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1、能不能不做口號式的綜合體杭州祥生中心思考策略提報2020.12.18一個非杭州團隊第一想象中的祥生中心SSC賬面數據非常好看的祥生中心城市能級：杭州，中國的新一線城市，能量澎湃區域能級：江干區，過去的老城心，未來的CAZ板塊能級：城東新城，城東門戶，全市交通樞紐現狀界面：從城市洼地到配套紛紛落地該有都有現居人群：新杭州人的聚集地，改善人群居住區產業導向：直播、電商、新零售、樓宇經濟產品能級：自持達一半的近27萬方內循環綜合體昭示意義：祥生上市后的首個商務綜合業態封面如果錢江新城猶如上海的外灘，城東新城則如同上海的靜安，當然也有人把它比作大虹橋祥生中心 中國的下一個蘇河灣 or 虹橋萬科中心？我2、們很容易得出這樣的概念城市新原點、杭州新中心、甚至世界級灣區當然還有綁定東站、地鐵的TOD至少我們見過的大部分商務綜合體都在如此包裝城東新城缺綜合體嗎？或者說當我們對祥生中心冠以一個響亮的口號進行包裝后就真的能解決它的推廣銷售問題嗎？在我們對項目進行實際踩盤后，我們推翻了有關第一印象的所有日益豐滿的城東新城綜合體類配套亦在不斷落地并呈現出飽和之態？我們面對的市場面和競爭面到底是怎樣的14.204.96.48.23.10.43.58.29.615.26.10.18.14.44.62.22.75.22.82.23.7182512201218257157291876223708178771942813、78502612920342024681012141605000100001500020000250003000043831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 441362020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供應面積(萬)14.204.96.48.23.10.43.58.29.615.2成交面積（萬）6.10.18.14.44.62.22.75.22.82.23.7成交均價（元）1825122012184、2571572918762237081787719428178502612920342杭州十區辦公市場供應量、成交量以及成交均價供應面積(萬)成交面積（萬）成交均價（元）辦公層面供應高起，成交趨于下行供應：19年寫字樓新增供應68.2萬成交：成交60.9萬，成交均價23378元/m，整體量縮價漲,存量高企,去化周期長達58.6個月;主城區為市場成交、庫存主力,其次蕭山、余杭區。實際從2018年開始，主城區辦公去化就持續處于供大于求的狀態，去化周期最高達74個月。10.503.813.318.313.127.419.528.17.813.47.80.4612.513.415.813.414.815、2.61316.8296872853826661250992533130185 30022291062775427395300170510152025300500010000150002000025000300003500043831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 441362020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供應面積(萬)10.503.813.318.313.127.419.528.17.8136、.4成交面積（萬）7.80.4612.513.415.813.414.812.61316.8成交均價（元）2968728538266612509925331301853002229106277542739530017杭州十區酒店式公寓供應量、成交量以及成交均價供應面積(萬)成交面積（萬）成交均價（元）公寓層面下半年開始有一定起色基本以去庫存為主量價走勢:19年下半年政策轉向后投資熱度冷卻,供應激增下,進入低位調整期。熱銷項目普遍集中在40-50,總價在150萬以內;小面積、低總價項目受到市場追捧。從今年開始受疫情影響，公寓供應放緩，至今年11月市場新增供應155萬方，較18年、19年均處于減少7、態勢，市場基本以存量去化為主。項目區域成交套數均價龍湖紫金上城西湖104133082世貿泰禾中央廣場西湖66737480新里程中心余杭51525469久耀商業中心拱墅44630973金匯之城富陽45217097時間名座余杭42618273云集金座臨安37511958海威天地濱江28540493五幸銀座西湖26924720景順鉑悅城余杭259288182020年杭州酒店公寓成交套數排名項目區域成交套數均價吾角商業中心江干31614001普大福地江干17530136萬潮星匯大廈江干11030136龍湖金地商置都會風華江干7734932金隅江平觀瀾商業中心江干5412911環翼城江干734912208、20年江干區酒店公寓成交套數西湖區獨占3系，江干區不見上榜排名前十的中位數不過400套上下，單月30-40套成績名義上最好的吾角商業中心，算下沙較高的價格和租客人群是主要制約因素項目區域成交套數均價華夏之心余杭15523648世茂智慧之門濱江12423057錦科大樓臨安12111024久耀商業中心拱墅6130973天鴻美和院富陽458888杭州東部創新中心江干4419548樂陶軒西湖4034642利盈中心蕭山297043復地壹中心拱墅2819806龍湖紫金上城西湖23330822020年杭州商辦成交套數排名項目區域成交套數均價杭州東部國際商務中心IBC江干4915840迪凱城星國際江干24409、714尊寶大廈江干1213346協信啟迪智慧城江干1029635財富金融中心江干2172882020年江干區商辦成交套數商辦放至全市市區月成交幾乎個位數相較今年偏火的住宅市場，似乎成為樓市黑洞雖是江干區基本以錢江新城為中心城東新城幾乎不見動靜祥生SSC當把目光聚焦到城東新城的東站區域，競爭可謂慘烈，在售待售售罄遠超10家環翼城賣政策：錢江新城可以說是全市的香餑餑，丁橋智慧小鎮蓄勢待發賣商業：西子國際、三花國際、杭州之翼、王府井港龍城摩拳擦掌賣TOD：環翼城1號線4號線雙地鐵，距離東站500米還臨一街一中心賣臉面：杭州萬象企業中心可謂是區域內最高標準的辦公集群賣概念：長三角人才杭州樞紐、網紅直播10、智慧社區等層出不窮祥生SSC同協南路一條同協南路似乎給板塊做了天然區隔 往西是熱火朝天的商業集中區 往東是安安靜靜的生活居住區而且我們似乎還有個天然弊端綜合體絕大多數時候是個賣想象空間的命題你的入駐企業你的酒店運營你的商業打造都需要至少兩到三年的時間落地就如同東站附近的配套沒有落地的時候城東新城做了很長時間的“價格洼地”很明顯，在現今市場下祥生再去說個“中心”故事，再去說個“TOD”概念已經很難再在市場掀起多少水花此處插入總圖（用色塊區分戶型類別）70以上507012345678業 態面積段套數比例LOFT公寓3550115196.2%5070181.5%70以上272.3%小計11961011、0.00%辦公樓1001506466.67%1502002323.96%200以上99.37%小計96100.00%商業50方以下6575.31%501001822.22%100以上22.47%小計85100.00%合計1360分析LOFT為主要銷售，面積主要集中在3550平方。辦公樓資源相差不大，故面積分配不作分析。商業50100方主要集中在8#樓。但是我們卻實打實的有1000多套的產品要售賣3月初開放展廳及樣板房，5月中下旬首開任務不可謂不艱巨賣什么和賣給誰才是解決本案推廣的底層邏輯16453287LOFT公寓祥生酒店祥生總部辦公樓商業賣35-70的雙鑰匙公寓？不僅是在城東新城甚至在全杭州12、我們的公寓和競品不會有本質區別。賣總部基地和酒店服務？即使自持，沒有兩到三年，總部大樓和酒店不會有多好的展示面。賣靈活辦公空間？東站邊都大把的拎包入駐的全成品辦公體。賣底層商業和底下商業？大部分人是等你主力店進來看有沒有持續的人流吸引力。？！當產品在市場沒有本質差異的時候與其說賣什么不如說如何讓大家在同類競品中關注到你市委全會定調“十四五”打造“數智杭州宜居天堂”政府想要看到什么？12月15日周書記在會上強調對于杭州的發展目標城東新城到底能給本案帶來什么？江干區對城東新城的定位是以數字貿易、商業會展、大健康為主的新型產業集群。所以我們在看到大量的底盤建設落地后高鐵、地鐵、商業“一街一中心”快速13、上馬輻射長三角的集商業商務、休閑娛樂、居住餐飲于一體的綜合性國際商業街區。杭州東站到底能給本案帶來什么？今年暑期攀至全國亞軍 長三角第一2019年客運吞吐量達7190萬作為長三角主力集散中心背后是龐大的商貿人群亦是很多無法在杭州落戶的人群之一祥生SSC同協南路囿于住宅區到底有什么不同？是全市的新杭州人中高端改善人群的聚集區關聯的是更加便捷高效的商務辦公和居住生活，是成千上萬個不斷向上的人如果說德信、華潤、西子國際等因為捷足一步在城東新城的商務板塊留下印跡那么11月剛剛上市的祥生再杭州深耕多年將把城東新城作為總部基地的祥生該以怎樣的姿態向市場發聲別做排他性肯定城東新城的基底價值，更感激先前房企的14、拓荒融入到城市進程中來見證城東的發展，更與城東一起發展因為有之前的各類綜合體配套讓城東新城有了更大的承載量和可能性因為更多企業的入駐和貿易讓商務有了更多的空間和活力因為更多人群的選擇和居住讓生活有了更多的交響和碰撞現在祥生中心來了與這樣向上的區域一起更進一步相互成就相互賦能是什么樣的人什么樣的企業在選擇城東新城是向世界發出這樣吶喊的人能不能等下再向這個世界低頭他們眼中有光?！俺菛|新城乃至很多在區域安家立業的人來說，他們很像“鳳凰男”他們不是誰誰誰的下一個，他們是無聲打拼可能上演逆襲的一個個誠然并不是每個人都會成為馬云、丁磊并不是每個企業都會成為阿里網易但是就像一步步落地不斷變好的城東新城每個在15、這里落地的企業，每個在這里逗留的人員都可能一躍更進一步成為下一次的主角誕生于殘酷競爭中的祥生中心是這個時代的參與者更是這個不斷變化世界的參與者相信奇跡但不迷信奇跡見過成功亦見過失敗見證著其中的蝶變更與他們一起生長SSC時代見證者 世界參與者角色定位杭州理想樣板精神定位杭州東 雙地鐵 數智生態體物理定位在這里 見證世界slogan見證城東新城的蝶變崛起見證企業個人的變化成長亦去見證未來的種種可能物理定位杭州東 雙地鐵 數智生態體精神定位杭州理想樣板角色定位時代見證者 世界參與者Slogan在這里 見證世界祥生中心世界之窗備選案名祥生分業態概念包裝辦公與每個心懷偉大的企業同行公寓和你的成功共同成長16、商業滿足想象的繽紛意趣在這里 見證世界成長式辦公頭部企業經驗分享行業專家答疑解惑中小企業投融路演同等辦公環境下，思考企業成長路上的可能問題，讓企業愿意來錢景式公寓電競比賽共享活動社交活動公寓購買者重要，但使用者更重要，能租好賺還能用差異式商業文創商業異域商業功能商業Mall城東新城不缺，但是缺滿足周邊住宅區及自己生態體的休閑逸趣關于推廣1、解決項目形象業態認知問題2、解決公寓入市推廣銷售問題項目整體入市形象核心策略高形象起勢+社會化事件造勢建立項目形象，承載品牌理想偉略 引領偉大從一磚一瓦到為幸福而生從定總部上海到港交所綻放光芒祥生始終站在時代的肩膀引領地產進階變革每一次創見都是一次走向偉大的17、開始顛覆 締造巔峰砥礪奮進35載，祥生不斷創造巔峰又不斷打破規則重新定義規則這一次，在世界舞臺締造一座祥生中心與杭州一起打開全球視野所向 定義方向延續人居領域的極制基因祥生在時代政策窗口于城東新城國家級CAZ開創全新數智生態體讓每一小步跨步引領全球趨勢神秘“數智生態體”空降杭州入市炒作城市話題：不明飛行物 懸浮事件地鐵出站口異形主題門頭包裝外星人快閃+人群互動同步上線數智生態體互動游戲參與傳播擴散贏取“外星人”電腦套裝線下城東新城首個機器人服務城市展廳公寓入市推廣助推本案的公寓購買人群基本以下幾種人 1、新杭州人想要在杭州安家，但是無法落戶 2、老杭州人資產配置需求，有房產穩定收租 3、投資客18、看重城市潛力，新政沒有房票資格 4、企業客打算就近辦公，一站解決生活需求本案的公寓購買人群基本以下幾種人 1、新杭州人想要在杭州安家，但是無法落戶需求：經濟、配套和品質 2、老杭州人資產配置需求，有房產穩定收租需求：看重穩定租客 3、投資客看重城市潛力，新政沒有房票資格需求：區域增值空間 4、企業客打算就近辦公，一站解決生活需求需求：便利、配套和服務核心策略找對人+喊對話+把準利益點一面販賣焦慮一面販賣認同和甜頭認同和利誘喊話潛在收益誘惑一份首付 兩份租金 東站千萬四大籍貫租客 享政府數智紅利外國籍/中國籍/杭州籍/祥生籍輕松付50萬起同時做外國人和杭州人的房東輕松付50萬起一套租跑全球的，一套租跑東站的輕松付50萬起一套享租金，一套還貸款輕松付50萬起一套租小薇婭，一套租張大奕輕松付50萬起一套租打拼的，一套租公司老總輕松付50萬起一套還貸款，一套穩升值創意物料立體樓書杭州安家炒作事件將公寓價值手冊做成面包袋或薯片類包裝在高鐵地鐵站進行投放，制造話題事件每日辛苦打拼，不如早點杭州安家圍繞樣板房開放直播挑戰賽 送出一套房另一套案名及視覺One more thingMedical Mall