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1、成本目標分解工作細則1.目的：把項目的建安成本目標合理地分解，用以指導限額設計、招標及合同簽訂工作，保證項目總發展成本目標的實現。2.范圍：深圳地產所開發的項目施工圖設計階段成本目標限額設計分解工作。3.職責：3.1部門經理3.1.1負責審核項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書；3.1.2負責審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書；3.1.3負責審核項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書；3.1.4負責項目成本目標分解運作過程中的總組織與協調工作。3.2成本負責人：3.2.1負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書；3.2.2負2、責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書；3.2.3負責編制項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書；3.2.4負責與相關部門就限額設計數值及成本建議進行溝通，達成共識。4.程序：4.1制定項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書4.1.1施工圖設計開始前，對集團審批的項目發展成本控制目標中建安成本進一步分解、細化和完善；4.1.2建安成本目標限額設計成本控制建議編制要求具體如下：4.1.2.1成本負責人根據發展成本目標，結合施工圖任務書、擴初設計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應的限額設計經濟指標、技術指標或對主要材料選型、成本3、控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關鍵點作為施工圖設計階段限額設計成本控制重點，成本建議按專業具體提出以下幾點：4.1.2.1.1土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內平衡、擋土墻多方案經濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據方案提出成本限額指標；4.1.2.1.2樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優化設計，據不同的樁基形式提出相應的限額指標值或分項成本目標；4.1.2.1.3結構工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設計規范的最低要求下，盡4、可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術含量提出技術指標數值；4.1.2.1.4建筑、裝修工程：其質量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經濟指標值；4.1.2.1.5安裝工程：主要控制安裝工程的設備及材料選型，對電梯、機房設備等建議采用國產或中外合資優質產品，管線選用合適的中檔材料；4.1.2.1.67景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設計質量、材料的選型是該部分成本控制的重點，；4.1.2.1.7分包工程：該部分的特點是專業性較強，政府相關規定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優化；5、4.1.2.2限額設計數值及成本建議按（見GFI-CB-8-F1）格式填寫，對其中重點控制點必須加以明示。4.1.3成本負責人就編制的建安成本目標限額設計成本控制建議的初稿，充分征求設計院及設計工程部的意見進行完善，召集設計工程部相關人員開會確認。4.1.4確認后的限額設計數值及成本建議經成本部經理審核、報總經理審批后作為設計限額要求，提交設計工程部具體落實。4.1.5施工圖出圖后，成本部根據施工圖計算重點控制點的經濟或技術指標值，與審批的限額設計數值比較，及時向設計工程部提出反饋意見。對超出限額設計部分提出預警，并報總經理綜合決策。4.1.6設計完成后，由設計工程部編制設計成本控制分析總結報6、告，聘請有豐富設計及造價專業經驗的專家對設計進行評審，最后由設計評審委員會對限額設計要求完成情況進行最終評定。4.2制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書4.2.1項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書審批后，成本負責人根據審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步建議及各分項工程成本目標。4.2.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如下：4.2.2.1總包及分包工程合同結算成本目標由合同（招標）成本目標和設計變更及現場簽證控制目標兩部分組成，設計變更及現場簽證控制目標一般根據各分項工程的性質不同按合同（招標）成本目標的10%左右的不同比例確定。4.2.7、2.2為了加快項目開發的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關的報建、招標及開工手續，由甲方直接發包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據估算總量及限定單價把分項工程招標結果控制在分項成本目標范圍內。4.2.2.3對總包工程中一些專業性較強、行業競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標實現的目的。具體如下：4.2.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發電機及配電房安裝工程等，在8、限額設計值下制定承包總價；4.2.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結構工程、智能化設備等，根據限額設計指標分解承包單價。4.2.2.4總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等。4.2.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議（見GFI-CB-8-F2），部門經理審核，總經理審批，指導總包及分包工程的招標及實施，確保總包及分包工程承包目標實現。4.2.4項目實施過程中，成本負責人負責對成本情況進行動態監控，及時預警， 如有超目標的子目，分析原因，及9、時報部門經理、總經理決策。4.3制定項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書4.3.1施工圖完成后，項目負責人組織人員對常用的主要材料（設備）進行分類，據材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應的成本目標，控制材料（設備）成本的目的是材料（設備）選型定板一定要控制在成本目標標范圍內。4.3.2對主要材料（設備）采購方式建議的主要原則如下：4.3.2.1甲購材料（設備）：對金額較大，質量要求較高、對樓盤的質素影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的的設備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式；如：機房設備設備、電梯設備、空調機組、水景設備、雕塑小品、環境10、設施、公建配套工程中專用設備等。4.3.2.2甲定乙購材料：設計階段無法定板、且該材料品牌差異（質量、價格）較大，對樓盤的素質及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定已購材料。 如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應急燈、網球館及會所裝修面層材料等。4.3.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質影響不大，且有三家及以上價格、質量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間11、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環境普通石材（國產中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關插座等。4.3.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）。4.3.3匯總完成項目主要材料（設備）采購方式建議（見GFI-CB-8-F3），部門經理審核，總經理審批后，施工過程在成本目標范圍內實施。5.附件5.1 GFI-CB-8-F1*項目施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議5.2 GFI-CB-8-F2*項目總包及主要分包工程承包方式及成12、本控制目標建議5.3 GFI-CB-8-F3*項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議GFI-CB-8-F1.1_項目施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議 序號分項工程設計名稱設計合同編號總價 （萬元）經濟指標技術指標材料設計階段成本控制要點建議經濟指標經濟指標值技術指標技術指標值材料名稱材料單價一土石方及擋土工程設計1土方工程挖運量（萬M3）1、土方豎向設計爭取一次到位，盡可能減少動土量及動土次數； 2、盡可能考慮土方場內平衡； 3、充分考慮環境對土方平衡的要求挖土及場內回填（萬M3）2邊坡支護與擋土工程（含噴草）各種類型擋土墻平均單價（元/M2）鋼筋砼檔土墻總面積（萬M2）1、13、設計做多個方案比選，優化擋土墻設計； 2、減少鋼筋砼擋土墻及預應力錨鎖 3、考慮環境、單體建筑檔土的要求 與銜接；二基礎工程設計1地基處理2基坑支護工程設計考慮與檔土工程設計的銜接3樁基工程設計區內總建筑面積單價（元/M2）樁基形式的選擇對成本影響很大， 建議作多個樁基方案進行經濟比選三主體結構工程設計1人防地下室鋼筋含量（KG/M2）1、結構配筋設計盡量優化, 可提供多個方案比選，以達到主體結構經濟性 2、人防區鋼筋砼/人防建筑面積 （含基礎） 砼含量（M3/M2）2*層地下室鋼筋含量（KG/M2）1、結構配筋設計盡量優化, 可提供多個方案比選，以達到主體結構經濟性 2、除人防區外地下室鋼筋14、砼/除人防區外地下室建筑面積（含基礎）砼含量（M3/M2）3會所及配套鋼筋含量（KG/M2）會所及配套從基礎到屋頂所有鋼筋砼/會所及配套面積砼含量（M3/M2）4其它公建及配套鋼筋含量（KG/M2）網球場館及配套從基礎到室外場、中心場、臺階及配套所有鋼筋砼/網球場館及配套面積砼含量（M3/M2）5*層住宅鋼筋含量（KG/M2）1、結構配筋設計盡量優化, 可提供多個方案比選，以達到主體結構經濟性 2、住宅0.00板至屋頂所有鋼筋砼/住宅0.00以上面積 砼含量（M3/M2）四建筑工程設計1人防地下室防水面積單價（元/M2）2*層地下室防水面積單價（元/M2）3會所及配套外裝修工程（元/M2）點玻15、或幕墻（元/M2）1、主要關鍵部位考慮高檔裝修外墻磚（元/M2）外墻磚（元/M2）2、次要部位考慮外墻磚外墻石材（元M2）外墻石材（元/M2）3、主要部位考慮石材屋頂裝飾構架內裝修工程（元/M2）游泳池(土建及裝飾)4其它公建及配套外裝修工程建筑面積單價（元/M2）外裝修材料內地面裝修工程地面單價（元/M2）地面裝修材料（元/M2）選用國產材料室外網球場（萬/片）中心場（萬/片）商業挑廊外立面面積單價（元/M2）選用國產材料5單體住宅工程鋁合金門窗（元/M2）開窗率（M2/M2） （開窗面積/建筑面積）外墻磚 （元/M2）控制門、窗開洞率仿石磚 （元/M2）只考慮架空層選用仿石磚玻璃幕墻（元/16、M2）控制幕墻率（M2/M2） （幕墻面積/建筑面積）控制幕墻開洞率雙扇入戶門（元/樘）單扇入戶門（元/樘）標準層電梯前室裝修 （萬元/個）入口大堂精裝修（萬/個）主陽臺欄桿、欄板（元/M）屋面防水（元/M2）2厚911聚氨脂涂膜櫥衛等防水（元/M2）1.5厚JS復合防水涂料五安裝工程1室外管線工程1、盡可能考慮各專業管道、景觀、施工現場布置 及銷售環境工程的配合 2、充分考慮滿足過路、山地、景觀等特點要求 的預留、預埋暗溝及管道3、室外給水包括生活及消防給水4、室外排水包括生活污水、雨水及化糞池室外給水室外排水(含化糞池）室外車行道路室外電纜工程（小區內）包括小區內所有室外低壓電纜工程室外動17、力及照明線路指小區內室外照明線路及燈具室外燃氣指鋪設于小區內燃氣主干管道室外弱電包括小區內可視防盜對講、電話、有限電視及衛星電視、寬頻網、消防弱電室外高壓電纜指由市政電纜引入小區高壓配電房的高壓電纜2設備2.1電梯會所及商業觀光電梯（萬/套）采用合資電梯，設計合理控制電梯的載重量及機速（含設備及安裝費）室外入口處自動扶梯*層住宅萬元/部（普通電梯）萬元/部（后壁觀光電梯）2.2空調會所及商業無機房中央空調 （萬/套）指會所及商業的中央空調工程（設備）3一般安裝工程3.1電氣專業人防地下室建筑面積單價 （元/M2）*層地下室建筑面積單價 （元/M2）會所及配套建筑面積單價 （元/M2）其它公建及18、配套建筑面積單價 （元/M2）*層住宅建筑面積單價 （元/M2）3.2給排水專業人防地下室建筑面積單價 （元/M2）1.包括生活水，消防水系統，氣體滅火系統2.生活給水管管材選型建議采用國產優質PPR管，熱水管采用銅管3.閥門建議采用國產優質銅閥門（特殊部位可采用進口閥門）*層地下室建筑面積單價 （元/M2）會所及配套建筑面積單價 （元/M2）其它公建及配套建筑面積單價 （元/M2）*層住宅建筑面積單價 （元/M2）3.3通風設計人防地下室建筑面積單價 （元/M2）*層地下室建筑面積單價 （元/M2）會所及配套建筑面積單價 （元/M2）含中央空調的安裝其它公建及配套建筑面積單價 （元/M2）419、專業分包工程4.1消防設計人防地下室建筑面積單價 （元/M2）*層地下室建筑面積單價 （元/M2）4.2人防設備及安裝人防建筑面積單價（元/M2）合理設計人防分區、重點控制人防設備選型4.3機房設備及安裝嚴格 控制設備選型及檔次高低壓配電機房指高低壓配電機房內所有設備（發電機、高壓環網柜、變壓器、低壓柜等及之間的連接工程）水泵房指水泵房內的所有設備及安裝直飲水機房消防設備指消防控制中心內的所有消防設備及安裝4.4弱電工程單體住宅工程建筑面積單價 （元/MM2）1、預埋鋼管盡可能采用鍍鋅電線管2.包含防盜可視對講系統，電話，有線電視，寬帶網絡及消防弱電3.弱電設計預埋部分要充分考慮專業深化 設計20、階段的設備及布線的需要4.6直飲水工程單體住宅工程直飲水管道（元/建筑面積）直飲水抄表系統（元/表/戶）4.5燃氣工程單體住宅工程燃氣管道（元/戶）指小區干管到用戶的煤氣工程燃氣抄表、自動報警及自動切斷系統（元/表/戶）合計說明：1、不含為滿足售樓需要發生的設計費用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等）；2、陰影部分為重點控制項目。 _項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議 序號項目名稱承包方式結算成本目標合同（招標）成本目標設計變更及簽證控制目標主要經濟指標值備注（萬元）（萬元）（萬元） _項目主要材料（設備）采購方式及成s本控制目標建議 序號材料（設備）名稱市場價/信息價成本目標以往工程采購方式建議采購方式萬元