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1、 長春長春吉林大路吉林大路濱河濱河綠島綠島綜合體綜合體開發和運營開發和運營 模式研究模式研究 深圳市新摩爾商業管理有限公司 2011 年 5 月 28 日 應長春聯發地產公司邀請， 楊寶民先生帶領駐扎長春的助手花費 五天時間系統研究了濱河綜合體項目和甲方高層進行了親切友好的 溝通， 形成了廣泛共識。 長春濱河綜合體是一個長春絕版地塊的項目， 投資公司聯合投資億元左右，項目毛利潤億元左右。 一、一、項目操作方式研究項目操作方式研究 項目地塊屬于商業旅游開發黃金地塊， 項目總體定位為城市商業 旅游綜合體。 關于前期拿地和完善公司治理機制路線圖 打造較大股份制綜合體連鎖開發公司。月爭取增資 擴股億元2、左右,也可以采用合作方式， 合作伙伴再投資 億元，完成土地拍賣前的準備工作，爾后參與正式摘 牌。 土地拿到后，通過預銷售地塊酒店和寫字 樓收取億元以上銷售預付款，選擇南通等大型優秀建筑 施工公司墊支億元左右建設地塊住宅區和， 酒店和會所，首先安置好地塊居民。 在有物業抵押后，銀行貸款億元左右，用于滾動開 發地塊。通過銷售地塊住宅回籠資金.億元，爾后 加速完成地塊開發，完成,地塊的居民安置。 通過國內外城市綜合體的研究，我們提出了注重前期研究，全面 量身定制的思路（各部門應該今后完成的工作） 1. 將商業規劃和概念設計結合，與顧問公司和設計院合作，制作新 的綜合體整體建筑設計方案。營銷部門提前做3、好招商手冊和銷售 樓書，采用快印方式征求意見。 2. 商業摸底先行，提前與著名商家溝通好，例如，新摩爾公司的戰 略伙伴可以提前談判溝通確定商家。 3. 寫字樓要與發展總部經濟結合，提前與銀行、保險等著名機構溝 通，爭取量身定制部分辦公樓，滿足顧客特殊要求。 公寓可以借鑒萬達等成熟經驗， 我們吸收萬達專家一起研究適合 長春市場的寫字樓產品。 前期流程如下： 預先銷售地塊寫字樓和商鋪。回籠億元資金，用 于綜合體的滾動開發，爭取將地塊北側部分先拿到正式 預售許可證，回籠銷售資金后進行全面開發和建筑，購物 中心部分最后開業。 綜合體設計的科學流程 楊寶民先生提出的綜合體流程圖 某綜合體及購物中心項目開發（含設計進度）表 設計完成 概念性規劃設計 初步的規劃設計任務書 規劃設計與建筑設計方案 招商摸底與確定正式設計任務 酒店設計 購物中心設計 塔樓設計 設計優化與節能設計 裝修設計 商業視覺形象 啟