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1、東門(mén)金座裙樓商業(yè) 項(xiàng)目定位及招商方案 項(xiàng)目概況 該地塊屬于深圳最為繁華 的東門(mén)步行街附近，是深 圳零售商業(yè)和批發(fā)商業(yè)的 集中區(qū)域。核心商圈內(nèi)有 茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天 虹商場(chǎng)、白馬服裝批發(fā)市 場(chǎng)、西華宮等一系列深圳 知名消費(fèi)場(chǎng)所，與商業(yè)步 行街內(nèi)眾多零售店鋪共同 營(yíng)造了濃厚的商業(yè)氣氛。 項(xiàng)目SWOT分析 1 1優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)分析（S S）：商圈、展示性）：商圈、展示性 2 2劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析（W W）：結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu) 3 3機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析（O O）：定位：定位 4 4威脅分析威脅分析（T T）：商業(yè)形象：商業(yè)形象、競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性 東門(mén)商圈分析 東門(mén)商業(yè)是從自然村發(fā)展而來(lái)， 商圈規(guī)模受到制約。 東門(mén)2、商業(yè)是以批發(fā)帶動(dòng)零售的模 式展開(kāi)。 東門(mén)消費(fèi)者具有以下特征，女性 占多數(shù)，年齡層次偏小，客單消 費(fèi)比較低。 東門(mén)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者是東門(mén)最富有 的人群，無(wú)論是招商抑或是銷(xiāo)售 都可以以這類人群為目標(biāo)。 直接銷(xiāo)售模式 商鋪直接銷(xiāo)售常見(jiàn)于概念地段。 對(duì)近期無(wú)法預(yù)見(jiàn)的利益，通過(guò)概念運(yùn)作 將遠(yuǎn)期的機(jī)會(huì)點(diǎn)放至最大，并通過(guò)這一 遠(yuǎn)景賣(mài)點(diǎn)打動(dòng)客戶。 項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期運(yùn)作，給人留下的既往映 象不佳。在該地段眾多競(jìng)爭(zhēng)者之中，以 吉鋪的形式很難達(dá)到業(yè)主所預(yù)期的銷(xiāo)售 單價(jià)。 面對(duì)種種不利因素，在三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作中 并不排除可將物業(yè)直接銷(xiāo)售的可能，特 別是針對(duì)香港投資市場(chǎng)。 先租后賣(mài)方式 先租后賣(mài)模式通常會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)相對(duì)成熟片區(qū)， 3、有既定的消費(fèi)者，有一定的商圈規(guī)模，由于區(qū) 域商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模，以先租后賣(mài)的模 式，可以最大化的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 在商鋪銷(xiāo)售領(lǐng)域，帶租約銷(xiāo)售與吉鋪銷(xiāo)售互相 比較，帶租約銷(xiāo)售可高出15%的銷(xiāo)售金額。 定向建議 以先租后賣(mài)為主出發(fā)點(diǎn)。 以招商蓄客的方式積累客戶資源 在蓄客期積極地向深港投資客推介項(xiàng)目， 尋找買(mǎi)家。 如無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)尋找到投資意向較強(qiáng)的 買(mǎi)家，則按計(jì)劃進(jìn)行招商工作。 項(xiàng)目招商定位 方案一：家電賣(mài)場(chǎng) 通過(guò)與家電連鎖業(yè)品牌商家“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”策略，與市場(chǎng)誠(chéng) 信度高、美譽(yù)度好，有市場(chǎng)號(hào)召力的客戶或公司長(zhǎng)期合作， 以提高項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)形象。 參考商家：易好家、銘可達(dá)、永樂(lè)、豐澤 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：因其裝修風(fēng)格定位高，目標(biāo)消費(fèi)群廣，能吸納人流， 為商鋪的升值創(chuàng)造了基本條件；同時(shí)能滿足不同商鋪投資 客的選擇，且也適合返租銷(xiāo)售方式，且能為商鋪的整體售 價(jià)提供有利的平臺(tái)。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：其具有商家的