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1、 1 政策工具箱 購房首付比例政策研究 2023 年 06 月 26 日 2 2 20 0 城首付比例統計出爐，降首付或比降房貸更有效城首付比例統計出爐，降首付或比降房貸更有效 購房首付比例是直接影響購房成本的關鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大。在當前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例或降低購房首付壓力更是非常重要的內容。至少從一些購房者的反饋情況或呼聲看，首付比例下調或壓力下降，那么購房意愿就會明顯增強，進而也利好市場交易行情的提振。本報告對全國重點城市首套房和二套房首付比例情況進行分析，同時我們分析了目前市場上已經推進的政策、各類違規操作和有爭議的操作，以更好理解購房首付方面的2、重要問題。一、一、重點城市首付比例重點城市首付比例情況情況 1 1、首套房首套房 根據簡單算術平均計算，全國 20個重點城市首套房首付比例平均值為 24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即 35%、30%和 20%?？傮w上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。當然觀察 20 個城市的情況，可以看出，兩成首付總體占了大多數。這也意味著各地基于樓市提振需要，普遍把首套房首付比例降至了最低水平。具體城市看，北京和上海的首付比例是最高的，為 35%。包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了 20%的首付比例3、政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等，首付比例均為 20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。圖圖 1 1 全國重點城市首套房首付比例全國重點城市首套房首付比例 3 數據來源：各地政府部門、易居研究院 2 2、二套房二套房 根據簡單算術平均計算，全國 20個重點城市二套房首付比例平均值為 42%。從 20 個城市的具體情況看，二套房首付比例有四檔標準，即 80%、70%、40%和30%。這也說明二套房首付比例的規定更加豐富和多元化。總體上其和首套房的邏輯類似，即城市能級越高，首付比例越高；而城市能級越低，首付比例則越低。具體來看，包括哈爾濱、長春、太原等二線城市，其二套房的首付4、比例也比較低，即均為 30%的水平。圖圖 2 2 全國重點城市二套房首付比例全國重點城市二套房首付比例 數據來源：各地政府部門、易居研究院 二二、各地降低首付壓力各地降低首付壓力的的政策政策 0%5%10%15%20%25%30%35%北京上海廣州深圳蘇州杭州三亞哈爾濱長春沈陽太原青島鄭州南寧金華蕪湖宜昌珠海中山包頭0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京上海廣州深圳沈陽蘇州杭州鄭州珠海三亞哈爾濱長春太原青島南寧金華蕪湖宜昌中山包頭 4 本部分總結了目前全國各地降低首付比例或首付壓力的幾類政策，主要包括：降低首套房的認定標準、財政金融政策支持等。而通過降低房價來側面降低首付壓力5、的操作在此不做分析。1 1、降低降低首套首套房房的認定的認定標準標準 嚴格意義上說，首套房資格需要滿足“三無條件”，即無購房記錄、無房貸記錄、無房產持有。當然若單純按這個標準執行，那么首套房的認定標準其實非常高，進而會導致很多購房者無法享受首套房的低首付標準。所以這兩年各地普遍都有降低首套房認定標準的操作，主要是從房產情況和貸款情況兩個角度進行。1）房產情況。包括：只查市區而不查郊區住房情況；只查限購區而不查非限購區的住房情況；只查住宅而不查商住兩用房的情況；只查本地而不查外地住房情況；允許將“兩套打通戶型”認定為一套住房；只查商品住宅而不查小產權房、安置房和農房的情況；離婚后不再追溯原家庭的6、房屋套數；不追溯住房持有情況或出售情況；首套房戶型較小時第二套房可做首套處理；不追溯掛靠在父母名下的住房情況；不追溯婚前住房財產情況；二孩家庭二套房可按首套認定等。2）貸款情況。包括：貸款償還完畢即認定為首套；配偶有貸款記錄依然可認定為首套；有商住房貸款記錄依然可認定為首套；全款購房無貸款的可認定為首套。2 2、財政財政金融金融政策支持政策支持 此類政策主要包括購房補貼、房票支付、公積金提取、商貸額度提高等四種形式。在此分別做相關分析。1）購房補貼。其包括人才購房補貼、新市民購房補貼、外來人口購房補貼、應屆畢業生購房補貼等。很多城市明確，此類補貼將前置發放，相關人員申請后可以用于一手房或二手房7、認購的首付款。2）房票支付。當前全國各地紛紛推出房票政策，明確房票可以用于支付購房款（含首付款）。另外，在實際操作中，房票金額往往等于被征收（拆遷）房屋評估價的 110%。這里的增值部分也可以用于支付首付款。5 3）公積金提取。最近兩年包括福州、青島、珠海等城市紛紛發文，明確允許提取住房公積金作首付款。同時，針對“公積金提取是否影響后續貸款”的問題，蘇州公積金中心發文明確，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續公積金貸款額度。4）商貸額度提高。部分商業銀行在貸款審批過程中，會適當放寬標準，進而提高貸款額度。抑或是推出組合貸的模式。此類操作可以增加實際貸款額度，間接降低首付壓力。三三、違規8、違規和和存存有爭議的操作有爭議的操作 在房地產交易市場壓力較大的情況下，部分城市也出現了各類新操作，目的是為了降低首付成本或壓力，進而促進房地產交易市場的活躍。其中，部分操作已經被明確界定為違規操作，已被叫停；而部分操作存在討論或爭議，需要進一步商榷。我們按違規操作和存有爭議操作兩種類型進行分析。1 1、違規違規操作操作 違規操作主要包括：首付貸及變異形式、經營貸和消費貸、接力貸和合力貸、做高或做低房價等。相關分析如下。1）首付貸及變異形式。主要包括首付分期、低首付、零首付、負首付、返首付等操作。此類操作打著“首付友好”的旗號，目的是為了降低購房之初首付支付成本。不過此類金融產品缺乏對償貸能力9、的審慎評估，夸大了購房者的還貸能力，很容易引起金融風險。2）經營貸或消費貸。經營貸主要提供給中小企業或個體工商戶，用于生產經營需要。而消費貸則主要貸給個人消費者，用于購買耐用消費品或支付各種費用。各地已明確規定，此類貸款不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款等。若違規使用，將會被提前收回貸款。3）接力貸和合力貸?！敖恿J”指的是以父母作為所購房屋的所有權人，子女作為共同借款人，貸款購買住房的信貸產品。而“合力貸”指的是以子女作為所購房屋的所有權人，父母作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產品。兩 6 類貸款產品本質相同，即通過增加共同借款人來增加貸款額度，進而可以降低首付壓力。當10、前一些地方此類產品創新無邊界，普遍被叫停。4）做高或做低房價。目前新房和二手房領域都存在此類問題，即通過做高房價以提高貸款額度，進而變相使得首付比例降低。不過此類操作被認為是騙貸行為，也破壞了貸款市場的公平性。2 2、存在爭議的操作存在爭議的操作 就目前來看，存在爭議的操作主要包括突破首付比例最低下限、企業提供員工借款等。相關分析如下。1）突破首付比例最低下限。此前 2022 年 5 月，山東齊河曾發布關于促進齊河縣房地產業平穩健康發展的若干措施。政策明確，鼓勵銀行降低首付比例，首套房、二套房在原首付 20%、30%基礎上分別下調 10%。后來該政策被叫停。不過，從全國市場的反饋情況看，要求進11、一步降低首付比例的呼聲依然較大。2）企業提供員工借款。今年一些上市公司業績不錯，紛紛發布公告，愿意拿出企業盈利部分，為員工提供無息借款。此類借款的用途之一即可用于購房。此類操作雖然受到部分人的好評，但也引起了一些批評，如類似操作是否會損害小股東的利益等。四四、政策建議政策建議 從目前市場的反饋情況看，在“降低首付”和“降低房貸利率”兩種政策工具上，很多購房者普遍認為降低首付或更有意義。但我們也發現，首付比例政策的調整一直比較謹慎。一些降低首付壓力的操作雖然可行，但和直接降低首付比例的操作還是有差異。我們認為，當前購房者首付支付能力不足的問題確實需要引起重視，其包括收入狀況變差、收入預期變差、二12、手房比較難出售等。比如說近期二手房交易不順暢，一些房東二手房轉讓遇到了困難，其認購新房的時候就遇到了兩個難題。第一、其換房的資金明顯不夠，所以看到 10%首付的營銷廣告自然會動心。第二、其認購新房會被認定為二套房，一些大城市的首付比例明顯較高，且房貸利率也比較高。所以此類問題背后的癥結都在于，缺乏靈活機制，導致購房的首付壓力異常大，自然會限制購房的需求釋放。7 我們認為，鑒于這兩年居民家庭收入狀況出現了很多新情況，所以和收入狀況關系比較密切的首付比例政策確實需要納入到調整的思考之中。比如說一些地方是否可以對特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創新試點，以更好探索新模式的首付政策。當然改革總體要按謹慎推進的思路進行，尤其是要把激活合理住房消費需求和防范房貸違約風險等工作進行有機結合，兼顧各方訴求，真正推進這項工作開展。8 執筆人執筆人：上海上海易居易居房地產房地產研究院研究院 研究總監研究總監 嚴躍進嚴躍進 郵郵 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244