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1、CONTENTS,目 錄,小戶型公寓產品戶型特征,小戶型公寓產品配套特征,小戶型公寓產品智能化特征,1,小戶型公寓產品的市場發展空間,小戶型公寓產品背景研究,2,O1,背景研究,一、起源,二、日本小型集合住宅,三、國內市場發展背景,國內小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型住宅起源于戰后伊始.當時日本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅。新一代建筑師們提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐廳）和K（廚房）為住宅的基本要素，在極有限的空間內通過室內設計、智能科技和可變家具等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒2、適、時尚、便捷的居住感受。這種類型的住宅通過標準化構件的設計和推行工業化的生產方式降低了造價，使大量生產和普及推廣成為了可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問題。由于臥室面積和個數的可變，可衍生出不同類型的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現在仍為日本城市住宅的主流。,1,背景研究,國內小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型住宅起源于戰后伊始.當時日本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅。一般日本的幾個住宅面積只有20-30平米，在4*8的網格下，浴室，衛生間。走廊以及玄關占據了較大面積，造成了使用面3、積非常小。建筑師采用了2*16米的網格，房間變成單面走廊般，浴室和臥室位于端頭，利用彎曲的房間形狀保護隱私，而非用墻。下圖是日本大阪的一個小型集合住宅，集合住宅的西面是車站，周圍有700多年的歷史大樟樹。神灶，高架線，街道，商店組成了一副熙熙攘攘的熱鬧景象。建筑師從中認識到三個最重要的設計元素：西側的辦公樓，北面的視線，南向的陽光。,1,背景研究,1,背景研究,小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。在極有限的空間內通過室內設計、智能科技和可變家具等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒適、時尚、便捷的居住感受。由于小住宅具有節約土地、高品質的特點，身受都市現代青年客戶群體的喜愛。,C4、ONTENTS,目 錄,小戶型公寓產品戶型特征,小戶型公寓產品配套特征,小戶型公寓產品智能化特征,2,小戶型公寓產品的市場發展空間,小戶型公寓產品背景研究,7,O2,戶型特征,一、戶型研究,二、戶型介紹,三、設計理念,四、功能研究,萬科小戶型公寓的第一個試點城市-西安，西安萬科城項目位于長安區大學城教育產業核心位置，比鄰國家級高新技術產業開發區，匯集20余所高校和高新區數千家企業的年輕消費群體。小戶型公寓位于商業裙樓之上，主力產品包括：18平米、38平米、45平米三類戶型，提供全裝修入住、代租管物業服務、高速上網，以及會議、洗衣、健身、簡餐等公共配套服務。西安萬科城的18平米精裝公寓，是萬科集5、團建筑研究中心進行小住宅研發的首個面市產品，在2011年6月全國同步發售。,2,戶型特征,萬科城項目小戶型公寓位于商業裙樓之上，主力產品包括：18平米、38平米、45平米三種戶型，提供全裝修入住、代租管物業服務、10M入戶高速上網，以及會議、洗衣、健身、簡餐等公共配套服務。,2,戶型特征,11,根據設計經驗，18平方米能滿足日常生活的各種基本需求。通過空間共享，在18平米內提供客廳、臥室、衛生間、廚房、書房等多種功能的復合空間。,2,戶型特征,在極有限的空間內通過室內設計、智能科技和可變家具等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒適、時尚、便捷的居住感受。為了取得空間最大化的效果，合理方式是6、共享空間。消除各種空間之間的實際隔斷和心理界限，形成整體空間的效果，打造“一個的豪宅”。例如，在淋浴的時段，整個房間就是一間淋浴房，視線開闊，滿足自由走動需求；在睡眠階段，整個房間就是一間臥室。,18平米戶型 客廳 通過空間共享，提供客廳、臥室、衛生間、書房等多種功能的復合空間。,18平米戶型玄關 全能入戶玄關，玄關長度900mm。入戶左側為鞋柜，隱形電器柜,右側為熱水器小家電及洗衣機設置。,第 15 頁,18平米戶型 餐廳/廚房大學生的就餐一般在學校餐廳解決。剛畢業的大學生由于剛剛踏入社會，在繁忙的工作之余，很少有精力在家做飯；基本是中餐在工作單位解決，早餐和晚餐在快餐廳、餐館解決。在周末或7、者加班到深夜的時候，可能會在家自己煮方便面、熬稀飯、熬湯。因此，需要提供基本廚具，解決這種簡易就餐的需求。1）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷；2）電磁爐：用于煮方便面、熬稀飯、熬湯；3）微波爐：快速加熱食物，可以用于自制早餐；,18平米戶型衛生間 衛生間提供如廁、淋浴、洗漱功能。,18平米戶型客廳/臥室小戶型的客廳使用頻率較低，可作為隱形空間，在必要的時候通過可變家具實現客廳功能。臥室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。1)年輕人喜歡在床上使用筆記本電腦或者看書。在床頭附近，需要設計插座滿足使用筆記本電腦的需要。2)床頭設計放書、手機、鬧鐘、小臺燈的空間。,18平米戶型書房對都市小白領階層來說，學8、習是工作之外必不可少的一種休息學習減壓方式。學習的形式有幾種：看書、寫作業、使用筆記本電腦，書桌的長度應滿足2人要同時學習。同時，應有足夠的收納空間用于存放各種書刊，包括課本、報紙、雜志等。書架的進深設計有兩種尺寸260mm、300mm。260進深為主，用于豎向排列大部分標準尺寸的書刊，300進深的為輔，用于橫向堆放少部分8開本的書籍。,18平米戶型衣柜都市白領比較注重外表形象，尤其對于女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意后才會出門。因此，衣柜及穿衣鏡是小戶型必不可少的一項功能。,18平米戶型收納空間利用隔板，在玄關設計入戶鞋柜，衛生間設計拖把收納空間、洗護用品安置處，全能烤漆衣柜及內膽收納箱9、，書桌設計全能書柜、書桌抽屜及柜頂收納空間等。,18平米戶型收納空間,18平米戶型臺面設計根據網絡資料，目前年輕人群體購買筆記本電腦已經成為主流。部分為了追求電腦性能，會購買臺式機+液晶顯示器。液晶顯示器的價格已降至合理區間，且沒有輻射，是品牌臺式機和DIY攢機的首選。因此，在設計桌面時，主要考慮筆記本電腦，兼顧臺式機的使用。,18平米戶型穿衣鏡設計大學生比較注重外表形象，尤其對于女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意后才會出門。因此，穿衣鏡是小戶型必不可少的一項功能。穿衣鏡的寬度不小于身體的寬度，最小寬度為30公分，長度不小于120公分；鏡子與地面的距離不超過60-65公分左右；另外，在穿衣鏡10、的對面，應該設計一面小鏡子，用于背對著穿衣鏡看自己的背影。,18平米戶型水盆設計1、宿舍水盆分析以大學宿舍作為參照，目前主流的大學四人間宿舍，一般在陽臺或廁所內設計一個水盆，材質為不銹鋼或者陶瓷，形狀為方形，深度300mm左右。既滿足早晚洗漱，又可以用于洗衣服。晨間洗漱會存在排隊現象。2、水盆數量在18平米戶型內，一個水盆能夠滿足日常生活需求。相比而言，18平米戶型的使用者最多兩個人，一個水盆完全可以滿足需求。它的主要功能是日常洗漱，兼具廚房清洗功能，比如清洗碗筷。3、水盆尺寸 1)如果一個人洗臉刷牙，300*300的凈尺寸是比較舒適的；2)洗碗筷和盤子，較大的盤子和碗的直徑一般不超過300m11、m；3)為避免清洗碗筷時，污水濺出，水盆深度至少要大于200mm。,18平米戶型其他設計一、洗衣解決方案 在廁所內會設有洗衣龍頭，可以直接用盆或水桶接水；在廚房洗衣機位設有水龍頭，為洗衣機供水。二、衣柜的個性化：大學生有強烈的個性追求，需要通過適當途徑展示。衣柜門的傳統做法是使用木板。木板的成本較高，弄臟后不易清潔，而且無法體現住戶的個性。如果采用布簾，可以根據自己的需求選擇不同顏色和圖案的布簾，并且每隔一段時間可拆卸清洗。三、8小時更新：小戶型主要是供給租住者使用。分析租戶的心理需求，租戶希望入住的房間整潔干凈，最好沒有上一戶居住者留下的使用痕跡。因此，小戶型內的各種材料和部品需要滿足經久耐12、用、易修復的要求，可以在短時間內對小戶型進行更新。比如，人造石臺面可以通過打磨方式進行修復，使臺面煥然一新。,18平米戶型情感營造 小戶型從本質上說，是一個空間。即，客廳、臥室、書房、餐廳、廚房等各種本應獨立的空間疊加在一起。但是，在不同時間段，通過不同的家具組合和使用狀態，改變空間屬性，可以營造不同的情景感。在不同使用模式下，通過不同的燈光組合模式，營造各種不同的場景氛圍。同時結合家具，擺放一些小道具，喚起使用者的共鳴，營造各種真實動人的場景。,需求排序、取舍及原則：從設計出發，基本的功能需求是第一位的，在有限空間內，通過合理設計和可變家具實現各種基本功能；按照重要程度和使用頻率，需求排序如13、下：睡眠、收納、衛浴、學習、就餐；在解決基本功能基礎上，在局部設計一些個性化和時尚元素，滿足年輕人精神層面的追求。,客群描述：大學生和剛參加工作不久的都市白領，年齡在18-27歲之間；客戶特征：追求時尚個性，偏好電子產品的消費者，各種娛樂占據業余生活的大部分時間；客戶行為習慣分析：依賴網絡獲取各種信息及社交；對新鮮事物比較關注，勇于嘗試；熱愛自己，彰顯自我。本章總結：城市新青年的多元化生活方式小空間+極致功能+極便利網絡+極輕松購買，嘗試探討一種新的居住可能。,青年人可能存在的4種不同房屋價值觀,享受型,居家型,享受型,享受型,一個自己或與妻子/丈夫分享生活的私密空間。把家當作是自己享受的地方14、。雖然偶爾會有父母親友來訪，家里也會為他們考慮一個使用的空間，但整個這個家是為主人而存在的。,家是一個自己和家人一起過日子的地方。不要奢侈浪費，每個空間都有它的價值和作用。這個空間會接待客人、會有父母小住，還會有未來孩子融入生活的空間。,家是與朋友經常相聚的場所之一。給朋友的空間要方便寬敞，比較特別。給自己的空間也要溫馨舒適、享受樂趣。花哨的東西，不貴也可以要。,家是身份的標志，是告訴親戚朋友我混的不錯的標志。給親戚朋友看到的地方就要做到最好。歐式是一個很好的選擇，看著就很華貴。給自己用的地方不要浪費，可以用就行。,CONTENTS,目 錄,小戶型公寓產品戶型特征,小戶型公寓產品配套特征,小戶15、型公寓產品智能化特征,3,2,小戶型公寓產品的市場發展空間,小戶型公寓產品背景研究,30,O3,配套特征,一、配套情況,二、配套功能,北京最早的超小戶型項目“榮豐2008非常男女”在配套方面最大的賣點是共享服務，屋內是“可以上網、看書、幽會、睡覺”的家，大堂則是餐廳、洗衣房、美容院等功能齊全的公共客廳；同時還提供各種酒店式服務，如保潔服務、送餐服務等。萬科在其萬科城產品系列內提出了“第五食堂”的概念，并在深圳、上海和北京等項目中開始實踐，一方面是為了滿足社區青年家庭的餐飲問題，另一方面也尋求住宅產品之外多元商業配套運營發展的新模式。除了自身打造生活會所、休閑配套之外，這類超小戶型也會更多的依賴16、于周邊的城市生活配套，彌補自身的配套不足問題。,小戶型公寓配套情況,此類型小戶型公寓產品的配套設施從功能上來看，雖然多為滿足一些生活配套需求和生活娛樂的設施，主要為緩解過小的居住空間帶來的生活不便，但是根據不同類型的客戶和使用需求，也可以呈現出不同的體系和層次。,第一空間家居住所。狹義的家居空間。緊湊設計的廚房、整體式的衛浴、智能控制的客廳、細節考究的工藝。,第二空間社區會所。彌補家居生活需求之不足超市、書吧、兒童游戲室、社區小廚、網絡、診所、棋牌室等。,第三空間環境景觀。綜合功能的戶外環保節能、休閑養生、體育運動、園林綠化、觀景審美、公共設施、知識教育、鄰里等。,第四空間商業配套。百貨、超市17、賣場、專業市場、購物中心等。,第五空間智能化體系。通過智能化系統的植入與集成應用，實現高智能化服務。,海爾地產的“小戶大家”產品配套體系,小戶型公寓配套功能,CONTENTS,目 錄,小戶型公寓產品戶型特征,小戶型公寓產品配套特征,小戶型公寓產品智能化特征,4,2,3,小戶型公寓產品的市場發展空間,小戶型公寓產品背景研究,34,O4,智能化特征,一、智能化案例分析,二、智能化功能解讀,小戶型公寓產品受到其面積的限制，更注重全方位提高其居住舒適度和實用性，因此，小戶型產品中的智能化配置會得到更高的關注和應用。,海爾地產在天津海爾中心項目中，意圖全面運用科技智能系統，通過海爾的U-home植入與18、集成應用，盡享居住的智能化服務，提升居住的舒適度。,智能化案例分析,采用有限與無線相結合的方式，把所有設備通過信息傳感設備與網絡連接，從而實現了“家庭小網”、“社區中網”“、世界大王”的物物互聯。并通過互聯網實現了3C產品、家具智能系統、安防系統等的智能化識別，管理以及數字媒體信息的共享。,海爾U-home概念宣稱在世界的任何角落、任何時間，均可通過打電話、發短信、上網等方式與家中的電器設備互動，暢享“安全、便利、舒適、愉悅”的高品質生活。實現行在外，家就在身邊；居于家，世界就在眼前的生活理想。,智能化功能解讀,CONTENTS,目 錄,小戶型公寓產品戶型特征,小戶型公寓產品配套特征,小戶型公19、寓產品智能化特征,5,2,3,4,小戶型公寓產品的市場發展空間,小戶型公寓產品背景研究,38,O5,市場發展空間,一、目前市場上小戶型公寓項目存在的問題,二、小戶型公寓產品的市場發展空間,三、小戶型公寓產品的關鍵策略,從目前市場上已經開發的小戶型產品開發情況來看，有些成功的經驗，但同時也暴露了一些產品問題，需要注意：產品設計不夠合理：因為小戶型的設計相對復雜性更高，目前的項目往往都是簡單的把空間尺度縮小，造成使用率低、功能不合理等問題，但小戶型并不等同于低品質，高品質的小戶型需要更具想象力的有效利用空間，同時應充分研究客戶的生活方式，提供更符合時代需求的高智能化、高舒適度的復合型產品。配套缺失20、：現在的小戶型產品往往為了追求小面積而舍棄了部分基本的功能，居室內只能睡覺，睡覺之外的功能沒有足夠的考慮，造成實際使用者的不便。管理落后和混亂：現在的小戶型產品一般都是銷售型物業，售出之后產權分散無法統一管理和運營，參差不齊的自住者和低素質租戶使得社區混亂不堪，簡單的物業管理也無法提供更多的增值服務，使得社區品質無法保障。,目前市場上小戶型公寓項目存在的問題,北京上海等地一直都有類似的嘗試，如早期的綠景苑SOLO（30平米左右）和榮豐2008（非常男女15-29平米）都推出過超小戶型產品，雖然銷售情況良好，但后期呈現出來的品質問題和管理問題，一度被認為只能是過渡性產品。2010年起，萬科高調提21、出致力于此類產品的開發，2011年在西安成功推出了18平米的超小戶型項目，據悉萬科北京公司也將在今年北京昌平區金域華府項目中試水15至20平方米小戶型產品。值得注意的是，當前的限購政策對此類產品的開發存在一些限制因素，投資者由于購買機會的限制可能會對影響此類產品購買意愿，因此小戶型產品的開發要求企業有更為靈活的銷售模式選擇，或者要求企業具有相應的資金實力來長期持有經營。,小戶型公寓產品的市場發展空間,綜上述，不可否認的是市場發展的細分越來越清晰，城市中心區域的土地越來越稀缺，這些因素都預示著小戶型產品因其鮮明的特點存在發展的空間。北京上海等一線城市高企的房價，小戶型因其相對低的總價門檻會對年輕22、人等購買能力有限的客戶有極強的吸引力；更加精良的設計和高水平的運營管理會吸引部分中長期投資客戶的目光，作為資產配置的一種選擇；位于核心商務區或大學教育區的過渡性居住和商旅居住需求日趨旺盛，超小戶型產品會吸引部分商務酒店或酒店式公寓類產品使用者的青睞。,小戶型公寓產品的市場發展空間,準確的選址及規劃條件：小戶型對于項目區位的要求比較高，往往都需要依托于一、二線城市配套成熟交通便捷的核心市區，或者強勢產業資源的周邊，如大學園區、商務中心區等，同時項目本身最好有酒店、商業等其他業態的功能區綜合構成。創新與精細化的產品規劃設計：在有限的空間滿足更多功能，實現更高的品質，使得產品創新要求與日俱增，針對不同種類的目標客群可能衍生出學生公寓、白領公寓甚至老年公寓等不同細分產品，對應產品應有更鮮明的設計特點，同時精裝修和智能化的整合技術不斷升級也使得此類產品的技術要求越來越高。更具針對性的營銷與推廣策略：針對不同客戶的營銷渠道和手段應更具針對性，同時結合目標客戶的生活方式的體驗與跨界整合營銷也是項目成功的必要條件。開發模式的選擇與后期運營管理：小戶型產品由于具有酒店的部分屬性，項目的開發模式選擇往往會和金融和酒店管理關聯密切，例如項目的開發可采用與更為靈活的金融產品相結合的方式進行，而高效高質的物業管理和服務對于物業的保值增值影響意義重大。,小戶型公寓產品的關鍵策略,