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1、 營銷策略提報營銷策略提報 營銷策略綱要營銷策略綱要 一、策略梳理一、策略梳理 二、戰(zhàn)略確立二、戰(zhàn)略確立 三、要素設(shè)計三、要素設(shè)計 四執(zhí)行方略：四執(zhí)行方略： 附：炒作（訴求點）備忘錄附：炒作（訴求點）備忘錄 附附一、一、MALL概念：概念： 附附二、全民創(chuàng)富概念二、全民創(chuàng)富概念 附附三、其他概念：三、其他概念： 一、策略梳理一、策略梳理 1、基本條件、基本條件 約約1.5萬萬m2待售產(chǎn)權(quán)商鋪；待售產(chǎn)權(quán)商鋪； 期房（開盤時約正負(fù)零）；期房（開盤時約正負(fù)零）； 入市期暫定為易初蓮花（首個）店開業(yè)階段；入市期暫定為易初蓮花（首個）店開業(yè)階段； 計劃采用產(chǎn)權(quán)商城返租銷售模式，并暫定返租率為計劃采用產(chǎn)權(quán)2、商城返租銷售模式，并暫定返租率為10年年8%； 提出提出10年年8%返租，基于三種考慮；返租，基于三種考慮； A、規(guī)避競爭，制造門檻；、規(guī)避競爭，制造門檻； B、便于自主經(jīng)營；、便于自主經(jīng)營； C、投資高回報營銷策略。、投資高回報營銷策略。 2、S W O T分析分析 S S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢） 商業(yè)類型優(yōu)勢（MALL）； 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢（10萬m2）； 品牌商家資源優(yōu)勢； 產(chǎn)品優(yōu)勢（設(shè)計、環(huán)境、硬件） 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢； 返租回報優(yōu)勢。 W W（劣勢）（劣勢） 地段認(rèn)同度； 期房銷售 價位水平（目前全市最高 價位之一）； 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 O O（機(jī)會）（機(jī)會） 3、商業(yè)項目推盤少，估計 入市時暫無 競爭性項目 返租銷售的市場空白； 易初首個店的開市效應(yīng)。 T T（威脅）（威脅） 樓價限制 市場對產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； 市場對高價位的認(rèn)同度； 市場返租的接受度。 S S O O 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 S S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢） 商業(yè)類型優(yōu)勢（MALL）； 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢（10萬m2）； 品牌商家資源優(yōu)勢； 產(chǎn)品優(yōu)勢（設(shè)計、環(huán)境、硬件） 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢； 返租回報優(yōu)勢。 O O（機(jī)會）（機(jī)會） 商業(yè)項目推盤少，估計入市時 暫無競爭性項目 返租銷售的市場空白； 易初首個店的開市效應(yīng)。 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 適時入市和強(qiáng)勢入市，高起點，適時入市和強(qiáng)勢入市，高起點， 力爭要成為年度商業(yè)項目的第一力爭要成為年度商業(yè)項目的第一 品牌；品牌； 主打投資概念，強(qiáng)化返租的吸主打投資概念，強(qiáng)化返租的吸 引力；引力； 一盤推盤。一盤推盤。 W W O O 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 W W（劣勢）（劣勢） 地段認(rèn)同度；