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1、此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字1如何制作價格策略如何制作價格策略合肥公司 陳鸝鷺此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字21 1、房地產價格的思考、房地產價格的思考3 3、價格表的、價格表的制作制作4 4、關于價格報告的撰寫與匯報、關于價格報告的撰寫與匯報目錄：目錄：2 2、核心均價的推導方法核心均價的推導方法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字3關于房地產價格的思考關于房地產價格的思考 思考思考1 1：一般商品定價的原則：制造成本+營銷費用+管理成本+行業規律利潤+稅費=銷售價格房地產的價格是不是也都這樣來的？思考思考2 2：價值和價格的關系價格策略在整個營銷策略的地位？（價值提煉、價值傳2、播、價值展示、價值實現）定什么樣的價格才是最合理的？（我們都會遇到定高、定低的情況？）此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字41、價格策略1、“名”于“利”的關系；2、“長期”與“短期”的關系；3、資金鏈的狀況4、其它企業目標此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字51、價格策略項目與市場1、項目本體規模；2、本項目的物業類型；3、項目在市場環境的狀況；4、市場的價格環境此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字61、價格策略1、均價不高于市場預期，逐步抬升；2、均價明顯高于市場預期；3、均價與市場預期吻合；均價入市此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字7價格體系1、價格策略1、扁平化的價格體系；2、拉長型3、的價格體系；3、目標導向，非合理的價格體系；此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字8 定價是從客戶的角度，精確衡量一個產品價值的過定價是從客戶的角度，精確衡量一個產品價值的過程程 定價是一種藝術，一種高風險的“賭博”定價是一種藝術，一種高風險的“賭博”定價的定義2、關于定價此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字9企業目標競爭格局客戶摸排項目定位產品定價定價的過程2、關于定價此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字101 1、房地產價格的思考、房地產價格的思考3 3、價格表的、價格表的制作制作4 4、關于價格報告的撰寫與匯報、關于價格報告的撰寫與匯報目錄：目錄：2 2、核心均價的推導方法核心均價的推導方4、法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字112.核心均價的推導核心均價的推導主流產品（高層）核心均價推導市場比較法其他物業核心均價推導產品比值法+內部替代法整體均價合成+=此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字1212第一步：確定定價方法第一步：確定定價方法市場比較法為主要方式市場比較法為主要方式市場比較法市場比較法成本法成本法收益法收益法假設開發法假設開發法它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的價格做適當的修正，以此確定客觀合理價格的方法。實施步驟為：搜集比較對象的實例，選取可比實例，建立價格可比基礎，修正房地產狀況。與發展商的成本直接發生關系，而與市場競5、爭項目不直接相關，定價不利于競爭。房地產項目定價的房地產項目定價的常用方法：常用方法：此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字1313第二步：第二步：市場比較法形成核心價格市場比較法形成核心價格1 1、篩選可比樓盤、篩選可比樓盤2 2、確定權重、確定權重3 3、打分、打分4 4、比準價形成、比準價形成產品結構相似、區域接近產品結構相似、區域接近目標客戶相似，銷售期重合目標客戶相似，銷售期重合根據與項目的競爭關系。評定指標：根據與項目的競爭關系。評定指標：1)1)客戶重疊程度客戶重疊程度2 2）和項目距離的遠近）和項目距離的遠近2929項比準指標：項比準指標：區位類：區域印象區位類：區域印象/發展前6、景發展前景/周邊環境周邊環境/交通規劃交通規劃/生活便利性生活便利性規劃設計指標類：項目規模規劃設計指標類：項目規模/容積率容積率/商業配套商業配套/車位數量比車位數量比/園園林規劃林規劃/會所規劃會所規劃/梯戶比梯戶比/實用率實用率/設備及智能化設備及智能化戶型結構類：實用性戶型結構類：實用性/采光通風采光通風/贈送面積贈送面積/戶型創新戶型創新景觀及視野：景觀內容景觀及視野：景觀內容/景觀面寬景觀面寬品質展示類：建筑外觀品質展示類：建筑外觀/園林效果園林效果/公共部分品質公共部分品質/物管形象物管形象/樣樣板房效果板房效果/交樓標準展示交樓標準展示項目品牌類：發展商品牌項目品牌類：發展商品7、牌/專業陣容專業陣容/前期推廣形象前期推廣形象案例：中信紅樹灣、星河丹堤案例：中信紅樹灣、星河丹堤此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字1414市場比較法市場比較法下下，價格區間推導模型建立價格區間推導模型建立價格區間動態估算模型：價格區間動態估算模型：比準均價比準均價=靜態基準價格靜態基準價格速度修正系數速度修正系數時間修正系數時間修正系數樓盤對比修正系數樓盤對比修正系數權重權重P=Pn n R1 R2 R3 權重Pn=靜態基準價格R1=速度修正系數R2=時間修正系數R2=樓盤對比修正系數第二步的動作第二步的動作分解：分解：理解推導模型理解推導模型此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字15權重考8、量元素：區域相關性產品同質性（建筑形式、戶型范圍、園林規劃）競爭關聯性（目標客戶、品質檔次、總價區間）位置相近位置相近20 20 同質產品同質產品3030競爭關系競爭關系3535銷售階段銷售階段1515總分總分比重比重豐大國際1025301510019%高速翡翠湖畔32520156813%綠地國際花都32530159318%御湖觀邸82530159819%建業時光原著82530159819%中環城55105357%紫御府55105357%合計527100%銷售階段（是否與本項目處于同樣的主力銷售期）技術要點：選取的基準對象要有可參考性，不能選過高價的技術要點：選取的基準對象要有可參考性，不能選9、過高價的1.權重是怎么來的？權重是怎么來的？此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字16速度修正系數（速度修正系數（R1R1）：不同目標導向下的速度修正，）：不同目標導向下的速度修正，兩種方法：月均去化速度和消化率去化速度兩種方法：月均去化速度和消化率去化速度項目選房時間套數銷售速度（選房銷售率）速度修正系數R1淘金山2005年 12月837 42%華僑城2005年 10月195 100%1中信紅樹灣二期2005年 10月739 39%0.933 中旅國際公館二期2005年 9月936 44%1.050 水榭花都三期2005年 9月473 99%1.000 項目選房時間套數銷售速度（套/月）速度修10、正系數R1淘金山2005年 12月837 80 紅樹西岸2005年 4月1301 300.375鴻翔花園一期2004年 7月1021 90 1.125 百仕達東郡2004年 8月1322 93 1.161 2.什么什么是速度是速度修正？修正？此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字17時間修正系數（時間修正系數（R2R2）：市場增長率要排除突變因素）：市場增長率要排除突變因素根據三級市場的豪宅房價增長情況和歷年豪宅二級市場的增長情況分析樓盤名稱中旅天鵝堡純水岸碧海一期二期II區水榭一期水榭二期平均房價年增長率109185%10%15%9%10項目推出時間時間修正系數淘金山2005年 12月華僑城三11、期2005年 10月1.017 中信紅樹灣二期2005年 9月1.025 紅樹西岸2004年 4月1.167 中旅國際公館二期2005年 10月1.017 水榭花都三期2005年 10月1.017 鴻翔花園一期2004年 7月1.142 百仕達東郡2004年 8月1.133 3.什么是時間修正？什么是時間修正？此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字18樓盤素質對比修正（R3）技術要點：1、打分-0.5 0.5，為什么不是-1 1，因為選擇對象的可比性2、權重的比例取決于客戶，客戶最關注什么，根據核心競爭力進行分析，競爭力取決于客戶，千萬不要“我們認為！”4.什么是對比修正？什么是對比修正？此處填12、寫客戶名稱此處填寫項目標題文字19比準項目片區靜態基準價格速度修正時間修正樓盤素質對比修正折算價格權重華僑城三期華僑城180001.000 1.017 0.647 11831 0.05 592 中信紅樹灣二期紅樹灣120000.933 1.025 0.825 9464 0.10 946 紅樹西岸紅樹灣180000.375 1.167 0.735 5784 0.10 578 中旅國際公館二期香蜜湖110001.050 1.017 0.895 10510 0.10 1051 水榭花都三期香蜜湖160001.000 1.017 0.841 13680 0.25 3420 鴻翔花園一期羅湖85001.13、125 1.142 1.041 11365 0.20 2273 百仕達東郡羅湖78001.161 1.133 1.013 10394 0.20 2079 73029 核心均價核心均價10433 10939 10939 核心均價的比準典型樓盤比較法價格價格區間動態估算模型：區間動態估算模型：比準均價比準均價=靜態基準價格靜態基準價格速度修正系數速度修正系數時間修正時間修正系數系數樓盤對比修正系數樓盤對比修正系數權重權重此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字20第三步：第三步：市場比較法市場比較法動態動態修正（前提：次年推售）修正（前提：次年推售）P=Pn (1+r)P=10939(1+10.4%)14、=12077P:動態市場比準價 Pn:靜態比準均價 r:市場自然增長溢價率此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字21產品比值法 用于區域內無相似產品定位此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字22產品比值法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字23產品替代法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字24產品替代法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字25產品替代法 怎么計算？13749/此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字26整體合成均整體合成均價價=(高層三房均價高層三房均價*高層三房總面積高層三房總面積+高層四房均價高層四房均價*高層四房總面積高層四房總面積+)/總可售面積總可售面積本項目的整體合成均價為15、:9660-9687項目整體合成均價 怎么計算？此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字271 1、房地產價格的思考、房地產價格的思考3 3、價格表的、價格表的制作制作4 4、關于價格報告的撰寫與匯報、關于價格報告的撰寫與匯報目錄：目錄：2 2、核心均價的推導方法核心均價的推導方法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字2828市場比較法下市場比較法下，得到價格區間得到價格區間“P”P”明確整體思考步驟：明確整體思考步驟：項目合成價格項目合成價格=基準價基準價+水平差水平差+樓層差樓層差根據客戶需求進行驗證價格合理性根據客戶需求進行驗證價格合理性基于市場基于市場基于產品基于產品基于客戶基于客戶純市場結16、合產品實際情況、銷售目標策略進行修正；結合客戶需求進行驗證合理性；此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字2929價格表的制作價格表的制作基于產品基于產品單價的形成單價的形成=基準價基準價+平面差平面差+層差層差極差、權重極差、權重跳差跳差備注：水平差也稱平面差；樓層差也稱豎向差結合產品實際情況、銷售目標策略進行修正此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字3030星河丹堤價格表制作原則星河丹堤價格表制作原則精確指導，標準層精確指導，標準層打分法打分法選取選取1010層為標準層，設置平面差，層為標準層，設置平面差，戶戶爬樓打分，精確制定影響價格的因素和權重；戶戶爬樓打分，精確制定影響價格的因素和權重；（17、同一平面上相對景觀差異性不大，處于中間資質的樓層）（同一平面上相對景觀差異性不大，處于中間資質的樓層）大小層差大小層差配合原則配合原則利用以大小層差配合原則，確保中、低層單利用以大小層差配合原則，確保中、低層單位及資源優勢不明顯的單位積極消化，高層及資源優勢明顯單位實位及資源優勢不明顯的單位積極消化，高層及資源優勢明顯單位實現價值；現價值；（不同項目可根據不同地域特點、項目特點選取大、小層差的制定）（不同項目可根據不同地域特點、項目特點選取大、小層差的制定）特殊跳差特殊跳差分類特殊跳差，力求精細化、合理化；分類特殊跳差，力求精細化、合理化；特殊處理特殊處理頂層單位特殊處理，確保價值最大化，頂層18、單位特殊處理，確保價值最大化，此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字31在確定影響價格的因素和權重時，主要考慮客戶的喜好：在不同地區，客戶對戶型、朝向等影響因素的感知不同。要通過多種手法對客戶的意向進行排摸（前期細致的市場調研、認籌、辦卡價格表的制作價格表的制作平面差平面差所有原始表格一定要保存好銷售經理+主策+銷售員打分，不同的人員權重不一樣討論形成打分要素，建立標準形成統一（比如“正南”10分）單項打分必須有最高分和最低分，否則打分會高度集中最終的計算結果以經理和主策為主價差需要驗證（價值排序），再根據策略進行調整此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字3232打分后的數值合成打分后的數值合成假19、設我們將每個參與打分的人員命名為假設我們將每個參與打分的人員命名為A、B、F，我們將這些參與人員的權重合稱為，我們將這些參與人員的權重合稱為1，每位參與人員占其中，每位參與人員占其中*%；因此：因此：景觀打分合成景觀打分合成=A的分值的分值*A的權重的權重+B的分值的分值*B的權重的權重+F的分值的分值*F的權重的權重噪音打分合成噪音打分合成=A的分值的分值*A的權重的權重+B的分值的分值*B的權重的權重+F的分值的分值*F的權重的權重私密性打分合成私密性打分合成=A的分值的分值*A的權重的權重+B的分值的分值*B的權重的權重+F的分值的分值*F的權重的權重單元（單元（01，02，03，04）20、得）得分分=景觀景觀打分合打分合成值成值*景觀權重景觀權重+噪音噪音打分合打分合成成值值*噪音權重噪音權重+原始平面差原始平面差=（某單元綜合得分（某單元綜合得分-MIN（所有綜合得分）（所有綜合得分）（）（MAX（所所有綜合得分有綜合得分）-MIN（所有綜合得分）（所有綜合得分）*價格極差價格極差修正平面差修正平面差=原始平面差原始平面差+手動調差（產品因素或銷售因素）手動調差（產品因素或銷售因素）價格表的制作價格表的制作平面差平面差此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字33層差的形成層差的形成此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字34解決問題，達成目標解決問題，達成目標價目表形成價目表形成豎向21、跳差原則豎向跳差原則小層差原則：確保高、中、低樓層消化均衡對景觀或者視野變化較大的個別樓層實現大層差，形成對比，引導消化不同區域客戶對于高樓層的接受度底層與頂層不同均價體系下的選擇此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字3535價格表形成：價格表形成：模板搭建；模板搭建；贈送面積折算；贈送面積折算；特殊單位處理；特殊單位處理；綜合折扣率；綜合折扣率；價格表的制作價格表的制作基于產品基于產品此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字3636搭建價格表模板搭建價格表模板建立每棟基礎價格表建立每棟基礎價格表(建筑面積、打分數值、平面差值、樓層差建筑面積、打分數值、平面差值、樓層差值值及相關公式鏈接）；及相關公22、式鏈接）；該基礎價格表得出：該基礎價格表得出：原始單價原始單價*建筑面積建筑面積=原始總價；原始總價；此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字37價格表組成價格表組成六個核心表單六個核心表單 面積表 水平差表 樓層差表 實收價格表 綜合折扣率表 對外價格表此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字38面積表面積表輸入精確面積橫軸單元，縱軸樓層空白處的作用：便于后期價格表的生成、鏈接注意面積有不同的戶型此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字39水平差和樓層差的關系水平差和樓層差的關系水平差和樓層差相當于一個X、Y的坐標系，其交集形成一個具體房源的價格水平差可以以任意樓層為基準，樓層差隨之相應變化注意：慣例上23、水平差以最低樓層為基準基準點水平差樓層差基準點水平差樓層差此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字40水平差水平差考慮因素和權重根據各項目不同情況進行調整，一般因素為：朝向、戶型、噪音、景觀、通風等分值總計=SUM（各項打分后分值*權重）增值=各房號分值總計-分值總計最小值對應價值=每分對應值*增值每分對應增值=最大水平差/最大增值對應價值只是個物理層面的理論值和排序的依據，最終值要根據銷售策略和項目實際情況（優、劣勢）進行調整及修正最終水平差最終水平差此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字41樓層差樓層差樓層差分為普通層差和跳差普通層差有大層差和小層差高檔產品去化特征：從高區往低區去化低檔產品去化24、特征：從低區往高區去化跳差：在一單元內，景觀、視野等有較大差異的情況，樓層差突然加大或減小的措施具體樓層差結合項目銷售策略和實際項目情況確定第一層價格怎么定的？本層累計層差=本層層差+上一層累計層差此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字42均價的生成均價的生成整個價格表只是一個工具，在水平差和樓層差的梯度框架搭好以后，通過調值，使價格表均價達到核心目標均價市場比較法、客戶分析法等核心目標均價調值價格廂體此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字43實收價格表實收價格表調值=市場比較法均價-中檔朝向差-中檔樓層差，調值只是個工具，在整個實收價格表框架搭建后，通過不斷調試它來使均價達到理想值特殊符號的使用25、：鏈接：=點擊需鏈接的X表的單元格再按ENTER鍵固定值：$行$列，便于格式的使用取整：=ROUND(行*列),取整的位數)，為便于財務對賬，注意要及及時取整時取整累計層差累計層差調值調值取整取整此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字44綜合折扣率綜合折扣率綜合折扣率：因為使用了多重優惠形式，為保證表價達到實價，綜合考慮各個優惠的比例得出優惠以折扣形式：比例=優惠點數*優惠人數的比例優惠以金額形式：比例=（優惠額*優惠人數）/總實收平均折扣率=1-所有優惠的比例總和實價折算系數=1/平均折扣率注意：有些較簡單的價格表不使用綜合折扣率，直接給統一的折扣和優惠金額，這時要注意做對外價格表時的計算順序26、：先加上金額，再算折后價格此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字45對外價格表對外價格表對外單價=實收價格*實價折算系數注意：但單價、總價都要取整此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字46價格驗證，價格敏感性分析案例（淘金山價格表）把價格分布在總平圖上進行感知調整敏感性細分成各類統計表：單價敏感性、總價敏感性試算得出最終的均價試算得出最終的均價此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字4747到此，到此，原始單價原始單價已成形，我們是不已成形，我們是不是就算出了每套房的價格了呢？是就算出了每套房的價格了呢？你漏掉了贈送面積、特殊單位的價值！此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字4848搭建價格表模板搭建價27、格表模板案例：當代萬國府價格案例：當代萬國府價格建立每棟基礎價格表建立每棟基礎價格表(建筑面積、打分數值、平面差值、樓層差建筑面積、打分數值、平面差值、樓層差值值及相關公式鏈接）；及相關公式鏈接）；該基礎價格表得出：該基礎價格表得出：原始單價原始單價*建筑面積建筑面積=原始總價；原始總價；將贈送面積計價部分折進房價，再反算回單價上；將贈送面積計價部分折進房價，再反算回單價上；加入計價后，加入計價后，特殊特殊單價單價*面積面積+特殊單價特殊單價*面積面積+=+=計價后總價；計價后總價；計價后總價計價后總價/建筑面積建筑面積=計價后單價計價后單價；局部單位根據銷售策略進行調整，得到最后的局部單位根28、據銷售策略進行調整，得到最后的實收單價實收單價；此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字4949注意要點：注意要點：實地打分的客觀性實地打分的客觀性公式運用的合理性推敲公式運用的合理性推敲（roundup，roundown的區別）的區別）復核公式和價格表的建議方法復核公式和價格表的建議方法（反復演算，反推抽查）（反復演算，反推抽查）此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字501 1、房地產價格的思考、房地產價格的思考3 3、價格表的、價格表的制作制作4 4、關于價格報告的撰寫與匯報、關于價格報告的撰寫與匯報目錄：目錄：2 2、核心均價的推導方法核心均價的推導方法此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字5129、價格表撰寫的技術要點價格表撰寫的技術要點1、價格目標一定要溝通：根據開發商目標進行確定，是否缺錢，缺多少錢2、上行的市場價值最大化，下行的市場實現迅速去化3、定價的策略是什么：基于整案的策略，基于開盤的策略（賣什么，留什么）4、定價的方法：各種方法靈活運用，互為驗證5、生成價格表后一定要驗證，并形成均價建議6、模擬開花圖和去化預測，要有大局觀7、自己也沒有把握的價格區別項，就不要做價格區分，以免自爆短處8、提交給開發商前，要注意格式等細節的設置此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字52價格表匯報的技術要點價格表匯報的技術要點1、要有信心，信心來源于做足功課2、聚焦：篇幅壓縮，結果很重要，過程更重30、要3、整體完成后要經常感知、改善價格表，不同時間思考的角度會不同4、要開發商相關人員進行核對并簽字價格表就是生命，一定要認真，認價格表就是生命，一定要認真，認真再認真，不同人反復核對，打印真再認真，不同人反復核對，打印出來核對，不能容忍出錯！出來核對，不能容忍出錯！此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字53價格報告的一般框架價格報告的一般框架一、定價基礎1、項目&目標2、價格背景：市場、產品、客戶1、價格策略2、定價方法二、價格策略及定價方法1、核心均價的形成與驗證2、價格表形成三、均價制定及價格生成3、價格的市場驗證一、定價基礎四、調控策略及銷售安排2、銷售安排及預估1、調控策略此處填寫客戶名31、稱此處填寫項目標題文字54一、定價基礎的關鍵一、定價基礎的關鍵項目通過區位、交通、環境、配套、產品、品質提煉出項目屬性目標1.清楚了解開發商對價格和銷售速度的真實要求2.銷售目標以量化到金額為最佳選擇3.注意將目標細分4.可說明達到目標的困難程度（對比說明）明確目標是價格策略的前提價格永遠只是手段此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字55一、定價基礎的關鍵一、定價基礎的關鍵宏觀市場房地產政策、全國重要經濟指標、房地產成交數據本城市房地產成交數據競爭市場1.競爭板塊的劃分和競爭項目分布2.同類競爭項目競爭特征提煉，并與項目對比3.同類產品的市場交易、供應及其趨勢4.市場競爭項目/產品價格與走速此處32、填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字56一、定價基礎的關鍵一、定價基礎的關鍵產品1.項目詳情（功能與品質）及其綜合概括2.產品詳情表及其價值排序3.與競爭產品的點對點分析客戶1.客戶來訪來電情況2.客戶質量分析（誠意度統計與分類）3.客戶特征分析此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字57二、價格策略與定價方法二、價格策略與定價方法價格策略1.波士頓矩陣進行產品分析（價格策略基礎）2.階段性價格策略結論3.針對分類產品的進行定價方法組合（選擇使用）此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字58具備差異性優勢以及稀缺物業類型的最高端產品，形成項目標桿價值。客戶需求性強、可實現高市場價值。成熟市場中的領導者，具33、有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源。客戶需求量較高、可實現較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續投資，發展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現較高市場價值。產品優勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現價值較低。明星產品現金牛產品嬰兒產品瘦狗產品。高市場增長率高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣綜合市場供應、項目產品差異化及目標客戶需求分析，借用波士頓矩陣表現：包裝，旗幟！利潤主力培育、轉化盡早出貨二、定價策略和定價方法二、定價策略和定價方法波士頓矩陣此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字59隸屬產品隸屬產品類型類型定價34、方法定價方法悅城定價策略悅城定價策略獨棟別墅、雙拼別墅無競爭、供應量小、需求傾向大、產品優異個別定價+策略調整 標桿產品，激進定價庭院二層無競爭、供應量大、需求傾向大、產品優異個別定價+內部競爭關系+策略調整穩健定價無競爭、供應量小、需求傾向小、產品優勢弱個別定價+內部競爭關系+策略調整聯院別墅無競爭、供應量大、需求傾向小、產品優勢弱個別定價+內部競爭關系+策略調整認知低，保守定價合院后排有競爭、供應量小、客戶追捧度高、產品優異市場參考+內部競爭關系+策略調整穩健定價庭院一層有競爭、供應量大、客戶追捧度高、產品優異市場參考+內部競爭關系+策略調整重要利潤實現，挑戰定價有競爭、供應量小、需求傾向小、產品優勢弱市場參考+內部競爭關系+策略調整疊院三層有競爭、供應量大、需求傾向小、產品優勢弱市場參考+內部競爭關系+策略調整認知低，沖量單位，保守定價分類產品的定價模式案例：深圳中央悅城二、定價策略和定價方法二、定價策略和定價方法分類產品定價此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字60謝謝謝謝Thank youThank you深圳世聯行地產顧問股份有限公司Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated