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1、綜合型商業(yè)街區(qū)策劃定位方案綜合型商業(yè)街區(qū)策劃定位方案 一、 區(qū)域狀況分析 本案位于 市 區(qū)中心， 區(qū)城區(qū)總規(guī)劃面積 68 平方公里，城區(qū)已建成面積 28 平方公里，街道、電力、供 水、郵電通信光纜、移動電話、賓館、服務等市政基礎設施配套齊全。初步形成森工、建材、礦產、電力、化工、 精制茶、釀酒、飼料、水泥、機械等工業(yè)基礎；特別是以茶葉、咖啡為主的綠色產業(yè)不斷擴大，尤以生產無性系生 態(tài)茶及普洱茶聞名遐邇 區(qū) 2003 年，完成區(qū)內生產總值 13.09 億元, 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7303 元，2003 年民營經濟共納稅 3523 萬元，占全區(qū)財政收入的 29.3%。 二、 商業(yè)環(huán)境分析 主2、要的商業(yè)街道是振興大道和五一路，在兩個街區(qū)中包括 主要的商業(yè)項目， 包括： 步行街、 電子市 場、易發(fā)電器、新知（ ）圖書城、 超市、德克士等在當地有一定知名度的商業(yè)項目和企業(yè)。 零售的商業(yè) 還是以街鋪、超市、百貨店為主，沒有綜合性的購物商場，在這些零售商業(yè)業(yè)態(tài)中，主要是以服裝、餐飲、通信類 為主，大型的超市僅有天順一家，而且在不在城市中心，中小型超市主要是本地的天生祥超市和零星的一兩個超 市，經營狀況均較好，本地人在零售市場主要是購買一些日用消費品以及一些電器等商品。五一步行街現已開街， 總體經營狀況一般，尤其是二樓經營狀況不佳，因為地形、長度、規(guī)劃的問題，雖然處于主街，但人氣不足；整體 上3、 商業(yè)發(fā)展剛剛起步，現存商業(yè)仍然為傳統(tǒng)的長街式商鋪，城市缺乏重量級別的商業(yè)區(qū)，投資市場尚有很大空 間。 三、 投資環(huán)境分析 在很長一段時間，本地投資渠道單一，投資空間小，投資群體主要是以本地人為主，外來人投資比重不大，本地以 本地公務員、私營企業(yè)主、部分企業(yè)的中高層領導（如中國電信、中國移動、中國聯通、電力公司等），這部分人 群生活和工作較為穩(wěn)定，有一定的經濟基礎，對投資的商鋪主要看重價格和投資回報率，有一定的投資意識，屬于 較為理性的投資者，有自己的投資理念，購買商鋪主要為出租獲利。從當前 市場上已經出現的商業(yè)銷售現狀來 看，整體投資市場尚未被大力的開發(fā)挖掘，投資市場體現并不活躍，所以本案的商業(yè)投資市場有一定的空間。選擇 商業(yè)物業(yè)，本地的自營投資客也占一定比例，但總體而言比例基本小于純投資客。 四、 本地人生活習慣 雖然是云南面積最大的地區(qū)，但經濟在云南省算不上發(fā)達，主要還是以茶葉、礦產