮外裝飾材料、做法及造價，并提示甲方。36.空調機位、招貼、店招、標識在立面體系中是非常重要的元素，323、7.圍墻和緊貼建筑主體的構筑物也是建筑的一部分，不宜和景觀設計互相推諉，應納入建筑設計一并考慮。38.須考慮到材料真實做法厚度帶來立面細節的改變，如門、窗框、檐口、線腳等。在低層住宅（人的尺度）中尤其應注意。39.材料厚度改變時（如實帖改干掛、光面蘑菇石），應事先留出側墻、洞口余量，并書面提醒客戶及施工現場。40.陽臺底面應用與陽臺正面相同的色彩，切記使用白色。,1、立面造型應有標識性，采用精致的現代風格立面或具有價值感的新古典主義立面，注重材質的匹配、細部的塑造2、注重夜間形象設計，配置泛光和LED照明，采取公建化夜景效果3、材料高質：高端住宅和最貴的材料無必然聯系，重要的是整體感覺的永恒、24、有品質和耐久，用材既要彰顯品質，也要經久耐用，打造百年傳承的高端住宅。4、工藝考究：手工工藝的藝術，安裝工藝的“零”誤差，機械加工的線條，處處體現著細節的考究和工藝的精益求精，這既是與豪宅用戶價值觀吻合又能體現其價值。如欄桿選用鑄鐵、鍛鐵或不銹鋼玻璃等材質，仿石材窗套或線腳采用預制的保溫板或GRC制作，工廠化制作，現場裝配。5、細節關懷：建筑實施的細節各個部品、節點都應充分考慮，每個洞口、每個預埋件、都經過各專業的確認，通過細節的設計保證房屋的各項性能的高標準；如衛生間的穿管洞口預埋專用的防水套管，提高了防滲漏等級等6、性能卓越：部品的性能的提高，對用戶的使用感受有很大的改善。如在喧囂的市區，25、采用隔聲性能高的門窗、進戶門、樓板和分戶墻，使用戶遠離噪音干擾。,古典造型立面設計原則,北京西斯萊公館,細部描眉,北京泛海國際豪宅,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,素菜葷做,“現代風格超高層豪宅”成都某項目,真石漆做出石材的感覺,真石漆做出石材的感覺,真石漆做出石材的感覺,鄭州民安北郡,規劃用地 3.97萬 總建筑面積 5.06萬,蘇州中海鴻堡,蘇州中海喬治亞,成都派克公館,材料的精細化,立面限價設計,立面限價設計,基于成本控制的研發DESIGN STUDY BASED ON BUDGET CONTROL建筑外立面成本控制上海東方庭院8#地塊項目,立面造型風格 新典雅主義,“新亞洲風格第一彈”上海長陽路某項目,THANKS!,