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1、工程管理中心/成本管理中心 2019年2月,精裝修總包單位考察工作指引,前言,目的：指導參與裝修施工單位考察的人員了解考察工作的程序、要點，對被考察單位的各方能力做出客觀的綜合評價。適用范圍：適用于裝修類工程的施工單位考察和交底。,2,目錄,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成（二）施工單位推薦原則（三）施工單位考察原則（四）施工單位考察準備工作（五）施工單位總部考察（六）招標文件等重點內容交底（七）施工單位擬派項目經理及主要管理人員的考察（八）在建項目現場考察（九）已完工項目現場考察（十）已合作單位現場考察,3,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成,4,1.施工單位總部的考察,5,填寫單2、位名稱及聯系人的基本信息,填寫企業資質情況,勾選企業內部管理模式,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成,1.施工單位總部的考察,6,由考察人員填寫，包括企業情況介紹、企業性質、稅務資格、企業信譽、項目經驗、技術能力、項目管理模式、材料采購、進度質量管理、勞務來源意向合作區域等情況,對企業內部管理、技術力量、項目經驗等做綜合評估,勾選考察結論,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成,2.項目經理及主要管理人員考察,7,填寫項目經理及主要管理人員的基本信息,填寫項目經理的主要工作經理,從工作年限、業績、技術水平、現場管理能力等方面對項目經理的綜合能力做出評估,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構3、成,3.在建項目考察,8,對在建工程的質量、安全文明施工等進行評價,填寫工程概況,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成,4.已完工項目考察,9,填寫工程概況,對已完工程的質量觀感等作出評價,備注：原則上沒有在建項目的單位不進行考察。,（一）介紹裝修施工單位考察記錄表的構成,（二）施工單位推薦原則,公司員工均可推薦施工單位，但在考察記錄中，需填寫施工單位來源推薦人信息。,10,（三）施工單位考察原則,新施工單位經公司聯合考察認可后，納入公司的合資格施工單位庫，方可參與的工程投標。聯合考察的部門包括：集團工程招標管理部，工程管理中心，區域、項目部。供方推薦人，與供方有關聯人員需回避考察。,11,4、12,1、查詢擬考察單位有沒有誠信問題或法院通報的重大 合同糾紛案件,提醒：口碑不好的單位，盡量不考察。,（四）施工單位考察準備工作,2.為提高考察效率，提前把擬考察施工單位基本 信息表發給施工單位填寫(附件1：擬考察施工 單位基本信息），方便我司提前了解擬考察單 位的基本情況。,13,（四）施工單位考察準備工作,提醒：將來考察須注意核實考察的項目情況是否與施工單位提供的項目信息一致。,3.組織部門對擬考察施工單位先進行摸查,初步評估該單位實力能夠達到我司基本要求后，再組織相關部門聯合考察，以提高對施工單位考察的效率。,14,（四）施工單位考察準備工作,4.提前告知施工單位我司考察項目經理的原5、則：1）原則上考察項目經理（或執行經理）和將來擬派我司投標的項目經理（或執行經理）是同一人。2）若將來另派項目經理，要求提供該項目經理的社保及業績證明，公司對項目經理的評價，區域、項目對項目經理團隊約談把關。,15,（四）施工單位考察準備工作,組織部門必須做好考察計劃，建議在地圖上標出各施工單位總部及項目所在地。安排好行程路線，集中考察，盡量避免零散考察。6.提前與施工單位聯系，告知我司考察行程安排，人員職級及考察人數，最好能夠約見公司法人 代表或總經理。,16,（四）施工單位考察準備工作,（五）施工單位總部考察,17,.考察新的施工單位時，必須考察其公司總部，最好能約見其法人代表，記錄好其聯6、系方式和地址；不允許僅考察新單位分公司或辦事機構。,（五）施工單位總部考察,1.考察施工單位總部，介紹雙方人員，交換名片。并請施工單位簡單介紹公司情況，包括過往業績、管理模式等。,公司門口照片 座談會照片,18,我司集團人員先介紹公司發展歷程、目前在建項目數量、項目布局情況、過往三年的業績、公司經營模式等,必要時可播放我司的宣傳片,我司展示區完美開放與貨量完美交樓,的特點:進度要快,質量要好。我司區域、項目部人員介紹區域項目發展情況，包括區域管轄的范圍，在建項目的數量，新項目拓展情況，擬招標項目的基本信息（包括產品類型、面積、工期等）。,19,（五）施工單位總部考察,20,4.查看施工單位的資7、質證書、安全生產許可證、稅務登記證、組織代碼證等原件，并檢查證件是否過期，資質是否滿足 要求。附：裝修公司資質情況如下：,（五）施工單位總部考察,21,裝修資質不但是企業實力的一個反映，同時也是承接工程的基本要求。對于3級資質（舊標準）或無資質的單位我們原則上不予考慮。查詢網站：中華人民共和國住房和城鄉建設部官方網站：http:/http:/,對于裝修資質的說明,（五）施工單位總部考察,了解對方公司屬直營，還是掛靠。坦誠交流，對于有實力的掛靠包工頭，同樣可以考察其自己施工的工程。對于掛靠的實際承包人的要把控以下兩點：要求擬派項目經理的社保必須在考察單位，規避我司的風險；是實際承包人承建過的工程8、，要求提供書面證明文件。,22,（五）施工單位總部考察,以往承接哪類工程為主？政府工程（醫院、政府辦公樓、體育館、會展中心）、酒店、商業中心、住宅項目。與標桿房企有沒有合作？有沒有承接過萬科、恒大等知名地產商的批量裝修工程。,23,（五）施工單位總部考察,備注：可以要求提供業績清單，隨機抽查幾份合同，核實業績的真實性。,了解施工單位現有工程技術人員數量，具有中高級職稱人員數量。了解過往承接工程趕工的工期情況。例如：了解別墅和洋房樣板房的趕工工期（只需算硬裝施工工期，一般不含水電安裝）,24,（五）施工單位總部考察,了解施工單位對于往來資金、材料采購、進度、質量如何管理。12.了解項目經營模式，9、項目經理對資金使用，材 料采購的權限。13.了解是否有下屬勞務公司或長期合作的勞務班 組，勞務的來源，勞務是采用大包干，還是采用小班組，民工工資如何監管、發放。,25,（五）施工單位總部考察,了解施工單位的商務能力。了解造價團隊的情況（人數和能力）。有些裝修工程（尤其是酒店、會所等裝修工程）工序復雜，材料繁雜，沒有高效、獨立的造價團隊，可能難以快速響應我司的回標要求。了解是否可以及時辦理施工圖預算和結算。,26,（五）施工單位總部考察,能否接受總價包干？有沒有做總價包干工程的經歷，是否能接受總價包干的合作模式？裝修工程主要工作項的綜合單價？如塊料鋪貼、ICI、平頂天花等。,27,（五）施工單位10、總部考察,工程維修如何安排？是否有自己的專門維修團隊？完工后的維修跟進作何安排？維修工程的響應速度？,28,（五）施工單位總部考察,強調：若將來承接我司裝修工程，交樓階段必須及時配合項目提出的整改要求。,為應對即將實施的稅制改革“營改增”，我們需要核實新考察單位的稅務資格（“一般納稅人”還是“小規模納稅人”）。稅務登記證樣板如下：,29,（五）施工單位總部考察,我們必須提醒施工單位實施“營改增”后需要面臨的問題：我們要求、類工程的合作單位都要具備一 般納稅人資格，這將作為我司邀請投標的前提 條件。施工單位必須開具增值稅發票給我司，由此可 能造成的成本上升，施工單位在投標報價中自行 考慮，我司不11、會給予額外的補償。,30,（五）施工單位總部考察,了解施工單位意向合作區域，若其它區域有合 適的工程，也可以邀請投標。21.要求施工單位提供一套企業的資信資料、擬考 察項目經理簡歷、業績及社保證明，并加蓋公 章。22.考察人員在承建商總部考察記錄表中描述考察 單位的基本情況并做出綜合評估。,31,（五）施工單位總部考察,1.招標方式及報價形式 我們的招標方式是采用邀請招標，工程量清單報價。有兩種報價形式：按發包人提供的全費用綜合包干單價包干，報上下浮系數；發包人提供工程量，固定總價包干。,32,（六）招標文件等重點內容交底,提醒：1.部分裝修工程因圖紙原因暫不具備總價包干條件的，可以先報上下浮12、系數，出圖后報預算，再實行總價包干。2.對于實行裝修總價包干的工程，若投標單位對發包人提供的工程量有異議，可以在招標答疑階段提出。,1.招標方式及報價形式,33,（六）招標文件等重點內容交底,強調：1.為保證整個投標過程的公平、公正、公開，邀請投標單位現場參與開標，若投標單位不能參與現場開標，必須承認開標結果，公司法務部門監督開標過程。2.定標的原則是合理低價中標，低于成本且無合理解釋的投標將按廢標處理。,2.付款方式【貨量區】按月進度支付，支付比例是80%；【酒店、非示范區的會所、幼兒園、學校等裝修工程】、【展示區】按設定的完成工程量節點進行支付：第一次，待工程量完成50%后，付合同總價3013、%；第二次，待工程量完成80%后，付合同總價25%；第三次，待工程量完成100%后，付合同總價25%；結算手續辦理完畢之日起15天內支付至工程結算總價的95。2年質保期（第一年2.5%，第二年2.5%）。附件2：裝修工程付款方式、報價形式、調差方式,34,（六）招標文件等重點內容交底,3.介紹項目工程規模，品質要求及裝修場地移交的要求，詳見附件3土建總包與專業公司施工場地交接驗收制度。,35,（六）招標文件等重點內容交底,4.總包單位配合內容及服務費（詳見附件4總包配合費）我司的配合費方案對于專業分包單位來說是比較有利的，統一了收費方式和標準，避免總包單位的不合理要求。該部分費用由發包人直接支14、付給總包單位，專業分包單位不用另外支付配合費。現場施工、生活水電費根據合同約定執行。,36,（六）招標文件等重點內容交底,要求項目經理對在建項目做概況介紹，包括介紹項目施工的技術難點。要求項目經理/主要管理人員介紹工作經歷，需關注他們與知名房企有無合作，做過的重點工程，存在的技術難點，從業年限，是否獲得過相關的榮譽獎項。,37,（七）施工單位擬派項目經理及主要管理人員的考察,針對在建項目，提出施工工藝、質量、造價等相關問題，與項目經理進行交流，進一步了解項目經理的水平。若施工單位推薦的擬派項目經理目前沒有在建項目，需重點關注其之前施工項目竣工至今的時間，讓其介紹之前項目的現場情況，相關的材料價15、格等，從側面了解項目經理是否為掛靠及其能力。,38,（七）施工單位擬派項目經理及主要管理人員的考察,考察人員對擬派項目經理做出綜合評估。,39,（七）施工單位擬派項目經理及主要管理人員的考察,提醒：中標單位進場前，區域、項目有責任對實際承包人和管理團隊進行核實把關。,（八）在建項目現場考察,40,注意考察項目的針對性,對方一般都樂于引導我司去參觀他們的標桿工程（造價高、檔次高、利潤高），但本階段的裝修單位考察，主要是為我司貨量裝修工程做儲備。因此，最好是考察一般的精裝工程。,1查看項目部辦公室墻面施工單位名稱及標志，項目規劃平面圖，施工現場平面布置圖，施工進度計劃橫道圖，項目部人員組織架構，項16、目管理目標等。2觀察現場管理人員印象，施工人員數量，工人作業水平。3現場材料堆放及加工場（包括龍骨、乳膠漆、墻地面磚、石材等）是否整齊、合理。4參觀現場樣板房，觀察樣板房質量效果。5檢查現場隱蔽工程的質量，包括衛生間防水、給排水管道安裝、電管線安裝、吊頂龍骨安裝等。,（八）在建項目現場考察,6檢查地磚鋪貼、墻面乳膠漆、墻紙裱糊、木飾面安裝、家居擺設、開關插座、衛生潔具安裝的質量及觀感。7檢查現場成品及半成品的保護措施和保鮮效果。8檢查現場文件資料的匯總整理，包括隱蔽工程驗收記錄、場地移交記錄等。9觀察現場不合格工程的維修整改情況。10.詢問施工單位現場的配合度情況。,（八）在建項目現場考察,117、.查看項目部辦公室墻面施工單位名稱及標志，施工單位施工合同、項目竣工資料、項目規劃平面圖，施工現場平面布置圖，施工進度計劃橫道圖，項目部人員組織架構，項目管理目標等。2.檢查地磚鋪貼、吊頂隔墻、墻面乳膠漆、墻紙裱糊、木飾面安裝、家居擺設、水電安裝的質量及觀感。3.檢查現場維修服務情況。4.收集業主反饋情況。,（九）已完工項目現場考察,5.檢查項目完工階段的管理情況（包括實際完工時間、工程資料的整理）。6.檢查（墻地磚鋪貼(排磚排版、勾縫、平整度、色差、空鼓）、吊頂隔墻（開裂、陰陽角順直、縫的處理方法、搭接的處理方式）、天花墻面乳膠漆（色差，表面觀感，細部收口）、天花墻面裱糊（接縫處理、起泡、破損、色差、污染）、木裝飾安裝（表面有無劃傷、進度表面有無污染）、家居擺設、水電安裝（水電點位、標高、功能使用問題）的質量及觀感。（重點關注：裝修的可視化管理（一戶一檔，土建移交整改情況，門洞移交與地面移交數據,進度控制與整改情況數據管理)，實測實量(數據上墻)，工藝的標準化(工藝與工序是否合理,有無優秀做法)，細部收口(關注踢腳線,門套邊,窗邊,線盒邊收邊)，觀感(線條順直否,涂料質感,有無大小頭,鋪貼有無小條磚，磚鋪貼勾縫情況,打膠,等),安全文明施工(成品保護情況)等）,（十）現場考察重點關注項,感謝聆聽!,45,