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1、?1908?123?/?/?/?1?去?去?13?90?去?去?2016?20192019?1010?/?/?/?2?GDP?1?2?6?3?1?2?200?1?2?3?20%?4?2018?2019?1?21?1?2?3?1?5?2?500-1000?/?3?1?2?2019?/?2017?5?8?2?2?8?25?2019?10?8?20%?25%-30%?20%?30%?2019?28?2980?8?460?10?1160?6?710?3?550?1?100?10?A?1908?10?16?1909?10?29?1910?2019年土地成交明細表年份月份 用途屬性建筑面積(萬m)成交總價2、(萬元）溢價率配建面積（）地址竟得人/項目狀態土地編號20191月居住29.4 8280065.60%13760北至緯一次路、南至規劃支二路、西至規劃支一路、東至夢溪路安徽省高速地產集團有限公司高速東方御府182420195月居住12.5 59800+27626代建資金31%0弋江區：北至規劃支路、南至安師大附屬小學、西至倉津路、東至倉津路東側B地塊合肥新城億榮房地產待售190120196月居住20.3 9.69億+代建資金5.88億92%0北至神山路，南至規劃支路，西至河清路，東至海晏路偉星置業待售190220197月居住17.6 83900萬+代建義務教育資金25020萬元70.20%403、00北至規劃支路、南至文津東路、西至規劃道路及安師大附屬小學、東至空地懷寧興安（融創）待售190320197月居住7.4 1605060.50%14000北至玉帶河路、南至沈巷鎮政府、西至規劃道路、東至安康路偉星置業待售190420198月居住14.2 68000+代建3192870.80%0北至蕪湖市雙陡門泵站、南至利民路、西至水系，東至西干路偉星置業待售190520198月居住25.5 122000+代建資金2332453.60%0北至利民東路，南至新興鑄管老廠區，西至弋江南路及新興東路，東至鐵路偉星置業待售1906201910月居住5.626500萬元+代建資金92.544萬元35.8%4、0北至規劃支路、南至赤鑄山西路、西至濱江路、東至上江中路蚌埠怡嘉待售1908201910月居住10.158.73億元+代建202.95萬元0地塊東至安瀾路、西至空地及住宅小區、北至規劃支路（現為6m寬城中村道路），南至水系偉星置業待售1910序號成交日期規劃用地面積（）用地性質容積率可建面積（）成交價（萬元）調控/回購房面積（）競繳納義務教育等設施代建資金（元/）樓面價（元/）溢價率競得人項目名稱當前售價12017.4.28112567居住1.8202620.69680051200/7407/海創汀海壹品1500022017.7.550444居住1.890799.24335014200/6215、5/保利保利香頌洋房13500高層1250032017.7.2144717居住1.880490.655500/3752（捆綁江北地塊）37.4%偉星公園天下1460042018.3.680502居住2.52012557308094780550/碧桂園/偉星鏡湖世家毛坯14000+裝修180052018.3.684371.6居住1.4118120.244150059250/610072.9%宿州萬成/萬科江東府合院21000-24000聯排18000洋房1350062018.8.28133828居住商業2.18292369.2570100190036.89/2392/蕪湖城建/待定72018.16、1.642595.3居住1.4/2.269544.462405051800/345832.5%安展/待定?宗地位置1345267?2017?8?務2017?-2018?2018?2015?2016?2018?151.89?172.45?9244?/?147.43?6.1%?131.28?24.7%?10348?/?25%?2019?5927?2019?24.8%?758407?2019?34.6%?4749?563568?2019?務?4%-35%?務?2019?6?10971?/?5?1.06%?17.29%?區域2014年2015年2016年2017年2018年同比漲幅鏡湖區60485857、96337919212,40335%弋江區610560967373859210,60623%鳩江區51465134551982319,97321%三山區40514147448759257,07819%開發區45344856513459556,2204%市五區量價水平53605416599678999,72123%?9?2019?10?(?20?)?14.08?10.48?11.48?10958?/?168?9.4?2019?1-10?210.83?14%?168.43?35%?11015?/?14%?40%?2000?11?200?1815?1822?2019?460占?主要項目待售競爭宗地位8、置萬科江東府保利香頌海創汀海壹品碧桂園鏡湖世家偉星公園天下安展1822號宗地城建1815號宗地江城九里宗地位置?樓盤名稱華強江城九里開發商華強旅游城開發有限公司物業管理華強物業物業費待定拿地時間2018上市時間2019.11月底入住時間2021地理位置【鏡湖區】長江北路29中北側精裝標準毛坯占地面積地上計容面積容積率住宅套數商業車位數車位比11萬方18.9萬方1.41162戶2090平米1200個1：1物業類型洋房、小高客戶特點剛改改善型客戶為主項目賣點唯一在售法式、低密、學區、產品優勢鏡湖區傳統主城區、29中、優質配套、純洋房劣勢靠近變電站項目規劃建筑風格n?29務?n?40?15?n?n?9、11?11?售樓部長江北路主入口停車場車行入口示范區n?n?14000?/?n?類型面積（）戶型梯戶比戶數占比（%）對應客群洋房115三房兩廳一衛1T238.73 剛需、首改155（躍層）四房兩廳兩衛15.49 改善135四房兩廳兩衛39.41 首改、改善182(躍層)四房兩廳兩衛6.37 改善?樓盤名稱萬科江東府開發商蕪湖萬佳房地產開發有限公司物業管理萬科物業物業費待定拿地時間2018.3.6上市時間2018.12.26入住時間2020.10.30地理位置【鏡湖區】長江北路與廣福路交叉口西側精裝標準毛坯占地面積地上計容面積容積率住宅套數商業車位數車位比84371.6平米118120平米1.410、923戶1215平米998個（住宅904個）1：1物業類型洋房、別墅、高層（政府回購房）客戶特點改善型客戶為主項目賣點萬科品牌、江景、物業、產品優勢鏡湖區傳統主城區、長江江景房、萬科在蕪湖第三個項目、洋房+別墅產品劣勢周邊道路交通出行不便、社區內政府回遷房占比50%嚴重影響社區品質項目規劃建筑風格?n?務?n?n?50%?務?n?/?n?n?165?350-500?產品戶型面積戶型朝向裝修情況 陽臺數套間數套數占比 售價（元/）主力總價段（萬元）高層134三室兩廳兩衛南毛坯2139%13054165-170洋房143四室兩廳兩衛南毛坯2136%13500185-190聯排196四室三廳三衛南毛11、坯2118%18000350合院228-311四室三廳三衛南毛坯227%21000-24000500?海創汀海壹品項目地址鳩江區汀棠公園沿赤鑄山路向東500米發展商蕪湖海創汀海置業有限責任公司占地面積112567建筑面積280020.78容積率1.8綠化率45%總戶數1368戶拿地時間首開時間2017.4.282018.5.26項目規劃項目由17棟10+1層、3棟11層洋房和4棟14-15層、7棟16層高層組成。項目賣點地段、產品、景觀在售均價毛坯14990元/、部分樓棟精裝+3000元/最新動態該項目前期推出448套/6.37萬方住宅，現主要在售A9#、A11#、A13#、C9#樓和A12#12、樓精裝房。?117-121?+?135?155-166?11?碧桂園鏡湖世家項目地址鏡湖區北京路與弋江路交匯西南發展商蕪湖碧鑫房地產開發有限公司占地面積80502計容建筑面積20.13萬容積率2.5綠化率40.42%總戶數1725戶拿地時間首開時間2018.3.62018.9.8項目規劃項目規劃6棟17層、2棟26層、2棟27層、2棟29層、1棟32層和2棟31層高層。項目賣點地段、品牌、產品、配套在售均價毛坯14000元/、A12樓再加裝修1800元/最新動態2018.9首次開盤推售276套住宅，2019.1加推208套住宅，首開去化90%，后期市場遇冷去化速度放緩，目前處于中后期階段?聚?13、YJ95?98?YJ115?125?6.7?YJ140?150?7.7?2020?250?務?1?1?高快速路主次干道長江大橋軌道交通高快速路主次干道長江大橋軌道交通軌道交通1號線宗地位置蕪合高速蕪湖長江大橋長江路銀湖路景觀大道天門山路赤鑄山路天門山路站八佰伴、華強廣場歐尚超市、29中、漢爵陽明等蕪湖知名配套資源環伺，方特一期就在身邊。長江北路景觀大道天門山路廣福路銀湖北路軌道交通1號線景江東方29中學歐尚超市華強中學解放西路小學地塊現狀教育游玩購物出行?宗地位置八佰伴、華強廣場?688?1?5000?1、主城區，近年來是沒有新盤推出的2、極其優渥的學區資源3、無與倫比的配套資源4、需要更新的14、產品品質人居需求5、怡康集團“演繹住宅進化，示范未來生活”的理念標準客戶敏感點1、地緣歸屬性強2、更高層次的居住體驗追求3、完善的生活化配套4、對實景體驗感有要求5、對居住功能性要求高項目價值點?去?去?務?DNA?10%?務?/?1?29務?務?6?3?1?4?核心客群外溢客群重要客群無為縣以及其他周邊縣市（13%）：以外地做生意、務工人員返鄉置業鏡湖區地緣性客戶（占比55%）：以公務員、個體私營業主、企事業單位中高層客戶為主，注重產品品質、區位、學區等。周邊客群（32%）：以市區范圍內企事業單位員工為主，兼少量學區投資客戶，對地段、配套、價格有一定要求。?1、他們多在30至55歲之間，家庭15、成員多以三口、四口之家，部分考慮改善投資，部分考慮孩子婚房；2、多為市政企事業單位，工商戶或私企主等，有較高的資金支配比例；3、看中項目品質，對于環境要求較高，細節挑剔度相對較高；4、擁有較高的眼界和相對高層級交際圈，圈層擁有一定的聯動購買力；5、看中學區價值和周邊成熟配套，信任主城區發展；6、講究物業服務和入住后的體驗客群特點他們對于區域的歸屬感強，對于板塊價值更為認可，已對周邊良好的地段和成熟的配套，形成一定的依賴感，多為改善型客戶。?/?1、弋江區濱江板塊房價已攀升較高，對這部分客群產生一定的購買或置換壓力，同時他們又不愿降低品質，在享有資源配套的基礎上追求性價比；2、學歷較高（大專及以16、上），工作收入穩定，工資較高；3、對生活居住品質要求較高，比較重視交通、配套、品牌及物業服務；4、多為首次置業、或為婚房；5、重視子女教育，重視學區。客群特點目標客戶以弋江區、鳩江區等鄰近區的改善置換客或婚房首置客為主，對項目品質有一定的要求，一方面對主城區配套學區有向往，一方面追求性價比。?/?1、有自己穩定的收入來源，對市區與現在所屬區域有著明確的區位認知；2、期望通過住房來獲得更好的附屬資源匹配；3、對生活居住品質要求較高，比較重視交通、配套、品牌及物業服務；4、在蕪湖長久發展的品牌開發商對他們有較大的影響力和信賴力；5、一旦購置會積極對周邊人群宣傳擴散，有一定的虛榮心理。客群特點目標客17、戶以開發區、三山區、三縣進城改善客或投資客為主，他們多在當地區域已有自己的個人產業或在外經商，或對蕪湖主城區生活有一定的向往。?/?1、他們多在35至55歲之間，家庭成員多以四口之家為主；2、多擔任高管，擁有自己產業或穩定首入來源，關系圈發達，成鎖鏈式結構；3、看重時代發展紅利及預期投資回報率，對于時事有一定的自我判斷；4、多為二次或三次置業；5、平時社交廣泛，追求都市化生活的高品質體驗；6、認可關系圈內的信息渠道傳播，相信主城區板塊價值。客群特點他們往往實現基礎的財務自由，在市區擁有一套房，曾經歷了時代發展的紅利期，擁有穩定的優質關系圈及信息渠道，并希望再度抓住城市發展實現財富增值。?/?O18、ptionAOptionB?/?/?/?3?樹立項目差異形象形成項目價值倒掛由內而外掃描剛改用戶擴散地緣客開拓導入市區客及投資客輻射郊縣以口碑促銷售以項目形象改變既有認知以高質低價促發購買欲掃描已有客群促成以老帶新做透地緣滲透最大化客戶影響利用價格價值落差逼定城市客群充分挖掘郊縣客群拔高調性全面覆蓋客戶轉化體驗升級四大動作出擊如何去做做區域、做認知、做影響，挖掘內生力，輸出導客力1、明確客戶區域及描摹2、完成目標客戶信息覆蓋3、保持與客戶的持續關系4、增強客戶臨場體驗5、營造與客戶的強關系鏈6、加強各環節的觸點營銷7、前置客戶疑慮抗性8、讓客戶成為品牌發聲器找準客戶綁定客戶發散客戶?l?l?l19、?l?務?u?u?u?u?務?p?p?p?對?6?去?1.725?4.275?25?20000?3?10-11?12526?12889?/?13550?/?14000?/?5-10%?11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月售樓處裝修12月8日案名發布會售樓處開放推售節點主要事項推售貨值5月10日首開6月28日加推3月26日產品發布會5月31日客戶答謝會面積：20000金額：24090萬元面積：12526金額：18660萬元銷售目標：首開貨值2.4億元，成交率95%，約2.29億元；加推貨值1.86億元，成交率80%，約1.49億元。清盤時間2019年二季度三季度5月6月7月8月9月產20、品高層小高層高層小高層高層小高層高層小高層高層小高層推售面積100008267100004259/推售貨值12889萬元 11202萬元 12889萬元 5771萬元/成交面積950078548000340710005001000500500265成交貨值12245萬元 10642萬元 10311萬元 4617萬元1289萬元677萬元1289萬元677萬元644萬元359萬元整盤貨值42750萬元?項目營銷推廣費年度鋪排內容金額11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月廣告宣傳費238.00 44.00 54.00 4.00 4.00 54.00 4.00 34.00 4.00 21、4.00 24.00 4.00 4.00 媒體投放費190.00 40.00 50.00 0.00 0.00 50.00 0.00 30.00 0.00 0.00 20.00 0.00 0.00 廣告代理費48.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 營銷推廣費616.00 65.00 85.00 75.00 50.00 55.00 80.00 95.00 75.00 12.00 12.00 12.00 0.00 物料制作費183.00 25.00 30.00 15.00 15.00 20.00 20.00 22、20.00 20.00 6.00 6.00 6.00 0.00 營銷活動費208.00 0.00 25.00 25.00 20.00 15.00 40.00 40.00 25.00 6.00 6.00 6.00 0.00 現場包裝費105.00 40.00 15.00 20.00 0.00 0.00 0.00 15.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 渠道拓展費120.00 0.00 15.00 15.00 15.00 20.00 20.00 20.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合計854.00銷售貨值42750萬元，營銷推廣費854萬元，整體23、營銷費率2.0%臨展中心開放12月8日熱銷加推6月28營銷節點小卡大卡大定營銷節奏盛大首開5月10 日產品發布會3 月26 日示范區開放4月18 日傳播節奏傳播主題傳播動作物料體系封時勢品牌對土地的理解能力鏡湖由此劃分怡康蕪湖 戰略級啟封作品怡康品牌發布會借勢鏡湖十年人物志臨展配合/區域圖/戶型冊/VIP卡啟大勢競爭區隔、產品競爭高度立塑鏡湖褐石傳奇復興鏡湖百年經濟文化風潮區域價值高峰論壇+產品發布會價值手冊/土地巡禮視頻等造新篇客戶心理的占有欲自此郡享鏡湖怡康集團褐石系作品，震撼上市示范區開放/媒體證言認籌/開盤準備/客戶證言物料?怡康集團進駐蕪湖首個項目，以城市占位對外進行媒體發聲，前期以24、城市發展專家、產品設計工程師、區域知名企業加、區域知名媒體人對項目進行小視頻發聲，闡釋區域價值及項目價值，以TED式媒體發布會對外釋放案名及打造初心，制造市場期待。?封?借鏡湖人物故事，闡述怡康對進駐蕪湖的城市理解、土地理解、產品理解。與客群溝通造共鳴。?通過價值高峰論壇，去強化鏡湖土地、地段的稀缺性和不可復制性，引導產品的價值積淀和認知形成競爭區隔和產品差異性?+?封?借蕪湖前所未有的褐石系產品亮相，占領客戶心智，引導媒體傳播和口碑證言奠定項目獨立記憶性和體驗感?+?綜合前面競品數據?預估客源數據占比如下：鏡湖區57%、鳩江區20%、弋江區7%、開發區6%、四縣6%；?預估客源數據占比如下：25、個體私營27%、企業主21%、政府機關19%、事業單位15%、企業員工13%、其他5%。?3?287家中介門店、192家酒店、103家銀行及ATM機、106家醫院及門診、125家學校及培訓機構、2412家小企業主及門店、284個政府機關單位；其中另有鏡湖區小區有305個、弋江區145個。即每個點位拓達即每個點位拓達3 3個意向客戶，基本滿足整盤去化。個意向客戶，基本滿足整盤去化。?n大堂：外置大堂，挑高4m，總面積20-25平米；n雙大堂：首層與地下車庫雙大堂；一層整體酒店式大堂設計奢華感與實用舒適感兼顧；n大堂與電梯廳豪華裝修提升業主尊貴感與項目高端品質感；n風格：褐石風格，以石材、雕塑、金26、屬等搭配使用雕花、線條等元素構建，同時注重公共空間與自然的結合；n費用建議：雙入戶大堂按照單價1500元/平米、總價540萬元進行測算，標準層按照單價850元/平米、總價750萬元進行測算。?n打造蕪湖華強首個高品質生態陽光車庫，完全實現人車分流設計，凸顯高端住宅價值，滿足業主車位需求及舒適停車。n建議工藝：地面使用環氧地坪漆、水泥結晶或金剛沙地坪做法、設置led光源及地面玻璃照明、自發光車庫指示牌、部分頂部管道設置隱蔽工程。陽光車庫高品質車庫?n公共空間考慮到全齡適用和功能分類。可在小區不同位置設置多個廣場作為鄰里活動空間；n鄰里活動空間涵蓋景觀亭、林蔭步道、半通透式陽光健身休閑區、小區慢跑27、道、兒童活動區等全齡段休閑區域。?n在小區內部設置半通透健身休閑區，進行內部簡易裝修，雨天亦可進行鍛煉；n設置休閑桌椅，供社區老年段進行各類休閑交流活動以及作為室外交流會客空間。?n圍繞小區設計環形跑道，迎合現代人崇尚“運動健康”的主題，建議打造為夜光跑道，滿足夜跑需求，拉高項目的品質；n慢跑道采用環保塑膠地面，沿途配置休息區、距離提示標識等一系列輔助功能，強化品質感；n設置林蔭步道，適合業主茶余飯后在密林中漫步，也形成便于鄰里相處的開闊空間和具有私密性的閉合式花園。?n主題：以卡通主題進行游樂區設置，用于社區兒童戶外活動娛樂空間；n功能：用于社區低齡段兒童戶外活動娛樂空間；n面積區間：約1028、0n配置建議：配備休息座椅，可采取半開放式屏風隔斷；配備滑梯、搖搖馬、轉盤等多種兒童游樂設施。?鏡湖區首批高價項目產品附加值一覽(已交付)科技系統對標項目榮盛華府信達外灘府新風垃圾處理增暖設備地面采暖隔音隔熱安防紅外線安防、全方位監控、瓦斯報警、客戶憑邀請碼進入紅外線安防、全方位監控、瓦斯報警、客戶憑邀請碼進入智能化視頻通話、人臉識別、智能身份識別、指紋密碼鎖、信報箱智能取件、電梯刷卡預約、車牌識別視頻通話、人臉識別、智能身份識別、指紋密碼鎖、信報箱智能取件、電梯刷卡預約、車牌識別n社區安防及智能化設備普及程度高，但是其品質參差不齊，實際需完整的安防系統構架、線上線下產品依托以及施工品質的落地執行。?n項目目前整體地勢較低，增加智能安防系統，打造安全、私密性強的高端智慧社區10重智能安防體系，全方位提供智能化服務，有效保障社區安全。?