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1、xx地產xx地產 營改增采購部門培訓營改增采購部門培訓 第一部分第一部分 房地產成本端主要業務梳理房地產成本端主要業務梳理 第二部分第二部分 主要成本合同調整談判建議主要成本合同調整談判建議 建安合同調整建議建安合同調整建議受本輪營改增影響的服務類合同調整建議受本輪營改增影響的服務類合同調整建議原增值稅納稅人的合同調整建議（材料采購等）原增值稅納稅人的合同調整建議（材料采購等）目錄目錄 房地產成本端主要業務梳理 房地產成本端主要業務梳理 13 過渡期政策過渡期政策 是否視同銷售是否視同銷售 土地購置成本的抵扣土地購置成本的抵扣 長期留抵進項稅長期留抵進項稅 過渡期政策過渡期政策 房地產開發企業2、中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目(36號文)或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目(18號公告補充)。土地購置和拆遷補償成本的土地購置和拆遷補償成本的 進項抵扣進項抵扣 房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。預售收入的征稅方式預售收入的征稅方式 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發3、的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。貸款利息貸款利息 納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。視同銷售視同銷售 房地產企業項目開發過程中建造的公共配套設施（如：變電站，幼兒園，醫院等）；拆遷補償的回遷房屋。營改增核心政策營改增核心政策-房地產行業房地產行業 房地產成本端主要業務梳理房地產成本端主要業務梳理 房地產板塊主要成本房地產板塊主要成本費用費用 2016年年5月月1日前日前 2016年年5月月1日前日前 2016年年5月月1日后日后稅率稅率/征收率征收率 5月月1日后日后 應取得的增值稅發4、票應取得的增值稅發票 建筑施工勞務建筑施工勞務 營業稅 建筑業營業稅發票 11%/3%關注供應商選用的計稅辦法，要求其開具增值稅專用發票 拆遷勞務費拆遷勞務費 營業稅 營業稅發票 11%/3%裝修服務裝修服務 營業稅 營業稅發票 11%/3%監理服務監理服務 增值稅/營業稅 增值稅普通發票/營業稅發票 6%盡量壓住現營業稅價格，并要求其開具增值稅專用發票 測繪服務測繪服務 增值稅/營業稅 增值稅普通發票/營業稅發票 6%物業管理服務物業管理服務 營業稅 營業稅發票 6%銷售服務傭金銷售服務傭金 營業稅 營業稅發票 6%利息費用利息費用 營業稅 金融業營業稅發票 6%貸款服務利息支出無法抵扣 工5、程造價鑒證工程造價鑒證 增值稅 增值稅普通發票 6%價格不變，對發票條款進行明確，即對方應開具增值稅專用發票，否則開發商方將有權延遲付款 工程設計服務工程設計服務 增值稅 增值稅普通發票 6%房地產土地評估房地產土地評估 增值稅 增值稅普通發票 6%建筑圖紙審核建筑圖紙審核 增值稅 增值稅普通發票 6%設備設備/貨物貨物/辦公用品辦公用品采購采購 增值稅 增值稅普通發票 17%有形動產租賃服務有形動產租賃服務/融融資租賃資租賃 增值稅 增值稅普通發票 17%廣告廣告/會議展覽服務會議展覽服務 增值稅 增值稅普通發票 6%增值稅小規模納稅人銷售貨物增值稅小規模納稅人銷售貨物/提供勞務提供勞務 銷6、售貨物適用增值稅/勞務按照勞務內容確定適用稅種 增值稅普通發票/營業稅發票 3%要求其向稅務機關代開增值稅專用發票 房地產成本端主要業務梳理房地產成本端主要業務梳理 前述供應商梳理表羅列了房地產行業成本端大致成本，其上游建設、監理、測繪、裝修單位、融資方；下游銷售公司、物業管理企業都售本次營改增的影響；而其余供應商不受本次營改增的影響，管理層未來將主要關注處于本次營改增改革單位的合同談判工作:房地產板塊主要成本費用 合同談判策略建議 建筑施工勞務 建筑施工勞務包括（工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務以及其他建筑服務等）適用稅率從3%上升至11%，然而其對于滿足要求的項目可選擇簡易計稅辦法。7、因此，對建筑施工方的談判需要關注其選用的計稅辦法。其余監理服務、測繪服務、物業管理服務、銷售服務等適用稅率上升至6%，對于此類成本，房地產企業通常處于更強勢的地位，因此應盡量壓住現營業稅價格，并要求服務供應商在營改增后開具增值稅專用發票。拆遷勞務費 監理服務 測繪服務 裝修服務 物業管理服務 銷售服務傭金 利息費用 貸款服務利息支出無法抵扣，金融業適用稅率從原營業稅5%上升至6%，開發商方應盡量要求貸款方保持目前的標準。工程造價鑒證 供應商于本輪營改增前已經納入增值稅應稅范圍，本輪營改增不對其產生任何影響。對此類合同，營改增后應對發票條款進行明確，即對方應開具增值稅專用發票，否則開發商方將有權8、延遲付款。工程設計服務 房地產土地評估 建筑圖紙審核 設備/貨物/辦公用品采購 有形動產租賃服務/融資租賃 廣告/會議展覽服務 增值稅小規模納稅人銷售貨物/提供勞務 小規模納稅人僅在向稅務機關申請代開的情況下可開具增值稅專用發票，建議在合同中明確小規模納稅人將向開發商方開具向稅務機關申請的增值稅專用發票。主要主要成本采購談判策略成本采購談判策略 2 7 鑒于供應商的稅務情況將影響項目公司的稅負及利潤，為了能夠對供應商情況更為了解，集團可以考慮發放供應商信息收集函給各位合作伙伴，函證可以考慮包含如下內容：1）請根據貴司的納稅資質，填寫以下信息：2）如貴司為增值稅一般納稅人，請提供增值稅一般納稅人9、證明文件（以下任意一份即可）：-加蓋增值稅一般納稅人字樣的客戶稅務登記證-增值稅一般納稅人資格登記表-增值稅一般納稅人認定通知書-其他稅務機關證明文件供應商信息收集 供應商信息收集 納稅人名稱 貴司納稅人資質 增值稅一般納稅人；小規模納稅人；營業稅納稅人（請在適用的中打）適用增值稅稅率%（請中填入稅率）稅務登記號 稅務登記地址 開戶行 開戶帳號 聯系人及其電話 房地產老項目：房地產老項目：1.建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；或者建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑10、工程項目2.房地產老項目可以選擇：5%簡易計稅辦法，不得扣除土地價款，不得抵扣進項 11%一般計稅辦法，可以扣除土地價款，可以抵扣進項建安企業老建安企業老項目項目：1.建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；或者建筑工程施工許可證未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；或者未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目2.建安企業老項目、清包工、甲供工程可以選擇：3%簡易計稅辦法，可以扣除分包款，不得抵扣進項 11%一般計稅辦法，不可扣除分包款，可以抵扣進項11、老項目定義老項目定義 建安合同談判建議建安合同談判建議 總體策略分析總體策略分析 項目公司項目公司 總包總包 情形情形 應對應對 簡易 簡易 1 控制總價 簡易 一般 2 盡量避免 一般 簡易 3 控制總價；關注能否開具專票 一般 一般 4 控制總價及不含稅價格 營業稅稅制 增值稅稅制 對象 對比項目 假設 I 合同金額不變 假設 II 供應商凈收入保持不變 假設 III 供應商營業收入保持不變 建安企業 簡易計稅 施工合同金額 1000 1000 999.1 1030 適用稅率 3%3%3%3%稅款 30 29.13 29.1 30 凈收入（合同金額扣除稅金）970 970.87 970 112、000 營改增后凈收入變化+0.87 0+30 項目公司 簡易計稅 現金流 1000 1000 999.1 1030 會計成本（不得抵扣進項）1000 1000 999.1 1030 營改增后成本變化 0-0.9+30 合同金額（含稅）上升比例 0%-0.09%+3%情形1下，項目公司簡易計稅，不得抵扣進項，建安企業的合同金額全額反映為項目公司的成本。建安企業合同總價越低，項目公司成本越低。建安合同談判建議建安合同談判建議 情形情形1 1 請注意，以上分析未考慮分包影響。營業稅稅制 增值稅稅制 對象 對比項目 假設 I 合同金額不變 假設 II 供應商凈收入保持不變 假設 III 供應商營業收13、入保持不變 建安企業 一般計稅 施工合同金額 1000 1000 1076.7 1110 適用稅率 3%11%11%11%稅款 30 99.1 106.7 110 凈收入（合同金額扣除稅金）970 900.9 970 1000 營改增后凈收入變化-69.10+30項目公司 簡易計稅 現金流 1000 1000 1076.7 1110 會計成本（不得抵扣進項）1000 1000 1076.7 1110 營改增后成本變化 0+76.7+110合同金額（含稅）上升比例 0%+7.67%+11%情形2下，項目公司簡易計稅，不得抵扣進項，建安企業的合同金額全額反映為項目公司的成本。建安企業稅率增高，為保14、持自身利潤，將向項目公司轉嫁稅負，從而項目公司成本上升。應盡量避免該情形。建安合同談判建議 情形2 建安合同談判建議 情形2 請注意，以上分析未考慮分包影響。營業稅稅制 增值稅稅制 對象 對比項目 假設 I 合同金額不變 假設 II 供應商凈收入保持不變 假設 III 供應商營業收入保持不變 建安企業 簡易計稅 施工合同金額 1000 1000 999.1 1030 適用稅率 3%3%3%3%稅款 30 29.13 29.1 30 凈收入（合同金額扣除稅金）970 970.87 970 1000 營改增后凈收入變化+0.87 0+30 項目公司 一般計稅 現金流 1000 1000 999.115、 1030 會計成本（可以抵扣進項）1000 970.87 970 1000 營改增后成本變化-29.13-30 0 合同金額（含稅）上升比例 0%-0.09%+3%情形3下，項目公司可以抵扣進項。總包簡易計稅辦法下，其利潤水平變化不大。如果總包簡易計稅下可以開具增值稅專用發票，則在總包價格不變時，項目公司成本下降。如果可以進一步控制總包總價，則成本可能進一步下降。建安合同談判建議建安合同談判建議 情形情形3 3 請注意，以上分析未考慮分包影響。營業稅稅制 增值稅稅制 對象 對比項目 假設 I 合同金額不變 假設 II 供應商凈收入保持不變 假設 III 供應商營業收入保持不變 建安企業 一般16、計稅 施工合同金額 1000 1000 1076.7 1110 適用稅率 3%11%11%11%稅款 30 99.1 106.7 110 凈收入（合同金額扣除稅金）970 900.9 970 1000 營改增后凈收入變化-69.1 0+30 項目公司 一般計稅 現金流 1000 1000 1076.7 1110 會計成本（可以抵扣進項）1000 900.9 970 1000 營改增后成本變化-99.1-30 0 合同金額（含稅）上升比例 0%+7.67%+11%情形4下，項目公司可以抵扣進項。建安企業稅率增高，為保持自身利潤，將向項目公司轉嫁稅負。如果全額轉嫁稅負，則項目公司成本不變，但現金流17、支出大幅上升。從項目公司成本及現金流角度，因盡量控制總包的總價及不含稅價格 建安合同談判建議建安合同談判建議 情形情形4 4 請注意，以上分析未考慮分包影響。從各情形下的計算可以發現，在建安企業采用簡易計稅辦法下，即使其保持價格不變，其凈收入相比營業稅下仍略有上升。因此，如果確認建安企業選擇的是簡易計稅辦法，應壓住其價格不得上升。在一定情況下，如果項目公司更為強勢，甚至可以考慮將其價格進一步下壓。同時，在項目公司選擇簡易計稅辦法的情況下，應要求建安企業也選擇簡易計稅辦法。由于建安企業簡易計稅下其凈收入并不會減少，因此價格不應由于項目公司要求其選擇簡易而上漲。建安合同談判建議建安合同談判建議 建18、安企業簡易計稅建安企業簡易計稅 建安合同談判建議建安合同談判建議 建安企業一般計稅建安企業一般計稅 根據觀察，目前建筑業的成本進項稅額，無法有效抵消適用稅率從3%上升至11%的情況下，對利潤帶來的較大影響。因此，建安企業可能僅在下述情形下將更傾向于選擇一般計稅辦法：項目采用包工包料模式，建安企業能夠獲取較多的17%的增值稅進項，根據我們的測算，材料款應大約占總的總包費用（包括材料費以及建安費）50%以上，建安企業選擇一般計稅辦法更優。在上述情形下，建安企業選用一般計稅辦法是基于其對項目本身評估后選用的更優的方案，因此轉嫁稅負并不非常合理。發包方要求建筑公司選用一般計稅辦法并愿意承擔總包價格上升19、從而保證總包方的利潤，從而獲取增值稅專用發票降低入賬成本，需要提醒的是，此時發包方的現金流占用將增加。從建安企業的收入以及開發商項目公司的成本角度，我們分析如下：在原含稅總包價格保持不變的情況下，項目公司的成本將下降9.91%，同時供應商的凈收入將下降 7.12%；在原含稅總包價格上提高7.67%時，項目公司的成本將下降3%，建安企業的凈收入屬于持平狀態，項目公司需要占用額外的現金流；在原含稅總包價格上提高11%時，建安企業的收入能夠保持持平，項目公司的成本不變，項目公司現金流影響較大。建安企業此時采用一般計稅辦法，能夠抵扣較多17%的材料成本，增值稅完全向項目公司轉嫁并不合理，開發商集團應盡20、力避免這種情況。營改增服務類合同談判建議營改增服務類合同談判建議 本輪受營改增影響的服務類合同主要包括：監理合同、測繪服務、物業管理服務、銷售傭金服務以及貸款服務合同等，其適用稅率將從原營業稅的5%上升至6%。對于監理、測繪、物業管理以及銷售服務合同，房地產項目公司處于更強勢的地位，同時鑒于上述服務提供方能夠抵扣其成本端的進項，開發商集團可與上述服務供應商談判保持現有營業稅價格不變，同時向開發商項目公司開具增值稅專用發票。而對于融資合同，政策層面貸款利息不得抵扣進項，由于金融機構處于較強勢地位，不排除金融機構將增加的稅負要求向項目公司轉嫁。開發商集團應提早與金融機構進行溝通，明確融資合同營改增21、后的稅費承擔方。營改增服務類合同談判建議營改增服務類合同談判建議 從服務提供方的收入以及開發商項目公司的成本角度，我們分析如下：在原服務合同含稅金額保持不變的情況下，項目公司的成本將下降 5.66%，服務供應商的凈收入下降 0.7%；在原服務合同含稅金額提高0.7%時，項目公司的成本將下降 5%，服務供應商的凈收入能夠保持不變；在原服務合同含稅金額提高6%時，項目公司的成本不變，服務供應商的營業收入保持持平。我們認為供應商作為增值稅一般納稅人能夠取得進項抵扣，其將增值稅稅負完全轉嫁給項目公司不甚合理，開發商集團應盡力避免這種情況。營業稅下合同營業稅下合同含稅金額含稅金額 合同金額提高合同金額提22、高0.7%合同金額提高合同金額提高6%開發商項目公司開發商項目公司 服務供應商收入服務供應商收入 成本持平 成本下降5%成本下降5.66%營業收入持平 凈收入持平 凈收入下降0.7%目標區間 可接受區間 營改增服務營改增服務類類合同談判建議合同談判建議 避免區間 營業稅稅制 增值稅稅制 交易對象 對比項目 假設 I 合同金額不變 假設 II 供應商凈收入保持不變 假設 III 供應商營業收入保持不變 服務供應商 合同金額（含稅）100 100 100.7 106 適用稅率 5%6%6%6%稅款 5 5.66 5.7 6 凈收入（合同金額扣除稅金）95 94.34 95 100 營改增后凈收入變23、化-0.660+5項目公司 現金流 100 100 100.7 106 會計成本 100 94.34 95 100 營改增后成本變化-5.66-50 合同金額（含稅）上升比例 0%0.7%6%合同含稅金額不變，開發商成本下降明顯；隨著含稅價格上升，開發商成本將逐步上升；當供應商維持凈收入不變，開發商成本仍低于營業稅下成本；供應商繼續上漲合同價，開發商不建議接受。營改增服務類合同談判建議營改增服務類合同談判建議 對于已于上一輪納入營改增增稅范圍（例如：設計）或在原增值稅體制下就適用增值稅的銷售材料等，并不受到本輪營改增的影響。對于此類供應商，應關注：確保供應商不應房地產營改增而調整合同價格；明確24、供應商的納稅人資格，盡量選取一般納稅人作為供應商，2016年5月1日以后開具增值稅專用發票。對于小規模納稅人供應商，應要求其到稅務局代開增值稅專用發票。此類合同主要包括：工程設計服務 房地產土地評估 建筑圖紙審核 設備/貨物/辦公用品采購 有形動產租賃服務/融資租賃 廣告/會議展覽服務 原增值稅納稅人的合同調整建議（材料采購等）原增值稅納稅人的合同調整建議（材料采購等）供應商選擇供應商選擇 供應商信息不完整，可能導致采購環節沒有全面考慮并選擇最優供應商，從而導致進項稅額的減少。營改增以后應選取合適的供應商，盡量選擇為增值稅一般納稅人的供應商，或者該供應商雖然不是增值稅一般納稅人，但同意向稅務局25、申請代開增值稅專用發票；查看供應商提供的稅務登記證并通過稅務局官網查詢的方式檢查其一般納稅人資格。采購合同管理采購合同管理 不對供應商開具的發票類型、開票時點進行規定，可能導致多繳納增值稅的風險和增值稅專用發票在認證、抵扣環節出現延誤、滯后等問題。加強采購合同管理，要求各部門在簽訂采購合同時注意約定稅負承擔、開票義務等內容；并且在合同中明確要求供應商開具符合要求的增值稅專用發票。采購議價策略采購議價策略 目前，各業務部門沒有對于營改增后的分別列明采購商品的價格和稅費，可能對恒大集團采購的成本分析和控制產生一定影響。應在制定預算及采購決策時充分考慮增值稅價稅分離，及從不同適用稅率的供應商處取得增26、值稅專用發票并進行抵扣后，對恒大集團利潤及現金流的影響。增值稅發票管理增值稅發票管理 若需求部門相關人員無法判斷獲取的增值稅專用發票在形式上合規，協調或處理發票丟失等情況，增值稅專用發票在線下傳遞的過程中發生毀損或丟失，進項稅認證崗位人員的配備不合理，可能存在不能及時抵扣增值稅進項稅或者導致進項稅額不能抵扣的情況。要求采購人員具備一定的增值稅專用發票稅法知識，能夠辨識可抵扣的增值稅專用發票，協調或處理發票丟失等特殊情況等。采購方面營改增采購方面營改增風險管控風險管控行動建議行動建議-降低未來獲取的增值稅專用發票的抵扣風險降低未來獲取的增值稅專用發票的抵扣風險 采購方面營改增采購方面營改增風險管27、控風險管控行動建議行動建議-獲取合規的增值稅專用發票，降低抵扣風險獲取合規的增值稅專用發票，降低抵扣風險 房地產房地產板塊板塊主要成本費主要成本費用用 2016年年5月月1日前適日前適用稅種用稅種 2016年年5月月1日前日前 開具的發票開具的發票 2016年年5月月1日后日后適用增值稅稅率適用增值稅稅率 2016年年5月月1日后日后 應取得的增值稅發票應取得的增值稅發票 建筑施工勞務建筑施工勞務 營業稅 建筑業營業稅發票 11%/3%關注供應商選用的計稅辦法，要求其開具增值稅專用發票 拆遷勞務費拆遷勞務費 營業稅 營業稅發票 11%/3%裝修服務裝修服務 營業稅 營業稅發票 11%/3%監理28、服務監理服務 增值稅/營業稅 增值稅普通發票/營業稅發票 6%盡量壓住現營業稅價格，并要求其開具增值稅專用發票 測繪服務測繪服務 增值稅/營業稅 增值稅普通發票/營業稅發票 6%物業管理服務物業管理服務 營業稅 營業稅發票 6%銷售服務傭金銷售服務傭金 營業稅 營業稅發票 6%利息費用利息費用 營業稅 金融業營業稅發票 6%貸款服務利息支出無法抵扣 工程造價鑒證工程造價鑒證 增值稅 增值稅普通發票 6%價格不變，對發票條款進行明確，即對方應開具增值稅專用發票，否則開發商方將有權延遲付款 工程設計服務工程設計服務 增值稅 增值稅普通發票 6%房地產土地評估房地產土地評估 增值稅 增值稅普通發票 6%建筑圖紙審核建筑圖紙審核 增值稅 增值稅普通發票 6%設備設備/貨物貨物/辦公用品采辦公用品采購購 增值稅 增值稅普通發票 17%有形動產租賃服務有形動產租賃服務/融融資租賃資租賃 增值稅 增值稅普通發票 17%廣告廣告/會議展覽服務會議展覽服務 增值稅 增值稅普通發票 6%增值稅小規模納稅人銷增值稅小規模納稅人銷售貨物售貨物/提供勞務提供勞務 銷售貨物適用增值稅/勞務按照勞務內容確定適用稅種 增值稅普通發票/營業稅發票 3%要求其向稅務機關代開增值稅專用發票 謝謝！謝謝！