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1、 城城 市市 之之 戀戀 睢縣金大義烏商貿(mào)城睢縣金大義烏商貿(mào)城項(xiàng)目項(xiàng)目 營(yíng)銷策略提報(bào)營(yíng)銷策略提報(bào) 2002009 9 年年 7 7 月月 第一部分：項(xiàng)目概述 項(xiàng)目基本面項(xiàng)目基本面 既有優(yōu)劣勢(shì)分析既有優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目基本面項(xiàng)目基本面 【地理位置】項(xiàng)目位于睢縣縣城中心，處于中心大街兩側(cè)、睢州大道以北的十字路口 【人文位置】項(xiàng)目位于睢縣縣城現(xiàn)有可開(kāi)發(fā)地塊的黃金地段，周邊各項(xiàng)生活配套齊全，未來(lái)商業(yè)氛圍濃厚 【項(xiàng)目組成】項(xiàng)目由底部二層商業(yè)和上部一棟小高層、七棟多層組成（耀發(fā)廣場(chǎng)底下二層為獨(dú)立自營(yíng)商鋪） 【基本數(shù)據(jù)】 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)（東地塊） 數(shù)據(jù)（西地塊） 總用地面積 5424 平米 10874 平米 建筑2、占地面積 2612 平米 6601 平米 總建筑面積 13725 平米 22653 平米 居住面積 10118 平米 8669 平米 商業(yè)面積 3606 平米 13984 平米 建筑密度 48.16 60.7 容積率 2.53 2.08 備注：地下室建筑面積未計(jì)入容積率 既有優(yōu)劣勢(shì)分析既有優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)同樣明顯優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)同樣明顯 行銷提示行銷提示 價(jià)值支撐體系需要重構(gòu)價(jià)值支撐體系需要重構(gòu) 本案“優(yōu)勢(shì)地段”與“產(chǎn)品接受度低，配套不具備優(yōu)勢(shì)”的矛盾組合，容易造成叫好不叫座。 為了迅速去化，應(yīng)該從房市深層次驅(qū)動(dòng)力研判出發(fā)，提煉出核心賣點(diǎn)，并進(jìn)行附加值層面的價(jià)值支撐體系重構(gòu) 優(yōu)勢(shì)項(xiàng) 絕版旺地 3、睢縣城市中心黃金旺地 金大一期口碑優(yōu)勢(shì)，客戶感情深厚 睢縣新十字商圈，商業(yè)氛圍濃厚 周邊配套良好，生活方便 劣勢(shì)項(xiàng) 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，去化難度較大，且后續(xù)經(jīng)營(yíng)難度大 小高層產(chǎn)品接受度低，競(jìng)爭(zhēng)力不夠 項(xiàng)目本身配套不具備優(yōu)勢(shì) 第二部分第二部分 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 市場(chǎng)感知市場(chǎng)感知 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 市場(chǎng)問(wèn)題與機(jī)會(huì)市場(chǎng)問(wèn)題與機(jī)會(huì) 市場(chǎng)感知市場(chǎng)感知 隨著宏觀調(diào)控效果的逐步體現(xiàn)，房市冷暖感同身受，風(fēng)云變遷提煉如下： 銷售慢了 大勢(shì)變了 項(xiàng)目多了 價(jià)格漲了 需求不旺 大勢(shì)變了大勢(shì)變了 大城市房?jī)r(jià)由于過(guò)山車，宏觀輿論環(huán)境變了，本地房?jī)r(jià)漲的 超出承受范圍了 于是，持幣觀望的人多了 項(xiàng)目多了項(xiàng)目多了 從 2008 年 1、2 個(gè)項(xiàng)目唱主角，到 2009 年 5、6 個(gè)項(xiàng)目搶市 場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)變得層次多且復(fù)雜了 價(jià)格漲了價(jià)格漲了 2008 年各盤價(jià)格一路上漲，開(kāi)一次盤價(jià)格漲 50-100 元，只 要不是太偏，均價(jià)都已