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1、南湖壕溝項目商業(yè)概念方案聯(lián)創(chuàng)新銳設計顧問（武漢）有限公司2019.05PARTBusiness positioning and analysis 1商業(yè)定位及設計理念這是一個鄰里生活的標桿這是一個鄰里生活的標桿THIS IS A BENCHMARK FORNEIGHBOURHOOD LIFE南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計POSITIONING項目定位高端全能共享社區(qū)城市交通樞紐+醇熟商業(yè)配套24 小時生活服務+多功能共享空間洪山區(qū) 15MIN 青年生活圈共享交流場所|共享陽光露臺共享體驗娛樂塔樓產(chǎn)品原則一：整體定位南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計豐富的創(chuàng)意空間創(chuàng)業(yè)小團體舒2、適、便利、快捷品質(zhì)生活 文藝氣息美妝護理 購物中心富有格調(diào) 恬靜時光精神食糧 業(yè)余活動好友聚會 二人世界 寵物花園 小資情懷年輕 時尚 個性張揚個人領域 展示舞臺跑步健身游泳打球高知人才新貴家庭奮斗青年創(chuàng)業(yè)人員滿足不同層次人才需求塔樓產(chǎn)品原則二：定位客戶南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計DiversityModernity現(xiàn)代性多元性LivabilityNaturalityCommunicationComfortEcologyConvenience舒適性生態(tài)性便利性宜居性自然性交流性合理宜居的戶型親近自然，慢節(jié)奏生活便捷的配套布置與交流互動空間用戶導向型設計，滿足對生活品質(zhì)的多樣化需求3、塔樓產(chǎn)品原則三：整體形象南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計“A Dreamscapeinspired by nature”取自自然靈感梧桐谷A Sycamore Valley設計概念Sycamore Valley allows the site to have green community,continuous connectivity,and enviorental atmosphere undermixed business development梧桐谷的概念為打造綠色社區(qū)，提高建筑的連通性和在混合商業(yè)區(qū)中發(fā)展環(huán)境友好社區(qū)創(chuàng)造了可能性+梧桐綠谷建筑體量武漢當?shù)貍鹘y(tǒng)建筑融入歷史元素4、具有當?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)和自然元素的建筑群設計概念總平面圖南湖大道 Nanhu Avenue規(guī)劃道路 Planning Road珞獅南路 Lushi South Road公共通道 Public Access 地鐵站商業(yè)主入口商業(yè)次入口地庫出入口地庫出入口4F2F1F2F:售樓處3F4F:公寓4F1F2F:商業(yè)3F4F:公寓4F4F4F 2F1F2F:商業(yè)3F4F:公寓1F2F:商業(yè)3F4F:公寓1F2F:商業(yè)3F4F:公寓2F32F1F2F:商業(yè)、公寓3F11F:辦公12F32F:公寓4F1F2F:商業(yè)、公寓3F4F:回購商鋪21F1F2F:商業(yè)、公寓3F4F:回購商鋪5F21F:公寓2F2F2F4F5、1F2F:商業(yè)3F4F:公寓1F2F:商業(yè)3F4F:公寓4F1F2F:商業(yè)3F4F:公寓4FNH=150MH=100M功能分區(qū)4.5m 公寓/APARTEMNT6.0m 公寓/APARTEMNT辦公/OFFICE商業(yè)/RETAIL售樓處/SALESOFFICE回購商鋪/REPURCHASE南湖大道 Nanhu Avenue珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access 南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計車行流線分析車行流線 地庫入口 辦公落客區(qū)公寓落客區(qū)商業(yè)落客區(qū)機動車流線分析消防流線6、分析消防登高面消防流線南湖大道 Nanhu Avenue公共通道 Public Access 珞獅南路 Lushi South Road規(guī)劃道路 Planning Road南湖大道 Nanhu Avenue珞獅南路 Lushi South Road規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access PARTHow to Realize Profit 2項目的高價值如何實現(xiàn)案例分析一案例分析二案例分析二案例分析三南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計住宅區(qū)商墅區(qū)商業(yè)區(qū)南湖大道 Nanhu Avenue私密性遞增商業(yè)價值遞減私密性遞減商業(yè)價值遞增華中農(nóng)業(yè)大學Huazhon7、g Agricultural University 規(guī)劃道路 Planning Road基地西北角位于珞獅南路和南湖大道路口，東部緊鄰華中農(nóng)業(yè)大學，環(huán)境較為私密，所以商業(yè)價值自西向東逐漸降低，自東往西逐漸喧鬧，根據(jù)現(xiàn)狀將整個地塊縱向分為左中右三個分區(qū)，即商業(yè)區(qū)、商墅區(qū)及住宅區(qū)。珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad規(guī)劃分區(qū)南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計商業(yè)動線分析97M100M44M204M基地生成主動線放置節(jié)點連接次動線商業(yè)節(jié)點商業(yè)節(jié)點組團內(nèi)院南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計基本訴求：保證商鋪可達、可視性。以及商業(yè)價值控制商鋪總價，8、以利去化。商鋪產(chǎn)品原則南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計商鋪劃分模式 B商鋪劃分模式 D模式 A:面積段 4857m2 商鋪面寬進深比 1:21:3模式 B:面積段 3448m2 商鋪面寬進深比 1:21:2.5模式 C:面積段 3453m2 商鋪面寬進深比 1:21:3模式 D:面積段 48m2 商鋪面寬進深比 1:2.5模式 E:面積段 40m2 商鋪面寬進深比 1:1.51:2商鋪水平劃分模式南湖大道珞獅南路商業(yè)價值高低4.05m商鋪劃分模式 A4.05m8.1m14m12m商鋪商鋪商鋪商鋪4.05m 4.05m8.1m12m8.2m3m商鋪商鋪公寓公寓走道商鋪劃分模式 C4.09、5m 4.05m8.1m13m8.2m3m商鋪商鋪公寓公寓走道4.05m 4.05m8.1m12m商鋪商鋪AAAAACBDBD商鋪劃分模式 E4.05m 4.05m8.1m10m10m商鋪商鋪商鋪商鋪E南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計商鋪豎向劃分模式商鋪劃分模式 1.0：一層、二層合并為復式商鋪，三層、四層為公寓 公寓 1公寓 2公寓 3公寓 4商鋪 1商鋪 21F2F3F4F商鋪劃分模式 3.0：外街一層、二層合并為復式商鋪，組團內(nèi)街一層、二層為公寓 商鋪 11F2F公寓 1公寓 2商鋪劃分模式 4.0：一層、二層合并為復式商鋪，三層、四層為公寓公寓 1公寓 21F2F3F4F商鋪10、 1公寓 1公寓 2回購商鋪回購商鋪1F2F3F4F商鋪劃分模式 2.0：內(nèi)街一層、二層合并為復式商鋪，組團內(nèi)街一層、二層為公寓商鋪 1模式 3.0模式 1.0模式 2.0模式 4.0南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計復式商鋪辦公大堂公寓大堂售樓處后勤客梯圖例本層商業(yè)建筑面積：10443 平方米其中:商業(yè)：8104 平方米、公寓面積 1289 平方米、售樓處 1050 平方米一層平面圖公寓回購商鋪門廳南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計復式商鋪售樓處后勤客梯圖例二層平面圖公寓本層商業(yè)建筑面積：10443 平方米其中:商業(yè)：7850 平方米、公寓面積 1543 方米、售樓處 10511、0 平方米南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計辦公后勤客梯圖例三層平面圖公寓回購商鋪門廳本層商業(yè)建筑面積：6889 平方米其中:公寓面積 4189 平方米、回購商鋪 2700 平方米南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計圖例四層平面圖本層商業(yè)建筑面積：6889 平方米其中:公寓面積 4189 平方米、回購商鋪 2700 平方米辦公后勤客梯公寓回購商鋪門廳南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計產(chǎn)品分布一層產(chǎn)品分布二層產(chǎn)品分布三層產(chǎn)品分布四層商業(yè)產(chǎn)品分布樓層產(chǎn)品類型總面積（）面積占比 銷售單價（元）貨值總額（萬元）備注商鋪810423.4%4500036,468因有700背街商鋪，此12、處貨值按35000元計算，估算為35468（萬公寓12893.7%200002,578售樓處10503.0%450004,725商鋪785022.6%2800021,980公寓15434.5%200003,086售樓處10503.0%280002,940回購商鋪27007.8%140403,791公寓418912.1%200008,378回購商鋪27007.8%140403,791公寓418912.1%200008,37834664100.00%9611595115（萬元）（除去背街商鋪降低貨值）一層二層三層四層總計南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計公寓主力產(chǎn)品 1.0（以板樓為研究單13、元）單戶：開間 3.8m 進深 6.8m銷售單元：52-55 產(chǎn)品：雙鑰匙 LOFT 產(chǎn)品，一跨可分割成四個單元進行銷售優(yōu)點：1.面積段較小（52），接近武漢 50 最小銷售單元。缺點：1.塔樓標準層面積 1000 影響得房率（75%）2.進深過小影響室內(nèi)使用舒適度（難以布置廳）3.小柱網(wǎng)影響商業(yè)劃鋪 4.小柱網(wǎng)影響地庫排布及停車效率 5.影響整體規(guī)劃，塔樓需要再補一棟塔樓，需要四棟 入戶層（首層平面圖）標準層平面：980 28 戶（14 個銷售單元）得房率 75%躍上層（二層平面圖）典型單元平面放大圖 公寓主力產(chǎn)品分析南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計公寓主力產(chǎn)品 2.0（以板樓為研14、究單元）單戶：開間 4.05m 進深 8.1-8.7m銷售單元：64-69 產(chǎn)品：雙鑰匙 LOFT 產(chǎn)品，一跨可分割成四個單元進行銷售優(yōu)點：1.塔樓標準層得房率可以達到 78%2.進深控制在 8-9m，可以做到客廳、臥室分區(qū)明確 3.開間 4.05m，低區(qū)商業(yè)進深可以滿足 12-15m 進深，滿足 1：2-1：3 的合理開間進深比，主力店鋪控制在 50-60 4.8.1m 柱網(wǎng)為最經(jīng)濟的停車開間（一跨停三輛車的下限值）5.三棟百米高層可以滿足整體指標。缺點：1.面積段為 65-69，略大于最小接近武漢 50。躍上層（二層平面圖）典型單元平面放大圖 躍上層（二層平面圖）入戶層（首層平面圖）標準層15、平面：1150 24 戶（12 個銷售單元）得房率 78%公寓主力產(chǎn)品分析南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計結論：本項目中宜采用 模式 1.0 與 模式 2.0 的結合1.對項目各方面進行整體考慮（塔樓棟數(shù)、規(guī)劃形態(tài)、得房率、使用舒適度、商業(yè)劃鋪、地庫使用等），主力產(chǎn)品面積段控制在 60-69 2.采用 4.05m 開間確保 8.1m 的柱網(wǎng)，不采用小柱網(wǎng)有利于商業(yè)劃鋪和地庫使用，確保經(jīng)濟性3.局部嘗試做小進深產(chǎn)品，但保證面寬在 4.05m 不變，產(chǎn)品面積段控制在 50-55 4.形成 50-55，60-65，65-70 高中低三個產(chǎn)品組合模式5.所有公寓產(chǎn)品均采用雙鑰匙 LOFT 產(chǎn)16、品，一跨可分割成四個單元進行銷售產(chǎn)品 A：50-55 面積段入戶層（首層平面圖）標準層平面：1050 24戶（12個銷售單元）得房率 73%躍上層（二層平面圖）公寓典型產(chǎn)品南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計典型單元平面放大圖 產(chǎn)品 B：60-65 面積段產(chǎn)品 B：65-70 面積段入戶層（首層平面圖）標準層平面：1150 24 戶（12 個銷售單元）得房率 78%公寓典型產(chǎn)品南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計1.公寓產(chǎn)品 A：50-55 面積段點式塔樓主力戶型（除去端戶）2.公寓產(chǎn)品 B：60-65 面積段位于板式塔樓端戶及板樓北向房間（除去端戶）3.公寓產(chǎn)品 C：65-70 17、面積段位于板式塔樓端戶及南向房間4.出售辦公產(chǎn)品：位于點式塔樓低區(qū)上部 5.回購辦公產(chǎn)品：位于點式塔樓低區(qū)下部 南湖大道 Nanhu Avenue規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access 珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad公寓產(chǎn)品分布產(chǎn)品類型總面積（）面積占比 銷售單價（元）貨值總額（萬元）A類公寓產(chǎn)品1623728.6%1700027603B類公寓產(chǎn)品1654829.1%1700028132C類公寓產(chǎn)品1328823.4%1700022590回購辦公645811.4%113107304出售辦公43057.6%1131018、486956836100.00%90497南湖大道華農(nóng)西三角地塊項目 規(guī)劃及建筑設計總貨值表樓層產(chǎn)品類型總面積（）面積占比 銷售單價（元）貨值總額（萬元）備注商鋪810423.4%4500036,468因有700背街商鋪，此處貨值按35000元計算，估算為35468（萬元）公寓12893.7%200002,578售樓處10503.0%450004,725商鋪785022.6%2800021,980公寓15434.5%200003,086售樓處10503.0%280002,940回購商鋪27007.8%140403,791公寓418912.1%200008,378回購商鋪27007.8%140419、03,791公寓418912.1%200008,37834664100.00%9611595115（萬元）（除去背街商鋪降低貨值）A類公寓產(chǎn)品1623728.6%1700027603B類公寓產(chǎn)品1654829.1%1700028132C類公寓產(chǎn)品1328823.4%1700022590回購辦公645811.4%113107304出售辦公43057.6%11310486956836100.00%9049791500186612185612（萬元）（除去背街商鋪降低貨值）總建筑面積一層二層三層四層商業(yè)總計塔樓總計塔樓PARTDevelopment rhythm and construction s20、equence 3開發(fā)節(jié)奏與施工順序規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access 南湖大道 Nanhu Avenue珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad一期總建筑面積：3364 平方米可售貨值：14393(萬元）規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access 南湖大道 Nanhu Avenue珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad二期總建筑面積：74318 平方米可售貨值：131703(萬元）規(guī)劃道路 Planning Road公共通道 Public Access21、 南湖大道 Nanhu Avenue珞獅南路高架 Viaduct of Lushi South RoadRoad三期總建筑面積：13818 平方米可售貨值：40516(萬元）PARTCost optimization means4成本優(yōu)化的手段原南湖路取消，有利于減少地下室開挖深度，節(jié)約成本方法一南湖路方法二6M 層高地下室做夾層減少開挖面積，可兩層停車，但成本低于兩層地下室6.05M3.2M2.85M方法三在保證立面效果的前提下，外立面大面積采用面磚和涂料，節(jié)約項目成本案例一：上海虹橋天地案例二：泰安新華城方案回顧 雙塔方案 南湖路全保留雙塔方案 南湖路保留 2/3（首層商業(yè)面積極指：11500）雙塔方案南湖路保留 1/3三棟塔樓方案南湖路取消 三棟塔樓方案南湖路保留 1/3 兩棟塔樓方案南湖路取消梧桐綠谷方案