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1、 第一部分第一部分 形勢(shì)分析形勢(shì)分析 一、一、. . 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ( (一一) ) 杭州房地產(chǎn)的發(fā)展階段及特點(diǎn)杭州房地產(chǎn)的發(fā)展階段及特點(diǎn) 1 1、 杭州房地產(chǎn)發(fā)展階段杭州房地產(chǎn)發(fā)展階段 文 化 概 念 市 場(chǎng) 生活方式 社區(qū)環(huán)境 用 家 家 居 市 場(chǎng) 房 子 土 地 炒家市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 發(fā)展階段 杭州作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力的前 20 個(gè)城市之一，無(wú)論在開(kāi)發(fā)理 念、經(jīng)營(yíng)思路，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、操作模式，都明顯地表現(xiàn)出技術(shù)先導(dǎo)的用家 市場(chǎng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，在全國(guó)省會(huì)中心城市 中處于較高的檔次。最典型的例子是綠城房產(chǎn)的系列產(chǎn)品。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)2、與開(kāi)發(fā)商的日趨成熟，杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了一個(gè)尋找 更能夠表達(dá)和賦予樓盤(pán)神韻（以人文、自然為特色）、并具時(shí)代感的生活方 式為主題的概念市場(chǎng)階段。較具代表性的本地樓盤(pán)莫過(guò)于近期在杭州市各大 媒體炒得很熱的杭州天城項(xiàng)目。以氡泉養(yǎng)生為核心理念，推出追求自然、生 態(tài)與居住完美結(jié)合的景觀房產(chǎn)，希圖通過(guò)回歸自然、返樸歸真的生活理念， 更直觀、生動(dòng)地表達(dá)出景觀房產(chǎn)的內(nèi)涵與價(jià)值。 杭州天城作為進(jìn)入泛地產(chǎn)時(shí)代的先行者，也只是邁出了市場(chǎng)探索的第一步， 如何把握市場(chǎng)的有效需求，完成消費(fèi)者從認(rèn)識(shí)到認(rèn)可到認(rèn)同的過(guò)程，還需要 時(shí)間的引導(dǎo)和產(chǎn)品自身的不斷完善。 雖然杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始熱衷于項(xiàng)目的概念開(kāi)發(fā)、生活方式的營(yíng)造3、，但從 供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場(chǎng)向概念市場(chǎng)的過(guò)渡階段（從賣(mài) 社區(qū)環(huán)境向賣(mài)生活方式、文化過(guò)渡）。主要表現(xiàn)在： 注重房屋的質(zhì)量、朝向，戶(hù)型結(jié)構(gòu)，采光通風(fēng)等因素，對(duì)物業(yè)附加值 的考慮相對(duì)較少。 注重社區(qū)環(huán)境的園林綠化，注重樓房外立面的修飾，但社區(qū)的整體配套 和物業(yè)管理服務(wù)等方面還需進(jìn)一步完善。 社區(qū)會(huì)所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)，沒(méi)能更好的 發(fā)揮會(huì)所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營(yíng)造上的作用。 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)多地依重地理位置和自然環(huán)境，人文環(huán)境的塑造還缺乏 手段和力度。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，更注重市場(chǎng)炒作，而公關(guān) 活動(dòng)實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)較少。強(qiáng)調(diào)售樓中心的規(guī)劃、建設(shè)，但銷(xiāo)售人員的基礎(chǔ)培 訓(xùn)不夠，專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不高。 2 2、 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升 1998 年，大規(guī)模福利分房突擊購(gòu)買(mǎi)的沖擊后，99 年今年頭三個(gè)季度，杭州 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持