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1、第一章第一章 房地產開發(fā)始于地塊研究引房地產開發(fā)始于地塊研究引 言言 陳仁科陳仁科 第一章第一章 房地產開發(fā)始于地塊研究房地產開發(fā)始于地塊研究 引引 言言 作為開發(fā)企業(yè)的決策層，在準備開發(fā)一個項目時，首先必須考慮四個問題：作為開發(fā)企業(yè)的決策層，在準備開發(fā)一個項目時，首先必須考慮四個問題： 一是項目開發(fā)所需的資金 二是項目開發(fā)的利潤空間 三是項目開發(fā)的難度 四是項目開發(fā)的市場風險 但現(xiàn)實是很多開發(fā)商，特別是剛剛進入這個行業(yè)的開發(fā)商，以及雖然開發(fā)了 不少項目，但還沒遇到過“冬天”的開發(fā)商，他們往往只考慮第一和第二即只考慮資 金和利潤的問題，至于難度和風險，因為房子不愁賣，他們根本就直接忽視。這 些2、開發(fā)商拍下地后第一時間第一件事就是找個看上去水平高的設計院，先拿出一 個漂亮的（但不一定是最適合市場需求的）設計方案，然后再找一個或者自己組 織一個銷售團隊，開工開售、高枕無憂。 而那些每年都要開發(fā)幾個甚至十幾個項目的大牌開發(fā)商，由于經歷過幾次房 地產的震蕩，積累了許多的開發(fā)經驗，拍到地后均以一種謹慎的態(tài)度，在考慮資 金、利潤時更注重對風險和難度的把握。他們做的第一件事自然是市場調研，或 請專業(yè)公司或由自己組織的研發(fā)團隊反復對消費者、對競爭樓盤做自認為很深入 的調查分析，然后就是規(guī)劃設計、市場推廣、開盤銷售。 可惜，無論是剛進入這一行業(yè)的開發(fā)商，還是那些品牌開發(fā)商，他們所采用 的開發(fā)流程完全錯3、了，而且錯得離譜。 這個錯誤就是：房地產項目開發(fā)的第一步不是市場調研。而是地塊研究！ 引例引例 1-1：遼寧營口鲅魚圈項目：遼寧營口鲅魚圈項目 遼寧營口鲅魚圈項目總占地面積 600 畝，第一期開發(fā) 260 畝，所處片區(qū)為該 城市北部，功能歸屬為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有營口港、鞍鋼、華電等大型中央企業(yè)入駐， 目前北部區(qū)域內無任何地產項目開發(fā)。項目南臨一條交通主干道疏港大道， 車流大、噪音大、灰塵大，人流少，地塊周邊無任何生活配套、市政配套，居住 氛圍無從談起，所處區(qū)域目前非常雜亂，煤場、棚戶、物流區(qū)、加油站等所產生 的污染和交通混亂一直被城市詬病。 鲅魚圈主要的南北向交通干道昆侖大街北端為“斷頭路”，而沒有向北延伸到 本項目，無論是車輛還是行人都要向東、或向西繞一圈才能到達本項目，且目前 沒有開通公交車； 地塊北望鲅魚圈海拔最高的老虎山，山景資源優(yōu)美；項目地塊落差較大，高 差達 55 米；西北面為墩臺山