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1、開宗九江 建極王府,【從地王 到地標】建發九頌八里府地王全案思考,廈門先知先覺2021-06,117輪競價，33.06%溢價5433元/樓面價建發以地王之姿首進九江一切傳奇，始于八里湖畔,背景,當地豪宅圍城下的破局之道,經開區，發展中，配套少，競爭倒是也熱鬧生版塊的生面孔建發首入潯城，在沒有積淀的情況下就要重新定義區域天花板,賣建發品牌?OR 賣公園湖景?想當然地從品牌切入?或者從“沿湖第一排”先行狂轟一通?湖是附加值，但不是決勝點！,如果在廈門乃至福建，建發品牌的帶動力和溢價能力就足矣如果僅是九頌山河，在九江，老業主資源篩選一波可能也夠,然而，從真實的市場出發，九江市場對建發是陌生的重構市場2、想象空間，才是重新定義市場的唯一出路。SO，先拋開套路我們只談問題，以及營銷傳播的可能,從項目銷售的角度來梳理營銷脈絡和傳播故事，地塊的地價決定了項目未來將定位在1.2W+，其實核心問題只有兩個,為什么選擇八里湖經開區,為什么選擇建發,？,第壹話,去到1.2W+，何以八里湖經開區？,以潯陽區為價格高位，老城區住宅均價約1.1W往上走八里湖新區均價在1W左右浮動,清色賣概念、賣學區、賣湖景的廣告訴求湖景和現代感是九江樓市宣傳的主基調,在實地的走訪中，真正差異化的樓盤并不存在,恒大悅瀾庭濂溪區,中基文博府濂溪區,保利廬山林語濂溪區,中海九樾潯陽區,融創城發|匡廬別院八里湖新區,嘉圓悅湖居八里湖新區3、,八里湖經開區？當我們把區域框定在經開區，這里更多的還是一紙規劃，尤其和成熟度較高的濂溪區、潯陽區這2個老城區相比，哪怕與八里湖市府新區相比，經開區的土地邏輯殺客力較弱。我們把眼光，聚焦到整個八里湖大片區！,改變區域看法，重新定義八里湖經開區，拉大客戶陣線超越客戶想象的價值體驗，形成市場第一參看價值為1.2W+的可能埋下第一顆種子建發九頌八里府的啟動，讓區域有了改變的可能,攤開地圖，我們發現一個重要的三角關系在長江經濟帶確定之后，有三個城市被國務院點了名武漢長江主軸/合肥芯屏器合/昌九一體化,上榜二線城市，九江的長江經濟帶征途，浩浩向前,入選首批國家長江經濟帶綠色發展示范區,彎道超車，打造長江4、經濟帶重要節點城市,交通要道，打造成江西通江達海的橋頭堡,以生態為底色，建設成為長江最美岸線,1,昌九高鐵今年開工！途經昌北機場等5大站點！,2,贛深高鐵與昌贛高鐵線路南端成功對接！未來九江5小時可達廣州、深圳！,3,斥資80億！占地約3200畝！新湖未來小鎮落戶濂溪區！未來將成為超百萬人次休閑旅游目的地，并和鄱陽湖生態科技城融合發展！,4,九江市國際網球中心即將閃亮登場！位于八里湖大道北側,“江西北大門”，加速推進城市共融,站在這樣的角度重新審視整個八里湖大區域八里湖，不只是九江的八里湖，還是昌九共同的八里湖在我們眼里，八里湖相伴長江之畔，猶如長江之眼，更是世界級長江的江西第一眼,如果長江成5、為世界級城市群昌九/武漢/合肥/重慶/上海這5個城市無疑就是世界級長江的第一眼,八里湖的摩天大樓，將是想做長江生意的人的中國總部八里湖的公園景觀，將是觀禮這座城市封面的儀仗,當昌九成為長江之上的世界級城市之后八里湖將不止是九江的CBD,2009年，中共九江市委九屆七次全會正式作出“中芯城區從甘棠湖、南湖時代走向八里湖時代”恢弘藍圖之下，八里湖高端價值聚變,有未來九江“陸家嘴”，高起點高規劃,以八里湖中央商務區為核心主攻文化綜合體、旅游綜合體、科技綜合體金融綜合體和商業綜合體等五大綜合體建設,八里湖沿岸將打造“創新經濟引領區”“生態文明示范區”“生活品質服務區”,有生活2主干道3大商圈，高端居住6、板塊,市政府、市第一醫院、IM樂盈廣場、八里湖海韻沙灘環繞聯盛快樂城、九方購物中心、大潤發3大商圈環伺中央商務區建設（已落地13個總部樓宇項目）,城市西進發展規劃中間地帶坐享老城與新區發展雙重繁華,有熱潮房企大鱷搶灘，推動板塊居住價值,碧桂園、保利、融創、嘉潯置業等群雄逐鹿城市“熱島”效應，虹吸更多優質資源一躍使八里湖新區成為名企投資新風口,城市熱土，房價一路攀升，從2015年市政府遷入八里湖新區房價已從4379元/上漲至9135元/，增幅2倍之多,九江有很多湖，但只有八里湖是國家4A級風景區南靠廬山，北臨長江向東與老城接壤，向西以賽城湖為縱深構成了約19平方公理富有層次美感的理想景觀,有風光7、國家4A級旅游景區，城市綠心,區域內涵蓋優質全齡教育資源開車5分鐘即達開發區中心幼兒園約5分鐘即達開發區最好的9年一貫制學府九江市雙語實驗學校約7分鐘即達九江最好的高中之一九江三中鶴問湖校區,有學區頂配學府環伺，濃郁書香為伴,八里湖北岸 九江西享區,我們需要在營銷傳播概念上，重新定位和包裝經開區建發攜全新王府中式著作而來西享區將是 建發九頌八里府 填補城市人居空白、占位九江的第一步,區域屬性再定位,正南向面湖 風水中正位,區域價值再升華,項目地塊南北排布，北眺長江，南面正向看湖是環八里湖大區域，正南向、一線臨湖的最后一塊絕版住宅地塊,第貳話,競爭紅海中，緣何選擇建發？,要搞清楚憑什么選建發，就8、要先搞清楚是誰在買？1.2W+的價格基本排除了普通剛需客。縱觀同層級競品九江的改善（投資）客群來自哪里？,為充分了解高端改善客群的需求，針對九江市相對高端的小區（如廬山國際、柴桑春天、觀瀾盛世、中奧廣場等）業主進行問卷訪談，總計完成問卷100份，具體情況如下：,從地圖上看，競爭激烈。從競爭上看，競爭不激烈。,九江客戶典型購房心理：逛超市心理，感興趣的全看一遍再說就看記得住誰？和誰有共鳴？誰性價比最高？,目標客群的需求改善的是品質與品位放眼九江樓盤，除融創、中海、保利等大牌開發商外，多是停留于保守規劃的產品，品質與配置上無法滿足真正的改善。,產品風格的偏好新中式國宅的唯一性純粹的中式體驗，別說在9、八里湖區域，即便整個九江也是罕見的。風格上的排他性。,本案的競爭不能框限于片區要建立品質全面超越的價值認知,潯城底蘊 文脈為魂新中式生活匠造者 恰逢其時,一個九江城，半本語文書廬山上的白鹿洞書院是中國四大書院之首，匡廬奇秀甲天下九江是陶淵明、黃庭堅故里，蘇軾曾夜泊石鐘山下，宋江醉酒題詩潯陽樓,文化搖籃,大江大湖,避暑圣地,書院之首,半座廈門盡建發每一行業皆翹楚,從引進可口可樂瓶裝線，到建機場、引進地方第一家航空公司廈航，組建中國第一家中外合資銀行廈門國際銀行；“金磚廈門會晤”主會場，廈門馬拉松，到運營廈門國際時尚周，承辦NEST電子競技大賽建發與廈門共興榮,江海相遇 和鳴中國,東海之濱 大廈之10、門,長江之畔 三江之口,鷺島廈門，因海而興建發履跡60余城匠筑200余座精品從海島城市和經濟特區出發致力為九江呈現領先中國式生活的高標準,潯城九江，江西“北大門”東襟鄱湖浩淼南倚匡廬飛峙北枕長江滔滔多元文化之城交融碰撞中重啟世界東方,昌九共融長江經濟帶區的背景下，東方大國的自信回歸，【建發九頌八里府】為九江帶來首個精粹系王府新中式作品。東方審美的自動吸粉，也將讓【建發九頌八里府】成為豪宅細分市場里的一枝獨秀。,建極東方 開宗九江,去過建發示范區，無一不震撼所有的質疑，終將止步于現場儒門建制/五進禮序/亭臺雅趣，開闔盛世風儀,國風大境 九江無二,廈門中央灣區珊瑚海，1.8萬入手，2年時間售價高達11、4.8萬廈門半山御景，2.5萬入手，2年后售價達4.8-5萬在蘇州，建發泱譽在周邊賣2萬+時售價達3萬+/在漳州，競品賣4000元/時建發已經破萬,極高溢價 價值標桿,秉承“呵護鉆石人生”的服務理念建發物業接受的是空乘級別的客服禮儀培訓同時具備國賓規格專業安保系統,國賓物業 開陳辟新,雙匠合著 強者愈強,強強聯合，借力打力，品質為先，1+12建發房產&九頌山河，世界500強中式宗匠攜手贛系地產3強，共著九江新中式國風范本,在上海，建發與華發攜手打造【泗水和鳴】在長沙，建發與金茂攜手打造【金茂建發泊悅】在福州，建發與融僑攜手打造【山海大觀】在北京，建發與融創攜手打造【長安和璽】在杭州，建發與綠城12、攜手打造【鳳起潮鳴】在廣州，建發與九龍倉攜手打造【建發九龍倉央璽】在武漢，建發與武地攜手打造【武地建發璽院】,【建發九頌八里府】的價值取信亦是建發鼎立九江的破局之道,排他優勢,區域重塑,門面展示,居住品質,1、世界500強國企打造2、九江難得的國風府邸3、強者合著，價值標桿4、建發鉆石產品品質5、國賓物業，空乘級別客服禮儀,絕殺樣板區的實景感染；營造“全九江最美、最高端示范區”，展示建發優于競品的產品打造力,潯城向西進八里湖北岸九江西享區正南向觀湖貴地九江再無,3000多項鉆石標準;“儒門、道園、唐風、華紋”匠造理念，打造王府大院、家族門楣,正南向湖九江絕版,雙匠合著開宗九江,國風大境價值標桿13、,建極東方和鳴中國,八里湖正南席 國風門第府邸,八里湖北岸/九江西享區正南臨湖的區域價值占位九江無二的產品風格和屬性定位,城,正南向觀湖中式國府，九江無二,貴,城市觀,文,幼兒園/小學/中學學府環繞，書香傳家,繁,城市門戶，中軸金線繁華商圈，近取市府,匠,世界500強，國企宗匠,雅,國風門儀，東方美學,尊,國賓物業，豪宅管家空乘級服務,稀,建發標桿著作王府美學門第禮序,園,東方禮序，全齡園境,(具體園林及配套等價值，待資料完善),九江西進，臨湖貴地,品牌觀,美學觀,價值觀,生活觀,自然觀,教育觀,居住觀,服務觀,世界500強國企脊梁 幸會潯城,中國廳堂 建敬九江,推廣與傳播,確實可行的九江在地14、拓客創想鎮住三個場，深耕三種人,戰術,業主圈層,營銷中心,拓客點位,地緣客戶,進城客戶,補充客戶,傳播推廣軸線,營銷節點,2021年7月,7月底案名發布會,起勢,9月,8月,10月,立勢,勝勢,升勢,8月中上旬廈門品質行/城市展廳開放,11月,12月,11月27日首次開盤,品牌起勢&品質之旅線上：建發品牌揚名，樹美譽度 線下：外展點開放+啟動蓄客,價值強輸出+開盤引流線上：排他性稀缺價值炒作線下：蓄客活動加持,活動造訪+啟動預約線上：定位&價值輸出+風格唯一性線下：產品發布+示范區開放,9月11日產品發布會,10月1日示范區開放,第一階段：,品牌之名|幸會九江 以敬為進,時間：2021年7月-15、8月動作：建發首入潯城/入市奪位雙匠合著項目全新發聲，建發品質之旅,世界500強國企脊梁 幸會潯城,全新形象出街,中國廳堂 建敬九江,半座廈門盡建發廈門城市運營領先的操盤手首個布局全廈門的開發商衣食住行，40余載與廈門共興榮,每一行業皆翹楚【廈門航空】【建發汽車】【建發酒業】【建發會展】【建發房產】,所到之處皆標桿【廈門建發央璽】“金盤獎年度最佳住宅獎”【上海央璽】“地產設計大獎優秀獎”,品牌價值背書,#幸會九江 以敬為進#,#幸會九江 以敬為進#,#幸會九江 以敬為進#,2021年7月-8月/項目高調入市,品牌揚名 全城起勢,STEP1,案名發布會,建發房產&九頌山河九江項目案名發布會,案名16、發布活動主題,幸會九江 以敬為進,令湖灣絕色皆失色？世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,案名發布預熱,案名發布倒計時 3 天,誰,將迭代城市人居美學？世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,案名發布倒計時 2 天,誰,讓鼎盛國風賦新九江世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,案名發布倒計時 1 天,誰,八里府案名發布&潯城光影盛宴,風從海上來，屬于建發九頌八里府的高光時刻。于外，在九江文化藝術中心、八里湖公園、方尖碑上，以光影投影的形式，啟幕一場幸會九江 以敬為進的案名光影發布。,水墨長卷舞東方 國禮國宅獻潯城,發布會現場，古韻十足的茶歇器皿、桌椅擺件，書法軟筆簽到墻，無17、不透露著建發房產對中式氣韻的精準拿捏。大氣磅礴的水墨舞韻拉開帷幕，定制廈門金磚會議贈予國家領導人的建盞國禮，作為案名發布會媒體專屬伴手禮。,建瓴中國 八方來潮世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,案名發布炒作,/幸會九江 以敬為進/,八,承脈東方 國韻入里世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,/幸會九江 以敬為進/,里,府定灣心 江湖和鳴 世界500強 國企建發開宗九江新中式文化著作,/幸會九江 以敬為進/,府,STEP2,建發品牌行,建發廈門品質之旅 巡禮中國審美,邀請九江當地媒體、少量種子客戶、渠道代表、意見領袖等，參與到建發廈門品質之旅中；以傳統工匠精神與創意設計結合的“18、四海五壺”敬獻九江創新設計映現東方美學著作的匠筑精髓,四海五湖 一建如故,建樹中國 開卷九江|國風展廳 震撼布景,STEP3,城市展廳開放,取湖灣國宅的產品特性，定制創意水壺禮盒&無紡布袋身著唐裝的唐風美女，于項目城市展廳+人流密集處，向全九江派送創意禮袋，內含項目海報及禮品,湖灣里的中國門第|全城發HU 到訪即送,第二階段：,項目之名|八里湖畔 國風大境,時間：2021年9月-10月動作：產品發布會/營銷中心開放/造訪拓客價值全線輸出，凝聚人氣,約97-180國風府邸 正南御湖映東方,定位及價值輸出,湖藏中國韻 府定九江心,2021年9月-10月/發布會、營銷中心開放造勢,場域營銷 勝勢搶位19、,STEP1,產品發布會,建發&九頌雙匠和鳴 八里湖標桿首著發布會,產品發布活動主題,建識東方 發獻大美,建發&蓋婭傳說中國文化大SHOW,同為行業品牌翹楚，同為中式文化傳播者，同是對中國文化的深淺出對中國傳統文化精髓的傳承和創新，同是精雕細琢專注的精神巨匠和鳴，共映東方,潯城相遇韓熙載 唐宮夜宴承東方,以國寶級繪畫韓熙載夜宴圖展為噱頭發布會現場運用AI技術、全息投影科技手段，再現韓熙載夜宴圖4D立體效果。以全新沉浸式體驗展現“八里府國風園林大境”，結合邀約“東方美學第一人”葉錦添現場解讀。,客籍西方的年代里找回大國的主人翁精神,中國廳堂 萬千威儀東方極境 建敬九江,匯流古今的時代里做回中國夢20、的座上賓,中國廳堂 萬千威儀東方極境 建敬九江,紛繁蕪雜的世界里歸家湖灣里的中國門第,中國廳堂 萬千威儀東方極境 建敬九江,國風大境示范區&營銷中心盛世啟幕,開放活動主題,建極王府 開宗九江,STEP2,示范區開放,千萬人艷羨的唐風盛境 將是生活的平常建發九頌八里府九江首個九朝十八景游園會暨國風大境營銷中心開放,2000多年門第禮序光耀九江鼎級門楣建發九頌八里府九江首個九朝十八景游園會暨國風大境營銷中心開放,每一片飛檐斗拱都曾登上世界舞臺建發九頌八里府九江首個九朝十八景游園會暨國風大境營銷中心開放,開放預熱單圖,#湖藏中國韻 府定九江心#,#湖藏中國韻 府定九江心#,#湖藏中國韻 府定九江心#21、,獨家看點,九江首個“九朝十八景”中式生活游園展讀,從中國歷史上九大朝代，精挑細選多個代表古代富貴人家生活方式的場景，于項目示范區、營銷中心里進行布展，展示中國歷史上最美的文化、藝術、生活方式的當代表現。,平步青云梯（唐福建）九重門（宋廣東）竹林鳥鳴（魏晉南北朝山東）鏡花緣（明 江蘇）枯山水（南宋浙江）九龍壁（清北京）光明頂（五代十國江蘇）.,網紅打卡國藝館無事茶舍&禪心堂&蒙學館,九江號稱“茶泉雙秀悠天下”營銷中心內設置無事茶舍，大客戶來訪，接待至茶室洽談區，老友圍坐，說說天南海北的往事無所事事，剛剛好,無事茶舍,大到中古文化小到家學傳承，都需要蒙學。結合書院的形式打造，命名為“國府蒙學館”22、全年活動貫穿蒙學主題，如：蒙學課堂、古代六藝親主題活動、圍棋博弈課等，并鎖定為本案IP活動。,國府蒙學館,國藝館IP活動核心內容,國韻,國藝,國色,國味,以八字真經為基礎，輔以有趣的形式，將產品賣點和中式風格牢牢的印在客戶的腦海中,以現場實景為基礎，輔以互動型的活動，令客戶身臨其境的體驗中式，并形成自傳播形成口碑,STEP3,國藝館活動,于營銷中心舉行活動，與榫卯積木做合作，到訪即可參與現場榫卯手工，制作木結構的小玩物或國風建筑，小小中國名建盡在掌握。,【國風藝館】VS【榫卯積木】親手制作榫卯結構 復原千年建筑,Q版天子手機座 上朝面圣的朝珠耳機 龍袍加身手機殼 頂戴花翎官帽防曬傘,針對每次上23、架基本都要靠搶的故宮淘寶爆款產品，做線下跨界文化節實體展，同時結合到訪贈送國藝館專屬禮品故宮文創盲盒，盲盒也可作為外派拓客禮。,快閃故宮 國風淘寶,針對女性客戶群體展開活動邀約。故宮淘寶出品的萬能刺繡貼，可以應用于衣服、手機殼、電腦、包包等物品上，客戶可以將自己物品手工改造創意搭配。,全九江最時尚的刺繡課堂,春 新中式園林春宴,夏 湖畔禪茶雅集宴,秋 建發金秋蟹王宴,冬 定制秋冬養生藥宴,發獻九江 中國味道,四季國賓私宴，道盡一府中國味結合九江當地特色美食，圈層活動小眾深耕,第三階段：,項目之名|盛大首開 府上有請,時間：2021年11月-12月動作：首期開盤/定向營銷價值全線輸出，認籌引流,24、約97-180國風府邸 府開請君來,開盤搶位主題,九江望族 榮歸八里府,富居八里湖貴隱八里府一扇院墻，劃分兩個世界重塑九江名望國風府邸即將盛世開盤,大寫的中國顯赫的門庭全世界仰止的東方大國于此貴重落款國風府邸即將盛世開盤,首開必升值終賞建發紅家族榮耀，于此相傳全九江共待此刻國風府邸即將盛世開盤,開盤預熱單圖,#九江望族 榮歸八里府#,#九江望族 榮歸八里府#,#九江望族 榮歸八里府#,對賭全九江！挑戰100%到訪成交率九江樓市主力去化基本依賴中介分銷、渠道帶客，如何吸引這群人的積極參與至關重要中介的顯性關注需求：結傭快 傭金高 口碑好而隱形需求中，很重要的一點是帶客成交率的問題依托建發夯實的產品底子，挑戰超高殺客率是不是可以成為對賭的可能,STEP1,全民營銷渠道擠壓,發布挑戰書,百萬紅利 閃電絕殺建發九頌八里府成交對賭計劃,渠道外拓伴手禮：咖啡店的免費券；美容館的體驗券；餐館的午餐券等九江其他任意項目的誠意金客戶，渠道帶訪即可享建發購房優惠活動收尾：“千億合伙人 分銷誓師大會”，為首次開盤拓展更大客戶源,視覺呈現 方向二,視覺呈現 方向三,|主視覺回顧|,以上，是我們對項目的初步想法最后，說說團隊當你選擇先知先覺，你選擇的是超400人的專業平臺19年來累積的在地服務經驗我們不僅有創意，更有穩定的執行力希望與您，并肩前行!,感謝聆聽精彩待續,