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1、1后疫時(shí)代產(chǎn)品策略及典型案例后疫時(shí)代產(chǎn)品策略及典型案例趙愷趙愷 上海霍普建筑事務(wù)所股份有限公司上海霍普建筑事務(wù)所股份有限公司Apr 14,202014,20202目錄目錄 contentscontentsPart 01 Part 01 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)Part 02 Part 02 戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新Part Part 03 03 展示中心展示中心3P L A N N I N GA N DD E S I G N規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)014以前小區(qū)關(guān)注美學(xué)問題如入口儀式感、歸家動(dòng)線、視覺體驗(yàn)5物流配送合理性垃圾清運(yùn)住區(qū)通風(fēng)環(huán)境疫情導(dǎo)致長期居家后發(fā)現(xiàn)許多功能性問題沒有解決6痛點(diǎn)：快遞員將快遞堆2、放在小區(qū)入口或小區(qū)大堂，業(yè)主不得不去小區(qū)入口或小區(qū)大堂取快遞，一來入口或大堂快遞堆積導(dǎo)致翻找困難。二來大件、重物快遞導(dǎo)致取件不便，再遇到較長的取件流線導(dǎo)致業(yè)主取件體驗(yàn)感差。快遞堆積、堆放雜亂，快遞員進(jìn)出小區(qū)大堂，流線交叉導(dǎo)致業(yè)主進(jìn)出小區(qū)體驗(yàn)感差。快遞員送到家門口雖然方便，但是流線交叉，存在衛(wèi)生及治安隱患導(dǎo)致業(yè)主居住體驗(yàn)感差。21.1 物流配送流線業(yè)主取件流線快遞送貨上門流線快遞放小區(qū)入口和社區(qū)大堂流線傳統(tǒng)社區(qū)流線取件流線長快遞堆放雜亂132流線交叉2317設(shè)計(jì)策略流線設(shè)計(jì)方式有多種多樣，實(shí)際操作時(shí)也各有不同。小區(qū)入口處設(shè)置固定的物流點(diǎn)利用物業(yè)用房將物流點(diǎn)和社區(qū)大堂空間分離，通過物業(yè)二次投遞或者3、智能配送解決快遞配送的最后100米。將外部快遞員嚴(yán)格控制在小區(qū)之外，保證了小區(qū)的安全與衛(wèi)生，提升了業(yè)主的居住體驗(yàn)。快遞員進(jìn)入小區(qū)，送貨到家在出入小區(qū)門禁系統(tǒng)管理全面高效且智能化的前提下，送貨到家避免了業(yè)主去取快遞的煩惱。物業(yè)通過智能監(jiān)控管理，如快遞員在送貨超過一定時(shí)間后物業(yè)即會(huì)收到報(bào)警。但在實(shí)際操作中對物業(yè)的監(jiān)控管理提出了較高的要求，相應(yīng)的這種方式物業(yè)的成本相對較高。這個(gè)方案最大程度提升了業(yè)主的取件體驗(yàn)。地下室大堂設(shè)置固定的物流點(diǎn)通過地庫大堂增設(shè)智能快遞柜APP取件碼自行取件，快遞柜設(shè)置在門禁之外，配送員從單獨(dú)通道進(jìn)入到地下車庫指定停車點(diǎn)。地面對外封閉，地庫是半開放區(qū)域，保證了業(yè)主取件的安全性4、和私密性，也避免了業(yè)主的取件流線過長。1.1 物流配送流線物流點(diǎn)123送貨到家物流點(diǎn)8當(dāng)在小區(qū)入口處設(shè)置物流點(diǎn)時(shí)，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的物流停車點(diǎn)和卸貨區(qū)。放置膠輪小推車，保護(hù)小區(qū)石材地面。需統(tǒng)籌考慮物流入小區(qū)后的配送方案。盡量避免物流流線影響小區(qū)人行的體驗(yàn)。缺乏獨(dú)立的物流停車點(diǎn)和卸貨區(qū)，導(dǎo)致小區(qū)入口雜亂，影響入?yún)^(qū)體驗(yàn)。沒有物流點(diǎn)統(tǒng)籌入?yún)^(qū)后的配送方案。缺乏統(tǒng)籌考慮人行、車行、物流、后勤的流線關(guān)系。痛點(diǎn)：設(shè)計(jì)策略1.2 小區(qū)出入口+物流點(diǎn)設(shè)計(jì)前場地庫出入口小區(qū)出入口車行流線小區(qū)門口快遞柜人行流線物流流線小區(qū)大堂前場小區(qū)大堂地庫入口物流點(diǎn)小區(qū)出入口物流停車區(qū)地庫出口小區(qū)圍墻車行流線人行流線物流流線車行流線物5、業(yè)放置膠輪小推車9扔垃圾流線長占用電梯資源存在衛(wèi)生隱患 樓層沒有垃圾桶，到樓下垃圾點(diǎn)扔垃圾的流線較長。下雨天撐著傘倒?jié)窭D難程度可以想象。業(yè)主垃圾投放體驗(yàn)差。樓層有垃圾桶，但清運(yùn)垃圾不僅占用電梯資源，還導(dǎo)致電梯有異味。保潔清潔各樓層垃圾點(diǎn)及電梯，取水不便，往往一桶水打掃一整棟樓，容易形成二次污染。存在衛(wèi)生隱患，兩者都導(dǎo)致業(yè)主的乘梯體驗(yàn)差。傳統(tǒng)社區(qū)流線21.3 垃圾清運(yùn)流線痛點(diǎn)：12110地面垃圾點(diǎn)垃圾點(diǎn)垃圾點(diǎn)設(shè)計(jì)策略1.3 垃圾清運(yùn)流線2134小區(qū)垃圾房可結(jié)合市政道路，利用高差設(shè)置。垃圾房應(yīng)在住宅區(qū)下風(fēng)向和較隱蔽位置直接對接城市道路，并設(shè)紫外線殺菌處理，以減少垃圾房對小區(qū)的影響。建議每個(gè)三6、層設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，便于清潔，避免二次污染。地面設(shè)置垃圾投放點(diǎn)時(shí)，往往對地面綠化環(huán)境有影響。需通過景觀等處理弱化垃圾點(diǎn)的存在感。地庫設(shè)置垃圾投放點(diǎn)時(shí)應(yīng)加裝負(fù)壓設(shè)備及紫外線殺菌處理，注意地下通風(fēng)環(huán)境及餿水處理。未來?xiàng)l件成熟可參照國外采用地埋式垃圾桶。11需求關(guān)注：疫情時(shí)通風(fēng)不好的小區(qū)，會(huì)導(dǎo)致細(xì)菌和病毒散播在空氣中不能被吹散，特別是大面寬的高層建筑的背風(fēng)面有大量的空氣陰影區(qū)，容易形成回旋氣流。主風(fēng)向的背風(fēng)面盡量避免設(shè)計(jì)類似淘大花園的采光、通風(fēng)槽。設(shè)計(jì)策略利用Autodesk Flow Design之類的風(fēng)環(huán)境計(jì)算軟件，選擇有利于小區(qū)通風(fēng)的建筑布局。建筑拼接面寬不宜過長，減少空氣陰影區(qū)面積。主導(dǎo)風(fēng)向迎7、風(fēng)界面建筑布局加大山墻距離，讓風(fēng)流入社區(qū)空間。建筑排布，結(jié)合當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向。以上海為例，東南風(fēng)向低、西北向高的排布，秋冬防風(fēng)防寒，春夏通風(fēng)散熱。1.4 住區(qū)通風(fēng)環(huán)境設(shè)計(jì)12戶 型 創(chuàng) 新戶 型 創(chuàng) 新INNOVATION OF APARTMENT LAYOUT0213以前戶型關(guān)注點(diǎn)如何在特定面積段做出更多房間強(qiáng)調(diào)每個(gè)空間的獨(dú)立性14玄關(guān)次凈衣的收納廚房屯儲空間家庭核心區(qū)可變空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間的使用效率居家健身空間現(xiàn)在更注重空間的可變，以及家庭核心區(qū)的打造15流動(dòng)空間特點(diǎn)流動(dòng)空間擁有開放、通透的空間布局，擁有科學(xué)的，自由的生活動(dòng)線，講究生活質(zhì)量。從功能設(shè)置體現(xiàn)人與人之間的關(guān)懷。對現(xiàn)代家庭來說，廚房不僅8、承載烹制食物的功能，更是家庭成員娛樂和交流的地方。廚房都很大而且呈開放式，便于營造充滿溫情的家庭氛圍的功能空間設(shè)計(jì)。Soori High Line|美國紐約2.1 流動(dòng)空間16家庭生活從以客廳為中心向以廚房為中心轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的動(dòng)線布置：以客廳為中心進(jìn)行線性布局，單一連接餐廳、廚房、書房等，按照功能空間劃分，這樣導(dǎo)致不同功能區(qū)直接很難產(chǎn)生互動(dòng)。現(xiàn)代家庭更加注重夫妻關(guān)系、老人及親子關(guān)系，空間上把邊界打破，形成以家庭為中心的彈性空間組合。廚房餐廳生活陽臺傳統(tǒng)封閉式廚房餐廳中島廚房生活陽臺半開放式廚房2.2 家庭核心區(qū)轉(zhuǎn)變窄邊多聯(lián)門17精致一體化設(shè)計(jì)，情感傳遞0界限。以廚房作為核心，讓客廳，廚房，餐廳串9、通，增強(qiáng)了三個(gè)功能空間生活場景的互動(dòng)，生活動(dòng)線的巧妙過度連接，提高空間的利用率同時(shí)，讓房子更加通透。餐廚客廳陽臺吊柜+寬條窗良好的互動(dòng)空間吃飯、辦公、學(xué)習(xí)、上網(wǎng)課廚房餐廳復(fù)合空間客餐廚一體化空間復(fù)合空間可開啟窄邊框多聯(lián)移門自由組合2.2 家庭核心區(qū)18設(shè)計(jì)策略：獨(dú)立玄關(guān)、臟凈分區(qū)入口玄關(guān)設(shè)計(jì)應(yīng)盡量形成獨(dú)立空間，通過增設(shè)洗手臺完成入戶消洗等程序。需兼具分類收納功能。有疫情時(shí)可加設(shè)防護(hù)門。增設(shè)洗手臺痛點(diǎn)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，最好可以臟凈分區(qū)。衣柜消毒洗手收納間玄關(guān)臟區(qū)防護(hù)門凈區(qū)獨(dú)立玄關(guān)獨(dú)立玄關(guān)玄關(guān)收納間臟區(qū)凈區(qū)防護(hù)門2.4 玄關(guān)空間19玄關(guān)生活陽臺過渡空間貫通門利用入戶玄關(guān)過渡空間設(shè)置潔污雙流線，過渡空10、間具備日常收納、囤儲功能。在過渡空間完成洗消、收納，保持室內(nèi)空間的干凈和整潔。廚房冰箱玄關(guān)廚房潔污雙流線家庭次凈收納間玄關(guān)潔污雙流線2.5 玄關(guān)過渡空間20利用陽臺形成洄游空間，讓室內(nèi)空間得到延展，家變得更大。Arzuria最奢華的高層樓住宅項(xiàng)目項(xiàng)目地址|Address：印尼 雅加達(dá)12122.6 陽臺室內(nèi)化21臥室小書房陽臺客廳小書房的打造飄窗矮柜通過打破一堵隔墻的空間，互相借用，使空間得到更合理高效的利用。客廳陽臺臥室衛(wèi)生間錯(cuò)位空間，兩全其美2.7 可變空間22空間規(guī)劃功能互不影響的情況下，對空間進(jìn)行合理劃分，高效利用，創(chuàng)造更多可能。細(xì)節(jié)升級衛(wèi)生間管道氣密性等問題，將會(huì)成為客戶關(guān)注的的新問11、題。抗菌地漏+集中水封，可有效阻擋細(xì)菌、病毒從排污管傳播到衛(wèi)生間。衛(wèi)生間臥室小書桌/化妝臺飄窗衛(wèi)生間臥室過道空間處理還可以這樣2.8 衛(wèi)生間23實(shí)現(xiàn)功能的轉(zhuǎn)化當(dāng)房子越小我們就越是要珍惜空間，把有限的面積發(fā)揮出最大的用處。變形家具最大的特點(diǎn)是創(chuàng)造空間，同一個(gè)家具可以通過變形創(chuàng)造出多個(gè)不同功能的空間。2.9 變形家具24展 示 中 心展 示 中 心03E X H I B I T I O NC E N T E R25后疫情時(shí)期地產(chǎn)關(guān)鍵詞債務(wù)疫情搶時(shí)間高周轉(zhuǎn)快銷售銳減開發(fā)晚省損失1500億控成本現(xiàn)金流后疫情回款遲開盤疫情結(jié)束后大考來臨26品牌高周轉(zhuǎn)傳統(tǒng)項(xiàng)目流12品 牌高周轉(zhuǎn)并行項(xiàng)目流1傳統(tǒng)串聯(lián)模式并行12、思維售樓部項(xiàng)目流售樓部單獨(dú)建設(shè)項(xiàng)目單獨(dú)建設(shè)27可拆卸售樓部原則并行思維，售樓部獨(dú)立建設(shè)，并行甚至前置于項(xiàng)目流開發(fā)一體化設(shè)計(jì)、施工工業(yè)化、制造業(yè)賦能模塊化可更新體系，可重復(fù)利用，全天候工廠化制造，可拆卸運(yùn)輸、高適應(yīng)度等28保利 莆田“云上”可拆卸售樓部建筑面積：300項(xiàng)目地點(diǎn)：福建 莆田建設(shè)時(shí)間：2020年發(fā) 展 商：保利發(fā)展Building Area:300 Construction Site:PUTIAN FUJIANConstruction Time:2020Developer:POLY29場 地25.5M30M建筑25.5M*13.2M場地30M*30M30建 筑31內(nèi) 裝321234513、6300 可拆卸盒子模塊化普通箱體5個(gè)后勤箱1個(gè)模 塊33展示模塊后勤模塊LOGO品牌后勤簽約衛(wèi)沙盤洽談實(shí)體樣板灰空間模塊灰空間模塊功 能34專用防水膠條嵌固豎向整版模塊化一體化安裝固化膠條箱體拼縫，地、頂、柱，做飾面外包覆，拼縫盡量不跨箱體模塊箱體平整性好直接嵌板，可不需龍骨幕墻板材拼縫不跨箱體3.4M異型窗造型不跨箱體干法作業(yè)水電暖全隱蔽走線模 塊35吊裝36運(yùn)輸37基礎(chǔ)38一體化設(shè)計(jì)建筑、內(nèi)裝、幕墻等一體化設(shè)計(jì)工廠生產(chǎn)制造業(yè)生產(chǎn)、采購驗(yàn)收、施工現(xiàn)場安裝吊裝、運(yùn)輸、安裝模塊全干法作業(yè)39模塊化可拆卸售樓部的定制化訴求與高適應(yīng)度高度滿足地產(chǎn)商訴求模塊化定制化與標(biāo)準(zhǔn)化模塊化規(guī)模適應(yīng)度模塊化場地14、適應(yīng)度模塊化可更新體系模塊化可拆卸可持續(xù)屬性模塊化可拆卸售樓部成本及工期控制40定制化與標(biāo)準(zhǔn)化1231.可拆卸彩色漸變保利LOGO品牌VI形象IP屬性2.極簡現(xiàn)代的建筑形象品牌旗艦3.多樣適應(yīng)的極簡水景成本可控的場景塑造41模塊化規(guī)模適應(yīng)度42300平方11模塊模塊化規(guī)模適應(yīng)度43500平方16模塊模塊化規(guī)模適應(yīng)度44集約式布局分離式布局模塊化場地適應(yīng)度45施工期60DAYS02WS1S2S3傳統(tǒng)展示區(qū)模塊重復(fù)使用頻率軸1.65w0.9w0.6w單方成本軸模塊箱體單方成本在1.65W，這與內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)及外掛建筑表皮成本相關(guān)。0.9W及0.6W已經(jīng)含90%折損及拆裝費(fèi)用（不含運(yùn)費(fèi)）。成本控制使用1次15、使用2次使用3次模塊化成本與工期46拿地等施工許可證三通一平設(shè)計(jì)土建前置幕墻門窗硬裝軟裝園林土建施工等初勘等詳勘等混凝土養(yǎng)護(hù)等人工結(jié)構(gòu)封頂玻璃圍護(hù)幕墻施工等材料等安裝材料選擇更換等時(shí)間硬裝軟裝等材料等制作園林精裝等溝通材料選擇樹種選擇等時(shí)間驗(yàn)收開放開放時(shí)間一般拿地后4-6個(gè)月模塊化、可拆卸售樓部開放集裝箱售樓部開放裝配式售樓部開放傳統(tǒng)土建售樓部開放拿地即開放售樓部等設(shè)計(jì)、等施工許可、等進(jìn)場、等門窗、等訂貨、等天氣，本質(zhì)上這三種沒有一體化建筑室內(nèi)全天候施工售樓部開放的前提是建筑+內(nèi)裝開放一體化設(shè)計(jì)、施工的模塊化可拆卸售樓部拿地即開放傳統(tǒng)施工時(shí)間線模塊化、傳統(tǒng)對比47G2第二代青島領(lǐng)秀山售樓部-500平方G2G1G2G2第二代可拆卸售樓部體系300方洽談區(qū)模塊500方標(biāo)準(zhǔn)售樓部G248第二代產(chǎn)品進(jìn)一步在高度上、規(guī)模上、場地上等做適應(yīng)度更新，滿足定制化個(gè)性需求。G2第二代可拆卸售樓部體系五大提升板塊高度、大跨度空間升級可變室內(nèi)裝修風(fēng)格可拆卸精神堡壘可拆卸模塊化景墻模塊化可拆卸防護(hù)車棚49改改/變變/的的/力力/量量THANKS