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1、項目貨量區裝修工程策劃,工程管理中心2019年2月,貨量區裝修工程策劃,八、需協調解決的問題,六、工程成本策劃,目錄 Contents,一、工程概況（以常平項目為例）,1.1、項目概況1.2、裝修工程概況1.3、項目特點,貨量區裝修工程策劃,9#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,10#,1#,11#,開放區,一、工程概況,1.1、項目概況,6#,（施工棟號、型號、總套數、已售套數、總層數等內容可適當增減）,一、工程概況,1.2、裝修工程概況,1.3、項目特點,一、工程概況,目錄 Contents,二、管理目標策劃,2.1、管理目標2.2、質量目標分解2.3、關鍵節點控制目標,二、管理2、目標策劃,2.1 管理目標,二、管理目標策劃,2.2、質量目標分解,3,14年10月20日,二、管理目標策劃,2.3、關鍵節點控制目標時間軸,4,5,6,7,8,9,10,2,1,土建移交場地完成,交樓標準樣板間完成,四大標準件安裝完成,潔具燈具設備安裝完成,裝修交樓批次完工,交樓批次分戶驗收完成,交樓批次聯合驗收,一級交樓時間,裝修濕作業施工完成,天花墻面乳膠漆完成,15年 05月30日,14年10月30日,15年01月20日,15年04月20日,15年04月20日,15年04月30日,15年05月15日,15年05月25日,15年04月25日,2.3、關鍵節點控制目標計劃表,二、管理目標策3、劃,3.1.1、組織策劃-項目管理架構,三、工程前置策劃,E,項目工程管理人員,參建單位主要管理人員,3.1.2、組織策劃-施工單位管理人員架構,三、工程前置策劃,3.1.3、組織策劃-管理人員責任表 裝修責任表是對裝修施工管理人員職責的明確，應明確每個員工的職責，將裝修責任落實到人。,三、工程前置策劃,1、項目管理制度(項目自行編制，包括：會議、獎罰、現場管理等制度)2、裝修工程質量管控要求3、圖紙會審制度4、裝修交樓標準樣板間制度5、專業公司場地交接驗收制度6、重點工序檢查驗收制度7、成品保護要求8、質量問題整改驗收制度9、重點質量問題處罰規則10、物業承接查驗管理細則,3.2、裝修工程管4、理制度,三、工程前置策劃,出圖計劃,合同計劃,資金計劃,采購計劃,內控進度計劃,施工單位裝修專項計劃,精裝修場地交接計劃,三、工程前置策劃,3.3、工程專項計劃,3.3.1、工程專項計劃-出圖計劃,三、工程前置策劃,三、工程前置策劃,3.3.2、工程專項計劃合同計劃,三、工程前置策劃,3.3.3、工程專項計劃資金計劃,三、工程前置策劃,3.3.3、工程專項計劃資金計劃,注：若不是現代家居時間不需添加計劃到貨時間。,現代家居采購,三、工程前置策劃,3.3.4、工程專項計劃采購計劃（1）,萬方石材采購,3.3.4、工程專項計劃-采購計劃（2）,三、工程前置策劃,其他材料采購,三、工程前置策劃,3.5、3.4、工程專項計劃-采購計劃（3）,其他材料采購,三、工程前置策劃,3.3.4、工程專項計劃-采購計劃（4）,三、工程前置策劃,3.3.5、工程專項計劃項目內控進度計劃,三、工程前置策劃,3.3.6、工程專項計劃施工單位裝修專項計劃,三、工程前置策劃,3.3.7、工程專項計劃-裝修場地移交計劃,（設計優化建議包括裝修、家居、石材、機電等）,三、工程前置策劃,3.4、設計優化建議,三、工程前置策劃,圖紙會審,1、項目部組織設計、總包、裝修分包、監理、子公司、營銷中心等召開圖紙評審會；2、將意見統一反饋到設計院確定審核后樣板間施工圖紙；3、按審核后圖紙裝修樣板間施工，遇到問題時再次進行反饋修改，6、裝修樣板間驗收后，確定最終貨量施工圖紙；4、項目部根據最終確定的施工圖，組織施工單位全面進行貨量區施工。,關于加強圖紙會審工作的通知,3.5、圖紙會審策劃,3.5、圖紙會審策劃,三、工程前置策劃,三、工程前置策劃,01,03,02,監理.,總包,標準件分包,交接驗收各方主體,項目部組織,子公司,裝修分包,3.6、土建場地移交,項目開工之前就將各安裝界面劃分清楚，并與總包、機電分包、消防分包確認清楚。,三、工程前置策劃,3.6.1、土建場地移交-安裝界面劃分,高淳安裝工程界面劃分,三、工程前置策劃,土建移交標準,質量標準,進度標準,1、門和門套：地磚完成；室內裝修基本完成，清潔到位，外墻身完成飾7、件鋪貼工程；2、木地板：找平完成且已保潔，刮膩子打磨、窗臺石等石材鋪貼，窗戶安裝均完成；3、櫥柜和浴室柜：鋪貼工程、水電安裝、鋁合金窗等均完成。,土建交接指引（模板）,3.6.2、土建移交標準,場地移交標準參照關于場地交接驗收制度的通知文件,點擊可鏈接,完成窗扇和玻璃的安裝確保下雨時窗戶能正常關閉,廚衛柜進場前鋪貼及管線預埋全部完成,找平層施工完成樓地面尺寸驗收合格,木地板進場前膩子打磨、刷完底漆,三、工程前置策劃,3.6.2、土建移交標準（圖片）,三、工程前置策劃,土建與裝修施工交接面驗收表,3.6.3、土建移交內容,三、工程前置策劃,3.6.5、土建移交確認表,三、工程前置策劃,交樓樣板,8、1、貨量區裝修開工前必須進行交樓標準樣板間施工；2、每種戶型均設置一個交樓樣板間；3、交樓樣板間由項目部組織相關部門聯合驗收，驗收不合格的，不得進行大面積貨量區施工，直至整改完成通過驗收；4、樣板間驗收完成，項目部組織施工單位，全面進行貨里區施工。,3.7、裝修交樓標準樣板間策劃,標準參見關于推行“裝修交樓標準樣板間”制度的通知文件,點擊可鏈接,三、工程前置策劃,3.7、裝修交樓標準樣板間策劃,裝修交樓標準樣板間設置計劃表,三、工程前置策劃,3.7、裝修交樓標準樣板間策劃（圖示）,材料運輸路線,出入口1,出入口2,人貨梯（拆除時間：15年2月15日）,電 梯（啟用時間：14年12月15日),49、.1、材料運輸線路及垂直運輸（常平項目）,四、工程實施策劃,出入口1,出入口2,出入口3,出入口3,出入口,1#接駁點：DN110生活區用水已開通預計 2015-2-5拆除，改用永久水源。,注：1、在3號樓和9號樓旁分別設置40立方蓄水池并設置加壓泵，保證高層施工水壓。2、每棟樓設置DN65臨時供水立管至頂層，計劃于2015年1月30日拆除。,1#加壓水池,2#加壓水池,臨時給水管線路,2#變壓器為315KVA，供交付批次施工用電，預計2015年3月1日拆除。,1#變壓器為630KVA，供交付批次施工用電，預計2015年3月1日拆除。,施工臨舍,臨舍滿足裝修高峰期800施工人員住宿，距離施工現10、場100米，步行2分鐘。,4.2、臨水臨電臨舍示意圖（常平項目）,四、工程實施策劃,四、工程實施策劃,4.4、裝修管理流程及工序流程,裝修管理流程,點擊可鏈接,施工工序流程,四、裝修工程策劃,四、裝修工程策劃,四、工程實施策劃,4.5、裝修工程重點、（總包制定專項應對措施）（企石項目）,4#,5#,4、5號樓主體結構施工的時間嚴重滯后,制約進度的兩大難點,裝修高峰期間正值雨季,保證主體施工連續不能再停頓，增加人手早日封頂,砌體裝修同時多層施工以達到縮短砌體施工時間，保證按時移交工作面給裝修班組,做好道路硬化，保證雨季道路的暢通,做好材料堆場，保證雨季材料不被雨淋,做好天面及陽露臺的排水，保證雨11、季能把雨水及時排出室外，不淋濕墻面，保證室內在雨季能正常施工,措施,1,2,1,3,2,四、工程實施策劃,4.5、裝修工程重點、（總包制定專項應對措施）（企石項目）,針對裝修施工管理難點問題，擬定解決方案，重點跟蹤：(1)裝修施工單位較多，場地較小，需考慮多隊伍交叉施工，及住宿安排問題，管理難度較大。解決措施：a.做好施工計劃，做到有序銜接；b.嚴格實行場地交接制度，做到工完場清；c.根據場地的實際情況，合理地安排布置生活、住宿問題。(2)由于工序較多，施工跨度較大，不同工種之間容易造成二次污染和破壞。解決措施：a.做好成品保護，減少二次破壞；b.做好場地交接，清晰責任。(3)現場門窗洞口及廚12、衛開間、進深尺寸與“四大件”尺寸的銜接 解決措施：a.嚴控門窗洞尺寸，確保誤差在允許范圍內；b.實時跟蹤、尺寸上墻，避免出現大范圍的返工現象。,四、工程實施策劃,4.5、裝修工程難點-項目工程管控難點,(4)、南京市對材料檢測要求嚴格，萬方石材施工或供貨的材料檢測存在較大困難。別墅區石材檢測萬方至今未配合完成，嚴重影響別墅區竣工備案及交樓。解決措施：.委托第三方施工，合同中約定石材檢測相關事宜，由第三方解決專項驗收問題；求助集團工程管理中心，協調萬方配合解決。,四、工程實施策劃,4.5、裝修工程重點裝修重點分項措施,四、工程實施策劃,由項目根據工程實際情況剖析重點，制訂專項措施。,1、建筑裝飾13、裝修工程質量驗收規范 GB50210-20012、住宅裝飾裝修工程施工規范 GB50327-20013、工程質量檢查評分辦法（2016版）4、集團住宅裝修工程施工工藝和質量標準（工管中心2013.09版）5、集團工法樣板引路工作手冊,五、工程質量策劃,5.1、質量管控標準,五、工程質量策劃,5.2、材料樣板（材料樣板計劃）,五、工程質量策劃,5.2、材料樣板（開平項目圖片）,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板,天花吊頂樣板,墻面乳膠漆樣板,木地板鋪貼樣板,櫥柜、浴室柜樣板,淋浴屏樣板,水泥砂漿找平樣板,門、門套樣板,石膏線樣板,浴室鏡框樣板,龍頭、花灑樣板,工藝樣板,工藝樣板,衛生間地面濕鋪貼14、,墻面拋光磚樣板,窗臺石樣板,門檻石樣板,（由項目根據實際情況決定做哪些工藝樣板）,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（裝修工藝樣板計劃）,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板,天花吊頂工藝樣板,墻面刮膩子、乳膠漆工藝樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（圖片）,廚房墻面瓷磚、吊柜位置、止逆閥位置工藝樣板,廚房墻面瓷磚鋪貼、碰角、排版給排水點位工藝樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（圖片）,水泥砂漿地面找平樣板,復合木地板鋪貼工藝樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（圖片）,房間門樣板,房間門套工藝樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（圖片）15、,水電管線、插座、開關底盒預埋工藝樣板,插座面板樣板,五、工程質量策劃,5.3、工藝樣板（圖片）,五、工程質量策劃,5.4、技術交底,建立三級交底制度：設計：向項目部主要管理人員進行交底 項目部：向施工單位主要管理人員交底 施工單位：向現場施工班組管理人員交底 技術交底必須以書面形式進行，填寫交底記錄，審核人、交底人、接受交底人，并簽名。程質量策劃,五、工程質量策劃,項目概況交底,質量要求交底,工藝流程交底,重點難點交底,尺寸檢查交底,圖紙交底,材料交底,樣板房交底,技術交底內容,其他交底,5.4、技術交底內容,五、工程質量策劃,5.4、技術交底（圖片）,項目部組織監理、總包、裝修施工單位進行16、技術交底,五、工程質量策劃,5.5、過程管控策劃,嚴格執行工序交接會簽制度：每到工序施工前，前后工序施工單位必須進行工序交接，并經分包單位、總包施工監理及建設單位簽字后方可進入下一道工序施工（見附表：各工序報驗申請表）,總包、分包配備質量專職人員具體負責監督各專業的施工質量,嚴格執行周質量檢查和周質量例會制度：每周定期進行一次質量大檢查和質量例會，對質量狀態進行跟蹤管理。,嚴格執行三級檢驗制度：分包自檢，總包復檢，監理、建設單位驗收,嚴抓各項工序驗收：隱蔽工程需經各方書面簽字認可后方可進行下一道工序施工（見附表：隱蔽工程報驗表格）,五、工程質量策劃,1.,裝修材料驗收,2.,隱蔽工程驗收,3.17、,觀感檢查驗收,4.,水電功能驗收,5.,重點工序驗收,5.5、過程管控策劃,五、工程質量策劃,1、（閉水測試）陽臺二次防水工程報驗申請表,2、（打點、沖筋）房間找平工程報驗申請表,3、（平整度）陽臺二次防水工程報驗申請表,4、（平整度、空鼓）房間找平工程報驗申請表,5、材料進場清單,6、櫥柜報驗申請表,7、地面石材鋪貼報驗申請表,8、地面磚鋪貼報驗申請表,9、木地板鋪裝報驗申請表,10、木門安裝報驗申請表,11、內墻涂料噴、涂、刷工程報驗申請表,12.,每階段完成開點評會，點評會參考PPT模板：,樣板房點評紀要（模板）,樣板及停止點檢查點評會指引,5.5、過程管控策劃,點擊可鏈接,主要裝飾材18、料品牌核對，進場材料設備進場報驗嚴格執行防水試驗、各類管線、吊頂、涂料基層等驗收對鋪貼、涂飾、家居四大件等安裝驗收完成水電功能性檢查和驗收,五、工程質量策劃,5.5、過程管控策劃,五、工程質量策劃,5.6、成品保護,參見成品保護要求文件,在施工過程中，對裝修工單位已完成的施工項目，經項目部、總包驗收后，裝修單位應立即組織人力、物力和相應的技術手段進行成品保護，直到交付業主為止。不同工序交叉作業前，應進行交接檢查并辦理交接手續，后續工序有責任對其以前的工序項目進行保護。,點擊可鏈接,五、工程質量策劃,5.6、成品保護,五、工程質量策劃,5.6、成品保護,五、工程質量策劃,5.6、成品保護（圖示）19、,五、工程質量策劃,5.6、成品保護（圖示）,五、工程質量策劃,5.6、成品保護（圖示）,5.7、質量通病及防治,質量通病防治各區域、項目在貨量裝修開工前，必須高度重視質量通病的防治，要組織項目、施工單位的管理人員認真學習附件中的裝修質量通病，達到提前預防的目的，為貨量施工和順利交樓打下堅實的基礎。（詳見附件）,五、工程質量策劃,五、工程質量策劃,5.8、風險點控制,1,衛生間防水滲漏控制,2,天花吊頂開裂控制,3,木地板起拱控制,4,天花、墻面扇灰乳膠漆粗糙控制,5,衛生間拋光磚空鼓脫落,踢腳線不順直,以上幾大風險點，是業主投訴較多的問題，項目必須重點控制各項目根據自身的項目實際情況，梳理風20、險點，已達到提前預控的目的,6,7,5.8、風險點控制措施,五、工程質量策劃,五、工程質量策劃,5.8、風險點控制措施,五、工程質量策劃,5.9、安全文明施工,2.1.1、現場安全文明管理標準-安全管理,2.1.2、現場安全文明管理標準-文明施工,2.1.3、現場安全文明管理標準-臨水臨電,點擊可鏈接,施工單位應在施工組織計劃中制定出嚴謹的安全文明施工管理辦法與實施細則：(甲方的管理要求詳見合同，另參見現場安全文明管理標準)。,2.1.4、現場安全文明管理標準-成品保護標準做法,2.1.5、現場安全文明管理及現場-管理規定,五、工程質量策劃,5.9、安全文明施工,5.10、分戶驗收策劃,五、工21、程質量策劃,六、工程成本策劃,6.1、項目成本明細表,項目副總經理李鋒13533337855,李亞西15118495392,李懷志18675131500,歐君13926484978,曾禮明13712849601,負責落實現場1#，2#，4#，5#土建成本管控措施,負責落實項目水電成本管控措施,項目總經理周國慶13902890016,彭文偉15999854110,負責項目全成本管理,葉倩15018795312,負責內業資料整理,六、工程成本策劃,6.2、成本管控組織架構（常平項目為例）,負責落實現場3#，8#，10#土建成本管控措施,負責落實現場6#，7#，9#，11#土建成本管控措施,六、工程22、成本策劃,6.3、成本管控責任明細,項目管理人員在精裝修成本管控中的責任明細：,六、工程成本策劃,6.4、成本考核獎罰制度,項目精裝修成本管控結果與成就共享結果進行關聯，除按集團規定在計算成就共享時有所體現外，還應符合以下規定：,六、工程成本策劃,1、限額設計和設計優化（1）全程參與圖紙設計管理工作，要求設計單位依據項目目標成本進行圖紙設計。在裝修設計院完成圖紙設計后，第一時間完成圖紙預算工作，如有超目標成本情況，要求設計單位重新進行調整，確保成本控制在目標成本內。（2）項目部結合自身特點，對裝修設計院提供的圖紙進行合理優化，在滿足使用要求的情況下，節約成本。,6.5、成本管控措施,常平項目裝23、修優化方案,六、工程成本策劃,2、加強過程管控,6.5、成本管控措施,七、工程交樓策劃,7.1、交樓組織策劃,6,組織陪驗團提高收樓率,5,一站式收房服務,七、交樓策劃,7.1.1.成立交樓小組、統籌安排工作,交樓領導小組架構表,1.明確項目總是交樓期間維修的第一責任人，當項目出現工程質量問題或在交樓中，業主對質量問題投訴時，項目總應立即組織人力、物力進行維修，確保順利交樓。,2.原則上各施工單位應成立交樓維修隊，由項目統籌，對交樓發現的問題，立即安排人員維修。,3.交樓階段，若施工單位沒有成立維修隊，項目部應立即自行組建第三方交樓維修隊，為順利交樓提供維修保障。,4.項目子公司應全力配合項目交樓工作，如有子公司范圍的維修、補貨工作，應及時安排人員進行維修、補貨，并設立備件倉庫適度備保障維修材料的供給，確保項目順利交樓,7.2、維修保障策劃,七、交樓策劃,八、需協調解決的問題,項目急需相關部門協助解決的問題,