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1、物業管理方案物業管理方案*管理（xx）有限公司受xx*發展有限公司委托，對進行物業代管，代管期限為三年。現依據xx市物業管理法規和物業管理代管合同，特制定本方案。一、概況座落于大道與益田路交匯處，屬福田中心，未來xx市中軸線所在的黃金地段，交通四通八達。市政廳、藝術中心音樂廳、少年宮等近在咫尺，小區配套設施齊全，裝修豪華，造型別致，氣勢宏偉。小區占地面積 5400 平方米，總建筑面積 126263 平方米，其中住宅面積 69107.63 平方米，寫字樓面積 21978 平方米，商業用房面積 14116 平方米，會所面積 5438 平方米，地下二層停車庫合計 15623.37 平方米。小區實行封2、閉管理。二、管理處組織架構、人員編制、員工聘用條件和方法組織架構、人員編制占地 5400 平方米，總建筑面積 126263 平方米，戶型三類，三幢 36-40 層的超高層樓宇長排成一字形，由住宅、寫1字樓、商業用房、文化娛樂場所綜合一體組成，地下車庫分上下兩層三個出入口。小區二個通道，采取 24 小時全天候保安服務，實行封閉式管理。針對小區特點，參照xx市物業管理法規有關精神，（1000 平方米左右/管理人員 1 人），本著精減、高效、滿負荷的工作原則，定崗、定員如下：A、管理層設 11 人。其中主任 1 人，副主任 2 人，助理主任 1 人，助理員 4 人，財務 3 人。B、操作層 88 人3、。其中保安三個班共 48 人，維修班 14人，清潔班 22 人（含花工 2 人）；炊事員 4 人。以上人員，除管理層人員外，其他人員按小區兩次入伙的具體時間分步配備到位，詳見入伙方案。C、組織架構、人員編制網絡圖 聘用員工條件、方法（聘用員工應具備的條件）A、管理處主任：大專文化程度或中級以上技術職稱，持有物業管理上崗證書。工作積極熱情，勤于思考，責任心強，有較強的管理、組織、協調能力和管理領導藝術及物業管理經驗。B、管理處副主任：大專以上文化程度或中級以上技術職稱，持有物業管理上崗證書。愛崗敬業，責任心強，有較強的管理、組織協調能力。C、助理主任：大專以上文化程度，具有一定的組織、協調能力，4、經物業管理培訓合格上崗。2D、助理員（采購主管）：大專以上文化程度，30 歲以下，具有房地產或建筑工程或機電設備專業知識，會操作電腦者優先。經物業管理培訓合格上崗。E、財務人員：大專以上文化，女性，財務類初級以上職稱或會計證書和會計電算化證書齊備，兩年以上財會工作經歷，會電腦操作，懂廣東話者優先。F、保安員：高中以上文化，男性，30 歲以下，身高一米七五以上，相貌端莊，身體健康，有軍隊生活經歷者優先。班長和軍訓教員在部隊任班長以上職務，經崗前培訓合格上崗。G、維修工：高中（中專、中技、職高）以上文化程度，持有特殊工種操作證書，三年以上實際工作經歷。弱電工應懂低壓間的供電、自動、聯動工作原理，并5、具備排除各種故障的能力，消防設備系統的專業專職人員必須全面懂得消防設備系統原理和排除故障的能力。，水工能懂圖紙，能處理上下水設備故障，懂維修安裝技術，班長具備技師職稱，具有一定的組織協調能力。H、清潔綠化工：初中以上文化，30 歲以下，以女性為主，品貌良好，勤勞敬業，遵守紀律，責任心強，經技能培訓上崗。班長須高中以上文化，有兩年以上專業工作經驗，組織紀律性強，具備一定的管理3能力。三、管理規章制度和管理服務內容A、管理規章制度 各項管理規章制度均以 ISO9002 質量體系為藍本，可結合自身特點進行增刪和完善。主要體系有：人事工作手冊；辦公室工作手冊；管理處工作手冊；清潔綠化手冊；安全保衛手冊6、；維修工作手冊；設備工作手冊，工程規章制度手冊；消防工作手冊；各類質量記錄和表格。4B、物業管理服務內容 社區文化活動綠化清潔清潔綠化服務投訴來訪搬運物品裝修日常房屋管理服務公共部分住宅部分維修服務監控、消防中心巡邏停車庫道口大堂保安服務入伙物業的接管和驗收5四、管理服務分項標準和內容、措施序號項目國家及xx市指標承諾指標內容及措施1 房屋完好率98%99%房屋外觀無破損，無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用。2 房屋零修及時率、合格率98%100%99%100%接到維修單在承諾時間內到達現場，零修及時完成，急修不過夜。3 維修質量合格率100%100%分項檢查，結合部位嚴格把關7、，按照工序一步到位，杜絕返工。4 管理費收繳率98%98%按規定標準收取，在入住同時辦理銀行托收。不擅自提高收費標準，不亂收費。5 綠化完好率95%98%區內綠化地布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當，專業人員管理。6 清潔、保潔率99%99%區內實行衛生責任包干，全天 12 小時保潔制，樓梯周清掃擦拭二次，清洗一次，垃圾日產日清，衛生設施齊全、完好。7 道路完好率及使用率90%96%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。68 化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢、無阻。9 排水管、明暗溝完好率98%排水暢通無堵、無積8、水、無塌陷、無殘缺。10 路燈完好率95%98%路燈完好無損，晚間正常使用，定期檢查、維護保養，保持潔凈。11 公 共 文 化 娛樂、休閑及小區雕塑完好率95%98%確保娛樂設施使用功能，定期正常使用，定期檢查、維修保養，保持潔凈。12 生活用水用電供應率及水電費收繳率98%98%定期對供水設備進行檢查、保養，保證其完好，按規定標準收費，不擅自加價。13 住房維修回訪率30%30%以上接聽住戶報修電話鈴聲不超過 3 響，到達維修現場不超過雙方約定時間，指定專人回訪，健全回訪記錄。14 小區治安案件發生率02%0 2%以下24 小時巡邏，力保居民無被盜事件，年度無重大刑事案件發生。15 防火設備9、完好率，消防供水率100%100%定期檢查維護，確保消防系統設備完好無損。16 火災發生率 01%0 1%以下加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務消防隊，定期演練，勤檢查，及時消除火災隱患。17 違章發生率1%加強宣傳和巡視，跟蹤7 違章處理率 95%98%管理，及時發現及時處理，及回訪記錄。住戶有效投訴率 08%0 5%18 住戶投訴處理率 95%100%按政策規定搞好各項工作，提高管理人員素質，定期征求居民意見，主動改進工作，建立回訪制度。19 管理人員專業培訓合格率 100%及時組織無證人員參加取證培訓。20 居民對物業管理滿意率 95%96%教育員工視業主為衣食父母，全心全意為居民10、服務，盡全力為居民排憂解難。21 檔案建立與完好率 100%加強硬件投入，指定專人全部實行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。五、管理處物資裝備配備方案 根據規模、人員配備、管理服務具體情況，經測算，其開辦費（預算）如下：A、行政辦公設備和辦公用品 137840 元；B、保安裝備、用品 103800 元；C、清潔、綠化工具用品 77340 元；D、維修工具用品 66665 元；E、員工食堂設備用品 110860 元；F、員工宿舍用品 104980 元。以上費用合計 524145 元。8管理處辦公室設備、用品裝備購置計劃管理處辦公室設備、用品裝備購置計劃（預算）表 1 設備名稱 單位 數量 單價11、（元）金額（元）備注 辦公桌 張 14 650 9100 辦公椅 把 14 400 5600 辦公室 11 張（把），財務室 3 張（把）。會議桌 張 1 3000 3000 會議椅 把 50 200 10000 開會、接待兩用 電話 部 4 1000 4000 電腦 臺 4 8500 34000 電腦臺椅 套 4 1000 4000 打印機 臺 4 3000 12000 復印機 臺 1 20000 20000 傳真機 臺 1 3600 3600 飲水機臺1 2400 2400 計算器部4160640 辦公室、財務室各 2 部。保險柜臺1 2000 2000 照相機部1 2500 2500 過12、膠機部1800800自行車部3500 1500文件柜個4800 3200宣傳柜個2 7000 14000 不銹鋼小區平面圖個1500500日常辦公品批1 5000 5000 分體式空調臺2 4500 9000 暫未編入計劃總額內合計金額137840 9保安裝備購置計劃保安裝備購置計劃（預算）表（預算）表 2 裝備名稱單位數量單價（元）金額（元）備注夏裝套9680 17640 每人兩套冬裝套96150 14400 每人兩套迷彩服套48100 4800貝雷帽頂4835 1680武裝袋條4825 1200軍大衣件48120 5760軍膠鞋雙4815 720警棍根15100 1500對講機部18 2713、00 48600 打卡機部34500 13500 至少兩部訓練器材批14000 4000合計金額103800 10清潔、綠化裝備購置計劃清潔、綠化裝備購置計劃（預算）表 3 設備名稱單位數量單價（元）金額（元）備注垃圾推車部5300 1500剪草機臺18600 8600拋光機臺115000 15000吸水機臺16000 6000洗池機臺16000 6000不銹鋼煙筒個420000 800果皮箱個15380 5700垃圾桶個120809600鋤頭把22040噴散頭個1130130剪枝刀把250100膠水管米30061800工作服（冬）套44130 5270 每人 2 套 工作服（夏）套4410014、 4400 每人 2 套 地刷把3015450可分兩次購毛巾條30051500 可分多次購稀鹽酸桶1045450可分多次購去污粉箱20801600 可分多次購清潔精箱10100 1000 可分 2 次購地拖把4020800地拖桶個4015600黑色垃圾袋個4000 045 1800 收垃圾用，可分 2 次購白色垃圾袋個25000 015 3750 分發用戶，可分多次購合計金額77340 11維修工具、用品裝備購置計劃（預算）表 4 設備名稱單位數量單價（元）金額（元）備注鋁梯架2500 1000 5 步梯 鋁梯架2600 1200 7 步梯 鋁銻架1800800 12 步梯 萬用表塊2260515、20數字式北歐表塊2400800數字式鉗形電流表塊1300300兩用扳手套1850850套筒扳手套1850850內六角扳手套1150150活扳手套1200200鋼絲鉗把1465910剝線鉗把1175825尖嘴鉗把1465910管鉗子套2200400電工刀把1140440螺絲刀套650300玻璃刀把18080試電筆支1120220手電鉆臺1680680進口沖擊鉆臺18000 8000管道疏通機臺12000 2000臺鉆臺11500 1500工作臺臺12800 2800臺鉗臺1800800砂輪切割機臺12400 2400砂輪機臺1680680云石切割機臺11200 1200潛水泵臺1800800電16、焊機臺11000 1000手機鋸臺11250 1250值班桌張2500 1000值班椅把2120240工作服套28400 11200各二套高空作業專用工具套115000 1500含高壓泵搖表塊11200 1200高壓試電筆支280160維修材料批14000 4000合計金額66665 12員工食堂用品裝備購置計劃員工食堂用品裝備購置計劃 （預算）表 5 設備名稱 單位 數量 單價（元）金額 備注 煤氣灶 個 2 300 600 排油煙機 套 1 45000 45000 化油污系統 套 1 20000 20000 排風機 臺 3 800 2400 1、含安裝費用 2、由環保局驗收通過3、如沒有開17、通煤氣管道，應另行考慮燃料費用 炒鍋 個 1 140 湯鍋 個 1 120 120 煤氣飯鍋 個 1 800 800 冷柜 臺 2 3500 7000 蒸籠 套 1 3900 900 碗柜 個 1 1000 1000 木柜 菜板臺 臺 1 3500 3500 和面機 臺 1 1500 1500 烤箱 臺 1 2000 2000 壓面機 臺 1 1500 1500 絞肉機 臺 1 1500 1500 長條飯桌 張 30 250-300 7500-9000 圓凳 張 110 40 4400 洗碗槽 個 1 1500 1500 工作服 套 8 150 1200 開水器 套 1 1400 1400 合18、計金額 110860 13員工宿舍用品裝備購置計劃員工宿舍用品裝備購置計劃（預算）表 6 設備名稱單位數量單價（元）金額單人床張102 150 15300 床墊張102 40 4080 單人衣柜個102 250 25500 折疊椅個80 45 3600 單人寫字臺個102 150 15300 暖水瓶個80 20 1600 開水器套2 1400 2800 電淋浴器個10 800 8000 洗衣機臺5 2000 10000 電視機臺4 1600 6400 會議室 29 英寸 正副主任 21 英寸助理主任 14 英寸音響、功放 VCD 套1 9000 9000 其它用品批1 2000 2000 合計19、金額104980 14六、物業管理用房設想物業管理用房是做好物業管理工作的必備物質條件，根據xx市物業管理法規要求，結合實際，現就物業管理用房做如下設想：一管理處辦公室（應選在較為明顯、方便業主的位置，具有辦公室與財務室相隔離措施）二員工會議室（帶衛生間功能）三員工娛樂室（帶衛生間功能）四員工食堂（廚房餐廳分離，帶炊事員宿舍）五員工宿舍A、助理主任以上為單間，帶衛生間功能，面積在 15 平方米以上；B、助理員、財務：分男女員工，2-4 人一間，帶衛生間功能；C、保安、維修班，按人均 6 平方米安排；D、清潔工：男女員工，按人均 6 平方米安排；E、電工值班室一間；F、維修操作間一間；G、消防 20、24 小時值班室一間；H、總物資倉庫一間，面積在 40 平方米以上。15七、物業管理員工薪金分配方案（參考意見）物業是津房物業發展有限公司在xx向現代化物業管理領域進軍的第一個物業，是津房物業發展有限公司不斷發展壯大以及培訓、儲備物業管理人才的基地，對于探索、探討物業管理發展方向有一定的積極作用。基于以上因素，特編制以下方案：項目標準職別標準工資月/年 獎金月/年年加班費年度福利費年度過節費年度探親費年度辦證費年度伙食費年度制裝費年 度合計主任1980/23760 2376/28512 4248 2640 1000 2300 300 3840 2000 68600 副主任1560/18720 21、1872/22464 3656 2640 1000 2300 300 3840 2000 56920 助理主任1210/14520 1452/17424 2330 2640 1000 1300 300 3840 1800 45154 助理員880/105601056/12670 1922 2640 1000 1100 3840 1600 35382 水電技工680/8160 816/9792 1632 1800 800 0 0 384 600 26624 保安員560/6720 672/8064 1344 1800 800 0 0 3840 600 23168 清潔工350/4200420/522、040 840 1800 800 0 0 3840 500 17020 炊事員680/8160816/9792 1632 1800 800 0 0 3840 600 26624 合計7900/94800 9480/11376017604 17760 7200 7000 900 30720 9700 299492 16八、社區文化活動（一）社區文化活動安排A、年初根據實際編制年度社區文化工作規劃，明確當年社區文化活動的時間、場地、內容、人員、經費等事項。B、每年共開二次業主代表座談會，向業主發放一次社區文化活動征詢意見表，加強與業主的溝通，以便廣泛地聽取業主對社區文化的要求，組織好社區文化活動。23、C、廣泛發動小區內各層次人員，為搞好社區文化活動獻計獻策，提高社區文化活動質量，對積極參與社區文化活動并做出突出成績者給予一定的獎勵。D、年終搞好社區文化工作總結，使之不斷發展、提高。（二）社區文化活動A、充分利用現有的文化設施，因地制宜開展諸如健美、棋藝、歌詠、老年交際舞等健康、豐富的文化、娛樂、活動。B、充分利用小區內的露天空間、網球場、游泳池等場地，開辟跑道、露天舞場、網球比賽、游泳比賽等項目。（三）年度社區文化活動固定規劃17 月份 活動內容 參加人員 備注 常年 設電腦學習室、兒童活動中心、少年學習室、老年活動場、健身室、舞蹈室、桌球室、四季游泳池、網球場及露天舞場等。全體業主、住戶24、 一季度 舉辦元旦棋類、球類等活動，舉辦春節聯歡晚會活動，開展學雷鋒、義務服務日活動 管理處員工、全體業主及住戶 派發獎品，為業主送溫暖 二季度 召開業主代表座談會，聽取業主多方面的意見和建議，改進工作，組織五一文體活動，舉辦以家庭為單位的卡拉 OK 比賽。同上 派發獎品 三季度 舉辦書法、繪畫等比賽活動，展覽優秀作品，提高文化品位 分少兒組、成年組 四季度 組織國慶文體活動，參加公司舉辦的文體活動，發放業主意見征詢書，召開業主代表座談會，舉辦圣誕游園活動。全體業主 派發獎品 臨時性活動 根據全國或全市重大事件、重大節日、重大活動內容，適時配合開展內容相一致的文體活動。（四）社區文化活動要求和25、效果 1、健康向上，寓教于樂，品位較高，形式多樣，井然 18有序；2、貴在參與，獎品精美節儉，重在陶冶情操，推動精神文明建設；3、氣氛歡快輕松，居民喜聞樂見，吸引力強，照顧到各層次的需求。4、通過社區文化活動，達到小區居民間、業主與管理處之間的溝通與團結。九、便民服務便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的宗旨的重要一環，對此，按無償與有償劃分服務內容。（一）無償服務A、通過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發郵件、代請家教保姆等，責任部門為管理處辦公室。B、義務活動 每半年組織義務清洗汽車（一天，限本小區業主、住戶車輛），責任部門為清26、潔班。半年進行一次物業管理法規宣傳咨詢活動（一天），責任部門為管理處辦公室。每年 1-2 次家用小電器義務維修（一天），責任部門為管理處維修班。19C、開展多種形式的文體活動，見年度社區文化活動規劃。（二）有償服務便民有償服務項目價目表序號服務項目單 位收費標準（元）備注一一安裝類安裝類1 空調（窗式）臺50.00-80.00 有預留孔2 空調（窗式）臺80.00-120.00 無預留孔，不含支架3 空調（分體）臺150.00-250.00不含支架、配件4 空調支架副150.00-250.00鋁合金5 洗衣機臺10.00-20.00 含調試6 抽油煙機臺50.00-80.00 根據工作難易程度27、及工時確定7 排風扇臺20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定8 熱水器（電）臺80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定9 熱水器（氣）臺100.00-150.00根據工作難易程度及工時確定10 玻璃平方米80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定11 燈具、門鈴等個30.00120.00根據工作難易程度及工時確定12 防盜門扇150.00-300.00根據工作難易程度及工時確定13 水表塊30.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定14 水管米20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定15 閥門個10.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定28、16 洗手盆個80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定17 洗菜盆個80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定18 門鎖個30.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定19 室內電路米20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定二維二維修類修類1 浴缸堵塞個/次30.0080.00根據工作難易程度及工時確定2 浴缸漏水個/次30.0080.00根據工作難易程度及工時確定3 洗手、菜盆堵個/次20.0080.00根據工作難易程度及工時確定4 洗手、菜盆堵個/次20.0050.00根據工作難易程度及工時確定5 馬桶堵塞個/次10.00100.00根據工作難易程度及工29、時確定6 馬桶漏水個/次30.0080.00根據工作難易程度及工時確定7 地漏疏通個/次5.0060.00根據工作難易程度及工時確定208 水龍頭漏水個/次5.0015.00根據工作難易程度及工時確定9 水表漏水個/次20.0030.00根據工作難易程度及工時確定10 抽油煙機臺50.0080.00根據工作難易程度及工時確定11 排風扇臺10.0020.00根據工作難易程度及工時確定12 熱水器(電)臺50.00100.00根據工作難易程度及工時確定13 熱水器(氣)臺100.00-200.00根據工作難易程度及工時確定14 室內電路米20.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定15 電30、話部20.0030.00根據工作難易程度及工時確定16 電源插座個/次10.0020.00根據工作難易程度及工時確定17 電表箱開關個/次20.0030.00根據工作難易程度及工時確定18 修補瓷磚平方米10.0030.00根據工作難易程度及工時確定19 刷油漆平方米10.00-20.00 根據工作難易程度及工時確定20 空調(窗式)臺100.00-200.00不含電腦板、壓縮機21 空調(分體)臺200.00-250.00不含電腦板、壓縮機22 燈具個20.0060.00根據工作難易程度及工時確定23 鋁合金拉手個15.00-30.00 含料24 各類門個20.0080.00根據工作難易程度31、及工時確定三保潔類三保潔類1 清洗抽油煙機臺50.00-80.00 根據工作難易程度及工時確定2 排風扇臺10.00-20.00 根據工作難易程度及工時確定3 空調過濾網個/次10.00-20.00 根據工作難易程度及工時確定4 房間清潔時/人15.00-25.00 根據房間大小確定5 室內全面清理元/M22 元/M2根據房間大小確定6 木地板打蠟元/M2濕蠟 1.5 元/M2根據房間大小確定7 木地板打蠟元/M2干蠟 3.5 元/M2根據房間大小確定四租賃類四租賃類1 房屋套半月租金2 車位個半月租金五其他類五其他類1 代辦購物次/人10.00-30.00 小件物品不含搬運費 注：1、表中除32、特別指明外均不含材料費。2、表中未涉及到的服務項目，可參照市場價格收費，無市場價格的項目按實際工料成本加 15%管理費收費，其計算公式：收費價格=工料成本*（1+15%）。21十、管理服務模式設想 受津房物業發展有限公司委托，依據深圳經濟特區住宅物業管理條例和實施細則以及代管合同對物業管理進行指導式代管。（一）推行綜合一體化管理模式，編制組織架構、人員定編定崗方案，對小區的房屋及公用設施的使用、維修、保養及管理、清潔衛生、公共秩序、車輛行駛、停泊、社區文化等事項實施高起點、高標準、全方位的綜合一體化管理服務。（二）推行 24 小時封閉式物業管理服務方式，保安實行 24小時三班倒全天侯值班，實行33、分片定點、不定時定線巡邏、監控以及正確果斷處置突發事件。對所有人員、車輛的出入做到記錄明確。對清潔工作實行全天保潔。維修實行 24 小時值班制，在約定和規定的時間內對維修項目進行修復或處理。對管理層要求全年 365 天有人值班。遇有重大事項按質量管理體系有關規定處理。（三）推行智能化管理手段。建立小區閉路電視監控系統、配備錄相記錄設備，確保小區安全。完善小區對講系統，業主隨時可直接與保安值班室聯系，實現訪客、住戶和管理處三方之間的通訊暢通。（四）完善監督機制。促進物業依法、科學、民主管理。入伙前與轄區公安派出所、街道辦事處等有關政府部門聯系，請其指導監督協助的管理。在入伙（入住）達到法規規定的34、22比例以后，認真組織召開第一次業主大會，選舉產生業主管理委員會，建立民主管理、民主監督體系，積極配合市、區住宅局搞好管理人員上崗培訓，虛心接受行業主管部門指導、考核，支持其對小區的正確執法檢查。設立住戶投訴箱，接受業主和住戶的廣泛監督。（五）建立科學合理的服務質量考評制度。管理處的一切工作，尤其是清潔、保安、維修三大工作，必須嚴格按管理公司 ISO9002 質量體系進行規范、操作、檢查、考評。（六）嚴格獎罰制度，推行激勵機制。管理處成立以后，要根據 ISO9002 質量體系要求，結合單位實際，制定、完善各種獎勵制度。通過引進管理（xx）xx公司的 ISO9002 質量體系，使管理服務有起步高、標準高、效果佳、提高快的效果；讓業主感受到安全、清潔、優美、舒適、方便的生活和工作環境；使管理工作的每個環節都制度化、標準化、程序化；使每個員工都學會、掌握規范的語言行為；從而提高企業自身的管理水平，贏得廣大業主和住戶的信賴。23