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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 藍(lán)色港灣項目定位及營銷策略 匯報說明 本報告通過對區(qū)域市場的研究和競品成交客戶的分析，在結(jié)合本案自身質(zhì)素 后，提出的項目定位及產(chǎn)品建議，旨在在規(guī)劃之初規(guī)避未來產(chǎn)品方面的硬傷。 而后通過項目的整合營銷，最大限度的強(qiáng)化本案特有優(yōu)勢，從整體上提高本案 市場競爭力。 報告思路 解讀藍(lán)色港灣 區(qū)域市場分析 區(qū)域客戶分析 產(chǎn)品開發(fā)及規(guī)劃 項目定位深化 整體營銷策略 銷售執(zhí)行策略 推廣執(zhí)行策略 執(zhí)行力保障 營銷策略及執(zhí)行 新政的影響 解讀藍(lán)色港灣 東至遠(yuǎn)達(dá)大街 西至伊通河 南至惠工路 北至裕民路 2、規(guī)劃指標(biāo) 地塊 編號 地塊性 質(zhì) 占地面 積 容 積 率 密 度 限高 綠 地 率 D 二類居 住用地 約11.7 萬平 2.5 30 100 25 E 二類居 住用地 約10.5 萬平 2.5 30 100 25 F 二類居 住用地 約5.6 萬平 2.5 30 100 25 宗地現(xiàn)狀：F地塊已經(jīng)動工 DE地塊規(guī)劃尚未完成 D E F 新政的影響 成交量變化成交量變化 價格變化價格變化 客戶變化客戶變化 后市預(yù)期后市預(yù)期 全國35個主要城市中，21個城市商品房成 交面積環(huán)比下跌，其中： 杭州下跌73%；北京下跌45% 上海下跌38%；廣州下跌7% 在價格趨勢上，市場會逐步冷卻，但整體價 格并3、未出現(xiàn)明顯下降，主要銷售速度放緩， 投資反應(yīng)略顯滯后 政策出臺政策出臺 后的變化后的變化 供需關(guān)系發(fā)生變化，嚴(yán)格限制了各種名目 的炒房和投機(jī)性購房，并在一定程度上限 制了改善性住房需求，大多數(shù)客戶看不清 楚市場導(dǎo)向，因此出現(xiàn)了持幣觀望的態(tài)度， 買方市場開始向賣方市場轉(zhuǎn)變 短期內(nèi)房價上漲勢頭依然存在，如果二套房 政策能有效遏制投機(jī)，控制房價快速上漲， 稅收政策可能稍緩，但從新政滿月后的整體 效果來看，成效性較小，如果政府仍然有打 壓房價的決心，更嚴(yán)的調(diào)控政策還將會組合 出臺的。 政策影響小結(jié)：政策影響小結(jié)： 國務(wù)院啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)有近兩個月了，調(diào)控效果顯現(xiàn)。比如樓市出現(xiàn)了二手房市場成交量大幅下降；一手房成 交量萎縮；土地市場開始降溫，“地王”消失；房地產(chǎn)股票急跌，金融機(jī)構(gòu)提高房貸門檻；以及買房人消費預(yù)期大變，觀望成 為主流等五大變化。其變化當(dāng)然很大，但是4月份全國70個大中城市的