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1、?2020?Reshape the world benchmark of Wuhu?13000?11000-12000?16000?占?占?1300013000?務?務?|?/?/?1811?歷?歷?歷?40?3?20202020THETHE?1?1?20202020QSQS?4?4?20202020USUS NewsNews?5 520192019?7?7?20192019?5 5120120?1111?7 7?211211?211211?20112011?111111?20112011?20202020THETHE?1?1?20202020QSQS?4?4?20202020USUS New2、sNews?5 520192019?7?7?20192019?5 5120120?1111?7 7?211211?211211?20112011?111111?20112011?8?務?務?務?121、強調文脈、強調學院，很容易讓人聯想到“學區”，而這恰是項目的“脆弱點”，也是競品對項目最多的攻擊項；2、“濱江”的標簽是為了做價值溢升，但根深蒂固的認知太難打破；3、“大學城央”是個好話題，但是更應該做對標，說透了大學城的“價值空間”，即說透了項目的未來價值；4、相較于最直接競品的“元畝塘”板塊，我們說白了，最具優勢的是“地段”，現已醇熟的生活價值和未來大學城的想象空間（暫未輸出），這也是為什么3、我們的已成交客群偏年輕以及有著70%的地緣客，越是生活在周邊，越能感知現在即享，不用期望。?1?告?的?2?/?/?副?2020?slogan?OptionAOptionBOptionC?2020?/?/?25109?2015?44619?2016?53110?2017?29005?2018?13631?2019?1-10?2020?18000?40%?7200?區域內共有9個項目，偉星、新城、碧桂園、融創、雅居樂等品牌開發商環伺，競爭格局激烈。主要對項目產生影響的包括：融創低價房源落位；塘溪源著低價促銷；學區問題；市場觀望情緒；項目周邊沒有樓盤，客戶不集中等。本案案名：皖新春江明月（毛坯）規4、模：31萬方產品：110-162價格：高層10900元/最新動態：二期譽峰，10月19日開盤，開盤去化62%，相較之前降速明顯案名：偉星長江之歌（精裝）規模：43萬方產品：126-270價格：高層15500元/最新動態：在售18#、19#樓，10月20日270樣板間開放；精裝標準：2900元/案名：雅旭新樂府（毛坯）規模：27萬方產品：102-141價格：高層12500元/洋房13500元/最新動態：自銷外，目前分銷渠道已上案名：碧桂園塘溪源著（精裝）規模：39萬方產品：115-260價格：高層12300-13600元/最新動態：在售16#、31#、33#、36#、38#、41#樓；員工房政策5、促進了一波走量。案名：偉星印長江（含精裝）規模：12.4萬方產品：148-330最新動態：小戶型最低備案價12640元/，會分流我司140戶型的意向客戶群體案名：中御公館規模：30.41萬方產品：103-162最新動態：11月23日首開，首開不足60套，復式疊墅產品有一定的創新，受總價影響，去化不理想案名：融創公元2020規模：24.2萬方產品：99-200最新動態：10月10日落位房源，定存二十萬優惠1.5個點，落位套數約200套，惠后11F價格在10800-12780元，可能在2月前后首開案名：新城大都會規模：12.5萬方產品：97-127最新動態：示范區2019年12月15日開放?X因素6、萬華南湖春曉4個在售項目仍有較充足的貨源即將入市，約合68.52萬方；新入市項目預計供應約20萬方，2019年整體預計供應89.62萬方，按月度去化4.6萬方，去化周期19個月，作為幾乎沒有外來人口的城市和片區，未來市場形勢極為嚴峻。類別項目物業類型主力產品住宅總量（萬方）2019年供應量（萬方）在售項目長江之歌二期天譽超高層126-14024.724.7雅旭新樂府洋房/高層/小高層100-12827.68.95碧桂園塘溪源著洋房/高層/小高層108-14039.1910.77中御公館高層、洋房109-16230.45.1皖新春江明月高層110-13531.5724.1小計123.0668.57、2即將入市項目本案小高層、高層90-14019.710.5融創公元2020洋房、低密99-13925.451融創金地童話森林高層、洋房89-132220偉星印長江高層、超高層148-33012.44.5新城大都會-12.50萬華南湖春曉/小計100.4520.1合計223.5189.62區域項目名稱月均成交量（套）成交價格（元/）元畝塘板塊碧桂園塘溪源著2413000元/（精裝1600元/）雅旭新樂府2112500元/濱江板塊偉星長江之歌10515000元/（精裝2900元/，送10萬車位）鑄管廠板塊皖新春江明月11010900元/融創公元2020220（落位）11500元/左右市場情況走量分8、析本體分析近期成交量有明顯起色的樓盤均是采取低價促銷的方式，項目首開大捷，價格無法調整；項目營銷費用有限，爆點活動開展力度有限；項目首開雖然去化率較高，但客戶流失率也很高，團購未認籌和認籌未二次落位的主要原因是學區和價格；走量影響較大的是價格，如皖新春江明月、高速東方御府項目，區域價格較低客戶接受度高，同時啟動分銷、電商動作提高來訪量；蕪湖樓市整體較為疲軟，較2018年下滑明顯，整體成交數據已回流至三年前。弋江區四季度供貨量大且新盤推售節點集中，伴隨著異地投資客的減少，在客戶量有限的情況下，市場競爭環境嚴峻。?70%?65%?/?71%?90-120?65%?/?銷售目標保障措施：1、銷拓一體9、模式，內場采取明星接待制，外場人員結合小蜜蜂持續拓客，嚴格管控保證效果；2、高獎懲機制確定，制定頭炮獎銷冠獎團隊榮譽獎，刺激銷售激情；3、階段性市場、銷售技能、項目產品、客戶邀約、客戶分類引導等培訓，提升銷售業務水平；4、根據任務節點，啟動相應的銷售措施保障業績，如老帶新、企業團購優惠、全民營銷政策等；5、以每月全城爆點活動拉動項目熱度；企拓及主題系列活動保證資源持續嫁接；業主答謝類暖城活動保持業主維系口碑擴散；9月10月11月12月推廣主線媒體渠道線下拓客9月15日首開3#、6#、9#、13#，4棟220套推售主線線上：網絡媒體、今日頭條、微信朋友圈、自媒體等；線下：市區戶外大牌、高炮、下穿10、橋廣告、電子屏、公交車體、社區桁架、電梯框架、快遞貼廣告、商超展點、影院貼片、電梯框架、夜拓燈箱背包、社區桁架百度推廣、電話視頻彩鈴、縣城戶外及展點等社區拓展，商場夜拓，商超展點，call客，競品截流，企業拓展，三縣一區拓展主要活動11月16日加推11#、12#，2棟251套/11月底加推8#、10#，2棟172套12月中下旬加推1#、2#、4#、5#、7#，5棟444套璽開即罄 美好當紅90-140濱江學院華宅 即將應市加推璽開城南芯 繁華書香境95-130學院華宅 美好而至傳奇再續 紅動全城90-140濱江學院華宅 賀歲加推10月1-6日 國慶嘉年華業主觀影活動業主答謝活動摜蛋大賽活動雙十11、一購物節活動1月雙十二購物節活動圣誕狂歡活動?1?2?2020?群?3?C1C3C2C4C5B1B4B2B3?A1?A2A3A4首批客戶挖掘，安全有效C1針對美好旗下所有老業主的公關活動C2老業主的日常問候短信C3業主論壇的維護引導C4業主QQ群的深入C5業主微信群維護地緣蓄客，羊群效應B1酒店提示牌式夾車物料派發B2打入城南各社區內陌拜或者掛發 DMB3各大高?；顒觾炔繄F隊B4高新區等大客戶資料的電開拓展圈層活動營銷，長尾營銷A1現場搭臺，大量暖場，回籠客戶，維持人氣A2“老帶新”持續鼓勵A3美好自身老客戶的持續派糖A4美好旗下業主群的節日保養階端訴求全年主張配合小暖場7?10?12?1?212、?3?4?8?9?2020全年推廣鋪排5?6?11?有溫度 可感知城市合拍歡樂過祥年智勇大沖關水上狂歡趴傲立城南人文峰境春日創意繪數字油畫節茶道禪心一品人生砥礪精工行以致遠童趣筆調藝彩繽紛金風玉露美好相會明月華燈中秋家宴眼鑒為實遇上未來家古韻滿堂品藏天下冬日狂想曲親子樂圣誕形象再拔升故事再營造生活在美好?重點動作價值證言 背書+對標塑造項目人文價值峰境7所高校7位領創者 板塊解讀大片生活證言 故事+聯動打動城市知音 講好美好故事錨定地緣客+外溢客+共鑒者情感證言 歸屬+引導事件營銷 美好居所營造城市溫度 奠定美好價值?+?1?2?3?4?1?務?2?3?4?5?2000?7?7?+?示意1?213、?盡?3?示意?M+?夠?如紅星美凱龍、美的電器、麥當勞、MINI、蒙牛、MAC 等等?傳播邏輯?務?1?2?IP?3?12?夠大學城央美好產品產品項造勢項造勢持銷蓄客蓄客基基于于產產品品2626-3535歲上升期歲上升期剛需改善客戶剛需改善客戶?基于基于標標?TA?12?夠?!#$%&()*+,!江城#$%&()美好&*+,感性情感引發群感性情感引發群共共鳴鳴-./#0123456*789:活活 動動 配配 合合 引引 爆爆 傳傳 播播;?)(ABCD9)EF./G極極 致致 互互 動動 活活 動動 升升 溫溫HIJ/KL56$MNOPQR*78內內 容容 營營 銷銷 發發 酵酵 全全 城城14、 熱熱 議議聯動優美滋或蕪湖相關品牌，STUVWXYZ*78)3_Cab)cBde吸引與討論性吸引與討論性f勇勇 敢敢 的的 浪浪漫漫踏踏 實實 的的 浪浪漫漫機機 智智 的的 浪浪漫漫敏敏 銳銳 的的 浪浪漫漫旺旺 盛盛 的的 浪浪漫漫完完 美美 的的 浪浪漫漫優優 雅雅 的的 浪浪漫漫果果 決決 的的 浪浪漫漫樂樂 觀觀 的的 浪浪漫漫堅堅 毅毅 的的 浪浪漫漫智智 慧慧 的的 浪浪漫漫敏敏 感感 的的 浪浪漫漫?12?夠!#$%&(美好#美好首璽)*+,-./0123456783%9:;,#12內內起拯救不浪起拯救不浪漫漫 美好時刻時刻!#!$%&($)*+,-./)0123,4567)15、89+美好:首璽;?)ABCDEFGHIJK浪漫傳遞浪漫傳遞!#!$%&($)LMNOP)9Q,-.KRSTUVLP9Q,-.)RWXYZ)EF美好:首璽_QabIcZdeKf+fF)ghij(k?12?夠?5?15?/?/?如何做推廣形象高舉高打/銷售渠道貼地務實1擴大客戶來源2降低客戶流失?務?務?務?務?務?震宇(蕪湖)實業有限公司蕪湖福達汽車零部件有限公司麥凱瑞（蕪湖）汽車外飾有限公司龐貝捷涂料(蕪湖)有限公司蕪湖普威技研有限公司信義汽車部件(蕪湖)有限公司蕪湖瑞昌電氣系統有限公司蕪湖國睿兆伏電子股份有限公司江森自控(蕪湖)汽車飾件有限公司安徽瑞祥工業有限公司蕪湖通和汽車管路系統有限公16、司蕪湖世特瑞轉向系統有限公司蕪湖美的洗滌電器制造有限公司蕪湖天佑汽車技術有限公司蕪湖海螺泰森擠出裝備有限公司蕪湖科瑞水泥攪拌技術有限責任公司宏景電子(蕪湖)有限公司蕪湖中山科技有限公司蕪湖尚唯汽車飾件有限公司蕪湖依多科化工產品有限公司蕪湖福賽科技有限公司蕪湖新泉汽車飾件系統有限公司蕪湖奧長嶺機電有限公司蕪湖博克機電有限公司蕪湖奇峰操控索有限公司蕪湖福華汽車內飾件有限公司蕪湖紐麥特新材料有限公司蕪湖欣平興包裝工業有限公司蕪湖精藝金屬有限公司凌云工業股份（蕪湖）有限公司金源集團蕪湖鐘山木器包裝有限公司蕪湖市泰昌橡膠件有限公司蕪湖萬辰特種玻璃有限公司蕪湖微特電機有限公司蕪湖常裕機電有限公司安徽強盛鋼17、構股份有限公司蕪湖金磐塑膠有限公司蕪湖海峰化工有限責任公司蕪湖宏明塑料制品有限公司蕪湖市精龍銅業有限責任公司蕪湖百年科技發展有限公司蕪湖順成電子有限公司斯凱孚密封系統（蕪湖）有限公司蕪湖恒隆汽車轉向系統有限公司瑞鵠汽車模具有限公司蕪湖綠寶木業有限公司蕪湖僑云友星電氣工業有限公司蕪湖紅旗重型機床有限公司蕪湖美威包裝品有限公司蕪湖藍博塑膠有限公司蕪湖嶄亮電子有限公司蕪湖華亨汽車部件有限公司蕪湖金龍木業包裝有限公司蕪湖奧托自動化設備有限公司蕪湖精諾汽車電器有限公司耐世特凌云驅動系統（蕪湖）有限公司塔奧（蕪湖）汽車制品有限公司安徽華辰造紙網股份有限公司順達（蕪湖）汽車飾件有限公司蕪湖衛崗乳業有限公司蕪18、湖恒泰電子材料有限公司華亞（蕪湖）塑膠配件有限公司安徽安可福食品有限公司蕪湖南洋制冷配件有限公司蕪湖新恒緯電器有限責任公司華亞蕪湖塑膠有限公司庫博賽陽（蕪湖）汽車配件有限公司富卓汽車內飾（安徽）有限公司蕪湖市漢光工業爐設備有限公司安徽杭蕭鋼結構有限公司蕪湖國風塑膠科技有限公司安徽振利節能高新技術有限公司蕪湖富春紡織有限公司蕪湖瑞賽克物資回收有限公司蕪湖長久物流有限公司蕪湖雙源管業有限公司蕪湖江森云鶴汽車座椅有限公司浦項（蕪湖）汽車配件制造有限公司安徽鑫龍電器股份有限公司基伊埃工業熱交換器系統（蕪湖）安徽神劍新材料股份有限公司蕪湖亞夏專用汽車有限公司蕪湖金鼎鍋爐有限公司安徽杭蕭鋼結構有限公司蕪湖19、眾源金屬帶箔有限公司蕪湖明遠電線電纜有限公司馬瑞利汽車零部件(蕪湖)有限公司蕪湖富春染織有限公司埃泰克汽車電子(蕪湖)有限公司蕪湖伯特利汽車安全系統有限公司蕪湖方易實業有限公司蕪湖中燃城市燃氣發展有限公司蕪湖金豆動物營養食品有限公司蕪湖恒達薄板有限公司塔奧(蕪湖)汽車制品有限公司蕪湖杰鋒汽車動力系統有限公司瑞鵠汽車模具有限公司蕪湖長信科技股份有限公司可耐福石膏板(蕪湖)有限公司蕪湖市海原銅業有限公司?1 1擺脫漫無目的派單拓客去真正客戶所在的地方以區域城市熱力圖為藍本，將派單覆蓋人群最大化最大化獲客收客擴大客戶來源2 2搶先掃蕩鄉鎮資源為返鄉置業做準備信息覆蓋至三山、繁昌、無為、灣沚區域完成媒20、體資源儲備及項目預熱渲染擴大客戶來源3 3開展弋江區職工聯動將全民營銷、全民帶客落到實處1、針對廠區職工推出團購特價房；2、廠區職工帶客看房雙方同享優惠，優惠可累計，帶客須備案系統無登記；3、與廠區舉辦聯動活動。擴大客戶來源4 4以車牌信息為切入口對競品項目進行1:1精準匹配截客以小組制對競品項目進行全天候蹲守，根據看房客戶車牌信息，進行車主電話號碼查詢，直效call客。擴大客戶來源擴大客戶來源5 5強化中介、分銷合作擴展收客渠道來源將難去化房源以特價房形式交予中介、分銷渠道，對中介傭金實行階梯制度。1 1提升展示區和售樓部感官體驗完善案場服務流程現售樓部體驗較周邊感官稍差增設案場氛圍道具、小21、品、情景設施等降低客戶流失2 2完善銷講沙盤和銷售說辭向客戶傳達品牌、精工及發展潛力等強化美好品牌背書和產品優勢、品質精工強化稀缺性、醇熟性、大學城模板和未來發展等信息傳達降低客戶流失3 3拓客物料更新直白清晰傳達購房選擇理由項目信息傳輸簡單、直接，減少客戶理解成本，拓客物料單頁直接印刷樓棟分屬價值，意向客戶拓客中直接殺客降低客戶流失4 4開展人物背書證言自己說好100次不及第三人說好一次以明星業主身份及區域企業明星人身份，傳達項目價值點和生活感知增設項目信任度，拓展圈層及老帶新降低客戶流失5 5放大社區系統、智能系統價值挖掘夯實項目價值優勢外部價值背書的同時，強化項目自身價值輸出通過實景、工程細節等強化認知降低客戶流失在常規既定媒體投放計劃外著重于以下場景的信息露出1、足浴城、浴室、小超市的門展投放2、小餐館桌貼3、美團、餓了么外賣袋合作4、快遞包裝袋廣告貼與以下行業門店廣泛開展異業聯盟合作1、健身房、瑜伽館、美容美發美甲店2、棋牌室銷售棋牌提供，撲克牌等3、家用汽車4S店導客及活動優惠合作4、廠區、學校、企業管委會嫁接等