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1、金鵬清風明月,10月份營銷報告,風尚清風明月項目組2018年11月1日,二,11月目標及執行動作,三,一,市場回顧,目 錄,10月項目回顧,PART10月回顧,板塊市場分析,客戶分析,4,政策市場,2018年10月11日滁州市人民政府辦公室發布關于調整滁城商品住宅價格備案方案通知將滁城規劃區域劃分為城南版塊、老城區板塊、科教園區（花博園區域）、城東板塊、瑯琊新區和烏衣板塊六大區域，實行最高限價：1、城南版塊：最高限價11000元/；2、老城區版塊：11000元/；3、科教園區板塊：11000元/；4、瑯琊新區板塊：8600元/；5、城東板塊：7200元/；6、烏衣板塊：8000元/；,本次限價2、主要針對高層與多層，低層住宅銷售價格由企業自行定價按規定申報,5,住宅市場,截止2018年10月28日滁州10月份網簽住宅7424套，網簽面積798123。商品房住宅網簽同比下滑63.8%,截止2018年10月28日，目前滁州整體可售住宅的套數為55356套，而市區里可售套數為20336套，面積為272.7萬。,住宅市場,目前滁州房貸利率首套房貸款利率上浮全面超20%，二套房貸款利率全部上浮至30%。,住宅市場,本月共有6宗土地公開出讓，其中除2號地塊為商業地塊其余均為住宅用地，將于2018年11月9日公開拍賣,土地市場監測,第1號宗地位于芙蓉路與敬梓路交叉口西北側，宗地號:3411030113、0080074000 第2號宗地位于農科巷與中都大道北延交叉口西南側，宗地號:341102005004GB00168 第3號宗地位于烏衣鎮滁寧大道與二道河路交叉口東南側，宗地號:341103100001GB00569 第4號宗地位于烏衣鎮滁寧大道與康泰路交叉口西南側,宗地號:341103100003GB00260第5號宗地位于滁陽路與全椒路交叉口東南側,宗地號:3411030110120067000第6號宗地位于滁陽路與永樂路交叉口西南側,宗地號:3411030110120066000,市場小結,市場政策：2018年10月11日滁州市人民政府辦公室發布關于調整滁城商品住宅價格備案方案通知，將區4、域備案價重新上調，城南板塊、老城區板塊、科教園區板塊上調至11000元/，瑯琊新區調至8600元/，城東板塊調至7200元/，烏衣板塊調至8000元/，本次調價主要針對高層、多層。土地市場：本月共有6宗土地公開出讓，其中除2號地塊為商業地塊其余均為住宅用地，三塊位于城南板塊，將于2018年11月9日公開拍賣市場監測住宅市場：2018年10月商品住宅網簽4799套，同比下滑63.8%，期間滁州市區僅三宗商住用地總出讓金7.22億同比下降71.4%。,核心競品分布,本案位于城南板塊，整個板塊在售項目較多，且區域屬于滁州樓市置業熱點板塊。在城南區域內，與本案直接競爭項目有石榴中都院子、正榮府、凱迪融5、創玉蘭公館、碧桂園仕府公館、碧桂園紫薇天悅。石榴中都院子為新亞洲風格產品為高層加疊墅加合院，毛坯交付，目前，凱迪融創玉蘭公館高層加洋房，前期加推精裝洋房、高層去化效果不佳，后期均改毛坯交付。碧桂園仕府公館，紫薇天悅后期剩余高層均改毛坯交付，正榮府目前僅剩余一棟高層未推，42套別墅未推。,區域競品市場,10月份滁州城南板各樓盤集中加推，加推整體去化近四成左右，融創玉蘭公館加推21#、28#高層改毛坯交付，共160套均價8400元/去化多為中間戶去化效果不佳。凱迪塞納河畔加推后期備案價格調至7888元/上漲1588元/。石榴中都院子10月20日營銷中心暨高層樣板間正式對外開放。,碧桂園仕府公館,加6、推剩余房源正常去化中，后期計劃加推7#、12#高層但具體信息暫未定,已售樓棟,已售樓棟,正榮府,目前項目僅剩余一棟高層未推，六棟別墅未推，計劃今年年底清盤,凱迪融創玉蘭公館,已售樓棟,本月加推21#、28#兩棟高層共160套，均價8400元/,工地施工現狀：目前已加推樓棟正常在建，東邊未推高層區域正進行負一層鋼筋支模工程，25#、26#、27#棟洋房主體結構均已完工。,凱迪融創玉蘭公館,石榴中都院子,10月20日項目營銷中心暨示范區，計劃首開11月中旬首開，高層8棟房源全部備案均價8900元/，疊墅9#、10#、11#、13#備案共108套，均價12399元/，合院備案17#、19#共16套房7、源，均價19800元/,石榴中都院子,10月20日石榴中都院子營銷中心暨示范區高層臨時樣板間開放，到場約150人，大多為媒體記者及置業顧問邀約過來的親朋好友及工作人員，真實客戶較少，其售樓部為別墅改造后期將作為商品房成交，活動當天開放124高層臨時樣板間。,石榴中都院子,工地施工現狀：目前施工現場土方開挖工程已全部結束，高層區域墊層澆筑完成目前正進行地下防水卷材的鋪設，疊墅區域正進行一層砼澆筑工程。,金鵬清風明月,9月21日項目案名發布會，10月1日項目城市展廳開放、9月24日啟動驗資,金鵬清風明月,施工現狀：目前工地正進行土方開挖工程，5#、11#高層進行一層鋼筋工程，售樓部主體框架完工，目8、前正進行屋面防水工程施工。,10月20日城南區域碧桂園共加推306套房源去化95套，去化三成，其中碧桂園紫薇天悅、黃金時代項目推出首付兩成9.9折，三成9.8折，依次類推全款9折，優惠力度較大。凱迪融創玉蘭公館改毛坯交付，高層均價由原先精裝9500元/改至毛坯8410元/，去化仍然仍較差。凱迪塞納河畔最新一期備案價上調至7888元，較上一期備案每平米增加1500元/。預計11月城南區域本案核心競品中都院子計劃加推入市，目前高層備案價8900元/。,市場監測小結,PART10月回顧,銷售線,策劃線,月度工作完成情況,186組,282組,截止2018年10月30日，本月項目共來訪186組。,截止29、018年10月30日年度總來訪282組。,月度主要工作成績,12組,截止2018年10月30日項目驗資人數12人。,營銷數據分析,截止10月30日，本月清風明月項目一共到訪186組金鵬：56 組風尚：130 組截止10月30日清風明月項目驗資12組金鵬：5 組風尚：7 組,來訪分析,來訪客戶職業以企業職工為主，其次為個體戶和公司職員。來訪客戶關注物業類型多為高層為主，其次為別墅產品。,來訪分析,來訪客戶居住區域主要以城南區域為主。來訪客戶認知渠道主要以路過，自然來訪，老帶新為主，其中路過與自然來訪位居來訪渠道前列。,月度工作完成情況,目前線上樂居、新安、365、嗨滁網、E滁州均已投放項目信息,10、月度工作完成情況,項目臨展（瓏璽臺、五中）均已改造完成，全椒路段道旗更換完成。,月度工作完成情況,其他出街類物料：項目單圖、活動前宣單圖,第一階段項目主標：清風明月照我還,月度工作完成情況,一日一言系列單圖,月度工作完成情況,物料系列畫面,月度工作完成情況,活動主題：清風醉月 山湖和鳴金鵬清風明月城市展廳風雅啟閱活動時間：2018年10月1日活動形式：10月1日上午9點，金鵬清風明月項目城市展廳（原瓏璽臺營銷中心）正式對外開放，活動現場到訪共計213人，活動現場氛圍較好，后期市場發聲效果佳。,活動主題：為愛車加油，為生活提速活動時間：10月23日-12月27日活動內容：通過貼車貼送油卡活動，進11、行線上線下宣傳，同時通過200輛私家車將項目信息進行展示，擴大項目曝光，其次進一步發掘潛在客戶為項目首開奠定良好基礎。,月度工作完成情況,銷售線：銷售團隊尚未組建齊全，組建系統專業培訓；銷售說辭整理審核達標，銷售線銷售說辭培訓；院墅產品價值點培訓，高端客戶案場逼定能力培訓；策劃線：推廣渠道少，基本無戶外渠道，市場發聲較弱；產品類銷售道具尚未給到銷售線支持；營銷動作較少，前期籌備和組織不夠充分；推廣的效率低下，時效性有待提高。,不足之處,改進方法,銷售線：關注團隊的動態，夯實業務能力，定期培訓，提升業務員專業素養；強化信息及資料審核，精細盤客，務實工作；精細管理，數據完善，明確目標，責任到人；夯12、實外場團隊管控力度，加強巡查處罰制度；加強銷售線專業知識與技能培訓,提高團隊整體的專業性。策劃線：工作前置，計劃提前鋪排溝通定向，確保有效及時；營銷類方案提前規劃并及時上級匯報，確保工作開展；與銷售線及時溝通，發現并解決問題，幫助提升活動的高效性；及時調整推廣過程中的方向，增加推廣形式，以更好的貼近項目自身的實際。,36,具體執行動作,營銷策略,11月30日,階段推廣主題,推廣訴求,線上推廣渠道,一墅明月，一院清風,線上結合產品形象、價值點對項目進行深度闡述，擴大項目市場聲音,自媒體、公眾號、戶外大牌、網絡媒體（E滁州、新浪樂居、嗨滁網、新安房產網、365）,10.25,11.17,11.3013、,活動鋪排,10月23-12月27日，貼車貼送油卡活動11月17日項目產品解析會11月25日營銷中心開放線上增粉傳播活動,10月25日,拓客策略,瓏璽臺、麓山院、愛麗舍宮等金鵬項目老業主拜訪，深度挖掘業主資源，配合業主活動，促進老帶新；全市范圍類掃樓、掃街、地下車庫拓展；,營銷策略,活動一：項目產品解析會,活動目的：項目價值、產品價值深度傳播，產品立勢，增加客戶意向度；活動時間：11月17日活動內容：以生活發布會形式販賣產品，深度闡述產品規劃價、產品美學，生活美學；項目宣傳片發布；邀約前期驗資客戶、意向客戶及部分金鵬老業主、媒體現場進一步了解項目及產品；,營銷策略,活動三：營銷中心暨樣板房開放14、,活動目的：項目價值、產品價值深度傳播，產品立勢，增加客戶意向度；活動時間：11月25日活動內容：景觀示范區暨樣板房開放；嫁接東方文化、中式生活線上系列炒作;,11月銷售目標,驗資515組,11月份目標,如 何 做,營銷策略,小蜜蜂派單、競品截客：拓展形式：全市范圍內掃樓、掃街拓展，城南（中都石榴院子、仕府公館、黃金時代、正榮府、時光瀾庭）進行競品截客人員安排：置業顧問+小蜜蜂要 求：按拓客計劃及區域執行，派單小蜜蜂留電、增粉，截客進行拉訪，制定考核任務拓客物料：單頁、項目二維碼、拓客小禮品。到訪要求：拓客蜜蜂10組留電/天/人，截客2組到訪/天/人,營銷策略,經紀人拓展：拓展形式：拜訪經紀人宣貫項目經紀人政策，經紀人簽約人員安排：置業顧問要 求：及時向經紀人宣傳項目信息確保客戶準確導入拓客物料：門型展架、畫框、單頁及項目拓客禮品。到訪要求：2組到訪/日,營銷策略,企事業單位拓展：拓展形式：推介會、嫁接活動人員安排：置業顧問要 求：聯系企事業單位關鍵人進行項目推介，洽談嫁接、圈層活動；拓客物料：推介PPT、拓客禮品。到訪要求：1組到訪/日,營銷策略,金鵬老業主拜訪：拓展形式：上門拜訪、圈層私宴人員安排：置業顧問要 求：維系老業主關系的宣傳項信息，宣貫老帶新政策，促進案場老帶新拓客物料：定制禮品，項目產品手冊、單頁到訪要求：1組到訪/日,