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1、龍湖清遠國營銀盞林場項目規劃設計方案2022.02目錄CONTENTPART 01 前期分析PRE-PHASE ANALYSISPART03 規劃分析PLANNING ANALYSISPART02 概念性定位CONCEPTUAL PLANNINGPART05 建筑意向BUILDING FACADE PART04 產品分析PRODUCT ANALYSISPART 01前期分析項目區位項目交通周邊資源場地現狀SWOT分析項目地塊三面環山、呈“百鳥歸巢“的盆地形態，冬暖夏涼，高負離子和自然景觀，山水資源豐富，是理想的養生型宜居圣地。33.4330.6433.0742.1843.2236.6670.32、381.3842.5695.4580.36100.5529.88清暉路南延線高程分析圖坡度分析圖坡向分析圖周邊競品分析恒大銀城湖翠山湖畔碧桂園假日半島翠嶺云天美林湖怡景灣北部萬科城保利春曉龍湖當代春江悅茗周邊競品分析周邊競品分析龍湖當代春江悅茗占地面積：約31847.4 建筑面積：86000 容積率：2.9物業類型：普通住宅,商業成功關鍵點：距離板塊雙軌交匯口銀盞站僅約200米，下樓城軌口，1站廣州，6站白云機場北，無縫換乘地鐵9/3/2號線。周邊競品分析龍湖當代春江悅茗建筑面積約：60建筑面積約：75周邊競品分析龍湖當代春江悅茗優勢：戶型方正實用，實用可變陽臺空間，采光通風良好。劣勢：樓間距3、小，未設北向生活陽臺，產品競爭力較弱。建筑面積約：85建筑面積約：85建筑面積約：100周邊競品分析恒大銀湖城占地面積：約95.6萬建筑面積：約200萬容積率：2.0物業類型：高層洋房項目配套：會所、泳池、商業街、小學產品類型：77-147兩至四房成功關鍵點：高速出口旁，距花都較近，教育、商業、醫療等生活配套齊全。周邊競品分析恒大銀湖城周邊競品分析恒大銀湖城優勢：戶型南向，景觀陽臺視野開闊，通風采光舒適。優勢：沒有改造房間空間，溢價空間少。部分戶型南北不通透，餐廳采光視線較差。周邊競品分析保利春曉占地面積：約9.15萬建筑面積：約25萬容積率：2.0物業類型：住宅、別墅、商鋪產品類型：85-14、40三至四房，121/135疊墅成功關鍵點：“現代風格洋房+疊墅”低密度精致社區，周邊教育、商業、醫療等生活配套齊全。周邊競品分析保利春曉周邊競品分析保利春曉周邊競品分析保利春曉優勢：全南向，N+1戶型設計，實用可變陽臺空間。劣勢：餐廳采光視線較差,未設生活陽臺，使用方式上不夠方便。周邊競品分析北部萬科城占地面積：約1000畝建筑面積：約130萬容積率：2.0物業類型：住宅、別墅、自住型商品房產品類型：二居、二居69平米、二居70平米、三居、三居79平米、三居83平米、三居93平米、三居107平米、成功關鍵點：項目規模宏大，配套完善，內部分為公園區、教育區、商業區、餐飲區和住宅區共5大區域，商5、場、華潤超市、餐飲街、醫院和公立幼兒園、中小學校等生活配套齊全；另規劃有精品酒店、臨湖會所、中央公園、垂釣基地等一系列的休閑、度假配套。周邊競品分析北部萬科城優勢：入戶花園、N+1戶型設計，實用可變陽臺空間。劣勢：未設生活陽臺，使用方式上不夠方便PART 02概念性定位文娛沉浸式體驗溫泉森林水庫人居生活場景未來社區智慧社區國際社區景觀立體聯通生態綠化運動空間景觀小品配套國際品質跨界空間休閑餐飲生活配套概念性定位結合山地建造，盡量保持原有地形地貌和山體的沖溝，打造世外桃源般的高端隱世別墅。PART 03規劃分析規劃要求用地紅線清暉路南延線用地紅線規劃設計條件：總用地面積：66906.93用地性質6、：二類居住用地R2容積率：1.0 容積率 1.5建筑密度：28.0%綠地率：35.0%建筑限高：27.0m清暉路南延線42米建筑退距、限高要求用地紅線低層主要朝向退讓線低層次要朝向退讓線多層主要朝向退讓線多層次要朝向退讓線多層主要朝向退讓線（退7米）多層次要朝向退讓線（退4米）低層次要朝向退讓線（退3米）低層主要朝向退讓線（退4米）建筑限高：27.0m用地紅線13米建筑間距要求利用天然地形營造錯落有致的立體生態景觀用地價值分析清暉路南延路線商業價值梯度：高低地塊三面環山，北面連接清暉路南延線。地塊商業價值由北向南呈遞減趨勢。結論：小區出入口設于地塊北面，商業及公建配套適宜設置于地塊北面，與清暉7、路相接。住宅價值梯度：高低地塊南面外部景觀資源豐富，住宅價值最高，地塊北面與清暉路相連，景觀條件稍次，有一定環境噪音，住宅價值由南向北呈遞減趨勢。結論：公寓及洋房適宜設置于地塊北面，合院疊墅適宜設置于地塊南面。強排理論推導用地指標總用地面積：66906.93容積率：1.0 容積率 1.5建筑密度：28.0%建筑限高：27.0m總基底面積：18733.94計容建筑面積：100360.39配套建筑面積：1330規劃限高27米戶型配比1.合院+洋房+公寓2.疊墅+洋房+公寓規劃產品組合方案一.合院+洋房+公寓方案一：合院+公寓+洋房戶型戶數占比洋房9535227.08%洋房8035227.08%合院8、10020015.38%公寓4039630.46%合計1300100.00%計容建筑面積100360.39 商業1008.50T4洋房61398.40三層合院別墅20000公寓15840公建配套2113.50容積率1.50建筑密度27.52%方案一：合院+公寓+洋房體塊鳥瞰一方案一：合院+公寓+洋房體塊鳥瞰二交通分析人行主入口車行入口車行入口人行主入口圖例車行出入口臨時地面停車位地庫出入口應急消防車道沿街商業、配套流線洋房區人行流線別墅區人行流線別墅區人行入口別墅獨立地庫出入口結合場地自然條件、通過合理規劃布局、將建筑形體與場地空間有機結合，形成臺地空間和豐富的立體綠化體系場地剖面分析11229、豎向分析一一、規范解讀：地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，不計入容積率的計算。1.5m二、臺地高差解決方案01.利用規范，地下室高出地面，可消化1.5m高差。02.利用架空層消化高差。豎向分析二35.50037.00038.50040.00040.00038.50041.50030.5001.5m40.000絕對標高圖例臺地范圍場地剖面本項目場地高差較大，地塊內高差最大可達18米。采用分級臺地的方式,結合場地自然條件、通過合理規劃布局,將建筑形體與場地空間有機結合，形成臺地空間和豐富的立體綠化體系1122圖例:商業住宅設計地形原始地形地庫1-1剖面圖2-2剖面圖方案一日10、照分析圖例0小時日照：1小時日照：2小時日照：3小時日照：4小時日照：5小時日照：6小時日照：分析軟件：眾智日照分析標準名稱：國家標準地理位置：清遠東經：113 度 45分北緯：23 度 29分有效時間：冬至 9：00-15：00（真太陽時）計算時間間隔：5 分鐘掃掠角：0 度時間積累方式：總有效日照分析，累計所有時間段。網格間距：1m計算受影面：距居室室內地坪0.9m高的外墻位置分析結論：每棟均有一半戶數或以上，冬至日日照大于 1 小時。樓棟之間間距均滿足規劃要求。方案一地下車庫地下車位總數量:1005個地下室總面積:44390.0030.50033.50033.50035.00032.0011、0上上上上上上地庫出入口地庫出入口別墅獨立出入口方案二：合院+洋房+公寓方案二：合院+洋房+公寓戶型戶數占比洋房9832425.69%洋房8032425.69%合院10021717.21%公寓43.539631.40%合計1261100.00%計容建筑面積100360.39 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積率1.500建筑密度27.99%方案二：合院+洋房+公寓體塊鳥瞰一方案二：合院+洋房+公寓體塊鳥瞰二方案二日照分析圖例0小時日照：1小時日照：2小時日照：3小時日照：4小時日照：5小時日照：6小時日照：分析12、軟件：天正日照分析標準名稱：國家標準地理位置：清遠東經：113 度 45分北緯：23 度 29分有效時間：冬至 9：00-15：00（真太陽時）計算時間間隔：5 分鐘掃掠角：0 度時間積累方式：總有效日照分析，累計所有時間段。網格間距：1m計算受影面：距居室室內地坪0.9m高的外墻位置分析結論：每棟均有一半戶數或以上，冬至日日照大于 1 小時。樓棟之間間距均滿足規劃要求。方案三：合院+洋房+公寓方案三：合院+洋房+公寓戶型戶數占比洋房9832425.69%洋房8032425.69%合院10021717.21%公寓43.539631.40%合計1261100.00%計容建筑面積100360.3913、 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積率1.500建筑密度27.99%方案三：合院+洋房+公寓體塊鳥瞰一體塊鳥瞰二方案三：合院+洋房+公寓方案三日照分析圖例0小時日照：1小時日照：2小時日照：3小時日照：4小時日照：5小時日照：6小時日照：分析軟件：天正日照分析標準名稱：國家標準地理位置：清遠東經：113 度 45分北緯：23 度 29分有效時間：冬至 9：00-15：00（真太陽時）計算時間間隔：5 分鐘掃掠角：0 度時間積累方式：總有效日照分析，累計所有時間段。網格間距：1m計算受影面：距居室室內地坪0.9m14、高的外墻位置分析結論：每棟均有一半戶數或以上，冬至日日照大于 1 小時。樓棟之間間距均滿足規劃要求。方案四：疊墅+洋房+公寓方案四：疊墅+洋房+公寓戶型戶數占比洋房9718014.47%洋房7718014.47%兩疊疊拼10030824.76%三疊疊拼10018014.47%公寓4239631.83%合計1244100.00%計容建筑面積100360.39 商業1486.29 T4洋房31320.00三疊疊墅18000.00兩疊疊墅30800.00公寓16632.00公建配套2122.10容積率1.500建筑密度27.99%體塊鳥瞰一方案四：疊墅+洋房+公寓體塊鳥瞰二方案四：疊墅+洋房+公寓方15、案四日照分析圖例0小時日照：1小時日照：2小時日照：3小時日照：4小時日照：5小時日照：6小時日照：分析軟件：天正日照分析標準名稱：國家標準地理位置：清遠東經：113 度 45分北緯：23 度 29分有效時間：冬至 9：00-15：00（真太陽時）計算時間間隔：5 分鐘掃掠角：0 度時間積累方式：總有效日照分析，累計所有時間段。網格間距：1m計算受影面：距居室室內地坪0.9m高的外墻位置分析結論：每棟均有一半戶數或以上，冬至日日照大于 1 小時。樓棟之間間距均滿足規劃要求。方案對比方案總圖對比圖例：替計容建筑面積100360.395 商業1008.50T4洋房61398.40三層合院別墅20016、00公寓15840公建配套2113.50容積率1.50建筑密度27.52%計容建筑面積100360.39 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積率1.500建筑密度27.99%計容建筑面積100360.39 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積率1.500建筑密度27.99%計容建筑面積100360.39 商業1486.29 T4洋房31320.00三疊疊墅18000.00兩疊疊墅30800.00公寓16632.00公建配套2122.17、10容積率1.500建筑密度27.99%方案一方案二方案三方案四方案體塊對比方案一方案二方案三方案四計容建筑面積100360.395 商業1008.50T4洋房61398.40三層合院別墅20000公寓15840公建配套2113.50容積率1.50建筑密度27.52%計容建筑面積100360.39 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積率1.500建筑密度27.99%計容建筑面積100360.39 商業1644.09 T4洋房57672.00三層合院別墅21700.00公寓17226.00公建配套2118.30容積18、率1.500建筑密度27.99%計容建筑面積100360.39 商業1486.29 T4洋房31320.00三疊疊墅18000.00兩疊疊墅30800.00公寓16632.00公建配套2122.10容積率1.500建筑密度27.99%圖例：PART 04產品分析合院產品洋房產品公寓產品合院產品合院別墅平面圖地下室贈送BBAABBAA地下一層平面車道55007000合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送AABB改造范圍房型建筑面積地下室贈送面積庭院贈送面積露臺贈送面積挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院A102.4650.7740.0448.171519、.125.181.92161.2合院B101.2249.4231.2446.1616.344.182.16149.5改造前改造后奢享闊綽庭院，通風采光優越餐廳廚房一體化，空間實用不浪費121111112222合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送AABB改造范圍房型建筑面積地下室贈送面積庭院贈送面積露臺贈送面積挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院A102.4650.7740.0448.1715.125.181.92161.2合院B101.2249.4231.2446.1616.344.182.16149.5改造前改造后豪華主臥套間戶型靈動實用，挑空20、贈送可改造臥室1211112222儲藏合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送AABB改造范圍房型建筑面積地下室贈送面積庭院贈送面積露臺贈送面積挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院A102.4650.7740.0448.1715.125.181.92161.2合院B101.2249.4231.2446.1616.344.182.16149.5改造前改造后戶型靈動實用，贈送露臺、贈送空中花園都可改造臥室/書房1茶室茶室11111111合院別墅平面圖屋頂可改為露臺使用1飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送AB改造范圍房型建筑面積地下室贈送21、面積庭院贈送面積露臺贈送面積挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院A102.4650.7740.0448.1715.125.181.92161.2合院B101.2249.4231.2446.1616.344.182.16149.5改造前改造后1111合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送改造范圍改造前改造后房型建筑面積 地下室贈送面積架空贈送庭院贈送面積露臺贈送面積 挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院C102.4637.3349.5662.4848.1715.125.181.92219.76CCC地下室贈送架空贈送奢享闊綽庭院，通22、風采光優越戶型靈動實用，贈送地下室、贈送架空層、皆可改造為其他功能房間使用12架空層平面架空層平面地下一層平面11222合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送改造范圍改造前改造后房型建筑面積 地下室贈送面積架空贈送庭院贈送面積露臺贈送面積 挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院C102.4637.3349.5662.4848.1715.125.181.92219.76CC地下室贈送架空贈送一層平面圖一層平面圖奢享闊綽庭院，通風采光優越餐廳廚房一體化，空間實用不浪費121122合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送改造范圍改23、造前改造后房型建筑面積 地下室贈送面積架空贈送庭院贈送面積露臺贈送面積 挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院C102.4637.3349.5662.4848.1715.125.181.92219.76CC地下室贈送架空贈送二層平面圖二層平面圖豪華主臥套間戶型靈動實用，挑空贈送和儲藏可改造臥室121122合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送改造范圍改造前改造后房型建筑面積 地下室贈送面積架空贈送庭院贈送面積露臺贈送面積 挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院C102.4637.3349.5662.4848.1715.125.181.24、92219.76CC地下室贈送架空贈送三層平面圖三層平面圖戶型靈動實用，贈送露臺、贈送空中花園都可改造臥室/書房11111合院別墅平面圖飄窗贈送陽臺贈送庭院贈送露臺贈送挑空贈送空中花園贈送改造范圍改造前改造后房型建筑面積 地下室贈送面積架空贈送庭院贈送面積露臺贈送面積 挑空贈送面積空中花園贈送面積凸窗贈送面積總贈送面積合院C102.4637.3349.5662.4848.1715.125.181.92219.76C地下室贈送架空贈送屋頂層平面圖屋頂層平面圖屋頂可改為露臺使用111洋房產品T4洋房平面圖飄窗贈送陽臺贈送一個電梯廳只有兩戶使用1入戶花園贈送百變空間改造范圍示意房型套數套內面積公攤面25、積得房率建筑面積 陽臺+入戶花園占比95 三房兩廳兩衛280.6114.7584.53%95.3617.73%80 兩房兩廳兩衛267.2212.379.5217.65%959580801T4洋房平面95改造后平面（北廳方案）95改造后平面（橫廳方案）95改造前平面獨立入戶花園入戶，專享尊貴入戶體驗客餐廳一體化設計，空間實用不浪費尊貴主臥套設計戶型靈動實用，百變空間，可改造為南廳或者北廳一梯兩戶可改造范圍示意改造后飄窗贈送陽臺贈送入戶花園贈送百變空間12345152431524315243T4洋房平面80改造前平面80改造后平面獨立入戶花園入戶，專享尊貴入戶體驗客餐廳一體化設計，空間實用不浪費26、尊貴主臥套設計戶型靈動實用，改造后三房可改造范圍示意改造后飄窗贈送陽臺贈送入戶花園贈送123412341234公寓產品公寓平面圖酒店式公寓，明廚明衛、大空間開闊舒適，通風采光優越景觀、生活陽臺贈送，盡顯園林美景高利用率123AAAAAAAABBBBBBBBBBBB房型套數套內面積公攤面積得房率建筑面積A834.358.3178.63%42.66B1233.5410.1543.69景觀陽臺贈送生活陽臺贈送公寓平面圖戶型A平面圖套內面積：34.35建筑面積：42.66戶型B平面圖套內面積：34.54建筑面積：43.69460021004950150083001500AB160017509800980035004000景觀陽臺贈送生活陽臺贈送PART 05建筑意向合院建筑風格與意向洋房建筑風格與意向洋房建筑風格與意向合院建筑風格與意向 現代建筑外部造型簡潔、明朗、清新、大方；體量感輕盈，框景效果豐富；注重景觀視野，將自然風景引入室內空間之中；合院建筑風格與意向合院建筑風格與意向洋房建筑風格與意向