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1、項目拓展階段成本測算工作細(xì)則1.目的：明確在項目拓展階段，成本測算主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度。2.適用范圍：本細(xì)則適用于深圳地產(chǎn)公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目拓展階段的建安成本測算工作。3.定義：3.1拓展階段成本測算： 在項目拓展階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先測算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。4、職責(zé)：4.1 成本部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核項目拓展階段建安成本測算表4.2 成本控制工程師負(fù)責(zé)項目拓展階段跟蹤、配合，并編制項目拓展階段建安成本測算表。 5、資格或培訓(xùn)：5.1 無6、實施細(xì)則：6.1項目2、經(jīng)濟性分析階段成本測算：6.1.1 成本部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制深圳地產(chǎn)公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告，供領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。（表格見GFI-CB-5-F1）6.2項目可行性研究階段6.2.1 成本部經(jīng)理指定成本控制工程師負(fù)責(zé)項目拓展階段的成本測算工作。成本控制工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合，并編制項目可研階段成本測算。6.2.2 成本控制工程師進行成本測算的依據(jù)包括設(shè)計部提交的可研階段項目方案設(shè)計文件、營銷部提交的關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、項目開發(fā)部提交的土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料、成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告、市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形3、式。6.2.3 成本控制工程師按項目拓展階段建安成本測算表（見GFP7-8-F1）格式要求，完成測算。6.2.3.1填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本測算的依據(jù)”、“測算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如測算時沒有考慮哪些費用）6.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。6.2.3.3 根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬于成本部填寫的項目。6.2.3.4有多方案需要比較的項目，成本測算人應(yīng)對各方案成本差異性分析說明，比較后提出成本建議。6.2.4 項目拓展階段建安成4、本測算經(jīng)過成本部經(jīng)理審核，提交項目開發(fā)部，作為可研分析的附件。6.2.5 公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，成本測算人必須在測算前完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括6.2.7.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。6.2.7.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。6.2.7.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀九c深圳的比較：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表6.2.8成本控制工程師應(yīng)在營銷部提供的競爭樓5、盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。6.3集團公司立項階段6.3.1項目可行性研究報告獲得集團公司批準(zhǔn)，在集團公司正式立項后，項目拓展階段建安成本測算表中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為項目的預(yù)控目標(biāo)。6.3.2成本控制工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。6.4資料存檔項目拓展階段建安成本測算由項目資料信息員負(fù)責(zé)保管，工程竣工驗收后交部門秘書存檔。7.附件：7.1 GFI-CB-5-F1：*地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表 _地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表編制人： 編制時間：分項工程名稱成本指標(biāo)（元/M2 ）指標(biāo)單位說明（標(biāo)準(zhǔn)及配置）低檔中檔高檔低檔中檔高檔一、住6、宅（一）6層以下元/M2可銷售面積*基礎(chǔ)：天然基礎(chǔ)；*結(jié)構(gòu)：框架 *一般裝修：電梯門廳貼墻地磚、室內(nèi)毛坯房； *電梯：無 *安裝：住宅內(nèi)給水只安裝一個龍頭、無潔具、電開關(guān)插座到位，普通座燈頭，設(shè)備基本為國產(chǎn)或合資 ；系統(tǒng)正常設(shè)置包括電話、電視、普通對講、閉路監(jiān)控、室內(nèi)外燃?xì)夤艿篮妥詣映硐到y(tǒng)。外墻涂料，陽臺砼欄板，普通鋁合金門窗白玻。大面涂料，底部墻磚飾面；室外空調(diào)機座鋁合金百葉裝飾，外墻門窗采用粉末噴涂鋁合金，部分中空玻璃，增加智能卡等系統(tǒng)。外墻墻磚；鋁合金空調(diào)百葉；陽臺玻璃欄桿；鋁合金門窗采用斷熱型材、中空玻璃；門廳進行專業(yè)裝飾設(shè)計；TM卡鎖高檔實木入戶門；可視對講、紅外報警、智能卡系統(tǒng)；7、直飲水系統(tǒng)。（二）7-14層元/M2可銷售面積 參見（一），基礎(chǔ)采用預(yù)應(yīng)力管樁，有電梯（三）15-24層元/M2可銷售面積 參見（一），基礎(chǔ)采用預(yù)應(yīng)力管樁或人孔樁，有電梯（四）25-30層元/M2可銷售面積 參見（一），基礎(chǔ)采用預(yù)應(yīng)力管樁或人孔樁，有電梯（五）別墅元/M2可銷售面積 參見（一）二、配套工程半地下室元/地下室建筑面積*含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、一般裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包一層地下室元/地下室建筑面積*含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、一般裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包二層地下室元/地下室建筑面積*含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、一般裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包會所元/M2會所面積一般精裝修高檔精裝修，無室內(nèi)泳池高檔精裝修、設(shè)室內(nèi)泳池。幼兒園元/M2幼兒園面積含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、初裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包，不含精裝修及教學(xué)設(shè)備和家私。小學(xué)元/小學(xué)面積含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、初裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包，不含精裝修及教學(xué)設(shè)備和家私。商業(yè)元/商業(yè)面積含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、初裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包，不含精裝修。物業(yè)管理用房元/M2物業(yè)房面積含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、初裝修、防水、常規(guī)水電及安裝專業(yè)分包，不含精裝修及教學(xué)設(shè)備和家私。