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1、方向即命運方向即命運榮鼎集團正定新區(qū)奧萊C地塊產(chǎn)品方向推導同一塊地，不同的產(chǎn)品方向，將來的命運完全不同。產(chǎn)品經(jīng)理的責任和使命很沉重-實效機構城市資源空間分析地塊概況2.8容積率2.5容積率(強排后建議）總用地面積83000總基底面積34411地上建筑面積207500土地所具有的城市資源園博園中心湖公園市政府國際會展中心市一中分校省二院分院地鐵1號線地鐵2號線地鐵4號線正定新區(qū)一中市人民醫(yī)院寶能中心滹沱河濕地公園奧體中心婦女兒童中心奧特萊斯會展中心省二院市一中園博園項目擁有眾多城市級資源滹沱河濕地公園奧體中心會展中心市一中省二院滹沱河資源軸城市資源軸金地風華89-143*1.35w120-1932、萬70%金科集美108-128*1.2w124-153萬60%華潤萬橡府85-140*1.2w94-160萬70%中海熙岸80-140*1.2w100-175萬30%土地目前所輻射人群:低總價外溢客群+富豪客群城市擠壓客群，提前占有新區(qū)的龍頭位置低總價有量區(qū)中總價有量區(qū)富豪存在區(qū)萬科文化村89-161*1.4w122-273萬50%金輝中央云著145-186*3w400-700萬30%金輝開元府280-400*1.5-2.3w420-900萬80%御河上院172-350（洋房聯(lián)排）*2.2w400-800萬10%150150萬萬200200萬萬400400萬萬150w以下走量400w走量2003、w無量低出價力顧客高出價力顧客無中出價力顧客低于主城區(qū)總價，屬于擠壓客戶與主城總價重疊，故顧客看不上。存在主城區(qū)不具有資源，具有吸引力。城市高端客群，主動尋找資源還在二環(huán)里找生活地塊五年后城市價值分析：石家莊的名片城市價值提升小五環(huán)入住率提高政府外遷行政中心建立省二院開業(yè)市中心開學大學城招生大學城招生自貿(mào)區(qū)企業(yè)辦公會展持續(xù)的城市活動奧體持續(xù)的城市活動奧特萊斯運營其它商業(yè)中心新區(qū)核心區(qū)的房價，將并列于二環(huán)核心區(qū)客戶實現(xiàn)迭代由擠壓的剛需階層和尋找資源的富豪階層。變?yōu)橹懈叨穗A層置業(yè)首選目的地。石家莊高端生活主場城市界面最現(xiàn)代，生活配套豐富且高級，樓盤檔次高端。入住率達到80%。不同顧客歸納，項目的三4、種產(chǎn)品路徑投資公寓路徑類住宅路徑服務式豪宅路徑看好新區(qū)的石家莊人奧萊產(chǎn)業(yè)人口大學城的人口自貿(mào)區(qū)的客戶低出價人口奧萊產(chǎn)業(yè)人口自貿(mào)區(qū)的客戶看中資源的本地富豪自貿(mào)區(qū)的高管路徑1：投資公寓路線買套小戶型，收租金城市核心資源軸城市人流入口大學城人流奧體+會展+自貿(mào)區(qū)奧特萊斯城市第二種綜合體教育產(chǎn)業(yè)所帶來的人口新城市中心帶來的流動人口就業(yè)產(chǎn)業(yè)所帶來的流動人口大學城產(chǎn)業(yè)所帶來的流動人口7-8k20-60w30-70路徑二：商業(yè)類住宅的產(chǎn)品用70/80萬，享受110萬的產(chǎn)品。金地風華89-143*1.35w120-193萬70%金科集美108-128*1.2w124-153萬60%華潤萬橡府85-140*1.5、2w94-160萬70%中海熙岸80-140*1.2w100-175萬30%稀有的城市資源奧萊（生活中心）便利性需要100-150萬7-8k70-90w110路徑三：服務式豪宅路線稀有的城市資源奧萊（生活中心）便利性自貿(mào)區(qū)高管和本地富人富豪存在區(qū)金輝中央云著145-186*3w400-700萬30%金輝開元府280-400*1.5-2.3w420-900萬80%御河上院172-350（洋房聯(lián)排）*2.2w400-800萬10%400400萬萬1.2-1.5w240-350w200三種路徑的四次沙盤推演方向1：投資公寓。把奧萊視為萬達，則即商業(yè)和公寓路線大學城五環(huán)生活區(qū)河流新區(qū)的萬達廣場商業(yè)綜合6、體的產(chǎn)品思路石家莊消費人群盒子：人流入口商街：人流價值的再利用公寓：投資品強排草稿：城市綜合體思路，將整個小區(qū)變?yōu)榻鈪^(qū)，引流奧萊人流到解區(qū)，商業(yè)面積可達3萬酒店公寓94500商業(yè)3000030000奧特萊斯83000容積率2.52.5建筑密度41.46%50%奧萊城市人流入口萌寵中心家庭休閑目的地開放式街區(qū)投資性公寓產(chǎn)品價值和貨值測算商業(yè)面積商業(yè)面積公寓公寓可售萌寵中心10.6億建面200001000094500均單價1.2萬1.2萬0.75萬總產(chǎn)值2.4億1.2億7億有效貨值1.5億-3億4.5億商街1.2w/公寓0.7w/優(yōu)點：價值更大的可售商業(yè)占比大，2.4億左右。缺點：投資公寓的客戶群7、偏少，石家莊同類供應量大且滯銷。項目物業(yè)形態(tài)面積（）5月成交均價（元/）5月成交套數(shù)旭輝新派公館毛坯LOFT42-451150020遠洋晟公館毛坯LOFT36-891150016新銳中心（遠洋新銳）毛坯LOFT42-56850050翡翠公館毛坯LOFT30-701100057中冶盛世廣場精裝LOFT40-1251500010注：成交數(shù)據(jù)來源為易居河北研究院，數(shù)據(jù)截止至2020年5月31日。遠洋晟公館遠洋新銳朔邦翡翠公館中睿府中冶盛世廣場公寓，全石家莊的庫存痛點，有否方法增加其流速?通過顏值的提高，建立地標，提高顧客的好感度。厚度大面寬小，用來沖容積率的高低配選擇傳統(tǒng)公寓第1輪公寓地標級公寓容積8、率低，單棟戶數(shù)少，有中庭等享受地標感強，過目不忘。滹沱河畔三大地標：奧體+奧萊，山體公寓其中立體綜合公寓94500商業(yè)30000奧特萊斯83000容積率2.52.5奧萊萌寵中心群峰公寓除自持的萌寵外，始終有4億庫存，如鯁在喉。產(chǎn)品價值和貨值測算商業(yè)面積商業(yè)面積公寓公寓可售萌寵中心中間部分梯田部分11.7億建面20000100008090018600均單價1.2萬1.2萬0.75萬1.1萬總產(chǎn)值2.4億1.2億6.1億2億有效貨值1.5億-4億2億6.5億普通公寓0.75w/公寓梯田1.2w/優(yōu)點：價值更大的可售商業(yè)占比大，2.4億左右。增加了地標感，提升中心性缺點：投資公寓的客戶群偏少，石家莊9、同類供應量大且滯銷。方向2：類住宅思路的推演五環(huán)生活區(qū)河流2.5容積率地塊具有居住屬性，將其住宅化，然后以更低價格吸引擠壓階層8000 PK 1.2萬除了產(chǎn)權屬性之外，其它一模一樣一個近享奧萊和萌寵的舒適社區(qū)，只是產(chǎn)權是商業(yè)的其中類住宅103500商業(yè)21000奧特萊斯83000容積率2.52.5建筑密度38.67%50%奧萊生活的便利性生活的便利性萌寵臨街底商封閉式管理戶戶南北向理論貨值減少，流量貨值增加，有利于快速回款。商業(yè)面積（商業(yè)面積（2.12.1萬）萬）類住宅類住宅（10.3510.35萬萬可售萌寵中心10.8億建面1100010000103500均單價1.2萬1.2萬0.8萬總產(chǎn)值10、1.32億1.2億8.28億有效貨值1億-8.28億9.28億普通公寓0.75w/類住0.8w/優(yōu)點：可變現(xiàn)的資產(chǎn)大大增加缺點：為類住的純居性，高價值的商業(yè)減少，理論貨值減少。商業(yè)面積減少1.1w/居住面積增加10w方向3：服務式豪宅的路線滹沱河花海景觀奧體城市資源奧萊生活中心類天津喜馬拉雅服務式豪宅路線城市核心資源區(qū)的“事業(yè)者”生活城市頂級資源社交配套天際會所健身配套奢華的窗外景觀一線滹沱河風景的服務式大平層商業(yè)集中處理奧萊生活的便利性其中大平層公寓100366酒店公寓7040商業(yè)17000奧特萊斯83000容積率2.51 2.5建筑密度37.01%50%客戶群改變，理論貨值大幅度上升商業(yè)面11、積（商業(yè)面積（2.12.1萬）萬）類住宅類住宅（10.3510.35萬萬可售萌寵中心大平層酒店公寓16.97億建面2000100001003667040均單價1.2萬1.2萬1.5萬0.75總產(chǎn)值0.24億1.2億15億0.53億有效貨值0.24億-3億0.533.77億大平層1.5w/類住0.8w/優(yōu)點：大平層的顧客出價力更高，理論貨值大大增加缺點：客戶厚度不足，庫存多，銷售周期長辛苦從不白費，以4大產(chǎn)品方案的圖紙做比較，路線就清楚了路線1：看中奧萊的城市價值，投資公寓。商業(yè)面積商業(yè)面積公寓公寓可售萌寵中心10.6億建面200001000094500均單價1.2萬1.2萬0.75萬總產(chǎn)值2.12、4億1.2億7億有效貨值1.5億-3億4.5億商業(yè)面積公寓可售萌寵中心中間部分梯田部分11.7億建面20000100008090018600均單價1.2萬1.2萬0.75萬1.1萬總產(chǎn)值2.4億1.2億6.1億2億有效貨值1.5億-4億2億6.5億商業(yè)面積類住宅可售萌寵中心10.8億建面1100010000103500均單價1.2萬1.2萬0.8萬總產(chǎn)值1.32億1.2億8.28億有效貨值1億-8.28億9.28億商業(yè)面積類住宅可售萌寵大平層酒店公寓16.97億建面2000100001003667040均單價1.2萬1.2萬1.5萬0.75總產(chǎn)值0.24億1.2億15億0.53億有效貨值0.213、4億-3億0.533.77億路線2：群峰公寓，對投資性地標加持。路線3：類住宅，價格差路線4：服務式豪宅，珍惜資源價值綜合結論容積率4.0，適合這種方案。路線1：看中奧萊的城市價值，投資公寓。路線2：群峰公寓，對投資性地標加持。路線3：類住宅，價格差路線4：服務式豪宅，珍惜資源價值3年以后，適合這種方案。容積率4.0，適合這種方案。比較契合當前市場和城市周期類住宅成立，還能更優(yōu)化么？更好的位置，更好的性價比，彌補商業(yè)產(chǎn)權的硬傷8000 PK 1.2萬對手盤細細盤點，C地塊的3大優(yōu)勢，不能被矮化132奧萊奧體滹沱河三大資源，都在步行范圍，但我們在做備胎我不服氣他們在三大資源的二圈層，但因為是住宅14、屬性，就要賣1.2萬？8000 PK 1.2萬對類住宅路線的再分析根據(jù)資源再迭代換客戶，不要價格擠壓的客戶群奧萊萌寵中心買我并不是因為沒錢，而是更喜歡配套資源比30畝更好換形態(tài)，賣給出價力更高的客戶我喜歡這里，是因為熱鬧，不寂寞！50+20+（及單身單親）自貿(mào)高管退休和準退休群體性和集體性奧萊+萌寵+花海還沒有進入家庭，時間太多群體性奧萊+奧體家未必在這里工作之余需要時間地點人物奧萊+奧體+花海SO,我們賣的不是類住宅，而是歡樂頌式的“生活方式”在石家莊，沒有比這里更充實的地方了。歡樂的外部環(huán)境奧萊：吃喝玩樂購，好多人。約朋友一起玩。奧體：打球、跑步、運動和城市節(jié)日，城市大事件都會選擇這里。花15、海：周周路，享受環(huán)境，身心愉悅。內(nèi)部的社交環(huán)境業(yè)主共享食堂書店咖啡廳+文藝打卡地標興趣愛好中心康養(yǎng)理療兒童游玩健身游泳這一次，群體空間不在封閉將奧萊+萌寵的人流往內(nèi)導，創(chuàng)造可內(nèi)可外的“群體空間”奧萊萌寵群體空間面向B地塊的底商有退臺的萌寵中心業(yè)態(tài)多樣，客戶停留時間更長連續(xù)的底商將奧萊的人流往里倒，提高價值2F的群體空間對外經(jīng)營和對內(nèi)服務，兼顧B地塊需要既然滹沱河的等級高于周漢河，那么沒理由不上“航母疊拼”石家莊之寶的“滹沱河”岸享受這種河岸的生活方式“創(chuàng)造一種生活方式”，吸引更有出價力的顧客歡樂生活航母疊拼投資公寓萌寵中心1f底商2f群體空間公園式社區(qū)歡樂公寓游艇別墅航母別墅12000酒店公寓16、7040類住宅87192群體+商業(yè)空間18000奧特萊斯83000用生活方式去賣貨，避開擠壓路線，實現(xiàn)產(chǎn)值的飛躍商業(yè)面積商業(yè)面積類住宅類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅航母疊拼13.55億建面70408000100008719212000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.8總產(chǎn)值0.53億0.96億1.2億8.7億2.16億有效貨值0.530.5億-8.7億2.16億11.89億擠壓客戶1.5w/新客戶群1w/公寓1w/航母產(chǎn)值1.5w/路線決定產(chǎn)值，也決定流速類住宅路線商業(yè)面積類住宅可售萌寵中心10.8億建面1100010000103500均單價1.2萬1.2萬0.8萬總產(chǎn)值1.32億1.217、億8.28億有效貨值1億-8.28億9.28億歡樂頌類住宅路線商業(yè)面積商業(yè)面積類住宅類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅航母疊拼13.55億建面70408000100008719212000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.8總產(chǎn)值0.53億0.96億1.2億8.7億2.16億有效貨值0.530.5億-8.7億2.16億11.89億但是，我們依然“心有不甘”業(yè)主共享食堂書店咖啡廳+文藝打卡地標興趣愛好中心康養(yǎng)理療兒童游玩健身游泳群體空間，支持了歡樂頌式的生活方式但是建筑空間，本身還是“平庸”，有爛大街的感覺掌握定價權的生活方式，也必須是有強識別性的。體塊的再次推演1T6板式類住宅2組合峽谷式錯落18、3相互錯位，均南北采光4變薄，滿足間距要求撲克臉，太平庸一面北向，制造硬傷樓體變厚，間距不達標，導致容積率降低形成上峰梯田的感受全新的類住宅單體創(chuàng)造了更多的高價值面積風格配得上航母疊拼讓這里的業(yè)主，變成每個逛奧萊人都羨慕的生活奧體、奧萊之后，滹沱河旁的第三座地標9F以上，滹沱河萬畝花海就是窗外的畫面退臺+挑板，沒有隱私問題提高整個社區(qū)的品質(zhì)，讓注意力從“商業(yè)產(chǎn)權”轉(zhuǎn)移。航母別墅12000酒店公寓7040類住宅82000群體空間+商業(yè)23500更高價值的類住宅品類沒有增加，但產(chǎn)值進一步上升商業(yè)面積商業(yè)面積類住宅類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅中戶梯田端戶航母疊拼13.9億建面70401350010019、0072340966012000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.2萬1.8萬總產(chǎn)值0.53億1.62億1.2億7.23億1.16億2.16億有效貨值0.531.2億-7.23億1.162.16億12.28億中戶公寓1w/梯田公寓1.2w/撲克臉項目顏值多加了幾天班，雖然產(chǎn)值只增加4000萬，但也是錢。商業(yè)面積商業(yè)面積類住宅類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅航母疊拼13.55億建面70408000100008719212000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.8總產(chǎn)值0.53億0.96億1.2億8.7億2.16億有效貨值0.530.5億-8.7億2.16億11.89億商業(yè)面積商業(yè)面積類住20、宅類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅中戶梯田端戶航母疊拼13.9億建面7040135001000072340966012000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.2萬1.8萬總產(chǎn)值0.53億1.62億1.2億7.23億1.16億2.16億有效貨值0.531.2億-7.23億1.162.16億12.28億滹沱河是石家莊人的景觀，C地塊是滹沱河的景觀。產(chǎn)品的方向即樓盤的命運（6大方向匯總）投資公寓：看中奧萊的城市價值。商業(yè)面積公寓可售萌寵中心10.6億建面200001000094500均單價1.2萬1.2萬0.75萬總產(chǎn)值2.4億1.2億7億有效貨值1.5億-3億4.5億商業(yè)面積公寓可售萌寵中心中間21、部分梯田部分11.7億建面20000100008090018600均單價1.2萬1.2萬0.75萬1.1萬總產(chǎn)值2.4億1.2億6.1億2億有效貨值1.5億-4億2億6.5億商業(yè)面積類住宅可售萌寵中心10.8億建面1100010000103500均單價1.2萬1.2萬0.8萬總產(chǎn)值1.32億1.2億8.28億有效貨值1億-8.28億9.28億商業(yè)面積類住宅可售萌寵大平層酒店公寓16.97億建面2000100001003667040均單價1.2萬1.2萬1.5萬0.75總產(chǎn)值0.24億1.2億15億0.53億有效貨值0.24億-3億0.533.77億群峰公寓：對投資性地標加持。類住宅：價格差服務22、式豪宅：珍惜資源價值商業(yè)面積類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅航母疊拼13.55億建面70408000100008719212000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.8總產(chǎn)值0.53億0.96億1.2億8.7億2.16億有效貨值0.530.5億-8.7億2.16億11.89億商業(yè)面積類住宅公寓群體街區(qū)萌寵類住宅中戶梯田端戶航母疊拼13.9億建面7040135001000072340966012000均單價0.75萬1.2萬1.2萬1萬1.2萬1.8萬總產(chǎn)值0.53億1.62億1.2億7.23億1.16億2.16億有效貨值0.531.2億-7.23億1.162.16億12.28億歡樂頌：歡樂公寓+航母疊歡樂頌升級版：梯田+航母疊THE END!