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1、 岳麓大道岳麓大道- -銀杉路交叉口地下空間銀杉路交叉口地下空間 初初 步步 商商 業業 定定 位位 報報 告告 二零一一年十月二零一一年十月 目目 錄錄 第一部分：市場環境第一部分：市場環境 . 1 一、 項目位置 . 1 二、岳麓區概況 . 1 三、岳麓區經濟分析 . 2 四、岳麓區商業概況 . 3 五、濱江新城規劃 . 5 第二部分：市場容量第二部分：市場容量 . 6 第三部分：項目微觀環境分析第三部分：項目微觀環境分析 . 7 一、項目概況 . 7 二、項目周邊商業體概況 . 9 第四部分：項目初步定位第四部分：項目初步定位 . 11 一、市場機會 . 11 二、檔次定位 . 11 三2、功能定位 . 11 四、項目商業價值區域劃分 . 13 五、業態規劃 . 15 第五部分：項目收益預測第五部分：項目收益預測 . 18 一、市場租金類比法 . 18 二、售價、收益率、租金的敏感性分析 . 20 第 1 頁 共 20 頁 第一部分：市場環境第一部分：市場環境 一、一、 項目位置項目位置 長沙市岳麓大道與銀杉路交匯于湘江西岸的岳麓區，是岳麓區的重要交通樞紐之一。 二、岳麓區概況二、岳麓區概況 岳麓區概況岳麓區概況 行政行政 區劃區劃 岳麓區現轄 10 個街道、1 個鄉、5 個鎮，分別是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、銀盆嶺街道、觀沙嶺 街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、3、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天頂鄉，東方紅鎮、含浦鎮、坪塘鎮、 蓮花鎮、雨敞坪鎮。 面積面積 人口人口 總面積 552.02 平方公里。2010 年末全區常住人口 80.18 萬人，戶籍人口 67.38 萬人。 交通交通 狀況狀況 公路：公路：319 國道、港澳高速穿境而過，一、二、三環線緊緊相繞，區中心地帶經長潭西高速至湘潭、經長常高速 至益陽僅半小時； 鐵路：鐵路：在建的地鐵 2 號線沿楓林路設 5 個站，待建的地鐵 3 號線將沿后湖路等設 5 個站，待建的 4 號線將沿銀 杉路設 6 個站，規劃中的地鐵 6 號線將沿桐梓坡路等設個 7 站，在建的“長株潭”城際鐵路長沙市區地鐵段將 沿杜鵑路設 3 個站； 航空：航空：區中心地帶距黃花國際機場 30 公里。 區區域性質域性質 岳麓區是長沙市行政、科教、文化中心。該區北部為“兩型”建設先導區核心區，長沙市委市政府、岳麓區政 府皆坐落于此；南部