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1、內部資料 注意保密,住宅公共區域裝修工程招標及合同管控工作分享,2018年11月,住宅公共區域裝修，客戶關注度高，成本敏感度高，需要我們在設計，招標，施工各環節控制質量，達到品質和成本的雙贏。,我們需要關注和消除各環節可能遇到的風險。營銷：合同交房標準與設計一致，類似石材或瓷磚。設計：方案控制在預算內；出圖節奏和深度需滿足招標要求 裝修與結構、機電專業圖紙交圈；招標圖提供排版圖；設計封樣不能指定唯一；招標：界面清晰不漏項，技術要求明確，合理低價中標。履約：嚴控變更簽證；對乙方以次充好，甲供材超供，施工甩項等進行結算扣款。,目錄,一、集團產品標準二、招標要點三、評標定標四、過程管控,目錄,一、集2、團產品標準,集團產品標準-住宅產品1.0,集團產品標準-設計部2018年7月,B檔，地下大堂2000降到1500，標準層電梯廳由1500降到1200，C檔，地下大堂1500降到1200，標準層電梯廳由1200降到900，暫無A和D標配置。,目錄,二、招標要點,招標要點,1、招標計劃2、圖紙3、招標樣板4、工作界面5、甲供材,6、工期和保修期7、技術要求8、開辦費9、工程量清單,招標要點,1、招標計劃,招標要點,招標要點,合約部參與設計招標和設計任務書的設定：明確經濟限額指標提供瓷磚、燈具、開關插座集采品牌，型號和圖片，協調廠家送樣，供設計選擇；圖紙要求：精裝施工圖：設計說明、材料表、布置圖（立3、面、頂面、地面）、定位圖（燈具、空調風口、開關插座）、大樣圖，排版圖；建筑圖：供投標單位核對；效果圖：提供；部品清單：設計提供,2、圖紙,招標要點,圖紙內容齊全，深度可指導施工，專業交圈，降低后期變更簽證的風險。成本參與審圖和測算，根據項目定位和適配原則，關注容易增加成本的設計項目。材料選用：如灰色白色石材，石材線條，金屬裝飾條，墻面軟包，玻璃馬賽克等，如測算超標需要協調設計優化。D標公區用瓷片或拋光磚，BC標公區用全拋釉磚。大堂面積：是否符合限額指標。有時為了增強入戶儀式感，營銷設計做大大堂面積。排版：瓷磚和石材規格尺寸與空間適配，避免出現大磚用在小空間，小磚用在大空間的情況。,2、圖紙,招4、標要點,3、招標樣板（設計提供樣品）,非天然材料：體現種類、品牌、規格、系列、質量等級等信息；應提出不少于三個以上的品牌供甲方參考，杜絕唯一品牌。天然材料：提供實物樣板。石材提供名稱和產地（招標送樣時復核名稱和產地是否屬實）；明確色澤、紋理、質感、深加工效果要求，以及諸如紋理統一、色澤均勻、無裂紋、節疤等效果要求。,招標要點,4、工作界面：陽光城集團全裝修工程工作界面劃分（參考模板）,招標要點,4、工作界面：陽光城集團全裝修工程工作界面劃分（參考模板）,招標要點,4、工作界面：陽光城集團全裝修工程工作界面劃分（參考模板）,招標要點,4、工作界面,其中：標準層電梯廳和走道，各區域尤其是北方區域可5、以根據地面水暖管道布置情況和區域的營造做法，決定細石砼保護層是否由總包實施。,招標要點,5、甲供材,公區裝修部分主材已實現集團集采；合約部提供集采供應商、型號清單，設計選型；合約部復核產品選型是否不超目標成本。確定甲供主材損耗率，投標單位復核，甲供材應供量=(1+損耗率)裝修工程清單結算數量，超出應供量部分按我司采購價格+30%于進度款中扣除。-參考分包工程合同2016V1第77頁乙方申報結算金額超出最終結算金額5%的部分，乙方承擔超出金額的咨詢費并按10%計取違約金。-參考該比例進行加大懲罰。,招標要點,5、甲供材,瓷磚集采價格包含加工費：標準化批量化直線切割建議由廠家完成，并在招標文件中明6、確，其余倒角、拉槽等異型切割建議由裝修單位進行外協加工。,招標要點,6.工期、保修、付款：,不同樓號工期分別描述，以項目部計劃為準，整體工期約80天。,保修期：集中交付后2年付款方式：無預付款；建議按節點方式付款，進度款70%；完工款80%；結算款95%；留5%質保兩年。,招標要點,7.技術標準-陽光城集團全裝修工程招標技術要求V2.0,土建總包與裝修施工單位工作面移交質量驗收標準裝修工程施工放線管理要求裝修工藝工法樣板制作要求裝修工程施工規范裝修工程成品保護標準做法裝修工程安全文明施工管理規定裝修工程工作界面劃分裝修房交付觀感質量標準全裝修細部節點構造標準,招標要點,8.開辦費,一般比例約 7、3%，超標的要分析。開辦費列項與技術標準和現場管理要求相對應，一般應包括：住宿辦公，圖紙深化、環保文明、安全施工、臨時設施、夜間施工、冬雨季施工、甲供材二次轉運、垃圾清運、成品保護、完工保潔、提供施工封樣等。施工水電費由總包單位負責，裝修單位不需要支付施工水電費。電梯集采單位為日立電梯，含施工轎廂保護費和臨時用梯開梯費，公區裝修單位不用考慮。明確裝修單位負責二次轉運。甲供材料集采協議約定廠家須按甲方要求運抵卸貨地點（距工地可行車路面卸車水平運輸不超過150米，垂直不超過正負一層，不含二次轉運），按甲方要求卸貨并運至甲方指定的存放處（平面場地）。,招標要點,8.開辦費,招標要點,8.開辦費,集采8、子合同范本-材料設備類201808約定,按地面+墻面+天花+機電進行編制,地下大堂 首層大堂 標準層電梯廳,招標要點,9.工程量清單,招標要點,9.工程量清單,清單鎖定和鏈接 便于清標計算規則及單價說明參考 集團工程量計算規則及單價說明 2018a.內墻面應區分不同飾面材質及做法，以墻身被覆蓋面積計算。需扣除相應門洞與窗洞的面積，不扣除0.3以內的孔洞和墻與構件交接處面積，內墻垛的側壁應展開計算，并入相應的飾面項目內；b.踢腳線、裝飾線等以不同的高度/寬度按長度以米分別計算；c.天棚吊頂按設計圖示尺寸以水平投影面積計算，天棚面中的燈槽及跌級、鋸齒形、吊掛式、藻井式天棚面積不展開計算。,招標要點9、,9.工程量清單,電氣配管供應安裝，根據項目特征（名稱、材質、規格、配置形式及部位），以“m”為計量單位，按設計圖示尺寸以延長米計算，不扣除管路中間的接線箱（盒）、燈頭盒，開關盒所占長度。電氣配線供應安裝，根據項目特征（配置形式；導線型號、材質、規格：敷設部位或線制），以“m”為計量單位，按設計圖示尺寸以線體延長米計算，實際安裝過程中的損耗、及電纜電線在穿線過程中彎曲、專業交叉&建筑結構返彎、或預留的長度均需考慮在供應單價內。-設定損耗率,招標要點,9.工程量清單,關于明確品牌 陽光城招標采購管理辦法8.5條約定乙供材料需約定三個及以上同檔次品牌，投標時需明確報價品牌。,三、評標定標,評標定標10、,1、樣品評審：首輪回標前即要求送樣，不合格的需重新提供，定標前所有關鍵材料應送樣合格。,2、定標原則：總價包干，合理最低價中標,3、開辦費：一般為投標總價的3%，超過這個比例要認真分析，關注大堂腳手架；成品保護費,與目標成本和設計限額的對比，用平米指標分析。,4、價格分析：,評標定標,對比內外部案例時，要選取近期內2個項目對比，同時注明層高，面積，材料，考慮這些差異因素后得出修正后的內外部案例指標，進行對比。,4、價格分析：,評標定標,重點工作是分項綜合單價合理性的分析比較。按照天地墻和機電工程，分析選取占比大3項進行單價對比，如：瓷磚鋪貼，石材干掛/鋪貼，涂料涂刷，石膏板吊頂，電線開關燈具11、等。材料費、施工費要分別對比按商務標次序進行排列，同時不平衡報價需要標注，方便直觀，便于定標前的約談降價,4、價格比對：,評標定標,評標定標,四、過程管控,過程管控,1.圖紙復核,不同專業事先審圖，避免直接施工造成浪費；中標單位提供深化圖供甲方審核，排版圖：如石材、地磚、龍骨、石膏板排版；節點詳圖：如兩種不同材質的交接節點處理，節點防裂、防水、防空鼓措施節點。,過程管控,2.工作界面移交,要有策劃、必須五方（總包、監理、甲方、精裝、分包）簽字確認。交接標準按集團移交質量驗收標準執行。地面：土建總包與裝修施工單位工作面移交質量驗收標準，公區和戶內對總包質量標準不同。公區裝修單位以保證裝修完成面合12、格為準，地面結合層厚度和砂漿配比發生變化，不調整費用。墻面：按集團質量驗收規范進行交接。,過程管控,土建總包與裝修施工單位工作面移交質量驗收標準,過程管控,土建總包與裝修施工單位工作面移交質量驗收標準,過程管控,土建總包與裝修施工單位工作面移交質量驗收標準,過程管控,3.對甲乙方進行合約交底，嚴控變更簽證，先審批后施工；4.抽查進場材料，檢查進場材料的出廠合格證、材質和外觀，避免乙方替換材料或品牌，以次充好。5.甲供材接收做好廠家和施工單位兩方簽字確認，報備甲方和監理，結算時對甲供材超供進行扣款。,招標要點,5、甲供材,現場施工單位對甲供材料設備負有存儲、保管的義務。因未盡義務造成材料設備丟失、損壞的，現場施工單位承擔賠償責任。,THANK YOU!,