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1、理想住區的核心價值安全社區、安全社區、健康房子健康房子、運動花園、運動花園、理想生活、貼心、理想生活、貼心服務服務從健康到理想從健康到理想灣區保利灣區保利 健康住宅趨勢研討會健康住宅趨勢研討會2020 05 12我們的房子健康嗎？健康安全一直是住宅設計的基本需求和出發點容積率，覆蓋率，綠化率，朝向，通風，采光，樓間距，窗墻比，廳房廚全明，煙道，排氣，建材合規，都包含著對健康指標的硬性把控自家房子的健康實力都經受住最直接的考驗健康房子、減少接觸、切斷串聯、全面消毒、宅家生活=健康房子+抗疫插件+居家生活14億人的測試會引起什么變化？大疫情導致大改變？大疫情導致大改變？一場前所未有的關于“自家房子2、居住性能”“自家房子居住性能”的全民極限壓力測試14000000001400000000人人1414天天/28/28天天/56/56天天400000000400000000家庭家庭2424小時小時全天候全天候疫情背景下生活狀態轉變與需求變化除了健康，更深的體會是：什么樣的房子更好住疫情語境零接觸零接觸 便利性、智能化便利性、智能化住戶分流住戶分流 專屬、私家、尊貴專屬、私家、尊貴進門進門消毒消毒玄玄關空間關空間宅家娛樂宅家娛樂 多場景客餐廳空間多場景客餐廳空間物資儲藏物資儲藏 收納空間收納空間運動健身運動健身 小區活動場地小區活動場地房地產設計領域的馬斯洛理論房地產設計領域的馬斯洛理論從健康到3、理想一路以來，住宅產品研究發展的趨勢沒有改變+玄關+收納+家政+餐廚一體+LSDKG +洄游流線+入戶雙流線+多孩時代+全生命周期+綠色社區+運動社區+智能社區理想住區的核心價值安全社區、安全社區、健康房子健康房子、運動花園、運動花園、理想生活、貼心、理想生活、貼心服務服務小改變能對抗大疫情小改變能對抗大疫情少就是多1.對住宅的樓型選擇與總圖布置影響不大如果項目容積率不變，規劃管理規定不變，通風、采光等健康因素的權重也不會更加強，有可能會更接受北方板式樓疫情對規劃層面的影響如果項目容積率不變，規劃管理規定不變，通風、采光等健康因素的權重不會更加強，也不會有更低的密度和更多的花園面積2.小區的景4、觀公共空間需滿足住戶更多的活動需求有更多的活動場地，分散設置，分年齡，小區就是最基本的運動場疫情對規劃層面的影響疫情后的園林將會更加運動化、分散化、多年齡化大片水景、假山等人造景觀，展示區更注重景觀氛圍的營造3.小區出入口，歸家線路與生活配套會加強對訪客，以及外賣、快遞收發的系統會加強，物業管理會加強醫療配套，公共花園，運動場所，餐飲商業疫情對規劃層面的影響1.更鼓勵獨立電梯入戶，私家電梯廳對訪客，以及外賣、快遞收發的系統會加強，物業管理會加強疫情對建筑產品層面的影響分置的雙開門電梯，是使T4,T6標準層，戶戶獨立電梯廳防疫重在減少接觸，能分流住戶1/4,1/6，更能突顯私家電梯廳的尊貴感建立5、防線-入門消毒玄關空間成為必配，加裝洗手池會成為更多人的選擇；入戶雙流線結合家政洄游流線會更理想疫情對建筑產品層面的影響玄關空間成為必配，加裝洗手池會成為更多人的選擇；入戶雙流線結合家政洄游流線會更理想玄關廚房家政陽臺餐廳餐廳廚房玄關家政陽臺衛生間餐廳廚房玄關衛生間老人房3.長時間堅守-滿足全家人全部生活本身和疫情無關，全家人24小時x14天x N個,是對住宅使用強度極限測試（住宅發展趨勢的集合，對戶型格局有較大影響）家政系統，收納系統，分離衛浴，LSDKG一體化空間，洄游空間，過往產品概念的集合體現，也是理想生活方式的發展趨勢疫情對建筑產品層面的影響長達14天以上的全家人居家禁足，娛樂活動匱6、乏，成為很多住宅真正的痛點，LSDKB一體化和洄游空間，多功能復合，能滿足疫情居家期間各個家庭成員的需求，定會被更多項目所采用4.兼顧多人辦公學習功能超長時間居家的派生需求（低概率，難解決）常規解決方案是，面積不變盡量增設可分可合的書房，或是利用餐桌作為學習工作區遠程網課和電話會議都需要封閉靜音空間，即使有一間書房也難滿足全家的工作和學習在臥室利用凸窗臺變成書桌面，這樣的小改變可以解決多人同時分散工作學習的大問題疫情對建筑產品層面的影響新加坡INTERLACE 翠城新景樣板房，利用凸窗做小書桌面（灣區 粵東80-3F2W1）住宅產品研究的趨勢和方法面積更小，功能更多，體驗更佳面積更小，功能更多7、，體驗更佳功能：從“單一”到“復合功能：從“單一”到“復合”空間：從“獨立空間：從“獨立”到“聯系到“聯系”邊界：從“明確邊界：從“明確”到“模糊到“模糊”流線：從“單線流線：從“單線”到“洄游”到“洄游”視線：從“阻隔”到“通透”視線：從“阻隔”到“通透”空間空間的的共享、包容、疊加、可分可合共享、包容、疊加、可分可合消除純走道面積，提高各空間利用率消除純走道面積，提高各空間利用率推拉門，折疊門以及活動家具的運用推拉門，折疊門以及活動家具的運用模式一模式一模式二模式二模式三模式三防疫隔離居家生活租客soho臨時隔離區家庭隔離者家庭隔離者住戶住戶安全區出租房租戶租戶住戶住戶模式轉換模式轉換次臥8、住戶住戶兒童房主臥臥室模塊起居模塊衛生家政模塊五大模塊分解健康理想宅健康理想宅1.南北臥室全飄窗2.兒童房可分可合，方便照顧，提供兒童互動的空間3.飄窗變身書房4.朋友聚會等諸多新功能1.全飄窗餐廚區，寬敞明亮2.窗臺可提供廚房更多操作面和儲藏空間3.半開放餐廚提供娛樂、休閑以及家庭情感溝通4.朋友聚會等諸多新功能1.各區域可互聯，超大的活動范圍，靈活多變的空間。2.獨立的拓展空間，滿足網上會議、居家辦公等需求。3.南向大陽臺，北側大飄窗，南北通風，采光良好。入戶洗消模塊隔離模塊1.入戶雙流線2.設置洗手盆，洗消更便捷1.老人房可轉換為酒店式隔離艙，滿足特殊時期隔離要求2.隔離艙配備獨立衛生間9、，達到真正意義上的防疫要求1.歸家歸家2.洗消通道洗消通道消毒空間，達到無菌入戶3.囤貨小倉庫囤貨小倉庫4.存取存取5.備餐備餐6.就餐就餐餐廚互動就餐方便陽臺作臨時囤貨區入戶消洗設置洗手池、設置洗手池、消毒消毒132456123456隔離模塊老人房可轉換為酒店式隔離艙，配備獨立衛生間，滿足特殊時期隔離要求多功能活動區二孩兒童房二孩兒童房衛生間衛生間衛生間衛生間主臥室主臥室拓展空間拓展空間多功能活動廳多功能活動廳兒童活動區兒童活動區餐廳餐廳U型廚型廚房房家政陽臺家政陽臺玄關玄關老人房老人房衛生間衛生間活動陽臺活動陽臺健康理想宅健康理想宅抗疫理想宅：四房三衛，具備臨時隔離區，140產品關于標準化10、產品的建議關于標準化產品的建議1.原灣區標準戶型為經典的3房2衛的95 戶型，該戶型方正高效、動靜分明。但客廳與次臥之間的結構剪力墻設置，空間變化的靈活性不足。灣區原95標準化戶型簡析結構布置不利于戶型改造結構布置不利于戶型改造線性線性流線流線，高效，趣味性不足，高效，趣味性不足1.在原戶型基礎上，通過優化結構設計、廚房衛生間布置、增加家政空間等，讓居住空間更加靈活，生動有趣。灣區95標準化戶型優化建議5.5.家政家政洄游動洄游動線，暢通無阻線，暢通無阻6.6.起居洄游動線，家庭生活更豐富起居洄游動線，家庭生活更豐富4.4.設置廚窗，設置廚窗，LDKSB LDKSB 社交無障礙社交無障礙2.211、.淋浴間出生活陽臺，換洗更便捷淋浴間出生活陽臺，換洗更便捷7.7.適當擴大陽臺，可變趣味陽光適當擴大陽臺，可變趣味陽光房房6.6.優化結構布置，空間改造隨心意優化結構布置，空間改造隨心意1.1.增加家政陽臺，換洗更便捷增加家政陽臺，換洗更便捷3.3.洗手盆貼臨玄關，具備洗消功能洗手盆貼臨玄關，具備洗消功能2.調整公共衛生與廚房的位置，優點是一有利于形成家政洄游空間，二是衛生間貼臨玄關，洗消功能加強，但臥室離衛生間略遠灣區95標準化戶型優化建議5.5.起居起居洄游動洄游動線，家庭生活更豐富線，家庭生活更豐富6.6.優化結構布置，空間改造隨心意優化結構布置，空間改造隨心意4.4.家政家政洄游動洄游12、動線，暢通無阻線，暢通無阻3.3.餐廚串聯，餐廚串聯，LDKBGLDKBG社交無障礙社交無障礙2.2.洗手盆貼臨玄關，具備洗消功能洗手盆貼臨玄關，具備洗消功能1.1.增加家政陽臺，換洗更便捷增加家政陽臺，換洗更便捷灣區灣區標準化的優化建議標準化的優化建議原原首首層大堂方案層大堂方案自行車停放區休息區架空活動空間架空活動空間信報區多功能區合用前室自行車停放區休息區架空活動空間架空活動空間信報區多功能區合用前室調整后大堂方案調整后大堂方案25入戶大堂入戶大堂25入戶大堂入戶大堂大堂居中進入剪力墻偏兩側設置大堂偏一側剪力墻居中設置首層大堂布置3.原標準化為保證入戶大堂居中進入，剪力墻的位置不利于住戶13、改造。優化結構后，大堂偏一側進入，對入戶體驗的并無影響。灣區原115標準化戶型簡析1.原灣區標準戶型為經典的4房2衛的115 戶型，擁有朝南四面寬，陽光大橫廳，豪華主臥套等，整體格局無問題。北向臥室剪力墻及衛生間布置導致北向功能房間固話，不利于空間變化。結構布置不利于結構布置不利于戶型變化戶型變化灣區原115標準化戶型優化建議1.在原戶型基礎上，通過優化結構設計、廚房布置以及調整公衛位置等，讓居住空間更加靈活，生動有趣。5.5.家政家政洄游動洄游動線，暢通無阻線，暢通無阻7.LDKBG7.LDKBG系統，社交溝通無系統，社交溝通無障礙障礙3.3.分離式衛生間，解決高峰困惱分離式衛生間，解決高峰14、困惱1.1.優化結構布置，空間改造隨心意優化結構布置，空間改造隨心意2.2.老人房貼臨公衛，關愛無處不在老人房貼臨公衛，關愛無處不在6.6.設置早餐臺，餐廚一體化設置早餐臺，餐廚一體化4.4.洗手盆貼臨玄關洗手盆貼臨玄關，加強加強洗洗消功能消功能灣區原115標準化戶型優化建議1.廚衛模塊平時模式炒菜模式備餐冰箱烹飪區清洗區 操作區洗洗切切炒炒取取餐桌餐桌早餐桌灣區原115標準化戶型優化建議2.N+1房模塊青年時期一孩幼兒期二孩時期一孩時期兒童房游戲區兒童房兒童房兒童房書房家庭互動區全開放家庭互動模塊小面積公寓如何應對疫情？小面積公寓如何應對疫情？目前市場上，較小面積的長租公寓（套內目前市場上，15、較小面積的長租公寓（套內1616-3636）大多采用單開間的長形單元）大多采用單開間的長形單元為什么會是這樣長方形？為什么會是這樣長方形？早期的小公寓是借鑒酒店客房的長方形平面模式早期的小公寓是借鑒酒店客房的長方形平面模式從規劃角度從規劃角度(節地節地)+)+建筑角度建筑角度(使用率高使用率高)出發，長方形是最合理出發，長方形是最合理隨著單元面積的減小，長形的單元面寬變得越來越窄隨著單元面積的減小，長形的單元面寬變得越來越窄這些都不是從居住的角度出發這些都不是從居住的角度出發如果從居住者的生活去考慮，結果又會如何？如果從居住者的生活去考慮，結果又會如何？長形公寓長形公寓公寓的生活公寓的生活原方16、式原方式從規劃和建筑出發的設計邏輯從規劃和建筑出發的設計邏輯1.1.根據高效原則，先設定根據高效原則，先設定 7.5mx3.2m 7.5mx3.2m 的長方形框的長方形框2.2.把居住者的基本生活功能依次布置在長方框內把居住者的基本生活功能依次布置在長方框內先確定空間容器先確定空間容器讀書朋友聚會工作曬衣曬太陽種花洗漱瑜伽熱水器冰箱洗衣打牌衣柜電視機設計思路的轉變設計思路的轉變以人為本的設計邏輯以人為本的設計邏輯1.1.梳理公寓居住生活的功能模塊與相互連接關系梳理公寓居住生活的功能模塊與相互連接關系2.2.用合適的方框去圍合功能模塊組合（生活模式）用合適的方框去圍合功能模塊組合（生活模式）先確17、定生活模式先確定生活模式后布置家具后布置家具后定制空間后定制空間衣櫥睡覺陽臺衛生間煮飯起居學習衛生間煮飯起居學習衣櫥睡覺陽臺衛生間煮飯起居學習衣櫥睡覺陽臺煮飯起居睡覺長租公寓長租公寓 套內套內2424長形單元長形單元-原參考布置圖原參考布置圖a.a.滾筒洗衣機滾筒洗衣機 冰箱冰箱 電磁爐、抽油煙機電磁爐、抽油煙機b.1.5mb.1.5m衣柜衣柜c.1.8mc.1.8m床床d.1.2md.1.2m書桌書桌e.2e.2人位沙發人位沙發+茶幾茶幾f.f.衛生間：三件套，干濕分離，淋浴屏衛生間：三件套，干濕分離，淋浴屏g.g.陽臺陽臺冰箱書桌1.2床1.8一步陽臺衛生間衣柜1.5沙發家具布置二家具布置18、二長租公寓長租公寓 套內套內2424方形單元方形單元家具布置一家具布置一a.a.滾筒洗衣機滾筒洗衣機 冰箱冰箱 電磁爐、抽油煙機電磁爐、抽油煙機b.1.5mb.1.5m衣柜衣柜c.1.8mc.1.8m床床d.1.2md.1.2m書桌書桌e.2e.2人位沙發人位沙發+茶幾茶幾f.f.衛生間：三件套，干濕分離，淋浴屏衛生間：三件套，干濕分離，淋浴屏g.g.陽臺陽臺書桌1.2一步陽臺衛生間冰箱床1.8沙發推拉隔斷衣柜2.8冰箱沙發書桌1.2床1.8一步陽臺衛生間衣柜2.8推拉隔斷長租公寓長租公寓 套內套內2424室內空間室內空間2424長形單元長形單元/方形單元方形單元內部走道與外部走道面積內部走道19、與外部走道面積長形平面布置長形平面布置2.92.94.54.5方形平面布置方形平面布置4.34.32.92.9a)a)方形平面比長形平面外部走廊長方形平面比長形平面外部走廊長1.6m1.6m，面積多，面積多1.41.4;b)b)長形平面內部走廊長長形平面內部走廊長2.5m2.5m，面積至少多，面積至少多1.51.5;方形布置綜合效率更高方形布置綜合效率更高2424長形單元長形單元/方形單元方形單元室內空間劃分室內空間劃分a)a)長形平面長形平面,起居與睡眠布置在一個豎向空間起居與睡眠布置在一個豎向空間;b)b)方形平面方形平面,可以利用推拉門橫向切割成可分可合的兩個空間，起居區和睡眠區可以利用20、推拉門橫向切割成可分可合的兩個空間，起居區和睡眠區;c)c)方形平面方形平面,兩個分區使生活空間更豐富有層次，也能滿足親友來訪的短期分房兩個分區使生活空間更豐富有層次，也能滿足親友來訪的短期分房居住居住d)d)方形平面開具有更大的采光寬度和室外景觀面，更小的進深能使陽光照到房間內部方形平面開具有更大的采光寬度和室外景觀面，更小的進深能使陽光照到房間內部;e)e)方形平面室內空間開闊方形平面室內空間開闊;長形平面布置長形平面布置方形平面布置方形平面布置35356464a)a)長形平面，入口處解決廚衛功能，需要長形平面，入口處解決廚衛功能，需要 3m3m長走廊長走廊;b)b)方形平面，解決廚衛功能21、僅需方形平面，解決廚衛功能僅需 2.1m2.1m短走廊，感受好且更省面積；短走廊，感受好且更省面積；c)c)長形平面受面寬限制，衛生間尺寸較小，方形平面衛生間更舒適長形平面受面寬限制，衛生間尺寸較小，方形平面衛生間更舒適。d)d)方形平面，起居區長邊與走道疊加，活動空間更大方形平面，起居區長邊與走道疊加，活動空間更大;e)e)方形平面，起居區緊臨大窗和陽臺，采光和景觀更好方形平面，起居區緊臨大窗和陽臺，采光和景觀更好2424長形單元長形單元/方形單元方形單元入口玄關入口玄關+廚衛的空間廚衛的空間效率效率 及主要及主要起居活動空間尺度起居活動空間尺度方形平面布置方形平面布置2.42.4長形平面布22、置長形平面布置3.53.53.23.25.05.0a)a)長形平面，從起居區一角通過一條長形平面，從起居區一角通過一條 3m3m的窄長純通道連接床邊和陽臺，體驗感不佳的窄長純通道連接床邊和陽臺，體驗感不佳b)b)長形平面，長形平面，L L形通道形通道 2.62.6，效率不高，且只能單邊上床，不方便兩人使用，效率不高，且只能單邊上床，不方便兩人使用;c)c)方形平面，兩邊都可以上床，和起居區直接相連，通道面積只需方形平面，兩邊都可以上床，和起居區直接相連，通道面積只需 1.61.6;d)d)方形平面，起居區與陽臺整體相連，一步陽臺使用率更高方形平面，起居區與陽臺整體相連，一步陽臺使用率更高24223、4長形單元長形單元/方形單元方形單元床鋪及陽臺的到達床鋪及陽臺的到達長形平面布置長形平面布置方形平面布置方形平面布置2424長形單元長形單元/方形單元方形單元主要活動流線主要活動流線a)a)長形平面，各功能沿主流線依次排列，組成線性空間，相對單調；長形平面，各功能沿主流線依次排列，組成線性空間，相對單調；b)b)長形平面，睡眠區和陽臺通過長形平面，睡眠區和陽臺通過3mx0.6m3mx0.6m的窄長通道與主體弱連接，被脫離；的窄長通道與主體弱連接，被脫離；c)c)方形平面，各功能沿起居區周邊連接，形成中心發散空間，活動區域大，流線緊密順暢。方形平面，各功能沿起居區周邊連接，形成中心發散空間，活動24、區域大，流線緊密順暢。長形平面布置長形平面布置方形平面布置方形平面布置總圖用地效率：長形單元標準層在總圖布置上更節約用總圖用地效率：長形單元標準層在總圖布置上更節約用地地標準層標準層使用率：長形單元標準層比方形使用率高使用率：長形單元標準層比方形使用率高 3%3%，2424長形單元長形單元/方形單元方形單元總圖總圖占地占地對比及標準層使用率對比對比及標準層使用率對比標準層面積標準層面積:773.8:773.8使用率使用率:75.8%:75.8%長形單元戶數：長形單元戶數：2424戶戶單戶建筑面積：單戶建筑面積：32.232.2全長形單元標準層全長形單元標準層標準層面積標準層面積:787.5:725、87.5使用率使用率:74.7%:74.7%1414戶長形戶長形+8+8戶方形戶方形=24=24戶戶單戶建筑面積：單戶建筑面積：32.832.8方長混合單元標準層方長混合單元標準層標準層面積標準層面積:813:813使用率使用率:72.8%:72.8%方形單元戶數：方形單元戶數：2424戶戶單戶建筑面積：單戶建筑面積：33.933.9全方形單元標準層全方形單元標準層2424長形單元長形單元/方形單元方形單元對比小結對比小結對于規劃與建筑：對于規劃與建筑：1.1.方形單元會使標準層使用率略有降低；方形單元會使標準層使用率略有降低；相比于單元內部的價值提升，可以接受使用率略低相比于單元內部的價值提26、升，可以接受使用率略低2.2.方形單元會使建筑板式更薄，邊長更大，規劃空間圍合感加大；方形單元會使建筑板式更薄，邊長更大，規劃空間圍合感加大；對于高容積率，日照要求高的地區，設計難度加大，可部分采用方形單元，既可以提高該部分價值，也可形成產品差異化對于高容積率，日照要求高的地區，設計難度加大，可部分采用方形單元，既可以提高該部分價值，也可形成產品差異化對于單元內部：對于單元內部：1.1.方形單元標準層公攤會略大，但結合實際使用空間后，其真實效率更高；方形單元標準層公攤會略大，但結合實際使用空間后，其真實效率更高；2.2.方形單元能橫向劃分為有直接采光的可分可合的兩個空間，增加了更多的使用場景；27、方形單元能橫向劃分為有直接采光的可分可合的兩個空間，增加了更多的使用場景；3.3.采光、通風、視線、空間等居住體驗更佳；采光、通風、視線、空間等居住體驗更佳；4.4.衛生間尺度及體驗得到改善；衛生間尺度及體驗得到改善；5.5.室內起居空間更大，成為“家”的真正核心，并能與一步陽臺緊密相連，擴大了活動范圍；室內起居空間更大，成為“家”的真正核心，并能與一步陽臺緊密相連，擴大了活動范圍；6.6.方形單元中心發散的空間組合，相比于線形空間，更符合人的生活行為模式方形單元中心發散的空間組合，相比于線形空間，更符合人的生活行為模式經過此次疫情的較長時期的居家禁足，長租公寓會有新的要求：經過此次疫情的較長時期的居家禁足，長租公寓會有新的要求：1.1.方形單元更好的通風采光，更多的活動場地方形單元更好的通風采光，更多的活動場地2.2.室內不同功能空間的層次和豐富，流線的順暢和多樣都尤為重要，（避免室內不同功能空間的層次和豐富，流線的順暢和多樣都尤為重要，（避免2424小時小時x14x14天，關在一個單調的小盒子里的不好體驗）天，關在一個單調的小盒子里的不好體驗）VSVS長形單元長形單元方形單元方形單元WINWINThanksThanks