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1、漁人碼頭漁人碼頭 項目招商操作方案項目招商操作方案 南寧橙色主義廣告有限責任公司南寧橙色主義廣告有限責任公司 2010年年11月月22日日 本方案希望達成的目標本方案希望達成的目標 1、通過項目成功招商實現項目的業態經營目標，打 造沭陽的“城市會客廳”，保證旺場； 2、通過成功招商提升投資者信心，促進項目商鋪的 銷售； 3、如何解決招商政策和銷售政策之間的沖突，實現 更好的結合。 一、項目分析一、項目分析 優勢（優勢（s） 我們有什么？ 劣勢（劣勢（w） 我們的不足在哪里？ 機會（機會（o） 我們的機會在哪里？ 威脅（威脅（t） 我們面臨的威脅是什么？ 項目項目SWOTSWOT分析分析 1 12、優勢（、優勢（s s） 地段：地段：緊鄰縣城老城區，歸屬老城區商圈，鏈接老城區人氣； 氛圍氛圍：本案所在區域已經積淀美食餐飲知名度，氛圍濃厚。 優勢資源：優勢資源：擁有沭河天然景觀，通過后期的改造，可為餐飲休閑業態 奠定良好的景觀基礎； 建筑特色：建筑特色： “1912“海派風格的特色建筑形態以及隨園特色景觀，容 易營造出個性品位，為后期宣傳制造強烈的個性符號及文化底蘊。 體量巨大：體量巨大：自身開發體量足夠，有機會創造新的消費形態及創造有競 爭力的特色消費環境，吸引到沭陽及周邊縣市的消費人流； 2 2、劣勢（、劣勢（w w） 項目地處城市邊緣地段，區域形象破舊，經營檔次不高。 項目西區商業3、距沭河有一小段距離，自然景觀優勢不突出。 項目商業地塊與老城區之間有沭河隔斷，加之項目住宅部分尚未開發，導 致初期項目商業的氛圍難以成型，不容易聚集人氣。 3 3、機會（、機會（O O） 項目周邊如五金市場等幾個商業項目的啟動，形成業態互補，也能給項目 帶來人氣； 隨著項目周邊景觀環境的改善，項目休閑娛樂的環境氛圍將愈來愈強； 西區碼頭的啟動以及孫巷小區回遷房的建設能給項目帶來隱性消費客源； 沭陽對商業地產投資熱情高漲，為項目開發奠定良好的市場基礎。 4 4、威脅（、威脅（t t） 城南城東的持續開發，商業供應量將加大，整體商業市場競爭也將加大； 隨著城市的繼續東進南擴，城市中心將往東南偏移，城西將持續被邊緣化， 消費者的認可度將持續走低。 二、項目定位二、項目定位 項目定位項目定位 整體商業整體商業 定位定位 業態組合業態組合 項目市場定位項目市場定位 項目命名建議項目命名建議 項目租金