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1、康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案 1基本情況與核心思路.2 11 項目基本情況.2 12 社區(qū)商業(yè)中心運作思路.3 2周邊商業(yè)市場調(diào)查.4 21 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布.4 22 現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響.5 23 人口流動示意.7 24 案例分析萬科四季花城.9 3項目成長性分析.11 31 人口導(dǎo)入成長性分析.11 32 住戶對商業(yè)需求的漸進性分析.12 33 商業(yè)成長性前景規(guī)劃.13 4綜合運作計劃.15 41 初始業(yè)態(tài)建議及分布.15 411 業(yè)態(tài)建議考量重點 .15 412 初始業(yè)態(tài)建議及分布 .16 42 綜合運作計劃.20 421 招商策略 .20 422 現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳 .21 422、3 業(yè)態(tài)成長時間表 .22 5租金及免租金建議.23 51 租金建議.23 52 免租金建議.24 6現(xiàn)金流量分析.25 7招商前工作計劃.26 1 1基本情況與核心思路 1基本情況與核心思路 11 項目基本情況 11 項目基本情況 ? 項目開發(fā)進程 項目開發(fā)進程 ? 人口導(dǎo)入時間進程 人口導(dǎo)入時間進程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 總計 戶數(shù) 1591 286 630 1720 1042 5269 戶均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 預(yù)期導(dǎo)入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 預(yù)計交付時間 已交付 2007年83、 月 2007 年 12 月 2008年6 月 2008 年 12 月 從上表情況來看，本項目在 06 年 8 月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平， 2 而排除掉設(shè)計裝修等時間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口 3900 人左右，但是從 目前實際人口導(dǎo)入情況來看，僅僅達(dá)到 30左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè) 管理帶來了一定問題，同時更影響了項目后期銷售。 據(jù)我司實地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因為 ? 交通相對不便，距離地鐵公交均有較大距離； ? 配套不齊全，實際居住有較大困難； 由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實際問題，開發(fā)商提出希 望通過運作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。 12 社區(qū)商業(yè)中心運作思路 12 社區(qū)商業(yè)中心運作思路 首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入 住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動的效應(yīng)良性互動的效應(yīng)， 即商業(yè)的運作能提升人口入住率， 而