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1、金科中梁公元2025項目報告 金科地產集團股份有限公司,2023年05月18日,項目情況,區域分析,操盤方介紹,收益預測,區位信息周邊配套地塊詳細指標進度計劃,城市定位城市總規GDP指標產業結構人口指標房產政策,板塊梯度相鄰板塊土地市場商品房市場典型競品,公司基礎信息銷售規模及營收財務報表分析負債分析三道紅線重大負面輿情,利潤收益敏感性分析,PART-01,項目情況,項目情況區位信息,PART-01,所屬省份：江蘇省,所屬城市：無錫市,所屬區縣：江陰市,所屬板塊：華士鎮板塊,(僅配色示例),項目情況周邊配套,PART-01,周邊5公里無地鐵站及公交站；附近5公里內有江陰市華士實驗小學(普通)、2、江陰市華士高級中學(環南路)(重點)，附近5公里內有綠城新世界商業廣場、新世界商業廣場東二區1層，神華寺、石佛寺；提示距項目1.36km有花圈店一處、1.97km有巷路里批發一處。,PART-01,項目情況地塊詳細指標,數據取自AUR投資分析平臺,項目情況進度計劃,PART-01,節點計劃：項目2021-11-05開盤預售，2022-06-21 封頂，2023-02-18竣備，2024-05-23交付,附注：工期排布參照品牌房企標準工期數據取自AUR投資分析平臺；,PART-02,區域分析,城市簡介無錫，簡稱“錫”，古稱梁溪、金匱，是江蘇省轄地級市，國務院批復確定的長江三角洲地區中心城市之一、3、重要的風景旅游城市。城市定位長三角世界級城市群的重要中心城市國際級創新型智能制造先鋒城市國家歷史文化名城和風景旅游城市全國性綜合交通樞紐城市支柱產業高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業、電子信息及高檔家電業、特色冶金及金屬制品業、精細化工及生物醫藥業,區域分析|城市宏觀|城市總規,總體規劃：構建“一軸一環三帶、一體兩翼兩區”的國土空間開發格局：通過一軸一環，串聯三條發展帶；通過一體兩翼兩區，構建特大城市群，加快推進市域一體化；“一軸”：太湖長江發展軸（錫澄實力軸)“一體”：無錫市區“一環”：太湖灣科技創新帶（錫宜魅力環)“兩翼”：江陰市、宜興市“三帶”：滬寧發展帶（大運河文化帶）、沿江綠4、色發展帶、寧杭發展帶“兩區”：錫澄協同發展區、錫宜協同發展區,區域分析城市宏觀GDP指標,PART-02,無錫市的2022 年GDP 14,850.82 億元，同比增長 6.05%，近五年復合增長率 5.36%;無錫市的2022 年人均 GDP 19.84 萬元，同比增長 5.86%，近五年復合增長率 2.63%。,無錫市近五年 GDP 及增速情況,無錫市近五年人均 GDP 及增速情況,數據取自各城市公布統計年鑒/統計公報,區域分析城市宏觀產業結構與投資規模,PART-02,無錫市2022年一產占比 0.9%、二產占比 48.3%、三產占比 50.8%;無錫市2021年房地產投資額 1,5685、.06 億元，固定資產投資額 3,985.20 億元，其中房地產投資占比 39.35%。,無錫市 近五年產業結構及走勢,無錫市 近五年固定資產及房地產投資情況,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,無錫市 2022 年戶籍人口 519 萬人，常住人口 749 萬人；2021 年在校小學生 46 萬人。,無錫市 近五年人口指標及變化情況,無錫市 近五年小學生指標及變化情況,區域分析城市宏觀人口指標,數據取自各城市公布統計年鑒/統計公報,PART-02,區域分析市場研究房地產政策,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,區域分析市場研究房地產政策,數據取自AUR投資分析平臺,PART-06、2,本項目屬于無錫市的-，板塊商品房價格區間為-元/m。,區域分析市場研究板塊梯度,(僅配色示例),數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,本項目屬于無錫市的-中的華士鎮板塊，該板塊近一年板塊無土地成交，該板塊近一年商品房成交均價為-。,區域分析市場研究相鄰板塊,(僅配色參考),數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,無錫市 的2022 年土地供應面積 960.81 萬，成交 955.39 萬，成交樓面價約 10,204.01 元/，較上年漲幅-10.58%；其中 江陰市 的2022 年土地供應面積 110.42 萬，成交 110.42 萬，成交樓面價約 7,252.29 元/，較上年7、漲幅-33.56%；,無錫市 近五年土地市場量價情況,江陰市 近五年土地市場量價情況,區域分析市場研究土地市場-無錫市及江陰市,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,華士鎮板塊的2022年土地供應面積-萬，成交-萬，成交樓面價約-元/。,華士鎮板塊 近五年土地市場量價情況,華士鎮板塊 近一年土地市場量價情況（按月）,數據取自AUR投資分析平臺,區域分析市場研究土地市場-華士鎮板塊,PART-02,區域分析市場研究土地市場-土地地圖,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,無錫市的2022 年供應面積 372.35 萬、成交面積 441.21 萬，成交均價 22,040.39 元/，較8、上年漲幅 4.05%，供求比 0.84。無錫市的2023年04月成交均價 21,322.99 元/，同比漲幅-8.86%，環比漲幅-3.03%。,無錫市 近五年商品房市場量價情況,無錫市 近一年商品房市場量價情況（按月）,數據取自AUR投資分析平臺,區域分析市場研究商品房市場-無錫市,PART-02,華士鎮板塊的2022 年供應面積-萬、成交面積-萬，成交均價-元/，較上年漲幅 暫無-數據缺失，供求比-。華士鎮板塊的2023年04月成交均價-元/，同比漲幅 暫無-缺失去年同期數據，環比漲幅 暫無-數據缺失。,華士鎮板塊 近五年商品房市場量價情況,華士鎮板塊 近一年商品房市場量價情況（按月）,數9、據取自AUR投資分析平臺,區域分析市場研究商品房市場-華士鎮板塊,PART-02,區域分析市場研究商品房市場-新房地圖,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,區域分析市場研究商品房市場-二手房地圖,數據取自AUR投資分析平臺,PART-02,區域分析市場研究商品房市場-新房存量及去化周期,截至2023年05月，板塊狹義庫存面積0.00萬，狹義去化周期0個月；板塊廣義庫存面積0.00萬，廣義去化周期0個月。,板塊項目選擇：默認選擇首次取證時間在19年及以后的項目；典型競品選擇：默認選擇廣義去化周期超6個月的項目中平均流速最高的項目和成交均價與本項目最接近的項目；未售項目去化周期計算時選取的10、平均流速參照板塊內已售項目的平均流速,數據取自AUR投資分析平臺,PART-03,操盤方介紹,操盤方介紹公司基礎信息,PART-03,操盤方介紹銷售規模及營收,PART-03,2021 年合約銷售金額 1,347.20 億元,同比增長-15.1%；2021 年實現營業收入 1,123.10 億元,同比增長 28.06%。,近五年合約銷售額及增速,近五年營收及增速,近五年合約銷售額及增速,操盤方介紹財務報表分析資產負債表,PART-03,總資產3,714億，總負債2,936億，凈資產777.32億，少數股東權益388億，扣除少數股東權益后凈資產389.17億；資產負債率-，扣除預收賬款與合同負債11、的資產負債率67.98%，凈負債率64.23%；貨幣資金余額289億。,截至2021年,操盤方介紹財務報表分析現金流量表,PART-03,經營活動凈現金流142億，同比-2.09%；投資活動凈現金流-18億，同比89.51%；籌資活動凈現金流-273億，同比-360.96%；,2021年度,操盤方介紹財務報表分析利潤表,PART-03,營業收入1,123億，同比28.06%；營業成本1,032億，同比33.33%；凈利潤67億，同比-31.08%；扣除少數股東損益31億后，歸屬母公司凈利潤為36，同比-48.78%。銷售毛利率-%，同比-；銷售凈利率-%，同比-；,2021年,操盤方介紹財務報12、表分析利潤走勢,PART-03,利潤走勢情況如下,歸母凈利潤及增速,毛利率及凈利率,操盤方介紹發債情況-境內-人民幣,PART-03,截至2023年05月18日，存續債券發行金額2,122,425.00(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00(CNY,萬元)；一年內到期的境內債總額0萬元。,加權發債成本,發債金額,債券到期情況,操盤方介紹發債情況-境外-港元,截至2023年05月18日，存續債券發行金額為2,122,425.00注(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00注(CNY,萬元)；一年內到期的港元債總額0萬元。,PART-03,加權發債成本,發債金額,債券到期情況,13、操盤方介紹發債情況-境外-美元,截至2023年05月18日，存續債券發行金額為2,122,425.00注(CNY,萬元)，當前余額1,559,636.00注(CNY,萬元)；一年內到期的美元債總額0萬元。,PART-03,加權發債成本,發債金額,債券到期情況,操盤方介紹三道紅線,PART-03,最新三道紅線指標：,資產負債率及剔預資產負債率,凈負債率,現金短債比,操盤方介紹重大負面輿情,PART-03,近期較為重大的負面輿情主要為,PART-04,收益預測,收益預測項目利潤,項目利潤表,PART04,收益預測敏感性分析-銷售均價,根據測算，在中性情況下，項目凈利潤率8.34%，凈利潤為12,569萬元,PART04,收益預測敏感性分析-單方建設成本,根據測算，在中性情況下，單方建設成本為4,599元/，項目凈利潤率8.34%，凈利潤為12,569萬元,PART04,