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1、新凱家園二、三期配套集中商業項目XINKAI HOMELAND 2XINKAI HOMELAND 2NDND&3&3RDRDPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGNPHASE COMMERCIAL FACILITIES DESIGN2 0 2 0 0 42 0 2 0 0 401前期研究Project Research泗涇基地位于上海市西部、松江區東北部，距離南部松江新城主城約13公里，周邊緊鄰多個旅游風景區，自然條件優越，市政配套完善。松江城區由滬杭高速及滬杭高鐵線貫通，嘉金高速、上海繞城高速各從其東、西面穿過，多條交通干線緊密聯系周邊城市。松江泗涇項目區位車行流2、線Traffic Circulation人行流線Pedestrian Circulation綠化景觀Landscape泗鳳公路為聯系基地與區域的主要交通路線?；刂苓叿植剂硕鄺l城市公交線路及公交站，增強項目地塊的可達性。基地周邊路網布局均勻，與周圍各地塊聯系緊密，各方向前往的人流均可方便步行到達?；貣|面緊鄰泗涇塘，視野開闊，尤其北部地塊，東、北面均有綠化水系環繞，可利用景觀豐富?；胤治鲰椖楷F狀僅短邊一側臨道路，二期施工出地面02三期地塊Project Design項目定位體驗式社區商業“運動+休閑”（運動體驗館+兒童教育+休閑餐飲，以滿足家庭消費群體的不同需求）鳥瞰圖入口透視圖沿河透視圖中3、庭透視圖1，引入運動主題概念，打造泗涇全齡化運動時尚街區DNA城市華蓋(半室外共享中庭)扶搖直上攀巖壁，露天秀場，可舉行商業表演、產品展銷等活動，與樓上人們形成良好視覺互動。2，兒童教育主題街區3，創意市集街區4.復合功能豎向疊合拉動人流，通過復合功能的豎向疊合，在商業高區設置運動主題娛樂等目的性商業，將人流往高區引導。并通過設置空中共享中庭及扶梯等方式將人流快速引導到高樓層區。策略1創新商業主題匯聚人流破解同質化，實現差異化創新商業主題引入運動主題概念，打造運動街區DNA引入兒童教育主題，打造親子娛樂天地創新商業主題創意市集街區，打造集群效應創新商業主題策略2立體式商業公園策略景觀商業一體化4、設計，給周邊居民一座可休憩可娛樂的社區公園公園式商業內外公園，大運動公園策略，打造泗涇全齡化復合運動公園濱水公園泗涇塘開放建筑形態，融入公園式商業綜合公園PARK屋頂花園Roof Garden景觀退臺PARK公園式商業綜合公園PARK屋頂花園Roof Garden景觀退臺PARK延續垂直綠化延伸策略令綠色自然延伸的商業屋頂，打造綠色空中景觀體驗公園式商業頂層屋頂花園設計創造最高端 最舒適的頂層空間感受策略3U型商業動線+雙首層商業模式提升商業價值的兩大亮點U型商業動線U型商業動線，拉動地塊后區人氣 地塊為短面寬、大進深，僅短邊臨路 商業人流導入不利 采用采用U U型主動線，分別在地塊西南和東南5、開口型主動線，分別在地塊西南和東南開口 拉動地塊內部商業價值拉動地塊內部商業價值雙首層利用引橋設雙首層，提升二層商鋪價值 地塊僅南側界面沿城市道路，且為引橋段，路面由西向東逐漸高于地塊 利用引橋半層的高度，設置1F,2F出入口，形成雙首層的人行入口，提高了二層的商業價值大臺階便捷導入人流形成豐富的空間雙首層雙重流線提升二層價值總平面圖及指標新凱三期商業數量單位備注用地面積12420總建筑面積35571地上建筑面積24840計容其中運動主題MALL18094獨棟商業6746地下建筑面積10731其中人防面積2484容積率2.0占地面積6210建筑密度50%40%地面綠化面積1662屋頂綠化面積16、62730%占地面積綠地率13%35%不含屋頂綠化建筑高度24m機動車泊位數322個1.0輛/100非機動車泊位數344個1.95輛/100體量分析商業MALL16143獨棟商業1698獨棟商業1792獨棟商業1769獨棟商業1607業態落位主題零售Nike、New Balance等品牌零售美食街區咖啡、甜品等輕餐飲，時尚快餐運動零售戶外防曬服飾、健身設備、水上運動裝備等室外活動攀巖等運動娛樂設施親子娛樂未來賽車城市、4D影院、賽車源動力、賽車拼裝工廠等多種游玩項目運動健身有氧訓練、力量訓練、時速單騎房、專業課程訓練、淋蒸汽桑拿、室內游泳池等主力店精品超市，一兆韋德，方程式，冠軍冰場主題餐飲廣7、式、粵式、本幫菜、川菜等大型主題餐飲運動體驗室內溜冰運動、表演、教育等項目人行流線人行入口主要人行動線次要人行動線游園動線沿南側道路開設兩個人行出入口，形成U型主動線，獨棟商業之間自然形成多條次動線，增強商業與濱水運動公園之間的可達性。流線分析車行流線人行流線貨運流線商業卸貨點商業貨梯商業客梯低區 U型街區漫步式路徑高區 垂直電梯拉動式路徑后勤流線集中設于地塊西側，采取分時卸貨模式.人行流線車行、貨運流線一層平面圖餐飲主力店精品超市零售中庭餐飲主題街區特色餐飲精品超市運動零售戶外防曬服飾、健身設備、水上運動裝備等美食街區咖啡、甜品等輕餐飲，時尚快餐精品超市二層平面圖特色餐飲運動健身運動零售運動8、零售特色餐飲運動健身房運動健身一兆韋德，有氧訓練、力量訓練、時速單騎房、專業課程訓練、淋蒸汽桑拿、室內游泳池等主題餐飲廣式、粵式、本幫菜、川菜等大型主題餐飲三層平面圖兒童教育兒童零售親子娛樂兒童教育兒童零售主題零售親子娛樂方程式，未來賽車城市、4D影院、賽車源動力、賽車拼裝工廠等多種游玩項目主題零售Nike、New Balance等品牌零售四層平面圖運動體驗運動培訓主題零售運動培訓主題零售運動體驗主題零售Nike、New Balance等品牌零售運動體驗冠軍冰場，室內溜冰運動、表演、教育等項目地下一層平面圖設備用房非機動車庫機械停車范圍500平方米人防范圍線剖面示意剖面圖立面分布石材穿孔板飾面9、仿石材飾面彈性拉花涂料飾面主 要 界 面次要界面次要界面重點打造主要界面立面材質穿孔鋁折板仿石材涂料石材飾面彩色穿孔板超白玻主入口界面停車場廣告標識大廣告位LED小廣告位LOGO組合廣告位設計原則：主入口：LED,大廣告位，LOGO停車場：組合廣告位，小廣告位景觀節點1.河濱公園4.屋頂景觀2.廣場景觀3.中央景觀1342特色空間入口廣場特色空間活力中庭特色空間兒童主題街區特色空間社區集市特色空間景觀露臺濱水運動公園復合型籃球場/羽毛球場復合型籃球場/網球場復合球場射門/投籃/網球練習五人制足球場籠式足球場集裝箱服務建筑輪胎秋千叢林探險區野外宿營，場地可設置帳篷、吊床等休閑設施健身跑道太極健身10、區兒童滑板區寵物樂園蹦床游戲場地陽光草坪垂釣兒童玩樂區三期項目問題匯總Question Summary1.控規條件松江泗涇配套商品房基地拓展區控制性詳細規劃（地塊層面)：地塊編號用地性質用地面積容積率建筑面積建筑密度主體建筑高度綠地率07-07商業金融用地124202.0248404010-24（B）35層數=5F建筑密度40%容積率2.0 2.0/40%=5限高H=24M（規劃控制高度，室外地坪至女兒墻）0.150.3（室內外高差）0.61.2（女兒墻）22.523.25層高4.5m4.65m本項目地上約2.48萬，商業規模較大，層高4.5m商業品質太低，且不滿足冰場、體育場館等業態需求。容11、積率 2.0 建筑密度50%商業建筑，一般廣場、道路占比約30%增加層高，層數=4F 時綠地率約20%建筑密度、綠地率不能滿足控規要求。(1-50%-30%=20%)地塊控規中，按容積率與建筑密度指標，建筑層數至少滿鋪5層，層高約4.5米，不適合本規模商業項目。增加層高，如按滿鋪4層計算，建筑密度至少達到50%，同時綠地率不能滿足35%。2.綠地率 能否申請調規，降低綠地率？本地塊為新凱家園大型居住區配套地塊，按上海市綠化條例，新建居住區總體地塊綠地率不小于35%。作為商業用地，上海市綠化行政許可審核若干規定中，規定不低于20%。本項目經測算，綠地率（含屋頂折算）約為20%。地面綠化獨棟屋頂花12、園式mall屋頂花園式mall屋頂草坪（30%不計入部分）一、本市新建公共建筑以及改建、擴建中心城區內既有公共建筑的，應當對高度不超過五十米的平屋頂實施綠化，實施屋頂綠化面積不得低于建筑占地面積的30%。二、公共建筑實施的屋頂綠化面積超過30%的部分，可以按照上海市規劃和國土資源管理局、上海市綠化和市容管理局制定本市新建屋頂綠化折算抵算配套綠地實施意見（試行）（滬綠容（2014）74 號）有關規定執行。三、全市范圍內新建商業、辦公、學校等項目確因客觀條件難以達到規定綠化指標,配套綠地率達到上海市綠化條例及相關規定指標80%以上的，審核配套綠地率時，可按照規定以屋頂綠化折算后，抵算配套綠地的不足13、部分。類型綠化面積折算系數有效綠地備注首層地面166211662平均覆土深度150cm以上；計入綠地率面積1662總用地面積12420地面綠地率13%未達到35%的要求獨棟屋頂14000.51700花園式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋頂3390.51169.5花園式,平均覆土深度60cm以上；MALL屋頂草坪式（30%部分）186330%部分不計入綠地率草坪式,平均覆土深度10cm以上；屋頂綠化面積不得低于建筑占地面積的30%6210（占地面積）*30%=1863平方米屋頂綠地面積3602869.5屋頂設備用房未扣除總用地面積12420屋頂綠地率7%折算部分綠地率不超規定綠地率的20%14、，現方案為20%（7%/35%=20%），滿足20%要求占地面積6210總綠地率20%未達到35%的要求地面綠地率 13%，屋面綠地率超30%部分可折算綠地率，折算綠地率部分不超規定指標20%，按照最大系數折算，屋面綠地率可增加7%，綜合綠地率為20%。3.建筑退界55？本項目為多層非居住建筑，退界距離為5米。由于東、北兩側為公共綠地，如按居住建筑離界距離退讓，最小退界距離為9米，且小于建筑高度0.6倍，即24*0.6=14.4米，地塊緊張，難以滿足要求。能否地塊四向均按5米退界？公共綠地？4.車行流線地塊僅南側與道路相鄰，且道路為引橋起坡段，僅西南角可作為出入口。車行流線與人行流線在主入口處15、交叉干擾，按周邊條件有以下解決方案。需溝通協調其可行性PP1.本地塊內解決常規流線方式車輛進出均在本地塊出入口解決，人流車流干擾嚴重。2.借用停車場及郵局地塊車輛從南側進，借用西側社會停車場及郵局地塊出，對廣場人流無影響。車行出入口車行流線貨運流線地下車庫入口社會停車P卸貨點位4.車行流線PP3.借用街角廣場流線方式一車輛從南側進，借用街角廣場直接出，出口在30m禁止開口端，需溝通其可行性。4.借用街角廣場流線方式二車輛從南側進，借用街角廣場，避開30m禁止開口段，右轉從郵局地塊出。需溝通其可行性。車行出入口車行流線貨運流線地下車庫入口社會停車P卸貨點位4.車行流線P5.北側設橋通往城鴻路于社16、會停車場北側綠地上方加設路橋，車輛從南側進，北側出。需溝通其可行性。6.東南側路口渠化處理車輛從南側進，借用街角廣場，避開30m禁止開口段，右轉從郵局地塊出。需溝通其可行性。車行出入口車行流線貨運流線地下車庫入口社會停車P卸貨點位PPP7.借用二期地塊流線方式一車輛從南側進，借用南側二期地塊，利用防汛通道通過橋洞從二期地塊出，對廣場人流無影響。需溝通其可行性。8.借用二期地塊流線方式二車輛從南側進，調整地下車庫入口位置，通過橋洞從二期地塊出，對廣場人流無影響。需溝通其可行性。貨運錯時組織，避開營業時段，從南側出。車行出入口車行流線貨運流線地下車庫入口社會停車P卸貨點位4.車行流線停車配建指標計17、算表類型占比面積機動車非機動車（二類）指標數量內部外部數量零售商場55%136620.81090.751.2266餐飲娛樂39%968821940.5048超市6%14901.2180.751.229合計100%24840321344停車策略1：商業部分指標全部按零售計，一層普通車位可滿足地下建筑面積10731，按40/車位停車效率及人防面積0.8倍折減估算，預計平層停車位約253個停車配建指標計算表類型占比面積機動車非機動車（二類）指標數量內部外部數量零售商場100%248400.81090.751.2266合計100%24840199484停車策略2：商業部分指標按實際功能計，需設部分機械18、車位差68輛設備用房非機動車庫機械停車范圍人防范圍線5.車位配比依據建筑工程交通設計及停車庫(場)設置標準，本地塊屬于二類區域，如商業部分指標全部按零售計，機動車位需配建199個，地下一層普通車位即可滿足要求。如商業部分指標需按實際功能計，根據地庫條件，局部設機械車位，餐飲娛樂部分占比約40%。需明確車位的計算方式03二期地塊Project Design現狀解析二期分ABC三區，共10棟樓地下車庫已完成，A1，B2施工至首層樓面A區B區C區A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4A1B2A1B2現狀解析建筑施工圖設計與原方案差異明顯：高低樓層關系、立面風格等。建成地庫對地面改造的主要影響：結構19、風井、樓梯等諸多固有條件限制。原方案設計項目以商業功能為主，立面具有現代主義風格,玻璃幕墻與窗墻體系結合。施工圖翻模沿河建筑層數由3層增加到5層，立面取消玻璃幕墻，純窗墻體系，均勻設置公寓開窗。設計策略原則結合現狀降低影響已建地庫上部結構不改變報批總圖形態調整功能與造型原施工圖總圖及指標數值單位 備注28133.8081064.0452679.2052498.6023339.96含183.77K型站22645.69含71.84對外公廁6024.9296.00392.03180.60出屋面樓梯、電梯機房28384.84187.0028197.84其中包含人防面積13820.161.8724.120、%-10.0%-2813.38528輛機動車停車按照商業1.0輛/100平米36輛其中無障礙車位3輛492輛其中無障礙車位8輛6輛地面停車1029輛非機動車按照商業1.95輛/100平米經濟技術指標表地上總建筑面積其中地上不計入容積率B區商業地上計入容積率建新凱家園二期配套商業項目建設用地面積總建筑面積其中C區商業垃圾房其中保溫層容積率其中A區商業非機動車停車位綠地面積機動車停車位建筑密度綠化率地上停車位地下停車位地下總建筑面積其中A2#房夾層地下車庫裝卸車位總平圖及指標新凱家園二期配套商業項目數值單位備注建筑用地面積28133.80 總建筑面積81064.04 其中地上總建筑面積52679.21、20 其中地上計入容積率建筑面積52498.60 其中A區商業23500.52 含183.77K型站其中A1#房12788.21 A2#房2445.94 A3#房8266.37 B區商業22814.64 含71.84對外公廁其中B1#房10492.36 B2#房9653.62 B3#房2668.66 C區商業6183.44 其中C1#房（垃圾房）96.00 C2#房2257.06 C3#房2185.84 C4#房1644.54 地上不計入容積率建筑面積180.60 出屋面樓梯，電梯機房地下總建筑面積28384.84 其中A2#房夾層187.00 地下車庫28197.84 其中含人防面積138222、0.16容積率1.87 建筑密度24.1%-綠化率10.0%-綠地面積2813.38 機動車停車位528 輛機動車停車按照商業1.0輛/100平米其中地上停車位36 輛其中無障礙車位3輛地下停車位492 輛其中無障礙車位8輛裝卸車位6 輛地面停車非機動車停車位1029 輛非機動車停車按照商業1.95輛/100平米 與原總圖形態、規劃控制指標、車位數等保持一致 局部樓層數降低，地上面積整體平衡10F車行流線人行流線人行入口車行入口人行道路車行道路地下車庫入口總平面圖分析地塊僅東北角一側可開設車行出入口，西側臨小區內部道路；場地采用環線組織車行交通。地塊北側跨市政綠地開設人行出入口，場地內部人行組23、織便捷。停車分析景觀分析景觀節點景觀軸線地面停車地下停車入口地下停車范圍總平面圖分析地面停車位置根據改造需要調整，停車數與原方案保持一致。結合建筑組團布局、濱水景觀條件，設置主要景觀節點。設計策略 1功能置換商業底商一拖二酒店式公寓單元式辦公150原方案新方案獨棟商辦自持商業業態落位自持商業酒店式公寓底層商業A2A1A3B1B2B3C1C2C3C4獨棟商辦單元式辦公垃圾房改商鋪A區三層及以上為酒店式公寓酒店式公寓整體運營模式拆分運營模式大堂2#1#豎向交通核低區水平動線酒店式公寓三至四層現狀平面圖保留電梯廳精簡電梯廳公共衛生間前室與走道沖突酒店式公寓原二層連廊改至三、四層串聯水平交通動線電梯廳24、電梯廳單間單間1 1 一室戶一室戶3030單間單間2 2 一室戶一室戶4040套件套件1 1 一室一室 5050-6060套件套件2 2 兩室兩室 7070-8585布草間，布草間，AIR BARAIR BAR其他其他三至四層改建方案平面圖電梯廳取消改為套間電梯廳取消改公共活動室公共衛生間改布草間前室布局優化酒店式公寓五層現狀平面圖五層改造平面圖五層孤立體塊取消整體面積平衡酒店式公寓A1 十層現狀平面圖A1 十一層現狀平面圖A1 十層改造平面圖十、十一層孤立體塊合并，統一為十層底商【一拖二】外廊首層現狀平面圖垃圾房K型站電梯廳出地面風井底商【一拖二】公共衛生間方便商業人群K型站已建地庫夾層無換25、位置條件電梯廳取消外廊并入商鋪架空疏通商業動線垃圾房換位置改為商鋪電梯廳電梯廳商業商業1 1商業商業2 2商業商業3 3商業商業4 4衛生間衛生間其他其他底商【一拖二】電梯廳外廊二層現狀平面圖底商【一拖二】K型站上部并入二層商鋪電梯廳取消并入二層商鋪外廊并入二層商鋪電梯廳電梯廳商業商業1 1商業商業2 2商業商業3 3商業商業4 4衛生間衛生間其他其他單元式辦公【150為單位】一層現狀平面圖物業、業委會配套公廁電梯廳電梯廳衛生間衛生間單元單元1 1單元單元2 2單元單元3 3贈送空間贈送空間輔助用房輔助用房其他其他一層改建方案平面圖垃圾房與物業業委會監控室集中設置配套公廁調整至內側，外廊并入辦26、公單元，滿足使用安全電梯精簡電梯配置過多，三棟樓各精簡一部電梯。單元式辦公【150為單位】電梯廳電梯廳衛生間衛生間單元單元1 1單元單元2 2單元單元3 3贈送空間贈送空間其他其他改建方案平面圖現狀平面圖剪力墻后期移位或開門，以滿足150劃分要求變形縫單元劃分不跨越變形縫公共衛生間每層設公共衛生間贈送空間無法劃入150單元的零碎空間單元式辦公【150為單位】獨棟商辦【C區】現狀平面圖改造方案平面圖電梯廳調整至北側，人行流線更便捷主要人流來向主要人流來向面積平衡改造中，封外廊、架空等措施引起面積變化，通過降層等方式達到面積平衡。原設計體量減少面積 690增加面積654原施工圖立面翻模原設計：立面27、按公寓模式設計，設計手法簡單，項目不能按公寓運作后，造型欠缺建筑性格。立面思路調整公建化立面二期建筑組團的立面應當體現公建化設計風格，簡潔高效，時尚大氣。立面設計具體措施與柱網與功能劃分一致的格構系統保證窗墻體系，不用幕墻體系造價可控的前提下體現品質感立面重塑設計策略 2 立面設計方案立面設計概念天際線設計立面材質及天際線灰白色彈性涂料中空Low-E玻璃深灰色彈性涂料利用設備平臺改造成一步陽臺節點設計亮點利用窗下空間布置空調設計策略 3 濱水通廊12南北地塊人行聯系僅西側路口可達擬結合防汛通道，泗鳳公路橋底設通廊，加強人流聯系11-1剖面示意2-3剖面示意濱水通廊二期項目問題Question Summary總圖改動說明是否需要重新公示？建筑輪廓、樓棟數無改動；停車位位置修改，總數不變；因設計修改引起的面積變化總體平衡，各項面積不超過原批復指標。A1A3樓層數調整，總高度降低垃圾房11F9F10F5F4F13F12F垃圾房原2層連廊改至3、4層11F配套公廁配套公廁2 0 2 0 0 42 0 2 0 0 4謝謝！