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1、邊界即任務如果這塊地，被保利、綠地、萬科拿到，他們會怎么做？1誰在制約我們地塊的“邊界”以下條件每降低一個，項目的難度成倍降低8.01.2萬4.0城市大平層6000元小戶公寓45畝、返還、地形、風貌。并非本地塊的限制高容積率高地價，任何開發商都頭大高容高價的邊界制約，以當前市場條件項目面臨“雙陷阱”面積做大單價上升總價失控面積做小總價控制單價失守投資人得到賬面利潤投資人賬面利潤都沒有單層面積650平，T2則過300平單層面積650平，100平則7戶精裝往2.5萬以上突圍500-1000萬；1000萬以上客群減少，長銷售周期低舒適度吸引不了高出價客戶，總價限定在200萬內單價2萬如加精裝，則是虧2、損。保利萬科做這塊地，也會通過樓層做戶型配比，讓大小面積分樓層控制配比。其結果是：單選擇單陷阱，雙選擇雙陷阱。但通過調整戶型配比，為營銷后市操作提供了靈活度。也即難度轉嫁營銷，通過時間換空間。樓王，一層一戶。1500萬拉高檔次T2，350平套房，1000萬級。T3，200平4房，600萬級。T6，90-180平，200-400萬級。總價失控單價失守東大街地塊的“核心題目”找到一種產品形態，面積有大小差別，但是單價一樣。2.8萬90平180平260平300平也即撕破我們心中共同的一張畫面長期以來，房地產人教育市場，別墅最好，板樓其次，塔樓最差。所以市場也反過來教育我們，高梯戶數就是低價值。T2T3、4T6成都市的三種高層豪宅經驗經驗即負擔2以下三種高層豪宅，定位和價格獲得了市場認可主流大平層華悅府麒麟薈“絕望”的主流大平層代表樓盤譽峰、城南1號、錦天府、濱河灣、西派瀾岸等人群中產以上階層的家庭化需求產品 圍合中庭社區，180以上4房，學區資源，城市地段。300-500萬土地邊界 城市資源，50畝以上 容積率3以下。樓面地價不超過1萬全成都開發商都在找這樣的地。土地邊界一定被打破“沒法學”的華悅府不能學習華悅府的產品貴的原因1萬的精裝標準；300平以上；酒店級大堂因為這個地段賣什么都貴天府大道門面，金融區核心，中央公園，華爾道夫酒店和愛馬仕專賣店。“沒法比”的麒麟薈因為這種產品放哪里都貴，4、他戰勝了傳統幾大標準。沒有地段，只有環境沒有學校價格沒有紅利沒有舒適度，容積率特高梯戶數也不低。經驗皆負擔三大偶像產品都很難學放出來就是高價放什么都是高價放哪里都是高價主流大平層需求旺盛，但我們的指標不匹配，將來的新地也很難匹配。華悅府成都之臉，只有一個位置。銀泰自己也做不出第二個華悅府麒麟薈目前只在麓湖。掩蓋在亂象下的機會我們改變不了產品指標，但是可以借勢改變“市場”3問題一我們在擔憂東大街項目時到底在擔心什么？180M2板式組團圍合四房學區3-400萬當我們以中產階層家庭化需求的主流大平層為鏡子，照出來的項目指標，全是硬傷。問題二當我們在贊美華悅居和麒麟薈時到底在贊美什么？要雙套房家庭化反5、家庭化非雙套房要圍合中庭無圍合中庭要學區無學區要面積均好只突出主人400萬以內500-1000萬PK當我們在擔憂項目不夠“家庭化”時，兩個非家庭化的項目，賣得更貴。華悅府突破有錢人對“舒適度”的底線。1、無中庭；2、無兒童老人玩樂設施；3、T4產品；4、直接面對噪音。麒麟薈突破有錢人對“配套”的底線。1、無購物中心；2、無學校；3、無城市公共交通；4、無日常生活圈。反家庭客戶購買豪宅時，不用考慮老婆孩子丈母娘意見的人。給得起更高的價格。“家庭化”和“反家庭化”，是當前街頭隨處可見的兩種審美家庭化，是決策人以家庭角色考慮社會行為。反家庭化，是能以社會角色指引家庭行為。為何反家庭的人，出價能力更高6、單身（非家庭）家庭化反家庭化家庭月支出3萬-家庭月支出3萬+家庭月支出0元收入100%用于個人消費，所以消費意愿很強在家庭月均支出1-3萬時，壓力最大，任何行為都希望兼顧2-3個問題。能為家庭提供月均5萬以上標準的。則家庭再無制約，追求個人興趣、目標、事業。H&M,設計師品牌家樂福伊藤和玉林西路LV、頭等艙和國際學校“家庭需求”并非需求的終點，只是消費的起點。它是一個門檻，邁過去很難，邁過去后才是自己。人的三大類角色家庭角色責任和義務社會角色責權利關系虛擬角色滿足和成就感家庭成員需要個性和追求身份標示都市即社會關系的容器，將社會角色大于家庭角色的人，要比想象的多得多新富豪階層一周三天不在家，晚7、上十點不回家。新中產階層重新定義家庭關系。產生“雙精英”子女交給父母；或一方工作一方在家的新格局。離異人群中年離異，有錢但是對婚姻產生全新認識。寄生人群富二代，小三。年輕暫時不考慮家庭，但是出價能力很高亞文化人群同性戀，網紅模特，優秀到單身的人。都無法組建正常家庭。不三代同住不做飯不做家務這五大類人群，“住別墅”，也如坐牢。見朋友如同鄉下進城遠非健全家庭住在全家庭套型，一半是空的空打掃一次衛生，猶如加班三天。累小區沒人，在家也沒人，在家帶發當和尚冷以濱河灣為代表的甘露，猶如非家庭人群的砒霜封閉圍合老人孩子安全妨礙社交四房全家人需要一半房間沒人住電視墻和餐廳全家人的公共空間誰看電視誰做飯立面和檔8、次石材歷久彌新沒有顏值家庭人群非家庭人群園林和設施兒童游樂及健身器材去健身房未必需要300平，但能付得起2.8萬。反家庭人士的居住需求，成都尚無代表作。這是新希望“名利雙收”的機會你們知道我家很貴，地標啊。顏值社交享受服務逼格舒適圍合房間數物業檔次經常在家聚會，錢太太車友群閨蜜等。天天住在總統套房式的去我家就如去IFS或者麗思卡爾頓有人洗衣打掃衛生，反正我不做。華悅府麒麟薈費爾蒙凱德天府阿瑪尼43332家庭式豪宅反家庭豪宅所滿足數量和價格，解釋了每個樓盤的銷售量問題全新產品線，新希望的行業話語權潛在巨大需求，還沒有一個樓盤，做到5分4通過需求導向，解決“不做大面積，也提高單價”的命題。開發商看9、指標所以認為高梯戶數單價低顧客看畫面畫面打動客戶，他自然會忽略很多東西麓湖從不公布容積率，戶型圖不提供尺寸。華悅府千萬豪宅是T4。主流豪宅邏輯指標不好，又不給顧客提供高端生活畫面的樓盤，當然低價用顧客需求的產品規劃建議顏值社交享受服務逼格將外立面上升到地標戶型全新豪宅空間物業可以做更多盈利項目動線高端場所的即視感立面|外形決定價格你們以為富人買走的都是最好的東西。NO，我認為富人買走的都是最漂亮的東西。但漂亮的確就是最好的。華悅府也是這種手法。但他不完全靠臉吃飯幾乎已經很漂亮了，但是“靠臉吃飯”還不夠。因為它是戶型結構穿了一件幕墻外衣。阿瑪尼為了“靠臉吃飯”，犧牲了戶型的享受性。得不償失。麓湖10、兼顧了戶型享受和立面顏值。這是它放哪里賣都是高價的原因麒麟薈國外的親媽，周圍的地貌，反而成為承托她的背景。很多人沒去過你家，但外面看就很貴。顏值，全球高級公寓的第一賣點。單層外通透+外掛陽臺+高區旋轉錯落。兼顧顏值和戶型享受幕墻外掛2米以上陽臺，兼顧立面美感和戶型享受型。這是看臉的時代，顏值已經勝過性能戶型|常邀請朋友聚會的客廳和每天享受的行政套房高端客戶要什么，集體宿舍Pk享受性，某190大平層業主的裝修思路改造后190平米集體宿舍。動區占2/3。1）、減少臥室功能增加書房功能；2）、增加西餐臺、茶位、書桌、羅漢床；3）、周末不用出門以及朋友到訪都不干擾。動區靜區動區靜區清水圖190平米集體11、宿舍。4個臥室+客廳+餐廳。1）、白天都忙著出門干活；2）、晚上聚著吃飯看電視娛樂；3）、各自睡覺準備起床干活。再看帶地下室和花園的客戶裝修改造方案面積增加了，但是功能房再減少。享受性增加了。1）、床的空間僅占1/4。2）、有8處可以喝茶的地方。白天、黑夜，天氣好天氣差，工作會客，一個人一群人，幾波人，都有恰當的位置。家=社交場所。城市規則：10年以上的友誼勝過血緣關系麒麟薈的成功，平層做出別墅享受198平套四，居然有8處用來放座椅。萬華對富人的生活理解是成功的原因。不用300平米，解決了“白天、黑夜，天氣好天氣差，工作會客，一個人一群人，幾波人”，都有恰當的位置。1四房二廳一廚四衛標準戶型112、2346758社交性，動區級分6級。動區級別1客廳+餐廳動區級別2客廳+餐廳+2米寬陽臺動區級別3客廳+餐廳+陽臺.+西餐臺動區級別4客廳+餐廳+陽臺+西餐臺.+茶區動區級別5客廳+餐廳+西餐臺+茶區+陽臺.+書房動區級別6客廳+餐廳+陽臺+西餐臺+書房+花園級戶外區.房間分級|最高享受是6級房間級別1床+柜子房間級別2床+柜子+桌子.衛生間房間級別3大床+桌子+衛生間.+衣帽間房間級別4床區+衣帽間+衛生間.+坐區房間級別5床區+坐區+衣帽間+衛生間+戶外區.房間級別6床區+坐區+衣帽間+衛生間+花園級戶外區.120平和300平，并無高低差別，只是家庭人口數不一樣。120平2房=動區5+房間13、5+房間1；180平4房=動區5+房間5+房間1+房間1+房間1.300平4房=動區6+房間6+房間2+房間2+房間2.動區是總面積的1/2以上.主臥面積相當于兩個房間1.在家喝下午茶.否則怎么叫每天睡的總統套房.廚房被弱化做飯頻率低.可以叫美團客臥被弱化總是空著.這個城市公寓，做到了T5和T2品質一樣，套二和套四的品質一樣。而且享受都是別墅級的。套4套2套2套4下疊套4套4套二和套四，你愿意住哪套？社交性豪宅，把面積更多用在動區里，家里可以同時迎接3組朋友。動區動區麒麟薈的邏輯|打動反家庭人士。動區6級；主臥5級另外三個房間1級。廚房小得可憐。為了避免同行亂說，戶型圖都不標準尺寸。逼格|業主14、最大的滿足莫過于，朋友說，去你家就如要花錢一樣。動線，完全酒店的即視感畢竟高端客戶對這些“過敏”。服務|比物業可以賺得更多會所|酒店級早餐。55元/人畢竟外面吃碗面都15塊了。家政|打掃洗衣。5000元/月請個保姆的預算是3000元以上。城市級的多功能會所健身、泳池、下午茶、餐飲、派對。新希望的高端市場地位5錢多人肥的住華悅府畢竟工作不方便錢賺夠的住麓湖有錢又年輕的住本項目有點小錢的住濱河灣畢竟很貴家庭角色社會角色每個富人的身體里，都藏著一個年輕人。否則他不會50歲還不想退休120或300平，只是家庭人口不一樣，但都是“有錢又年輕”的人。顏值社交享受服務逼格成都最美地標可以去他家聚會派對，就如別墅一樣每天住的總統套酒店的既視感他從不做家務卻一塵不染資本，讓人年輕！你被人羨慕的生活END