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1、京杭之心項目定位思路,2020年06月,縣域招商營運管理部 研策部,PART 01,市場調研,城市概況 項目交通 周邊配套 商業市場 市場總結,1.1 城市概況,揚州是“承南啟北”的重要節點城市，地處長江蘇省中部，長江下游北岸、江淮平原南端，向南接納蘇南、上海等地區經 濟輻射，向北作為開發蘇北的前沿陣地和傳導區域。揚州市常住人口約453萬人，2019年GDP達5850億元，GDP增長趨勢由高速發展趨勢開始逐步減緩，進入高速發展后的穩定階段，人均GDP在江蘇各市中處于上游并高于全省平均水平。,三線強市，歷史文化名城，美食之都，經濟發展穩定，第三產業發達，商業基礎良好。,1.2 項目交通,項目位于2、揚州市廣陵區廣陵新城，地處揚州市區中心位置，距文昌閣直線距離約4.5km（20分鐘車程），距京華城直線距離約9.5km（30分鐘車程），距揚州南站（在建）直線距離約4km（10分鐘車程）。項目距離客運東站不足2公里，公交線路多，公共交通便利；另外項目南側的運河東路和北側臨近文昌路均為主干道，運河 路快速化改造工程北起江平東路，南接南部快速通道，通達性強，交通便利；隨著城市建設的深入推進，項目所在區域的 交通運輸能力、空間活力將進一步提升。,項目交通便利，位于東西向交通主軸上，廣陵新城核心位置，城市向東發展的橋頭堡。,1.3 周邊配套住宅,項目緊靠京杭運河、生態資源豐富，周邊3公里范圍內住宅樓盤3、約137個，輻射常住人口約32萬人。,本項目,項目周邊3公里內品質住宅、新興中產階級社區密布，常住人口32萬，將為商業提供大量家庭客群。,1.3 周邊配套酒店、辦公,項目周邊3公里范圍內酒店約65個，輻射酒店客群約2萬人；周邊3公里范圍內辦公寫字樓約26個，包含泰達Y-MSD，揚州產業技術研究院，揚州創新中心，K-PARK園區等商務辦公園區，輻射商務辦公客群約5萬人，其中江蘇信息服務產業基地日常辦公人口2萬人，環球金融城日常辦公人口5000人。,本項目,廣陵新城中部定位城市核心CBD，尤其本項目周邊高檔酒店、寫字樓、高新科技園區林立，將帶來大量持續穩定、高素質、有較高消費能力的商務辦公客群。,4、1.3 周邊配套教育機構,項目周邊3公里范圍內教育機構約33個，輻射學生客群約3萬人。,本項目,項目周邊中小學、幼托等教育設施配套齊全，兒童相關及教育培訓等業態具備龐大市場。,1.4 商業市場概況,揚州目前已形成文昌商圈、京華城商圈、二城商圈呈現“三足鼎立”的商業格局。其中揚州又為典型的雙核心商圈城市，即以文昌閣為中心的城市商業核心區和以京華城為中心的城市副中心商業區。隨著城市商業的快速發展，城市框架的逐漸拉大，未來將有北城和東城兩大新興商業中心逐步形成。,本項目,項目所在東部商圈尚處在起步階段，市場暫無強力競品，本項目可塑性強、潛力大。,1.4 商業市場分析東部商圈,揚州東部商圈隨著各項城建5、的向東發展正在崛起并且有趕超西區之勢，長期以來，東區的發展跟西區相比總是要顯得略慢一籌。然而，東區是發展熱區，與江都區緊密相連，發展潛力巨大，商業發展日益成熟。,揚州SM購物中心,揚州弘陽廣場,揚州明發商業廣場,揚州王府井購物中心,本項目,東部商圈未來項目多為大型一站式購物中心，本項目體量小，應突出特色錯位競爭。,1.5 宏觀環境及市場總結,揚州為三線強市，整體商業經營環境良好，有極佳的品牌基礎。廣陵新區定位整個城市核心CBD，區域發展起點高，潛力巨大。項目又位于區域中部核心位置，未來商業價值將持續提升。項目所在位置交通便利，位于城市東西向重要交通節點，地鐵1號線也在未來規劃之中，便捷的交通為6、項目擴大輻射半徑提供了前提條件。項目本體涵蓋五星酒店、辦公、公寓等多種業態，周邊品質住宅、星級酒店、寫字樓、科技園區遍布，配套設施也不斷完善，將為項目提供持續而穩定的多樣化客群。項目所在商圈近期內都無競品項目入市，在產品策略上可選擇方式多樣，可塑性強。,以上，本項目區位地段優勢明顯，但也存在商業體量較小的限制。如何在有限的商業空間內打造合適的產品，選擇和把握周邊客群，精準定位、突出特色，與商圈內大型項目錯位，并且與項目酒店等多業態形成良性互動都是成功的關鍵。,PART 02,項目定位,案例借鑒概念定位 項目業態及功能定位 各功能業態展示 品牌資源導入業態亮點及品牌打造,案例借鑒（上海浦東嘉里城7、）,項目區位：浦東嘉里城位于“陸家嘴后花園”著稱的浦東花木國際社區，花木板塊是浦東的市政配套集中區和文化中心，項目毗鄰陸家嘴、張江高科和多個知名國際社區，地理位置優越，為高端人士聚集地，為項目高端定位提供支撐。花木板塊東面連接張江高科技園區，南面銜接世博新城，西面臨陸家嘴國際金融中心、北面靠世界級企業總部基地金橋。項目以4.5萬建面（3萬左右的經營面積），成為上海最具代表性的新型社區商業之一。,案例借鑒（上海浦東嘉里城）,項目概況物業整體構成：由三個塔樓和一個裙房構成的現代商業中心，總建面積為33萬，涵蓋了甲級辦公樓、服務式公寓、五星級酒店（注：浦東嘉里大酒店、香格里拉旗下五星酒店）和國際化新8、型社區商場。商業概況：2011年10月29日開業4.5萬建筑面積地下一層、地上兩層入駐品牌150+,案例借鑒（上海浦東嘉里城）,最新品牌列舉：浦東嘉里城在品牌選擇上符合中高端家庭型消費的特征。在品牌選擇上，通過引入野獸派、Seasaw、特斯拉等品牌傳達了浦東嘉里城精致高雅的定位，同時西西弗書店、剪酷（服務兒童的理發店）的入駐則體現商場對于體驗式消費的重視。而其它品牌如樂高授權店、motherswork、H&M、GAP、新元素、藍蛙、太平洋咖啡等基本上都是知名的連鎖品牌，本身積累了較大的消費群體且與周邊白領、居民的消費習慣相吻合。,案例借鑒（上海浦東嘉里城）,案例借鑒（上海浦東嘉里城）,總結：浦9、東嘉里城品牌總數共計151個，其中餐飲品牌49個，服飾/化妝品品牌34個，生活品味品牌33個，兒童類零售品牌23個，個人護理品牌8個，超市、便利店2個，1家銀行，1家生活服務品牌。浦東嘉里城位于花木核心地段，周邊高品質社區集聚高端消費人群較多，是項目成為高品質的社區綜合體的基礎。項目帶來旺盛的住宿/辦公/消費需求，商場二樓與各物業建筑相連商業/寫字樓/酒店/公寓有機融合，內、外部動線相輔相成，實現客流導入最大化。近年來也與時俱進，品牌不斷更新升級，總之專業的建筑設計、適合的體量以及對周邊近端資源的有效利用加上良好的運營能力使改項目成為了上海現代商業的一面旗幟。,對我們的啟示：城市綜合體產品組合10、優勢，每年大量的參會企業及會展參觀者給酒店、辦公樓帶來了市場需求。這些商務人士既是既是項目酒店、辦公物業的客群，又是商場的消費者。專業的建筑設計，浦東嘉里城的建筑設計由KPF建筑師事務所操刀，項目在建筑結構設計上有其亮點，圍合式結構、室內設計方面有統一VI應用、景觀方面有雕塑小品，都遵循著商業的規律去做，才成就了嘉里城。做好高端商務形象的同時，將自身與整個社區聯結在一起，用活動豐富居民生活，同時又利用社區資源服務自己的顧客。同時滿足高端商務與高品質家庭/兒童消費需求的定位。,奧園京杭灣新型“商務+社區”綜合體,半開放 重商務 強體驗 高形象 互動性打造廣陵新城標桿，輻射整個城市東部，小而精致、11、包羅各類精品業態的新型社區綜合體,概念定位方向一,商務零售,餐飲美食,創智休閑,精品兒童,2.1概念定位方向一,主要客群年齡：25-45歲社會階層：城市白領，新興中產，企業中高管、商旅客價值觀：文化審美性要求高、消費能力和消費意愿強輻射半徑：定位區域商業，客群輻射范圍較小、以周邊3公里范圍內產業辦公、酒店會議等商務辦公客群為主，中產家庭為輔。整體客群基數較小，但到達率高，到店頻次極高,新社區，新生活。打造情景式城市會客廳,商業與項目本體及周邊的酒店、會議、辦公、產業園區、品質住宅等有機結合、相輔相成，成為其他空間的延伸。項目塑造如家的客廳、餐廳搬輕松的消費場景，無論您是來自周邊的白領還是家庭住12、戶、或是到訪商務、旅游客人，都能讓您放松，給您溫暖和愜意。,2.2 方向一業態及功能定位,項目規劃以下四大主題業態功能分區,“尊享薈”商務休閑空間休閑餐飲+商務/精品零售+特色書店+共享辦公+瑜伽會所/私教健身（占比35%）,“趣生活”精品配套空間跨境電商+精品便利超市+生活服務配套（占比15%）,“童世界”親子兒童空間兒童娛樂+兒童教育培訓+兒童配套服務（占比20%）,“漫時光”社交生活空間特色餐廳+美食廣場+livehouse音樂餐吧+網紅直播（占比30%）,2.2 各功能業態展示商務休閑空間,尊享薈潮流白領聚集地,休閑餐飲、精品零售、共享辦公、跨界書店、瑜伽/健身會所,2.2 各功能業態13、展示社交生活空間,漫時光社交生活空間,特色餐廳、美食廣場、LIVEHOUSE音樂餐吧、網紅直播,2.3 各功能業態展示美食生活空間,童世界親子兒童空間,兒童娛樂、兒童教育培訓、兒童配套服務等,2.4 各功能業態展示便利生活空間,趣生活精品配套空間,跨境電商、精品便利超市，生活配套服務,2.5 品牌資源導入主次力店、重點品牌展示,本地特色品牌樹立形象,地方美食、民俗風情類品牌,主題特色品牌突出亮點,商務零售、健身瑜伽、文創類品牌,知名連鎖品牌重點引流,國際/國內知名連鎖品牌,2.6 業態亮點與品牌打造奧買家全球購,覆蓋全場景雙線購零售模式，包含海外母嬰、美妝個護、服飾箱包、零食酒水、家居百貨等114、0萬種海外商品，涉及3000個品牌。覆蓋了澳洲、歐洲、美國日本、韓國等60個國家和地區。APP、小程序與智慧門店三店一體化。,2.6 業態亮點與品牌打造超級物種,超級物種，定位優質生鮮食材體驗店，是永輝云創依托全球生鮮供應鏈的深厚積累，著力打造的優質生鮮餐飲+零售+體驗式消費的零售新物種。更多免費方案資料加微信：chuangshiji02,2.6 業態亮點與品牌打造汽車展廳（Tesla/蔚來）,互聯網時代的汽車展廳，有別于傳統意義上的4S店，也不僅僅是個展廳或體驗店，是整個地區該品牌的用戶中心。,2.6 業態亮點與品牌打造超級猩猩健身房,超級猩猩，是深圳市超級猩猩健身管理有限公司旗下運動健身品15、牌。該品牌成立于2014年，致力于打造健康的生活方式，通過城市運動櫥窗提供零售制健身課程產品，并連接城市中的多元運動社群。,2.6 業態亮點與品牌打造鐘書閣,鐘書閣創立于2013年，以“連鎖不復制，每家書店都獨具當地文化特色”為創意品牌書店經營模式，以優質的圖書、創新的設計、用心的服務為讀者打造一個建筑之元素、人文之關懷的閱讀空間，成為一座城市文化的重要地標。它成為人民日報報道的“上海最美書店”，是美國WIRED雜志評選出的“全球10所最美書店”。,2.6 業態亮點與品牌打造樹德生活館（美學生活零售）,樹德生活館不僅是創意用品的品牌，也是設計分享的平臺。樹德生活館會定期舉行設計活動和設計論壇，16、給設計師構建一個互相交流、互相學習的平臺，并建立設計師與大眾互相溝通對話的橋梁，讓設計走進日常、走向大眾。,2.6 業態亮點與品牌打造優客工場（共享辦公）,以空間為平臺，以構建共享辦公空間為目標，為創新企業提供全產業鏈服務，建設基于聯合社群的商業社交平臺和資源配置平臺。,2.6 業態亮點與品牌打造老字號/本土品牌,引入本土老字號品牌，如冶春茶社、富春茶社、謝馥春等等，突出本地特色。,奧園京杭之心兒童主題綜合體,半開放 專兒童 強體驗 高形象 互動性打造全揚州首屈一指的兒童主題商業，匯聚兒童零售、兒童娛樂、兒童教育培訓的一站式主題目的地,4.2 概念定位,兒童匯聚,家庭生活,創智休閑,餐飲配套,17、方向一概念定位,主要客群年齡：25-45歲，尤其針對這類家庭中0-12歲全年齡段嬰幼兒及兒童社會階層：新興中產家庭，成熟中產家庭，富裕階層價值觀：家庭收入中高，消費能力強，為孩子消費舍得付出輻射半徑：定位輻射整個城市乃至周邊地區的場所。專業化、主題化，揚州地區親子兒童業態必來的目的地。,新社區，新生活。打造情景式兒童主題商業綜合體,塑造整個揚州體驗性最強，兒童業態最豐富，獨一無二的兒童主題商業綜合體穩固周邊家庭兒童客群并輻射整個揚州乃至周邊地區，形成超高粘性的一站式親子兒童目的地。,兒童主題分類,兒童業態主要分為兒童教育、兒童零售、兒童服務、兒童娛樂4大類。隨著中國家庭結構已由“4+2+1”走18、向“4+2+2”模式，中國0-14歲人口激增至2.6億，兒童消費市場規?；蚱?.5萬億元，兒童業態也逐漸成為新興購物中心、商場的標配。,兒童教育早教、培訓,兒童進行德育、智育、體育等方面的培養和訓練。它是提高人口素質的重要環節。青春期到來以前的未成年人被稱為兒童或少年，他們在思想、性格、智力、體魄等方面的可塑兒童教育性很強。兒童教育是整個教育事業的重要基礎。競爭力：品牌性、師資服務、裝修人文性品牌拓展能力：投資額小，以加盟品牌輸出為主需求面積：200-500平方米針對客群：2-15歲兒童承租能力：低 1.5-2.5元/平方米/天,兒童教育早教、培訓代表品牌,國內品牌，致力于03歲寶寶的早期教育19、。至2011年3月，東方愛嬰已經由當初的一間教室發展成為擁有12個直營城市、管理九大公司、加盟連鎖全國180多個城市400余家早教中心的中國第一早教品牌。,1976年成立于美國，至今遍布全球37個國家和地區，近700多家兒童早期教育中心，2003年進入中國，目前有200多家中心，致力于05歲嬰幼兒早期教育。,嬰智貝佳蒙特梭利國際早教是一家專業從事0-6歲嬰幼兒潛能開發的全國連鎖早教機構，總部設在上海。是上海市第一家被教育局認證的有辦學資質的專業早教機構，是目前國內最大蒙特梭利教育法的推廣機構。,專業從事0-15歲兒童情商教育的機構，旨在提供科學系統的課程，提供正確的觀念和知識，進而塑造自我形象20、，情緒管理，競爭力，挫折抵搞、責任感、獨立性，自律性及人際關系的圓融技巧。,兒童教育早教、培訓代表品牌,利用其在兒童早期教育、運動機能學、體育、舞蹈以及體操領域的專業經驗，研發出一套完整的符合孩子天性的課程體系和教學設備，旨在通過每周一次的結構性課程，幫助孩子構建強健的體魄，培養良好的社交能力，同時樹立自尊心和自信心。,新東方教育科技集團，19年辦學經驗，至今培訓學員達到1500萬人，業務涵蓋早教，學前，小學，中學，大學，在職，出圖考試，留學申請，英語能力提高，小語種學習，在線教育等，旨在為學員提供一站式終身學飛服務。,成立于1724年，1755年出版世界上第一本英語辭典，是目前世界英語教育的21、第一品牌迄今已經在全球55個國家（地區）以17種語言出版英語教育教學資源。朗文英語的授權中心遍布中國100多個城市，共200多個教學點。,憑借70多年來為全球兒童出版各種讀物和英語學習書籍的豐富經驗，是由美國華特迪斯尼直接創建的少兒英語培訓學校,教師全部由美國總部直派,絕非在當地招聘.所有分校皆為直營,保證教學品質始終如一。,兒童體驗,兒童職業體驗館就是在一個封閉的大環境里（1萬平方米左右），設立消防站、警察局、醫院、銀行、飛行訓練中心、電影院、電視演播室、電臺、蛋糕房、電力局、考古山洞、太空總署等。讓孩子扮演社會上大人的職業角色。比如當飛機駕駛員、空姐、蛋糕師、警察、醫生、播音員、銀行職員、22、消防隊員、宇航員、售貨員、老師、郵遞員、工程師等等，一般都70個左右的體驗項目。,兒童體驗,競爭力：是否有政府宣傳支持、科技仿真程度、贊助品牌商數量。品牌拓展能力：要是運營管理輸出，大多施工及硬件投資由開發商完成。投資額大，少則6千萬，多則2億，回報率低。一般置于購物中心高樓層。物業需求：面積8000-10000平方米，層高8-10米，承重800-1000kg/平方米針對客群：3-15歲票價：120-200元/人,星期八小鎮入駐城市：上海、廣州、武漢是國內首家采用星期8模式的兒童育樂場所，專為 3-13 歲孩子創建的角色扮演主題樂園：近 7000 平米的場館，以 2/3 的比例打造真實生活場景23、，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創造、學習的小一號世界。,藍天城少兒職業體驗樂園入駐城市：北京藍天城少兒職業體驗樂園位于朝陽大悅城，以工業制造、商業、美食、金融、軍事、文化七大主題為中心，設置了近百種體驗項目，內容涵蓋方方面面，是專門為3-12歲少年兒童設計的、由少年兒童自主管理的兒童城市。,兒童職業體驗館代表品牌,兒童職業體驗館代表品牌,比如世界入駐城市：成都、青島、天津、北京、蘇州 比如世界是由北京比如教育科技有限公司傾力打造的一個亞洲規模最大的兒童職業體驗城市。整個項目是在教委和團中央的大力支持下，與中國科學院心理研究所獨家合作，24、根據少年兒童心理生理特點度身定制的。,酷貝拉入駐城市：長沙、上海、沈陽中國首家青少年體驗教育基地，酷貝拉文化產業園占地24000平方米，70個體驗場館，近百種職業構成了一座可以讓孩子們盡情釋放快樂創意的“理想城市”。,兒童零售,兒童零售從類別上：包含服裝、鞋帽、食品、玩具、童車、書本繪畫；從形式上：分為專賣店、集成店；集成店：將童裝、食品、玩具、軟體游樂，乃至于早教和培訓等整合在一起的為嬰幼兒童服務的一站式賣場。,零售專賣需求面積：30-100平方米；物業需求：街邊商鋪、百貨、購物中心；租金承受力：高,綜合集成店需求面積：300-5000平方米；承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，1.25、5-3元/平方米/天,兒童零售代表品牌,從事母嬰童商品一站式購物及提供全方位增值服務，實體門店+直購手冊+電子商務三位一體的運營模式為中國家庭實現孩子的成長價值。整合業態包含：童裝、鞋帽、嬰幼兒食品、玩具、圖書、室內游樂、嬰幼兒日用品商品大多為自行招商或采購。,以博士蛙、Baby 2及Dr.Frog等自有品牌及網球王子、哈利波特和NBA等以動漫體育為主題的授權品牌來設計、采購及銷售兒童服裝、服飾及日用品，為客戶提供“一站式”的兒童消費服務。,經營產品涵蓋了0-6歲嬰幼兒 的家居及家紡、嬰童服飾，高檔童車，童鞋、喂哺用品、益智玩具、洗護用品、兒童箱包、安全座椅、家具、紙尿褲、嬰幼兒安全用品等幾十26、大類，逾萬種產品。,“寶大祥”創立于1924年，是上海著名的老字號品牌，包括：運動休閑系列、童裝童鞋、嬰幼兒用品、玩具、文具、音像、圖書、電動娛樂，薈萃了大批國內外著名品牌。,兒童服務,在生活上給予嬰幼兒童專業上或主題類的服務，如兒童攝影、嬰幼兒游泳、寶寶理發、兒童主題餐廳等。品牌拓展：一般以區域性，個人或加盟為主。物業需求：200500平方米承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，2.5-3.5元/平方米/天,兒童服務兒童攝影代表品牌,滬上知名的兒童攝影、寫真、形象設計、數碼制作于一體的專業攝影機構，由多位攝影學院專業畢業的資深攝影師主持兒童攝影，公司長期為國內一線兒童雜志、畫報提供影像27、作品。,致力于為0-12歲寶寶提供專業攝影服務，不斷尋求創新，成為集兒童數碼攝影、專業兒童特色相冊制作、育嬰報刊封面拍攝、童裝平面模特拍攝、廣告拍攝與兒童攝影技術創新為一體的綜合性兒童攝影機構。,創立于2002年，目前已在北京、上海、深圳等地擁有20多家直營門店和20多家加盟店，門店營業總面積超過15000平方米。,迪士尼兒童攝影館秉承“繽紛主題、快樂夢想、奇妙體驗”的精神，傾情推出米奇、維尼、小仙子、美人魚、白雪公主、玩具總動員等迪士尼經典主題攝影。,兒童娛樂,兒童娛樂分為室內兒童娛樂、大型兒童主題樂園。室內兒童娛樂是專門為010歲兒童提供成長所需的專業教育服務機構，物業需求：一般在300128、500平方米左右。所在樓層不高于3層，不低于1層。物業層高：3.5米；承租能力：低，一般以此業態來帶動兒童類的客流量。大型兒童主題樂園一般建于郊外或城郊結合處，占地上萬平方米，結合公園、游樂、展館、水上樂園等主題。,兒童娛樂代表品牌,悠游堂國內知名的家庭親子娛樂連鎖品牌，分布在全國多個城市的購物中心。旗下門店分布在北京、上海、廣州、深圳、重慶、南京、成都、大連、合肥、武漢、杭州、西安等全國多個城市，倡導“安全、愛心、勇氣、夢想”的理念，為中國兒童家庭提供高品質的游樂體驗及相關服務。,兒童餐廳及代表品牌,兒童主題餐廳，由色彩、童話、營養餐、親子互動DIY、游樂場組成的餐飲“新大陸“，為購物中心差異化招商與運營提供了新的探索方向。,蛋蛋屋上海長寧龍之夢的“蛋蛋屋”以檸檬黃為主體，白色夾雜著橙色、桃紅色等跳躍色彩，這些取悅感觀的方式營造出頗為夢幻的體驗。,兔斯基吃貨日記環境布置滿滿的兔斯基元素，店里有賣各種兔斯基的周邊產品，菜品上也有兔斯基元素。,酷樂派兒童主題餐廳分為用餐區、兒童游戲區、閱讀區3個區域。餐廳彩繪成各種童話主題：城堡、花園、童話小屋，每一處都在講述著自己的故事。,感謝聆聽,