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1、 【湖濱假日】【湖濱假日】 湖濱路旅游休閑商業(yè)街湖濱路旅游休閑商業(yè)街 產(chǎn)品銷售價(jià)格建議產(chǎn)品銷售價(jià)格建議 上海博思上海博思 20201010 年年 6 6 月月 2525 日日 1 一、基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定與原則一、基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定與原則 （一） 、北區(qū)銷售基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定（一） 、北區(qū)銷售基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定 我們在估算項(xiàng)目銷售價(jià)格時(shí)采用的是市場類比法 （和周圍項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格對比） 和投資回報(bào)法 （以每年 8 的投資回報(bào)計(jì)算） ，由于用來對比的周邊樓盤大都為 12 層連售的沿街商鋪，所以根據(jù)市場類比及投資回報(bào) 兩種方式先測算出的項(xiàng)目北區(qū)北區(qū)12F 銷售基準(zhǔn)價(jià)格為（計(jì)算方法見后） ： 1、 項(xiàng)目實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)不超過 2、10740 元/平方米 注：實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)為項(xiàng)目銷售收入在完稅前的實(shí)際所得。 2、 項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)為 13260 元/平方米 注：銷售基準(zhǔn)價(jià)是在實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，加上兩年返租 14、VIP 優(yōu)惠折扣 3、一次性付款優(yōu) 惠折扣 2之后，得出的項(xiàng)目銷售時(shí)應(yīng)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)格。 （二） 、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定原則（二） 、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定原則 按照上述市場比較得出的價(jià)格，并根據(jù)以下原則推算出項(xiàng)目南區(qū)及北區(qū)各樓層應(yīng)執(zhí)行的銷售基準(zhǔn)價(jià)格： 1、 南區(qū) 12F 銷售基準(zhǔn)價(jià)是北區(qū) 12F 的 80 2 這是出于南區(qū)商鋪是室內(nèi)鋪，而非沿街商鋪的考慮 2、 南區(qū) 1F、2F 的銷售基準(zhǔn)價(jià)相同 一般3、 1F 商鋪價(jià)值大于 2F 商鋪，但本項(xiàng)目南區(qū) 1F 是室內(nèi)鋪，而 2F 定位為酒吧廣場，與 1F 相比 更容易聚集人氣，因而 2F 商鋪的價(jià)值略大于 1F 商鋪。但 2F 商鋪不利因素是與 1F 商鋪相比，面 積更大，進(jìn)深更深。據(jù)此，南區(qū) 1F 與 2F 商鋪銷售價(jià)格應(yīng)基本相同。 3、 通常 2F 商鋪的價(jià)格是 1F 商鋪價(jià)格的 60， 根據(jù)本項(xiàng)目建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目 2F 商鋪的價(jià)格是 1F 商鋪價(jià)格的 65，更符合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。 4、 同樣，北區(qū) 3F 價(jià)格應(yīng)是北區(qū) 2F 價(jià)格的 65 5、 南區(qū)地下-1F 商鋪不在項(xiàng)目總價(jià)中測算。 按實(shí)收單價(jià) 5000 元/平方米計(jì)算， 項(xiàng)目可另收 62715000 3100 萬元。 （三） 、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算（三） 、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算 北區(qū) 1F：16070 元/平方米 【計(jì)算方式：132602（1+