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1、過 去 未 去過 去 未 去，未 來 已 來未 來 已 來快 周 轉 下 的 產 品 力 突 圍快 周 轉 下 的 產 品 力 突 圍百花齊放的售樓處，酷炫多變戶型呢？丨 過 去 未 去 丨鉛 華 未 去 的 戶 型 演 變住宅60006000年比甲骨文更古老More Than 6000 Years樹居穴居無敵景觀無敵景觀冬暖夏涼冬暖夏涼80s50s-70s90s探索更合理的居住方式住房制度改革住房制度改革大面積贈送大面積贈送21c00s-20c50s最初以巢居穴居為主北京四合院北京四合院建國初期解決基本居住問題合用型住宅合用型住宅筒子樓筒子樓開始有了家庭的概念渴望“成套房”單元房單元房私有廚2、衛私有廚衛居寢分離客廳作為單獨空間戶型方正戶型方正南北通透南北通透性價比時代性價比時代小面積多房間小面積多房間200620072008200920122014201520172018萬科白馬花園金地未未來萬科四季花城金地寶山藝境綠地海珀璞暉萬科翡翠公園金地天地云墅東原印柒雅金地泗涇GH輕奢時代輕奢時代挖掘內涵挖掘內涵面寬時代面寬時代拼資源拼資源20062006年年國十五條國十五條 70/90 70/90 政策政策（9090平方米以下套型住房占全部套型平方米以下套型住房占全部套型70%70%）性價比時代性價比時代20062006萬科白馬花園 緊湊型三房緊湊型三房 南北雙陽臺南北雙陽臺 明廚明衛明3、廚明衛 衛生間干濕分離衛生間干濕分離9090 3 3房房2 2廳的突破廳的突破無出其“右”90小三房開歷史之先河20072007金地未未來金地未未來 三面寬三面寬 干濕分離干濕分離 雙廳合一雙廳合一首個首個9090平三面寬戶型平三面寬戶型突破升級90平三面寬戶型時代開啟20082008上海萬科四季花城 明廚明衛明廚明衛 三房兩衛三房兩衛 動靜分離動靜分離首個三房兩衛戶型首個三房兩衛戶型創新依舊3房2衛的時代來臨20092009金地寶山藝境品質剛需品質剛需高得房率的時代產物高得房率的時代產物首個純退臺花園洋房首個純退臺花園洋房 超面寬公寓超面寬公寓 接地型洋房接地型洋房 品質化疊加品質化疊加品質4、剛需高等房率戶型品質剛需高等房率戶型花園洋房真實落地，于市場一炮而紅但是由于結構，成本及高周轉需求等諸多原因,近些年已慢慢消失20122012綠地海珀璞暉20122012年年萬科首次提出了房地產進入萬科首次提出了房地產進入白銀時代白銀時代的概念的概念輕奢時代輕奢時代標志著行業標志著行業粗放開發時代粗放開發時代將向著將向著集約精細化集約精細化轉型轉型原戶型準入級豪宅的開發準入級豪宅的開發成果稿將墻拆除，使空間與空間相互滲透。形成多個回路。增加空間豐富度,借用與放大空間。3.6M3.6M空間空間3.6m層高上儲全上儲半上儲需要需要或者3.6m3.6m3.6m3.6m下儲全下儲半下儲萬試如意下，對戶5、型每一公分可能性的探索嘗試20142014萬科翡翠公園兩房兩廳一衛兩房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛8585戶型戶型120120戶型戶型150150戶型戶型180180戶型戶型8585戶型戶型兩房兩廳一衛兩房兩廳一衛定制化收納體系定制化收納體系+廚房與客餐廳空間的融合廚房與客餐廳空間的融合+三分離衛生間系統三分離衛生間系統+科技與日常的無縫連接科技與日常的無縫連接廚房與客餐廳空間的融合廚房與客餐廳空間的融合三分離衛生間系統三分離衛生間系統120120戶型戶型三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛定制化收納體系定制化收納體系+獨享入戶門廳獨享入戶門廳+廚房與客餐廳空間的融合廚房與客餐廳空間的融合+餐廳與家政6、空間的洄游餐廳與家政空間的洄游+科技與日常的無縫連接科技與日常的無縫連接120120致敬海德致敬海德回路空間回路空間拉長景觀流線拉長景觀流線+可變空間可變空間流動空間的融合流動空間的融合+玄關空間玄關空間入戶第一感受入戶第一感受輕奢體系輕奢體系餐廳洄游區、開放式廚房，三分離衛生間爭市場之先機20152015年年二胎開放，“二胎開放，“70907090”取消，推行異地貸款”取消，推行異地貸款面寬時代面寬時代市場爭相開啟了市場爭相開啟了拼資源大面寬拼資源大面寬的中大戶型時代的中大戶型時代20152015金地天地云墅十字軸十字軸雙流線雙流線平層戶型國家專利戶型：國家專利戶型：2015103813127、.X201510381312.X奢華兩房奢華兩房：豪華主臥套豪華主臥套+南向臥室南向臥室舒適四房：舒適四房：舒適主臥套舒適主臥套+兩間南向臥室兩間南向臥室+北向臥室北向臥室NNS SS SS S全生命周期體系全生命周期體系一個舒適可變的家雙線洄游讓空間使用效率極大提升雙線洄游讓空間使用效率極大提升：玄關餐廳廚房功能環線玄關餐廳廚房功能環線+客廳書房娛樂環線客廳書房娛樂環線K KDDE EB BS SL L洄游空間洄游空間一個星級酒店般開闊的家餐廳餐廳+客廳客廳+書房組合空間書房組合空間：靈活適應不同場合靈活適應不同場合&不同生活模式不同生活模式DSL多功能空間設置多功能空間設置一個靈活百搭的家8、全凸窗設置全凸窗設置+寬景陽臺寬景陽臺視線多方位拉長處理視線多方位拉長處理極致南向極致南向13M13M面寬面寬視覺化大空間設置視覺化大空間設置一個明朗通透的家13M13M凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗陽臺陽臺雙流線雙流線+十字軸十字軸：家庭公共空間禮儀化設計家庭公共空間禮儀化設計頂級酒店分流路線頂級酒店分流路線一個高貴尊享的家精細化收納精細化收納一個精打細算的家多種收納模式多種收納模式酒店式雙玄關體系酒店式雙玄關體系常用型居家收納緊湊型后勤收納對景玄關對景玄關功能玄關功能玄關 全生命周期體系全生命周期體系 洄游空間洄游空間 多功能空間設置多功能空間設置 頂級酒店分流路線頂級酒店分流路9、線 精細化收納精細化收納 視覺化大空間設置視覺化大空間設置十字軸十字軸 雙流線戶型雙流線戶型十字軸雙流線，多變舒適的酒店感20172017東原印柒雅全面提升全面提升傳統的居住體驗居住體驗(基本功能性+景觀性）藝術精品酒店氣質體驗！酒店氣質體驗?。üδ苄?服務性+景觀性+情景感）地下一層平面一層平面二層平面疊墅疊墅 精致酒店化體驗精致酒店化體驗 洄游空間洄游空間 動靜分明動靜分明酒店式體驗酒店式體驗由傳統居住體驗向酒店氣質體驗的全面升級20182018金地泗涇GH地塊115m 戶型130m 戶型90m 戶型 90m90m 四面寬四面寬 戶型方正戶型方正 明廚明衛明廚明衛 動靜分明動靜分明909010、 四面寬四面寬大面寬時代，90平四面寬可能性再突破性價比時代性價比時代小面積多房間小面積多房間200620072008200920122014201520172018萬科白馬花園金地未未來萬科四季花城金地寶山藝境綠地海珀璞暉萬科翡翠公園金地天地云墅東原印柒雅金地泗涇GH輕奢時代輕奢時代挖掘內涵挖掘內涵面寬時代面寬時代拼資源拼資源萬 試 如 意 1:1 還 原丨 柏 濤 研 發 丨有1 1種幸福來自每1 1公分的反覆思考和計較1 1:1 1靈感寧信“度度”，無自信也。鄭人買履 圖紙=度度需求=足足產品=履履以前總是以“度”造“履”而且是縮小50倍的“度”現在試試以“足”直接造“履”或有別樣收獲R11、UYIONCE萬萬試試如如意意簡介簡介上上海柏濤建筑設計咨詢有限公司產品中心海柏濤建筑設計咨詢有限公司產品中心（簡稱上海柏濤（簡稱上海柏濤產品產品中心）成立于中心）成立于20112011年年5 5月月1 1日，投資上千萬元人民幣，面積逾日，投資上千萬元人民幣，面積逾15001500平方米，研發中心可同時進行三個平方米，研發中心可同時進行三個產品的測試，開創國內唯一產品的測試，開創國內唯一1 1：1 1實體戶型實體戶型樣板測試及研發之先河樣板測試及研發之先河。-各大開發商產品測試與研究內內部部參參觀觀場場景景搭搭建建場場景景搭搭建建墻墻體體構構件件-6平米空間的利用研究6的房間尺寸：2400*212、500（凈）可能擁有的家具：書柜、書桌、凳子6 到里有多大？需要滿足多少功能？方案一可以容納：單人床一張：1000X2000桌頭柜一個：500X500衣柜：2010升（600X1400X2400）書柜：720升（300X1000X2400）Kv=V2/套內面積=2730升/6m2=455方案一方案一方案二可以容納：單人床一張：1000X2000書桌一張：600X900坐椅一把衣柜：2010升（600X1400X2400）書柜：720升（300X1000X2400）多功能柜：720升（600X500X2400）Kv=V2/套內面積=3450升/6m2=575 方案二方案二方案三可以容納：單人床一13、張：1000X2000書桌一張：600X900坐椅一把衣柜：3450升（600X2400X2400）書柜：720升（300X1000X2400）Kv=V2/套內面積=4170升/6m2=695方案三方案三結果表明：方案三方案三的立面儲存體積量最大，平面儲存家具數量最多，KV值最高。V=2730升+2件V=3450升+3件V=4170升+3件“誕生記”實景拍攝書房書房-1：30微模型研發后疫情時代下的戶型演變丨 未 來 已 來 丨2020年新冠狀病毒襲擊全國，全國按下暫停鍵這 是 一 場 由 疫 情 引 發 的 競 賽這 是 一 場 由 疫 情 引 發 的 競 賽 優 秀 方 案 一優 秀 方 14、案 一第五宅第五宅后后“Yi”Yi”時代時代從第五宅開始從第五宅開始REAR WINDOW我 們 在 家 都 做 什 么？追劇辦公做飯DIY健身種植放風閱讀樂器手游網游畫畫疫 情 之 下相處時間+從室外運動向室內運動轉變從室外運動向室內運動轉變洗手洗手洗澡洗出了強迫癥洗澡洗出了強迫癥家務活干得多了家務活干得多了追劇與看書并行追劇與看書并行養成了多喝溫水的習慣養成了多喝溫水的習慣向往農村生活向往農村生活衣服外套、快遞包裝各種衣服外套、快遞包裝各種消毒消毒做菜做菜做飯做飯做奶茶蛋糕，樣樣精通做奶茶蛋糕，樣樣精通室內運動室內運動健身成了新的需求健身成了新的需求儲藏空間儲藏空間需要更大，用來囤貨需要更15、大，用來囤貨室內種植室內種植成為了新的需要成為了新的需要ABCDEFGCABBDEFGGFFAAHH室內健身操室內健身操錯層陽臺意向圖種植陽臺意向圖種植陽臺意向圖陽臺健身區意向圖海缸觀景區意向圖無土種植區意向圖壁投意向圖腦洞方案腦洞方案關于家的思考關于家的思考T T戶型戶型原戶型中的原戶型中的“痛點”“痛點”客戶定位不夠精準、焦點模糊 空間固化、缺乏靈活適應性 房間封閉、缺乏互動 格局經典，缺乏想象空間 衛生間朝南，浪費珍貴的南向端套131 3+1 房兩衛135135 創新戶型空間亮點創新戶型空間亮點老人臥室面寬進深舒適、滿足雙床睡眠要求洗曬家務一體化柜體 雙面寬陽臺靠近兒童臥室的次衛、更加方16、便從嬰孩到青年的使用要求150薄柜、可收納兒童“公仔”可放置2m長桌的學習空間飄窗，有利于空間延展雙側大書柜、滿足兩代人學習需求門后薄儲藏，提高利用率主臥靈活空間、男女主人私屬“喘息空間”次凈儲藏，滿足大容量家庭儲藏需求，符合歸家雙動線水槽朝向餐廳，增強餐廚互動 方便老人起夜的0.5衛可放置雙開門冰箱到頂玄關柜、可以放很多鞋 直徑1.2m圓餐桌，年夜飯首選一道推拉門、老人房夜間變套房7:30早餐15:30 下午18:30 傍晚19:30 傍晚20:00 晚上周末暑假入夜關鍵詞落位：精準化個人訴求老人房雙床布置，大容量收納，單獨配置起夜衛生間，專屬南向陽臺主臥與兒童房和老人房分開布置，享受夫妻的17、私密性兒童房空間獨立，滿足成長過程中對自我空間的追求親子空間，連接父母和孩子客廳空間，連接父母和老人關鍵詞落位：場景化家庭交流從命令式的“逼”孩子學習的封閉書房轉向感染式的一家人共同學習進步的學習空間客廳從沙發電視茶幾三件套轉向可供聊天、幼兒玩耍、親子閱讀的“沙發組合”廚房從封閉的以做飯為唯一目的的廚房空間轉向更加開放的以炫技、交互式的復合型餐廚空間關鍵詞落位：交互式多向視野從單一的“豎廳”“橫廳”“方廳”模式轉向L 型 多廳模式，以“團圓餐桌”為核心，十字型結構展開公 區空間，實現創新型LDKS模式關鍵詞落位：生命周期適應性可做為孩子房間二孩出生可做父親臨時臥室二孩長大可做為雙兒童房可做主臥18、超大衣帽間關鍵詞落位：可發揮的留白空間洄游玄關體系可改造為小中廚，外部設置西廚，開放整個體系。南北通透起居室可根據情況變為南向功能房間，端廳變為起居室可改造為一功能房間可結合主臥改造為豪華主臥套房可根據需求選擇做為衛生間還是儲藏室T T戶型的戶型的升級升級I+戶型戶型By By 上海柏濤上海柏濤&融創上海融創上海融創融創I+I+系列戶型系列戶型6 6大型號大型號新型的新型的LDK+LDK+創造了一個充滿自由與樂趣的社交互動空間創造了一個充滿自由與樂趣的社交互動空間T T廳：小戶型的突破廳：小戶型的突破L L廳：中戶型的輕奢升級廳：中戶型的輕奢升級I I廳：中戶型的極致靈活廳：中戶型的極致靈活方19、方廳：大戶型的豪華體驗廳：大戶型的豪華體驗兒童+疊墅產品的研發疊墅產品的研發L型疊加By By 上海柏濤上海柏濤&泰禾集團泰禾集團1 疊墅 4 F 產品布局模式1“+”分層模式，下疊 1-2F 上疊 3-4F2“+”分層模式，下疊1F 上疊2-4F34“+”分層模式，下疊 1F 中疊 2-3F 上疊 4F“+”分層模式，下疊 1F 中疊 2F 上疊 3-4F1.1 疊墅 4F 產品布局模式-豎向（分層模式）上疊下疊上疊下疊上疊下疊中疊上疊下疊中疊123 上、下疊是平層4 中、下疊是平層上、下疊是躍層下疊是平層4F3F2F1F4F3F2F1F4F3F2F1F1.2 疊墅 4F 產品布局模式-橫向20、（面寬分配：1 單元 4 面寬）2+2 面寬4F3F2F1F4/2+2+1 面寬4/2+2 面寬4/2+2 面寬1 疊墅 4 F 產品布局模式3+2/2+3 面寬4F3F2F1F5/3+2/2+3 面寬4F3F2F1F5/2+3/3+2 面寬4F3F2F1F上、下疊是躍層下疊是平層上、下疊是平層中、下疊是平層1.3 疊墅 4F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1 單元 5 面寬）5/2+3+2/3+2+1 面寬4F3F2F1F上、下疊是躍層2上、下疊是平層中、下疊是平層下疊是平層1.4 疊墅 4F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1 單元 6 面寬）3+3 面寬模式4F3F2F1F6/3+3 面寬21、模式4F3F2F1F6/3+3 面寬模式4F3F2F1F6/3+3+1 面寬模式4F3F2F1F2+1/1+2/3+3 面寬4F3F2F1F4F3F2F1F2+1/1+2/3+1 面寬模式4F3F2F1F3+3/2+2 面寬模式1 疊墅 5F 產品布局模式“+”分層模式，下疊 1-2F 中疊 3-4F 上疊 5F24“+”分層模式，下疊 1F 中疊 2-3F 上疊4-5F5“+”分層模式，下疊 1-2F 中疊 3F 上疊 4-5F“+”分層模式，下疊 1-2F 上疊 3-5F“+”分層模式，下疊 1F 中疊 2F 上疊 3-5F2.1 疊墅 5F 產品布局模式-豎向（分層模式）上疊下疊上疊下疊22、上疊中疊下疊上疊中疊下疊上疊中疊下疊上疊是平層中疊是平層下疊是平層4中、下疊是平層下疊是躍層2.2 疊墅 5F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1 單元 4 面寬）2+2/4 面寬模式5F4F3F2F1F2+2/4 面寬模式5F4F3F2F1F4/2+2 面寬模式5F4F3F2F1F2+2/2+2+1 面寬模式5F4F3F2F1F4/2+2+1 面寬模式5F4F3F2F1F1 疊墅 5F 產品布局模式上疊是平層中疊是平層下疊是平層上、下疊是躍層中、下疊是平層2.3 疊墅 5F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1單元 5 面寬）3+2/2+3/5 面寬模式5F4F3F2F1F3+2/2+3/5 面寬23、模式5F4F3F2F1F5/3+2/2+3 面寬模式5F4F3F2F1F3+2/2+3/3+2+1/2+3+2 面寬模式5F4F3F2F1F5/3+2+1/2+3+2 面寬模式5F4F3F2F1F上疊是平層中疊是平層下疊是平層4中、下疊是平層上、下疊是躍層2.4 疊墅 5F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1單元6 面寬）3+3/6面寬模式5F4F3F2F1F2+1/1+2/6面寬模式5F4F3F2F1F6/3+3面寬模式5F4F3F2F1F3+3/3+3+2 面寬模式 2+1/1+2/1+2+2 面寬模式 2+1/1+2/3+2/1+3 面寬模式5F4F3F2F1F5F4F3F2F1F6/3+24、3+2面寬模式5F4F3F2F1F6/2+1/1+2面寬模式5F4F3F2F1F3+3/5/2+2面寬模式5F4F3F2F1F2+1/2+1/5/2+2面寬模式5F4F3F2F1F5F4F3F2F1F6/3+2/1+3面寬模式5F4F3F2F1F1 疊墅6F產品布局模式中疊上疊中疊中疊中疊上疊上疊下疊下疊下疊1“+”分層模式，下疊 1F 中疊 2-3F 上疊 4-6F3“+”分層模式，下疊 1-2F 中疊 3-4F 上疊 5-6F“+”分層模式，下疊 1-2F 中疊 3F 和 4F 上疊 5-6F3.1 疊墅 6F 產品布局模式-豎向（分層模式）4/2+2/2+2+1 面寬模式3F2F1F6F25、5F4F123上、中、下疊是躍層中疊是平層下疊是平層2+2 面寬模式6F5F4F3F2F1F2+2/4 面寬模式3F2F1F6F5F4F3.2 疊墅 6F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1單元4 面寬）1 疊墅 6F 產品布局模式3+2/2+3 面寬模式6F5F4F3F2F1F3+2/2+3/5 面寬模式6F5F4F3F2F1F5/3+2/2+3/3+2+1/2+3+2 面寬模式6F5F4F3F2F1F1下疊是平層3上、中、下疊是躍層中疊是平層3.3 疊墅 6F 產品布局模式-橫向（面寬分配：1 單元5 面寬）123上、中、下疊是躍層中疊是平層下疊是平層3.4 疊墅 6F 產品布局模式-橫向（26、面寬分配：1 單元 6 面寬）3+3 面寬模式2+3/1+3+3/3+3 面寬模式 2+1/1+2/3+3 面寬模式 2+1/1+2/3+2/1+3+1面寬模式6F5F4F3F2F1F6F5F4F3F2F1F6F5F4F3F2F1F6F5F4F3F2F1F3+3/5/4/2+2面寬模式6F5F4F3F2F1F2+1/1+2/5/4/2+2面寬模式6F5F4F3F2F1F6/3+3/3+3+1面寬模式6F5F4F3F2F1F2類合院 4F 產品方案一2.1 戶型亮點1、“室”-上、下疊均提供地下室及地下車庫空間。2、“院”-上疊贈送南側庭院，下疊贈送南側和北側庭院。3、“井”-采光井供夾層及地下27、一層空間采光。4、“錯”-地下一層局部空間挑空，使空間布置更加靈活。5、“臺”-上疊頂層退臺。6、“閣”-上疊贈送屋頂閣樓。7、“梯”-上疊設置獨立疏散樓梯，上下疊均設置獨立電梯。室錯方案一南側透視井 梯臺方案一北側透視院閣2類合院 4F 產品方案一地下二層平面地下一層平面夾層平面一層平面2類合院 4F 產品方案一二層平面三層平面四層平面閣樓層平面2類合院 4F 產品方案一1、廚房位于套內空間北側餐廚一體化采用 U 型布局2、餐客廳置于南側正對庭院餐客廳橫廳模式3、下疊玄關在庭院中保留玄關功能，不單獨設置6、套內樓梯位于戶內中部，與餐客廳聯通布置。采用 U 型樓梯4、庭院分別贈送給上疊/下疊下28、疊贈送南北庭院，上疊贈送南向庭院，院門朝內開扇5、衛生間位于套內北側 采用 L 型布局7、次臥位于套內空間南側東西向采光滿足 3000mm*3400mm 尺寸要求1-配置條件2類合院 4F 產品方案一1-配置條件9、電梯位于建筑南側，與院落結合設置獨梯入戶，滿足標準化配置要求8、上疊玄關結合電梯廳設置采用對景式玄關布局，走道凈寬保證1200mm10、疏散樓梯位于建筑南側每戶設置私家疏散樓梯，采用雙跑室外樓梯12、退臺位于建筑頂層南側，形成南向退臺11、主臥位于套內中部南向采光，內部設置獨立衣帽間及衛生間，最小尺寸3200mm*3000mm2類合院 4F 產品方案一2-面積計算及贈送方式戶型位置29、說明戶型描述套內面積 建筑面積使用率樓棟面積下疊4 房 2 廳 3衛97.14 102.73 94.56%439.55 上疊3 房 2 廳 3衛110.68 117.05 戶型理論可控的最小面積（節省樓梯及客餐廳挑空）雙跑半開敞疏散樓梯，計一半面積，可根據實施地的具體情況置換為全開敞樓梯/封閉樓梯書房后期可以改造成兒童房/單人臥室餐客廳上空可根據實施地規定設置挑空，可減小建筑面積上疊/下疊地下室的范圍可根據實際需要調整露臺不計入建筑面積，后期可加建上疊贈送閣樓層，閣樓可根據實施地具體情況設置，或作為屋頂花園疊墅產品的創新疊墅產品的創新6F疊加戶型By By 上海柏濤上海柏濤&新城控股新城控股疊30、 墅 源 起D e s i g no r i g i n疊墅源起丨The origin of Superposition Villa從第一代簡單疊加產品，第二代院落式疊墅產品，到現在，第三代垂直疊加院落式疊院產品的出現，承載著中產客群對低密度生活渴望，也成為高壓新政下墅類產品的必然出路之一，其研究價值可見一斑。疊墅產品疊墅產品功能介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上 疊加在一起組合而成。它以營造有天、有地、有層疊錯落花園的私密生活空間，實惠于獨棟別墅的價格，在市場上獨樹一幟地形成熱銷。目前，一系列國家規定將別墅類用地列入了禁止用地項目目錄當中，聯排別墅、獨棟別墅受到嚴格限制。而隨著城31、市經濟結構的優化及進程加快，以中產階級為代表的首置首改客群基數在不斷擴大，墅類產品需求增加。疊加別墅經過大浪淘沙，市場優勢逐漸顯現，產品日漸成熟。現狀概述疊墅源起丨The origin of Superposition Villa十多年來，限墅政策層出不窮，正是這十多年的政策發展史，見證了疊拼別墅十多年的發展歷程疊墅源起丨The origin of Superposition Villa獨棟聯排時期限墅令時期政策收緊期起步期:市場接受度不高，明顯供過于求，甚至出現年度零成交；發展期:銷售量價上揚明顯，市場開發程度顯著提升;完善期:產品不斷迭代升級，市場認可度大大提升，2018年供應達到歷史峰值32、，價格一路高走到2019年，一方面懸掛在頭頂的達莫克利斯之劍一直存在，另一方面限競房供給端的結構性調整，疊拼別墅供應開始大幅下滑，成交量上相較2018年卻有逆勢上揚的苗頭，可見2019年真正有別墅改善需求的客群還是很強勁的。限墅令時期：政策收緊期:疊墅源起丨The origin of Superposition Villa品質型疊墅城市內部區域、面積較大、尺度感強，強調舒適度及私密性經濟型疊墅城市外部區域、面積緊湊、重功能性，注重功能相對完善區位面積段定位（業態）品質型市區140 以上頂豪/豪華經濟型郊區90-140 尊享/精品一二線城市“禁墅令”的不斷升級，讓高端定位的別墅產品系列受到壓制，33、獨棟、聯排、合院等別墅產品類型逐漸減少。隨著城市經濟結構的優化及進程加快，中產及強改善型客群基數不斷擴大，在“有天有地有院落”的居住生活情懷下，此類客群的“別墅夢”不斷擴充，高端產品市場供不應求。不同于其他別墅產品類型，疊墅產品因為更好獲批以及同樣擁有墅式生活而脫穎而出。在深度精研中國人居環境后，將一、二線城市的疊墅產品類型分兩類。疊墅源起丨The origin of Superposition Villa疊 墅 優 勢Design Advantages規劃升級品質提升 贈送豐厚疊加別墅市場新寵規劃升級思 路 一高貨值與低密度的杠桿調節；強標桿與低風險的平衡需求。容積率與地庫排布的最佳模式；C34、onception疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa高貨值與低密度的杠桿調節在滿足建筑密度的限制條件下提高多層低密產品占比能實現貨值最大化建筑密度30%30%3層別墅多層疊院貨值貨值疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa容積率強排對比為了直觀展示疊墅產品在數據指標上的優勢，驗證其高貨值與低密度的特性，現假設某地塊為基礎條件，對洋房產品、別墅產品、疊墅產品進行強排對比用地面積：94927容積率：1.2建筑高度：18m建筑密度：30%綠地率：30%疊墅優勢丨Advantages of Superposition Vil35、la密度面積（）單價（萬）貨值（億元）23.89%113912.42.8541密度面積（）單價（萬）貨值（億元）35%725053.542密度面積（）單價（萬）貨值（億元）29.79%113912.43.549強排方案一：純洋房強排方案二：純合院強排方案三：純疊墅容積率滿足，密度寬裕，但戶型均為三面寬，品質較差，總貨值低品質很好，但密度超標，容積率做不足品質較好，容積率滿足，總貨值最高，但密度較為緊張綜合來說，疊墅方案既能滿足容積率，又能保證品質，還能提升高貨值的選擇注：根據杭州近三年的市場售價統計得出產品均價疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa容積率道36、路系統/疊墅模式下，大區道路系統/疊墅模式下，能保證容積率做足，并且貨值最大化；可規劃大景觀軸線和前場空間，宅間與組團之間舒適尺度，局部軸線上尺度放大；入戶各有南北庭院，局部樓王位置，院子放大；疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa樓棟間距分析正常6F疊加模式創新6F疊加模式H=1.2h=18.0Mh=15Mh=18MH=1.2h=21.6M正常6F疊加樓棟間距為1.2倍建筑高度，約21.6M；此間距下，可通過加大南院，增加下沉庭院空間，保證下疊采光以及院子贈送。創新6F疊加6層做退臺處理，減小樓棟間距；提高土地利用率，最大化用足容積率；且樓棟間距剛好為137、8M,雙排停車間距的最經濟方式。無報規風險部分地區規劃不認可退臺減小樓棟間距疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa地庫排布分析創新疊加18m間距下地庫方式18-21.6m間距下地庫方式常規疊加21.6m間距下地庫方式5.3M5.3M5.5M5.3M5.3M5.5M16.1M21.6M2.75M2.75M6.5M6.5M8M8M5.3M5.3M5.5M5.3M5.3M5.5M16.1M18-21.6M0.95-2.75M6.5M6.5M8M8M0.95-2.75M21.6m樓棟間距下，地庫略富余停車方式為雙車位+車道共16.8m，南北各贈送2.75m進深地下38、室面積，提升溢價，增加賣點。21.6m樓棟間距下，地庫略富余停車方式為雙車位+車道共16.8m，南北各贈送0.95-2.75m進深地下室面積，提升溢價，增加賣點。18m樓棟間距下，為最經濟地庫停車模式，最大化利用樓棟間距，節約了成本造價。5.3M5.3M5.5M5.3M5.3M5.5M16.1M18M0.95M0.95M6.5M6.5M8M8M疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa地下室贈送地下一層平面圖地下一層平面圖2.75M地下室外擴空間地下室外擴空間2.75M下疊地下室贈送下疊地下室贈送中疊地下室贈送中疊地下室贈送地下空間1.5m覆土，0.15m室內39、外高差，外加3.5m的地下室層高，共5.15m地下空間。疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa品質提升多重院落，傳統園林生活氛圍；獨立入戶，私屬府邸式感受；室內定制，尊貴酒店式體驗。思 路 二Conception疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa通過將庭院分割，形成多重院落，使贈送能夠分配給每一戶提升產品的附加價值南面北面院院1院院院院ANALYSIS多重園落疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa在合理配置戶型的前提下，將產品做成一梯一戶形式；全獨立式入戶保證了住戶私密性，提升40、產品墅質感ANALYSIS全獨立式入戶疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa疊墅入戶典型案例大堂入戶全獨立入戶大堂入戶方式私密性及入戶感受一般，得房率高。全獨立入戶方式私密性較好，入戶感受較好，得房率相對較低。疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa贈送豐厚超多附加，超高溢價。思 路 三Conception疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa1.南北入戶庭院贈送2.南側雙陽臺贈送3.飄窗贈送4.設備平臺贈送5.地下室贈送南庭院北庭院雙陽臺設備平臺地下室常規6F疊加，贈送點基本滿足主41、流市場需求，但缺乏創新，產品競爭力不足。飄窗常規6F疊加的普適性價值點疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa下沉庭院露臺入戶花園樓梯間電梯閣樓挑空空間增加下沉庭院，擴大下疊地下室采光但需綜合考慮綠地率以及密度部分中疊缺少院子贈送，北側增加露臺后期改造做入戶花園贈送部分地區不允許北側露臺設計預留樓梯通樓板洞口，并在頂層做構架處理后期改造做閣樓贈送6F做退臺設計，既保證前后樓采光間距也增加露臺贈送；需控制露臺面積。前期預留電梯位置，后期改造獨立入戶需業主自主加建，報建有風險。做開敞式樓梯間，計算半面積部分南方地區可實現。創新6F疊加的特殊性溢價點客餐廳挑空通高42、設計，后期加板，改造為房間報建有風險疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa普適性價值點庭院南北入戶庭院贈送陽臺南側雙陽臺贈送飄窗飄窗贈送設備平臺設備平臺贈送地下室地下室贈送特殊性溢價點下沉庭院增加下沉庭院，擴大下疊地下室采光；但需綜合考慮綠地率以及密度露臺6F做退臺設計，既保證前后樓采光間距；也增加露臺贈送；需控制露臺面積入戶花園部分中疊缺少院子贈送，北側增加露臺后期改造入戶花園贈送；部分地區不允許北側露臺設計樓梯間做開敞式樓梯間，計算半面積；部分南方地區可實現電梯前期預留電梯位置，后期改造獨立入戶；需業主自住加建，報建有風險閣樓預留樓梯通樓板洞口，并在頂43、層做構架處理；后期改造做閣樓贈送挑空空間客餐廳挑空通高設計，后期加板，改造為房間；報建有風險疊墅優勢丨Advantages of Superposition Villa疊 墅 痛 點 與 破 題Design Pain Point AndSolution上疊產品痛點分析痛點一：無法私密入戶與聯排合院產品相比，上疊產品面臨著無法私密入戶的痛點。痛點二：有天無院，墅感弱上疊產品無法做到大的庭院，上下垂直空間利用率低疊墅痛點丨The pain point of superimposed Villa疊墅破題丨A solution to the problem of superimposed Villas44、通過6F退臺的方式給予上疊空中庭院傳統疊加創新疊加上疊無法私密入戶，有天無院北花園獨立入戶中疊產品痛點分析痛點一：無法私密入戶與聯排合院產品相比，中疊產品面臨著無法私密入戶的痛點。痛點二：溢價低，墅感弱，缺乏亮點中疊既無庭院，也無露臺，贈送點較少疊墅痛點丨The pain point of superimposed Villa疊墅破題丨A solution to the problem of superimposed Villas方案二3F/4F單獨做成平層，主動降低產品溢價率，用增加產品多樣性的方式去保證去化。方案三做退臺式6F疊墅。保證中疊擁有巨大的露臺空間（參考重慶17英里）方案四北花園45、獨立入戶方案一摒棄中疊，做4F疊加，綜合考慮規劃容積率和密度可行性方案四中疊無法私密入戶，缺乏亮點下疊產品痛點分析痛點一：有院無天下疊容易被上層住戶影響，而且樓距小還會造成光照不充足。疊墅痛點丨The pain point of superimposed Villa疊墅破題丨A solution to the problem of superimposed Villas下疊有院無天，采光不足通過6F退臺的方式減少中疊上疊對下疊的影響傳統疊加傳統疊加通過增加下沉庭院的方式，擴大采光空間疊墅戶型STACKEDVILLAS地下一層平面圖地下一層平面圖贈送地下室贈送82.425.15m層高地下室15046、01500兩面寬疊墅產品提升丨Product upgrade院墅生活之下疊、中疊地下室贈送贈送地下1層贈送47.35.15層高地下室15001500陽臺4.3m寬景陽臺47004700飄窗全景飄窗設備平臺4.5設備平臺挑空贈送客餐廳挑空17.2客餐廳挑空贈送270庭院端戶南北庭院中間戶入口大廳采光井中下疊地下室采光中上疊尊享入戶贈送陽臺前期陽臺留窗洞，不計密度及面積15001500兩面寬疊墅院墅生活之輕奢下疊145產品套內建筑面積套數套內和總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積閣樓贈送面積院子贈送面積（端戶+中間戶）實得建筑面積實得使用面積（端戶+中間戶）得房率（不含院子）47、下疊1451212242694.34832.6283.39%145.147.30097.72/52.15192.4290.12/244.55132.6%產品提升丨Product upgrade15004700150047001500470014004700陽臺4.3m寬景陽臺入戶花園增加中疊花園入戶體驗飄窗全景飄窗陽臺4.3m寬景陽臺飄窗全景飄窗設備平臺4.5設備平臺挑空贈送兩面寬疊墅院墅生活之風尚中疊145產品套內建筑面積套數套內和總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積閣樓贈送面積院子贈送面積（端戶+中間戶）實得建筑面積實得使用面積（端戶+中間戶）得房率（不含院子）中疊148、451212242694.34832.6283.4%145.141.42059.88/25.15186.52216.4/211.67128.55%客餐廳挑空17.2客餐廳挑空贈送產品提升丨Product upgrade露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送4700入戶花園增加中疊花園入戶體驗47001400陽臺飄窗全景飄窗露臺贈送南北雙露臺贈送飄窗全景飄窗4.3m寬景陽臺兩面寬疊墅產品套內建筑面積 套數 套內和 總套內 總建筑面積 得房率（不含贈送）計容建筑面積 露臺贈送面積 閣樓贈送面積 院子贈送面積 實得建筑面積 實得使用面積 得房率（不含院子）上疊125104.49、432208.86 694.34832.6283.4%125.2325.1028.060178.39178.39142.45%院墅生活之風情上疊155客餐廳挑空17.2客餐廳挑空贈送產品提升丨Product upgrade閣樓贈送前期悶頂改造閣樓贈送兩面寬疊墅院墅生活之上疊閣樓贈送上疊前期報建可預留不上屋面及悶頂空間，后期業主改建25.10露臺及28.06閣樓贈送產品提升丨Product upgrade疊墅組團模式18M間距下，疊墅南院9M、道路2.5M、北院為6.5M；端戶贈送3M寬側院。行 車 道行 車 道行 車 道行 車 道6.5M6.5M5.5M5.3M5.3M5.5M8.0M8.0M50、8.0M兩面寬疊墅產品提升丨Product upgrade中疊贈送地下一層增送30.71平方米5.15m層高地下室三面寬疊墅地下一層平面圖地下一層平面圖院墅生活之下疊、中疊地下室贈送下疊贈送地下一層增送59.63平方米5.15m層高地下室產品提升丨Product upgrade中間戶下疊中間戶下疊院子贈送院子贈送端戶下疊端戶下疊院子贈送院子贈送端戶中疊端戶中疊院子贈送院子贈送中間戶中疊中間戶中疊院子贈送院子贈送270庭院端戶南北庭院中間戶入口大廳采光井中下疊地下室采光中上疊尊享入戶贈送陽臺前期陽臺留窗洞，不計密度及面積一層平面圖院墅生活之輕奢下疊195產品套內建筑面積套數套內和總套內總建筑面積51、得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積閣樓贈送面積院子贈送面積（端戶+中間戶）實得建筑面積實得使用面積（端戶+中間戶）得房率（不含院子）下疊195156.262312.52 887.861109.6380.01%195.2959.630131.05/85.60254.92416.68/371.23130.73%三面寬疊墅產品提升丨Product upgrade陽臺4.3m寬景陽臺飄窗全景飄窗客餐廳挑空27客餐廳挑空贈送二層平面圖二層平面圖改造后院墅生活之輕奢下疊195三面寬疊墅產品提升丨Product upgrade陽臺4.3m寬景陽臺陽臺贈送2.28北陽臺飄窗全景飄窗陽臺4.3m寬景陽臺52、飄窗全景飄窗客餐廳挑空27客餐廳挑空贈送三層平面圖三層平面圖四層平面圖四層平面圖產品套內建筑面積套數套內和總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積閣樓贈送面積院子贈送面積（端戶+中間戶）實得建筑面積實得使用面積（端戶+中間戶）得房率（不含院子）中疊193154.762309.52 887.861109.6380.01%193.4230.71055.85/28.72224.13339.61/312.48116.13%院墅生活之風尚中疊193改造后三面寬疊墅產品提升丨Product upgrade露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送贈送4.5653、露臺1400陽臺飄窗全景飄窗露臺贈送南北雙露臺贈送飄窗全景飄窗4.3m寬景陽臺五層平面圖五層平面圖六層平面圖六層平面圖院墅生活之風情上疊166產品套內建筑面積套數套內和總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積露臺贈送面積閣樓贈送面積院子贈送面積實得建筑面積實得使用面積得房率（不含院子）上疊166132.912265.82 887.861109.6380.01%166.1151.5438.270255.92255.92154.07%改造后三面寬疊墅產品提升丨Product upgrade閣樓贈送前期悶頂改造閣樓贈送院墅生活之閣樓贈送上疊前期報建可預留不上屋面及悶頂空間，后期業主改建51.54露臺及38.27閣樓贈送三面寬疊墅產品提升丨Product upgrade過去未去過去未去，未來已來未來已來下一個戶型時代？下一個戶型時代？T H A N K S