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1、滁州市本級城鎮低效用地再開發專項規劃（2023-2025年）為更高水平推進安徽省低效建設用地再開發工作，根據安徽省人民政府印發的關于印發安徽省批而未用、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案的通知（皖政202254號）及安徽省自然資源廳印發的關于開展全省城鎮低效建設用地再開發專項規劃（20222025年）和年度實施計劃編制工作的通知（皖自然資用函202268號）文件要求，要求進一步盤活存量建設用地，推進城鎮低效建設用地再開發利用，切實優化土地資源要素配置，提高土地利用效率。通過開展滁州市本級低效用地再開發專項規劃編制工作，全面掌握市本級內城鎮低效用地潛力情況，科學客觀地選擇、確定、安排規劃期內2、的重點項目，以及合理地引導再開發功能用途，促進節約集約用地以及經濟社會全面協調可持續發展。一、指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大、二十大會議精神，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，落實實施全面節約戰略，推進各類資源節約集約利用的重要精神，以節約集約用地為核心，實施節約優先的內涵挖掘型城鎮建設用地保障戰略，建立健全規劃統籌、政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享、嚴格監管的工作機制，有效激勵低效用地再開發利用，大力挖掘低效土地利用潛力，優化土地利用結構，提高土地利用效率，保障社會經濟發展的用地需求。二、規劃原則1.依法依規，科學規劃深入貫徹政策3、文件精神，充分結合法律法規、規范性文件等依據，科學編制專項規劃，所有地塊必須符合國土空間規劃、國土空間規劃近期實施方案、土地儲備規劃及年度實施計劃、交通水利、生態環境保護等相關規劃，統籌兼顧全區再開發安排，突出重點區域規劃改造。2.政府引導，市場配置建立完善政府主導、部門協同、公眾參與的工作機制。堅持國土空間規劃管控，優化城鄉空間結構，更好發揮政府作用，加強統籌協調，完善監管服務。充分發揮市場配置資源的決定性作用，充分運用市場機制，增強土地權利人和社會力量再開發動力。3.產業導向，分類引導實行差別化政策支持，完善低效工業用地用途合理轉換機制，激發企業轉型升級內生動力，有效保障制造業發展空間。堅4、持綠色低碳理念，鼓勵綠色節能改造，助力碳達峰、碳中和，注重功能轉換和效益提升，滿足城鄉發展多元化需求。4.因地制宜，循序漸進充分考慮社會經濟發展水平、城鄉發展戰略和定位，尊重土地權利人意愿訴求，合理確定再開發目標， 因地制宜、循序漸進、拆改結合、規范運作。堅持系統化思考、均衡化發展、精細化管理，推動區域范圍內目標綜合、項目集成、資源整合、效益提升。5.公眾參與、利益共享健全收益分配機制，兼顧公眾、土地權利人等市場主體利益，促進產業轉型升級、城市更新發展、農村產業融合發展，實現城鄉人居環境改善、歷史文化傳承、生態環境保護共贏。6.生態優先，保護優先經濟社會發展離不開土地資源的保護利用。低效用地再5、開發要做好與生態保護紅線的銜接，按照“生態優先、保護優先”的原則，嚴禁占用耕地、林地等生態用地，統籌安排好生產、生活、生態用地空間，進一步優化產業用地結構和城鄉用地結構，統籌國土資源開發利用和保護。三、規劃范圍本次滁州市本級城鎮低效用地再開發專項規劃范圍為國土空間規劃確定的城鎮開發邊界內的城鎮低效用地。規劃涉及瑯琊區、南譙區、市直、滁州經濟技術開發區、中新蘇滁高新技術產業開發區和瑯琊山風景區等調查區。規劃對象為規劃范圍內可實現再開發的城鎮低效用地。四、規劃期限本次規劃基期年為2022年，規劃期限為3年，即2023-2025年。五、城鎮低效用地現狀1.用地總規模根據滁州市本級城鎮低效建設用地認定6、標準，經過內業處理、外業調查以及征求各部門意見后，最終認定城鎮低效用地256宗，面積652.7423公頃。2.用地類型本次城鎮低效用地類型共分為四類，分別為低效城鎮用地、低效工業用地、低效農村用地和其他低效用地。其中低效城鎮用地55宗，面積119.1612公頃；低效工業用地101宗，面積481.1865公頃；低效農村用地100宗，面積52.3946公頃，無其他低效用地。3.分布情況瑯琊區調查區總規模相對較大，共113宗，土地面積169.0740公頃，占低效用地總規模的25.90%；滁州經濟技術開發區調查區37宗，土地面積233.8631公頃，占低效用地總規模的35.83%；瑯琊山風景區調查區地7、塊數量和低效用地規模最少，僅1宗，土地面積5.1257公頃，占低效用地總規模的0.79%；中新蘇滁高新技術產業開發區調查區44宗，土地面積87.0572公頃，占低效用地總規模的13.34%；南譙區調查區24宗，土地面積31.0654公頃，占低效用地總規模的4.76%；市直調查區低效用地面積126.5569公頃，占低效用地總規模的19.39%。六、規劃目標和任務1.定性目標通過城鎮低效用地再開發，盤活城鎮低效用地，增加城鎮建設用地有效供給，促進節約集約用地和保護耕地，提高土地對經濟社會發展的持續保障能力；優化土地利用結構，促進產業轉型升級，帶動投資和消費增長，增強經濟發展動力；改善城鎮人居環境，8、推動民生和公共事業發展，充分發揮土地對城鎮化健康發展的支撐作用；推進城鎮建設用地利用和管理制度創新，增強政策儲備和制度供給。2.定量目標（1）再開發規模本次規劃期限為2023-2025年，2022年已實施地塊77宗，再開發實施面積為105.7012公頃。結合滁州市本級實際情況，依據可再開發的低效用地的規模和潛力，最終確定低效用地再開發規劃目標為89宗，再開發面積為410.1514公頃（6152.27畝），其中“舊廠礦”地塊83宗，再開發總面積為398.8823公頃（5983.24畝）；“舊居住”地塊5宗，再開發總面積為5.3923公頃（80.88畝）；“舊商服”地塊1宗，再開發總面積為5.879、69公頃（88.15畝）。（2）提升節約集約水平增加單位土地產出率，提高土地利用效益。到2025年底，開發后的工礦用地平均容積率由0.50提高至0.68，平均建筑密度由28.96%提高至34.27%，開發后的居住用地平均容積率達到1.98，平均建筑密度34.50%，開發后的商業服務業用地平均容積率達到3.21，平均建筑密度45.0%；低效工礦用地單位建設用地投資強度比2022年底力爭增加15%，畝均效益、畝均稅收比2022年底力爭增加20%。3.再開發任務根據省廳文件要求：市、縣需按照不低于城鎮低效建設用地調查單元中工礦用地和倉儲用地總面積的10%，認定低效工業用地地塊，作為2022-202510、年規劃周期的低效工業用地再開發任務目標納入專項規劃和年度實施計劃中。本次認定的低效工業用地地塊面積481.1865公頃，占調查單元中工礦用地和倉儲用地總面積的10.28%。根據滁州市土地利用現狀和經濟社會發展需求，結合城鎮低效用地再開發潛力調查與分析、統籌城鄉發展，確定各區域城鎮低效用地再開發任務，確定2023-2025年城鎮低效用地擬再開發任務為410.1514公頃，其中低效工業398.8823公頃；2022年已處置低效工業71.6792公頃，滿足上級下達給滁州市本級的低效工業用地處置規模要求（468.2309公頃）。七、再開發空間布局優化1.低效城鎮用地再開發布局引導滁州市本級擬再開發的低11、效城鎮用地主要分布在瑯琊區調查區、市直調查區范圍內，多為老城區內的老舊小區、棚戶區等。通過對老舊小區、舊商服實施收購儲備等再開發途徑，著力改善城市面貌，優化美化人居環境，提升基礎設施和公共服務設施建設水平。盤活低效空間資源，優化板塊功能布局，提高人居環境品質。2.低效工業用地再開發布局引導滁州市本級擬再開發的低效工業主要分布在開發區。通過對低效工業用地實施“騰籠換鳥”、“增容技改”、“復合開發”等再開發途徑，盤活存量，加強存量用地二次開發，開展用地結構性挖潛，綜合采取“收回再轉讓、變更再轉產、嫁接再開發、招商再利用”等方式，鼓勵和引導企業對低效工業用地進行再開發、再利用，創新產業發展模式、強化12、產業配套支撐為制造業高質量發展騰出更多空間、積蓄更大后勁。3.低效農村用地再開發布局引導滁州市本級擬再開發的低效農村用地主要分布瑯琊區、中新蘇滁產業園城區邊緣，多為城區周邊老舊村莊。通過對老舊存在實施拆除重建、更新改造、綜合整治等再開發途徑，大力推進城中村和棚戶區改造，改善人居環境，提升城市形象，提高集約用地水平，促進城鎮可持續發展。八、再開發低效用地結構優化現狀居住用地5.3923公頃、商業服務業用地5.8769公頃、工礦用地398.8823公頃，無倉儲用地、公共管理與公共服務用地和其他用地。規劃再開發后，居住用地面積變化較大，面積增加59.4688公頃；規劃公共管理與公共服務用地分布集中、13、布局規整，面積增加5.1257公頃；現狀商業服務業用地地塊數量較少，僅1宗，整改后規劃用地面積不發生變化；低效工礦用地總規模變化最大，減少72.4104公頃；其他用地增加7.8159公頃，無規劃倉儲用地。九、再開發低效用地利用強度優化以國家規范、城市總體規劃、控制性詳細規劃規定為指導，合理制定低效用地改造的各項規劃指標。再開發規劃實施后，整個規劃范圍內容積率提高0.37，建筑密度提高4.86%。居住用地容積率變化最大，整體提高1.70，建筑密度提升14.75%；公共管理與公共服務用地容積率增加0.9，建筑密度為25.0%；商業服務業用地規模相對較小，現狀容積率不變化，建筑密度提升1%；低效工礦14、用地容積率提高0.18，建筑密度提高5.31%；無規劃倉儲用地；其他用地容積率增加0.02，建筑密度增加0.37%。十、再開發時序安排按照“先易后難、突出重點、分期推進、分類指導”的標準，有序開展城鎮低效用地再開發。規劃期間，實施低效用地再開發地塊89宗，面積410.1514公頃。2023年計劃實施城鎮低效用地再開發地塊33宗，包括收購儲備地塊6宗、騰籠換鳥21宗、退二進三地塊3宗、增容技改3宗，合計占地166.8141公頃，占低效用地再開發總面積的40.67%。2024年計劃實施城鎮低效用地再開發地塊32宗，包括收購儲備地塊13宗、騰籠換鳥7宗、退二進三地塊6宗、增容技改6宗，合計占地13115、.0705公頃，占低效用地再開發總面積的31.96%。2025年計劃實施城鎮低效用地再開發地塊24宗，包括收購儲備地塊10宗、騰籠換鳥10宗、退二進三2宗、增容技改2宗，合計占地112.2668公頃，占低效用地再開發總面積的27.37%。十一、規劃實施效益評價1.土地利用效益評價（1）挖潛建設用地存量，緩解土地供需矛盾滁州市國土空間規劃確定市區的城鎮開發邊界總規模為257.94平方公里，市區范圍內大部分建設用地為存量，當前市區內用地供需矛盾仍然存在。通過規劃的實施，大約能釋放土地潛力410.1514公頃，未來3年間一定程度上可以緩解土地供需矛盾，為傳統產業轉型升級和“新技術、新產業、新業態、新16、模式”企業發展提供用地空間保障。（2）提高經濟效益，實現產業轉型升級本次低效用地再開發規劃中約一半的項目屬于贏利性項目，該部分土地產生的經濟效益可用于維持其他公益性用地的運營成本，還可以增加財政稅收，產生利潤促進了相關產業的發展。通過低效用地再開發可以帶動建筑、建材、冶金、輕工、化工、機械、電子、能源、交通、金融、市政等10多個行業的發展，構建產業高端、產業鏈完備、核心競爭力強的現代產業體系。（3）優化土地利用結構，提高土地利用效率從低效用地再開發規劃前后各類用地規模結構對比發現，滁州市本級內工礦和住宅用地面積有所減少，商業用地面積略有增加，再開發項目中存在道路延伸和清流河岸整治項目，公共管理17、與公共服務用地和其他城鎮建設用地占比增加，土地利用結構進一步優化。同時，低效用地地塊將按照安徽省建設用地使用標準（2020年版）、城市居住區規劃設計規范等標準進行改造，規劃前后土地平均容積率由0.54提高到0.91，將積極帶動周邊地區土地利用模式由粗放型向集約型轉變，增加公共服務設施，改善城鎮內部用地環境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用價值。2.基礎設施配套情況評價（1）增加基礎設施，完善城市功能通過低效用地再開發，城鎮基礎設施、公共服務設施等得到了明顯的改善。設施的增加和完善將大大改善民生，改善城市的建設面貌，對于城市結構和功能的優化將發揮重要的作用。（2）改善生態環境，優化生態安全格18、局在與國土空間規劃銜接基礎上，結合劃定的生態保護紅線，嚴格落實“清退型”低效用地地塊，有效增加城市公共公共綠地面積，改善城市生態環境。同時將規劃的實施與交通廊道建設、生態水網建設、綠帶建設等有效結合起來，優化城市生態安全格局。（3）改善城市環境，提升居住生活品質通過開發強度控制、抽疏建綠、加強配套、環境綜合整治，改善了“舊城鎮”的居住環境，強化建設符合要求的現代居住社區，引導城市空間環境質量整體提升。通過更新完善公共服務和市政基礎設施，建設公共綠地和活動場地，將有效改善城中村、棚戶區的內部生活居住環境，建立起符合要求的村莊社區。3.社會綜合效益評價（1）改善居住條件，增加居住面積通過舊城鎮、舊19、村莊改造，綜合治理了諸如城中村等臟亂差現象，大大改善了居民的生活環境，獲得了較好的社會效益。居民的居住條件得到改善，從原來的以三類四類居住用地為主轉變為以二類居住用地為主。（2）提高就業水平，增加居民收入通過舊廠礦等的改造，提高了土地利用效益，促進了產業轉型升級，增加了大量的勞動就業崗位，促進了就業水平提高。在帶動地方經濟發展的同時，城鄉居民收入也能得到有效增加。（3）激活城市活力，提升城市形象通過舊城鎮等的改造，一方面改變了原來臟亂差的城市形象，創造了良好的城市景觀，提升了城市的整體競爭力；另一方面，新項目的開發打破了低效用地原有沉寂的空間，激活了城市的社會和文化空間，實現了城市功能的復合與活力的再生，降低了犯罪率，促進了社會和諧。（4）促進實現產業升級，降低環境成本通過城鎮低效用地再開發工作，對市區內部的一些“僵尸企業”進行騰退，對占地大、能耗大、污染重、效率低、功能結構不符合要求的工業企業進行搬遷，多方式多渠道引導“退二進三”，促進產業升級改造。同時，產業轉型升級后，生產污染將大量減少，社會環境綜合治理成本將明顯降低，有利于經濟、社會的可持續發展。