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自持商業物業經營稅務籌劃方案（12頁）.doc

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物業資料

上傳人：焦** 編號：75469 2021-03-27 13頁 63KB

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1、自持物業經營稅務籌劃方案房地產企業稅負的高低最終取決于企業所選擇的開發模式和經營行為，一旦選擇了具體的開發模式和經濟行為，其總體稅負水平也就相對確定了。因此，公司樹立事前籌劃的思想，在確定具體的開發模式和經濟行為之前，就應針對開發模式和經濟行為制定不同的方案，并通過對各方案納稅水平的比較，選擇并最終確定最佳開發模式和經營方案。下面就以公司所開發部分商業即以超市為例，分為銷售和自持兩種情形進行涉稅分析：超市基本經濟數據：表一：價值情況名稱面積銷售均價售價（萬元）底商 800 12000 960 二樓 1600 5000 800 小計 2400 7334 1760 表二2、：收取租金情況名稱第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年合計一層 800 平米 30 30 30 40 42 45 50 55 60 65 / 二層 1600 平米 15 18 20 25 27 30 33 36 40 45 / 小計 0 47.52 67.2 86.4 92.16 100.8 111.4 121.9 134.4 148.8 910.0 表三：造價情況名稱面積單方造價(元) 總造價（萬元）底商 800 4000 320 二樓 1600 3200 512 小計 2400 7200 83、32 其中：開發成本為 695 萬元、銷售費用為 41 萬元、管理費用 41 萬元、財務費用 55 萬元表四：稅種序號序號稅稅種種納稅對象納稅對象計計稅稅依依據據稅稅率率納稅時間納稅時間 1 營業稅及附加提供應稅勞務營業額 56% 取得營業收入的當月 2 土地使用稅城鎮土地實際占用的土地面積 6 元/m 2 實際占用土地的次月起 3 房產稅房產房產租金收入 12% 房產投入使用的次月起 4 企業所得稅生產經營所得、其他所得應納稅所得額 25% 按年計征，分月預繳一、超市實現銷售，其稅負分析： 1、營業稅金及附加=1760 x5.6%=98.56 萬元 2、土地增值稅可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81 萬元增值額=1760-849.81=910.19 萬元增值率=910.19/849.81=107.11% 適用

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