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1、新凱家園二、三期配套集中商業(yè)項(xiàng)目XINKAI HOMELAND 2XINKAI HOMELAND 2NDND&3&3RDRDPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGNPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGN2 2 0 0 2 02 0 0 0 2 201前期研究Project Research泗涇基地位于上海市西部、松江區(qū)東北部，距離南部松江新城主城約13公里，周邊緊鄰多個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)，自然條件優(yōu)越，市政配套完善。松江城區(qū)由滬杭高速及滬杭高鐵線貫通，嘉金高速、上海繞城高速各從其東、西面穿過(guò)，多條交通干線緊密聯(lián)系周邊城市。松江泗涇項(xiàng)目區(qū)位車行流2、線Traffic Circulation人行流線Pedestrian Circulation綠化景觀Landscape泗鳳公路為聯(lián)系基地與區(qū)域的主要交通路線。基地周邊分布了多條城市公交線路及公交站，增強(qiáng)項(xiàng)目地塊的可達(dá)性。基地周邊路網(wǎng)布局均勻，與周圍各地塊聯(lián)系緊密，各方向前往的人流均可方便步行到達(dá)。基地東面緊鄰泗涇塘，視野開(kāi)闊，尤其北部地塊，東、北面均有綠化水系環(huán)繞，可利用景觀豐富。基地分析項(xiàng)目現(xiàn)狀僅短邊一側(cè)臨道路，二期施工出地面02三期地塊Project Design項(xiàng)目定位體驗(yàn)式社區(qū)商業(yè)“運(yùn)動(dòng)+休閑”（運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)館+兒童教育+休閑餐飲，以滿足家庭消費(fèi)群體的不同需求）鳥(niǎo)瞰圖入口透視圖沿河透視圖中3、庭透視圖1，引入運(yùn)動(dòng)主題概念，打造泗涇全齡化運(yùn)動(dòng)時(shí)尚街區(qū)DNA城市華蓋(半室外共享中庭)扶搖直上攀巖壁，露天秀場(chǎng)，可舉行商業(yè)表演、產(chǎn)品展銷等活動(dòng)，與樓上人們形成良好視覺(jué)互動(dòng)。2，兒童教育主題街區(qū)3，創(chuàng)意市集街區(qū)4.復(fù)合功能豎向疊合拉動(dòng)人流，通過(guò)復(fù)合功能的豎向疊合，在商業(yè)高區(qū)設(shè)置運(yùn)動(dòng)主題娛樂(lè)等目的性商業(yè)，將人流往高區(qū)引導(dǎo)。并通過(guò)設(shè)置空中共享中庭及扶梯等方式將人流快速引導(dǎo)到高樓層區(qū)。策略1創(chuàng)新商業(yè)主題匯聚人流破解同質(zhì)化，實(shí)現(xiàn)差異化創(chuàng)新商業(yè)主題引入運(yùn)動(dòng)主題概念，打造運(yùn)動(dòng)街區(qū)DNA引入兒童教育主題，打造親子娛樂(lè)天地創(chuàng)新商業(yè)主題創(chuàng)意市集街區(qū)，打造集群效應(yīng)創(chuàng)新商業(yè)主題策略2立體式商業(yè)公園策略景觀商業(yè)一體化4、設(shè)計(jì)，給周邊居民一座可休憩可娛樂(lè)的社區(qū)公園公園式商業(yè)內(nèi)外公園，大運(yùn)動(dòng)公園策略，打造泗涇全齡化復(fù)合運(yùn)動(dòng)公園濱水公園泗涇塘開(kāi)放建筑形態(tài)，融入公園式商業(yè)綜合公園PARK屋頂花園Roof Garden景觀退臺(tái)PARK公園式商業(yè)綜合公園PARK屋頂花園Roof Garden景觀退臺(tái)PARK延續(xù)垂直綠化延伸策略令綠色自然延伸的商業(yè)屋頂，打造綠色空中景觀體驗(yàn)公園式商業(yè)頂層屋頂花園設(shè)計(jì)創(chuàng)造最高端 最舒適的頂層空間感受策略3U型商業(yè)動(dòng)線+雙首層商業(yè)模式提升商業(yè)價(jià)值的兩大亮點(diǎn)U型商業(yè)動(dòng)線U型商業(yè)動(dòng)線，拉動(dòng)地塊后區(qū)人氣 地塊為短面寬、大進(jìn)深，僅短邊臨路 商業(yè)人流導(dǎo)入不利 采用采用U U型主動(dòng)線，分別在地塊西南和東南5、開(kāi)口型主動(dòng)線，分別在地塊西南和東南開(kāi)口 拉動(dòng)地塊內(nèi)部商業(yè)價(jià)值拉動(dòng)地塊內(nèi)部商業(yè)價(jià)值雙首層利用引橋設(shè)雙首層，提升二層商鋪價(jià)值 地塊僅南側(cè)界面沿城市道路，且為引橋段，路面由西向東逐漸高于地塊 利用引橋半層的高度，設(shè)置1F,2F出入口，形成雙首層的人行入口，提高了二層的商業(yè)價(jià)值大臺(tái)階便捷導(dǎo)入人流形成豐富的空間雙首層雙重流線提升二層價(jià)值總平面圖及指標(biāo)新凱三期商業(yè)數(shù)量單位備注用地面積12420總建筑面積35571地上建筑面積24840計(jì)容其中運(yùn)動(dòng)主題MALL18094獨(dú)棟商業(yè)6746地下建筑面積10731其中人防面積2484容積率2.0占地面積6210建筑密度50%40%地面綠化面積1662屋頂綠化面積16、62730%占地面積綠地率13%35%不含屋頂綠化建筑高度24m機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)322個(gè)1.0輛/100非機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)344個(gè)1.95輛/100體量分析商業(yè)MALL16143m獨(dú)棟商業(yè)1698m獨(dú)棟商業(yè)1792m獨(dú)棟商業(yè)1769m獨(dú)棟商業(yè)1607mUDG上海聯(lián)創(chuàng)設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司業(yè)態(tài)落位主題零售Nike、New Balance等品牌零售美食街區(qū)咖啡、甜品等輕餐飲，時(shí)尚快餐運(yùn)動(dòng)零售戶外防曬服飾、健身設(shè)備、水上運(yùn)動(dòng)裝備等室外活動(dòng)攀巖等運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施親子娛樂(lè)未來(lái)賽車城市、4D影院、賽車源動(dòng)力、賽車拼裝工廠等多種游玩項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)健身有氧訓(xùn)練、力量訓(xùn)練、時(shí)速單騎房、專業(yè)課程訓(xùn)練、淋蒸汽桑拿、室內(nèi)游泳池等主力店精7、品超市，一兆韋德，方程式，冠軍冰場(chǎng)主題餐飲廣式、粵式、本幫菜、川菜等大型主題餐飲運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)室內(nèi)溜冰運(yùn)動(dòng)、表演、教育等項(xiàng)目人行流線人行入口主要人行動(dòng)線次要人行動(dòng)線游園動(dòng)線沿南側(cè)道路開(kāi)設(shè)兩個(gè)人行出入口，形成U型主動(dòng)線，獨(dú)棟商業(yè)之間自然形成多條次動(dòng)線，增強(qiáng)商業(yè)與濱水運(yùn)動(dòng)公園之間的可達(dá)性。流線分析車行流線人行流線貨運(yùn)流線商業(yè)卸貨點(diǎn)商業(yè)貨梯商業(yè)客梯低區(qū) U型街區(qū)漫步式路徑高區(qū) 垂直電梯拉動(dòng)式路徑后勤流線集中設(shè)于地塊西側(cè)，采取分時(shí)卸貨模式.人行流線車行、貨運(yùn)流線一層平面圖餐飲主力店精品超市零售中庭餐飲主題街區(qū)特色餐飲精品超市運(yùn)動(dòng)零售戶外防曬服飾、健身設(shè)備、水上運(yùn)動(dòng)裝備等美食街區(qū)咖啡、甜品等輕餐飲，時(shí)尚快餐精8、品超市二層平面圖特色餐飲運(yùn)動(dòng)健身運(yùn)動(dòng)零售運(yùn)動(dòng)零售特色餐飲運(yùn)動(dòng)健身房運(yùn)動(dòng)健身一兆韋德，有氧訓(xùn)練、力量訓(xùn)練、時(shí)速單騎房、專業(yè)課程訓(xùn)練、淋蒸汽桑拿、室內(nèi)游泳池等主題餐飲廣式、粵式、本幫菜、川菜等大型主題餐飲三層平面圖兒童教育兒童零售親子娛樂(lè)兒童教育兒童零售主題零售親子娛樂(lè)方程式，未來(lái)賽車城市、4D影院、賽車源動(dòng)力、賽車拼裝工廠等多種游玩項(xiàng)目主題零售Nike、New Balance等品牌零售四層平面圖運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)主題零售運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)主題零售運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)主題零售Nike、New Balance等品牌零售運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)冠軍冰場(chǎng)，室內(nèi)溜冰運(yùn)動(dòng)、表演、教育等項(xiàng)目地下一層平面圖設(shè)備用房非機(jī)動(dòng)車庫(kù)機(jī)械停車范圍500平方米人9、防范圍線剖面示意剖面圖立面分布石材穿孔板飾面仿石材飾面彈性拉花涂料飾面主 要 界 面次要界面次要界面重點(diǎn)打造主要界面立面材質(zhì)穿孔鋁折板仿石材涂料石材飾面彩色穿孔板超白玻主入口界面停車場(chǎng)廣告標(biāo)識(shí)大廣告位LED小廣告位LOGO組合廣告位設(shè)計(jì)原則：主入口：LED,大廣告位，LOGO停車場(chǎng)：組合廣告位，小廣告位景觀節(jié)點(diǎn)1.河濱公園4.屋頂景觀2.廣場(chǎng)景觀3.中央景觀1342特色空間入口廣場(chǎng)特色空間活力中庭特色空間兒童主題街區(qū)特色空間社區(qū)集市特色空間景觀露臺(tái)濱水運(yùn)動(dòng)公園復(fù)合型籃球場(chǎng)/羽毛球場(chǎng)復(fù)合型籃球場(chǎng)/網(wǎng)球場(chǎng)復(fù)合球場(chǎng)射門(mén)/投籃/網(wǎng)球練習(xí)五人制足球場(chǎng)籠式足球場(chǎng)集裝箱服務(wù)建筑輪胎秋千叢林探險(xiǎn)區(qū)野外宿營(yíng)，場(chǎng)10、地可設(shè)置帳篷、吊床等休閑設(shè)施健身跑道太極健身區(qū)兒童滑板區(qū)寵物樂(lè)園蹦床游戲場(chǎng)地陽(yáng)光草坪垂釣兒童玩樂(lè)區(qū)三期項(xiàng)目問(wèn)題匯總Question Summary1.控規(guī)條件松江泗涇配套商品房基地拓展區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（地塊層面)：地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積建筑密度主體建筑高度綠地率07-07商業(yè)金融用地124202.0248404010-24（B）35層數(shù)=5F建筑密度40%容積率2.0 2.0/40%=5限高H=24M（規(guī)劃控制高度，室外地坪至女兒墻）0.150.3（室內(nèi)外高差）0.61.2（女兒墻）22.523.25層高4.5m4.65m本項(xiàng)目地上約2.48萬(wàn)，商業(yè)規(guī)模較大，層高4.5m商業(yè)品11、質(zhì)太低，且不滿足冰場(chǎng)、體育場(chǎng)館等業(yè)態(tài)需求。容積率 2.0 建筑密度50%商業(yè)建筑，一般廣場(chǎng)、道路占比約30%增加層高，層數(shù)=4F 時(shí)綠地率約20%建筑密度、綠地率不能滿足控規(guī)要求。(1-50%-30%=20%)地塊控規(guī)中，按容積率與建筑密度指標(biāo)，建筑層數(shù)至少滿鋪5層，層高約4.5米，不適合本規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目。增加層高，如按滿鋪4層計(jì)算，建筑密度至少達(dá)到50%，同時(shí)綠地率不能滿足35%。2.綠地率 能否申請(qǐng)調(diào)規(guī)，降低綠地率？本地塊為新凱家園大型居住區(qū)配套地塊，按上海市綠化條例，新建居住區(qū)總體地塊綠地率不小于35%。作為商業(yè)用地，上海市綠化行政許可審核若干規(guī)定中，規(guī)定不低于20%。本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，綠地率12、（含屋頂折算）約為20%。地面綠化獨(dú)棟屋頂花園式mall屋頂花園式mall屋頂草坪（30%不計(jì)入部分）一、本市新建公共建筑以及改建、擴(kuò)建中心城區(qū)內(nèi)既有公共建筑的，應(yīng)當(dāng)對(duì)高度不超過(guò)五十米的平屋頂實(shí)施綠化，實(shí)施屋頂綠化面積不得低于建筑占地面積的30%。二、公共建筑實(shí)施的屋頂綠化面積超過(guò)30%的部分，可以按照上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海市綠化和市容管理局制定本市新建屋頂綠化折算抵算配套綠地實(shí)施意見(jiàn)（試行）（滬綠容（2014）74 號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、全市范圍內(nèi)新建商業(yè)、辦公、學(xué)校等項(xiàng)目確因客觀條件難以達(dá)到規(guī)定綠化指標(biāo),配套綠地率達(dá)到上海市綠化條例及相關(guān)規(guī)定指標(biāo)80%以上的，審核配套綠地率時(shí)，可13、按照規(guī)定以屋頂綠化折算后，抵算配套綠地的不足部分。類型綠化面積折算系數(shù)有效綠地備注首層地面166211662平均覆土深度150cm以上；計(jì)入綠地率面積1662總用地面積12420地面綠地率13%未達(dá)到35%的要求獨(dú)棟屋頂14000.51700花園式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋頂3390.51169.5花園式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋頂草坪式（30%部分）186330%部分不計(jì)入綠地率草坪式,平均覆土深度10cm以上；屋頂綠化面積不得低于建筑占地面積的30%6210（占地面積）*30%=1863平方米屋頂綠地面積3602869.5屋頂設(shè)備用房未扣除總用地面積12420屋頂綠14、地率7%折算部分綠地率不超規(guī)定綠地率的20%，現(xiàn)方案為20%（7%/35%=20%），滿足20%要求占地面積6210總綠地率20%未達(dá)到35%的要求地面綠地率 13%，屋面綠地率超30%部分可折算綠地率，折算綠地率部分不超規(guī)定指標(biāo)20%，按照最大系數(shù)折算，屋面綠地率可增加7%，綜合綠地率為20%。3.建筑退界55？本項(xiàng)目為多層非居住建筑，退界距離為5米。由于東、北兩側(cè)為公共綠地，如按居住建筑離界距離退讓，最小退界距離為9米，且小于建筑高度0.6倍，即24*0.6=14.4米，地塊緊張，難以滿足要求。能否地塊四向均按5米退界？公共綠地？4.車行流線地塊僅南側(cè)與道路相鄰，且道路為引橋起坡段，僅西南15、角可作為出入口。車行流線與人行流線在主入口處交叉干擾，按周邊條件有以下解決方案。需溝通協(xié)調(diào)其可行性PP1.本地塊內(nèi)解決常規(guī)流線方式車輛進(jìn)出均在本地塊出入口解決，人流車流干擾嚴(yán)重。2.借用停車場(chǎng)及郵局地塊車輛從南側(cè)進(jìn)，借用西側(cè)社會(huì)停車場(chǎng)及郵局地塊出，對(duì)廣場(chǎng)人流無(wú)影響。車行出入口車行流線貨運(yùn)流線地下車庫(kù)入口社會(huì)停車P卸貨點(diǎn)位4.車行流線PP3.借用街角廣場(chǎng)流線方式一車輛從南側(cè)進(jìn)，借用街角廣場(chǎng)直接出，出口在30m禁止開(kāi)口端，需溝通其可行性。4.借用街角廣場(chǎng)流線方式二車輛從南側(cè)進(jìn)，借用街角廣場(chǎng)，避開(kāi)30m禁止開(kāi)口段，右轉(zhuǎn)從郵局地塊出。需溝通其可行性。車行出入口車行流線貨運(yùn)流線地下車庫(kù)入口社會(huì)停車P卸貨16、點(diǎn)位4.車行流線P5.北側(cè)設(shè)橋通往城鴻路于社會(huì)停車場(chǎng)北側(cè)綠地上方加設(shè)路橋，車輛從南側(cè)進(jìn)，北側(cè)出。需溝通其可行性。6.東南側(cè)路口渠化處理車輛從南側(cè)進(jìn)，借用街角廣場(chǎng)，避開(kāi)30m禁止開(kāi)口段，右轉(zhuǎn)從郵局地塊出。需溝通其可行性。車行出入口車行流線貨運(yùn)流線地下車庫(kù)入口社會(huì)停車P卸貨點(diǎn)位PPP7.借用二期地塊流線方式一車輛從南側(cè)進(jìn)，借用南側(cè)二期地塊，利用防汛通道通過(guò)橋洞從二期地塊出，對(duì)廣場(chǎng)人流無(wú)影響。需溝通其可行性。8.借用二期地塊流線方式二車輛從南側(cè)進(jìn)，調(diào)整地下車庫(kù)入口位置，通過(guò)橋洞從二期地塊出，對(duì)廣場(chǎng)人流無(wú)影響。需溝通其可行性。貨運(yùn)錯(cuò)時(shí)組織，避開(kāi)營(yíng)業(yè)時(shí)段，從南側(cè)出。車行出入口車行流線貨運(yùn)流線地下車庫(kù)入口17、社會(huì)停車P卸貨點(diǎn)位4.車行流線停車配建指標(biāo)計(jì)算表類型占比面積機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車（二類）指標(biāo)數(shù)量?jī)?nèi)部外部數(shù)量零售商場(chǎng)55%136620.81090.751.2266餐飲娛樂(lè)39%968821940.5048超市6%14901.2180.751.229合計(jì)100%24840321344停車策略1：商業(yè)部分指標(biāo)全部按零售計(jì)，一層普通車位可滿足地下建筑面積10731，按40/車位停車效率及人防面積0.8倍折減估算，預(yù)計(jì)平層停車位約253個(gè)停車配建指標(biāo)計(jì)算表類型占比面積機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車（二類）指標(biāo)數(shù)量?jī)?nèi)部外部數(shù)量零售商場(chǎng)100%248400.81090.751.2266合計(jì)100%24840199484停車策18、略2：商業(yè)部分指標(biāo)按實(shí)際功能計(jì)，需設(shè)部分機(jī)械車位差68輛設(shè)備用房非機(jī)動(dòng)車庫(kù)機(jī)械停車范圍人防范圍線5.車位配比依據(jù)建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)(場(chǎng))設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，本地塊屬于二類區(qū)域，如商業(yè)部分指標(biāo)全部按零售計(jì)，機(jī)動(dòng)車位需配建199個(gè)，地下一層普通車位即可滿足要求。如商業(yè)部分指標(biāo)需按實(shí)際功能計(jì)，根據(jù)地庫(kù)條件，局部設(shè)機(jī)械車位，餐飲娛樂(lè)部分占比約40%。需明確車位的計(jì)算方式03二期地塊Project Design現(xiàn)狀解析二期分ABC三區(qū)，共10棟樓地下車庫(kù)已完成，A1，B2施工至首層樓面A區(qū)B區(qū)C區(qū)A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4A1B2A1B2現(xiàn)狀解析建筑施工圖設(shè)計(jì)與原方案差異明顯：高低樓層關(guān)系、立19、面風(fēng)格等。建成地庫(kù)對(duì)地面改造的主要影響：結(jié)構(gòu)、風(fēng)井、樓梯等諸多固有條件限制。原方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目以商業(yè)功能為主，立面具有現(xiàn)代主義風(fēng)格,玻璃幕墻與窗墻體系結(jié)合。施工圖翻模沿河建筑層數(shù)由3層增加到5層，立面取消玻璃幕墻，純窗墻體系，均勻設(shè)置公寓開(kāi)窗。設(shè)計(jì)策略原則結(jié)合現(xiàn)狀降低影響已建地庫(kù)上部結(jié)構(gòu)不改變報(bào)批總圖形態(tài)調(diào)整功能與造型原施工圖總圖及指標(biāo)數(shù)值單位 備注28133.8081064.0452679.2052498.6023339.96含183.77K型站22645.69含71.84對(duì)外公廁6024.9296.00392.03180.60出屋面樓梯、電梯機(jī)房28384.84187.0028197.84其中20、包含人防面積13820.161.8724.1%-10.0%-2813.38528輛機(jī)動(dòng)車停車按照商業(yè)1.0輛/100平米36輛其中無(wú)障礙車位3輛492輛其中無(wú)障礙車位8輛6輛地面停車1029輛非機(jī)動(dòng)車按照商業(yè)1.95輛/100平米經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表地上總建筑面積其中地上不計(jì)入容積率B區(qū)商業(yè)地上計(jì)入容積率建新凱家園二期配套商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積總建筑面積其中C區(qū)商業(yè)垃圾房其中保溫層容積率其中A區(qū)商業(yè)非機(jī)動(dòng)車停車位綠地面積機(jī)動(dòng)車停車位建筑密度綠化率地上停車位地下停車位地下總建筑面積其中A2#房夾層地下車庫(kù)裝卸車位總平圖及指標(biāo)新凱家園二期配套商業(yè)項(xiàng)目數(shù)值單位備注建筑用地面積28133.80 總建筑面積8121、064.04 其中地上總建筑面積52679.20 其中地上計(jì)入容積率建筑面積52498.60 其中A區(qū)商業(yè)23500.52 含183.77K型站其中A1#房12788.21 A2#房2445.94 A3#房8266.37 B區(qū)商業(yè)22814.64 含71.84對(duì)外公廁其中B1#房10492.36 B2#房9653.62 B3#房2668.66 C區(qū)商業(yè)6183.44 其中C1#房（垃圾房）96.00 C2#房2257.06 C3#房2185.84 C4#房1644.54 地上不計(jì)入容積率建筑面積180.60 出屋面樓梯，電梯機(jī)房地下總建筑面積28384.84 其中A2#房夾層187.00 地下22、車庫(kù)28197.84 其中含人防面積13820.16容積率1.87 建筑密度24.1%-綠化率10.0%-綠地面積2813.38 機(jī)動(dòng)車停車位528 輛機(jī)動(dòng)車停車按照商業(yè)1.0輛/100平米其中地上停車位36 輛其中無(wú)障礙車位3輛地下停車位492 輛其中無(wú)障礙車位8輛裝卸車位6 輛地面停車非機(jī)動(dòng)車停車位1029 輛非機(jī)動(dòng)車停車按照商業(yè)1.95輛/100平米 與原總圖形態(tài)、規(guī)劃控制指標(biāo)、車位數(shù)等保持一致 局部樓層數(shù)降低，地上面積整體平衡10F車行流線人行流線人行入口車行入口人行道路車行道路地下車庫(kù)入口總平面圖分析地塊僅東北角一側(cè)可開(kāi)設(shè)車行出入口，西側(cè)臨小區(qū)內(nèi)部道路；場(chǎng)地采用環(huán)線組織車行交通。地塊23、北側(cè)跨市政綠地開(kāi)設(shè)人行出入口，場(chǎng)地內(nèi)部人行組織便捷。停車分析景觀分析景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線地面停車地下停車入口地下停車范圍總平面圖分析地面停車位置根據(jù)改造需要調(diào)整，停車數(shù)與原方案保持一致。結(jié)合建筑組團(tuán)布局、濱水景觀條件，設(shè)置主要景觀節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)策略 1功能置換商業(yè)底商一拖二酒店式公寓單元式辦公150原方案新方案獨(dú)棟商辦自持商業(yè)業(yè)態(tài)落位自持商業(yè)酒店式公寓底層商業(yè)A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4獨(dú)棟商辦單元式辦公垃圾房改商鋪A區(qū)三層及以上為酒店式公寓酒店式公寓整體運(yùn)營(yíng)模式拆分運(yùn)營(yíng)模式大堂2#1#豎向交通核低區(qū)水平動(dòng)線酒店式公寓三至四層現(xiàn)狀平面圖保留電梯廳精簡(jiǎn)電梯廳公共衛(wèi)生間前室與走道沖突酒店式公寓24、原二層連廊改至三、四層串聯(lián)水平交通動(dòng)線電梯廳電梯廳單間單間1 1 一室戶一室戶3030單間單間2 2 一室戶一室戶4040套件套件1 1 一室一室 5050-6060套件套件2 2 兩室兩室 7070-8585布草間，布草間，AIR BARAIR BAR其他其他三至四層改建方案平面圖電梯廳取消改為套間電梯廳取消改公共活動(dòng)室公共衛(wèi)生間改布草間前室布局優(yōu)化酒店式公寓五層現(xiàn)狀平面圖五層改造平面圖五層孤立體塊取消整體面積平衡酒店式公寓A1 十層現(xiàn)狀平面圖A1 十一層現(xiàn)狀平面圖A1 十層改造平面圖十、十一層孤立體塊合并，統(tǒng)一為十層底商【一拖二】外廊首層現(xiàn)狀平面圖垃圾房K型站電梯廳出地面風(fēng)井底商【一拖二】25、公共衛(wèi)生間方便商業(yè)人群K型站已建地庫(kù)夾層無(wú)換位置條件電梯廳取消外廊并入商鋪架空疏通商業(yè)動(dòng)線垃圾房換位置改為商鋪電梯廳電梯廳商業(yè)商業(yè)1 1商業(yè)商業(yè)2 2商業(yè)商業(yè)3 3商業(yè)商業(yè)4 4衛(wèi)生間衛(wèi)生間其他其他底商【一拖二】電梯廳外廊二層現(xiàn)狀平面圖底商【一拖二】K型站上部并入二層商鋪電梯廳取消并入二層商鋪外廊并入二層商鋪電梯廳電梯廳商業(yè)商業(yè)1 1商業(yè)商業(yè)2 2商業(yè)商業(yè)3 3商業(yè)商業(yè)4 4衛(wèi)生間衛(wèi)生間其他其他單元式辦公【150為單位】一層現(xiàn)狀平面圖物業(yè)、業(yè)委會(huì)配套公廁電梯廳電梯廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間單元單元1 1單元單元2 2單元單元3 3贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間輔助用房輔助用房其他其他一層改建方案平面圖垃圾房與物業(yè)業(yè)委會(huì)26、監(jiān)控室集中設(shè)置配套公廁調(diào)整至內(nèi)側(cè)，外廊并入辦公單元，滿足使用安全電梯精簡(jiǎn)電梯配置過(guò)多，三棟樓各精簡(jiǎn)一部電梯。單元式辦公【150為單位】電梯廳電梯廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間單元單元1 1單元單元2 2單元單元3 3贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間其他其他改建方案平面圖現(xiàn)狀平面圖剪力墻后期移位或開(kāi)門(mén)，以滿足150劃分要求變形縫單元?jiǎng)澐植豢缭阶冃慰p公共衛(wèi)生間每層設(shè)公共衛(wèi)生間贈(zèng)送空間無(wú)法劃入150單元的零碎空間單元式辦公【150為單位】獨(dú)棟商辦【C區(qū)】現(xiàn)狀平面圖改造方案平面圖電梯廳調(diào)整至北側(cè)，人行流線更便捷主要人流來(lái)向主要人流來(lái)向面積平衡改造中，封外廊、架空等措施引起面積變化，通過(guò)降層等方式達(dá)到面積平衡。原設(shè)計(jì)體量減少面積 6927、0增加面積654原施工圖立面翻模原設(shè)計(jì)：立面按公寓模式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)手法簡(jiǎn)單，項(xiàng)目不能按公寓運(yùn)作后，造型欠缺建筑性格。立面思路調(diào)整公建化立面二期建筑組團(tuán)的立面應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公建化設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡(jiǎn)潔高效，時(shí)尚大氣。立面設(shè)計(jì)具體措施與柱網(wǎng)與功能劃分一致的格構(gòu)系統(tǒng)保證窗墻體系，不用幕墻體系造價(jià)可控的前提下體現(xiàn)品質(zhì)感立面重塑設(shè)計(jì)策略 2 立面設(shè)計(jì)方案立面設(shè)計(jì)概念天際線設(shè)計(jì)立面材質(zhì)及天際線灰白色彈性涂料中空Low-E玻璃深灰色彈性涂料利用設(shè)備平臺(tái)改造成一步陽(yáng)臺(tái)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)利用窗下空間布置空調(diào)設(shè)計(jì)策略 3 濱水通廊12南北地塊人行聯(lián)系僅西側(cè)路口可達(dá)擬結(jié)合防汛通道，泗鳳公路橋底設(shè)通廊，加強(qiáng)人流聯(lián)系11-1剖面示意2-3剖面示意濱水通廊二期項(xiàng)目問(wèn)題Question Summary總圖改動(dòng)說(shuō)明是否需要重新公示？建筑輪廓、樓棟數(shù)無(wú)改動(dòng)；停車位位置修改，總數(shù)不變；因設(shè)計(jì)修改引起的面積變化總體平衡，各項(xiàng)面積不超過(guò)原批復(fù)指標(biāo)。A1A3樓層數(shù)調(diào)整，總高度降低垃圾房11F9F10F5F4F13F12F垃圾房原2層連廊改至3、4層11F配套公廁配套公廁