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1、新港蘇寧易購廣場項目ACDF地塊D地塊住宅方案100%20200601豎向論證01地塊原始地形標高地塊總體呈西低東高。根據測繪提供高程圖，興智路為現狀道路，有實測路牙標高。恒發路和經十六路無現狀道路，有設計路牙標高，以此為依據進行豎向設計。較較高高高差約0.53m較較低低高差約0.57m高差約2m高差約2.35m最最高高最最低低缺少經十六路道路下管井資料原始地形標高XX.XX周邊場地高程XX.XX道路路牙石頂高程XX.XX道路中心線高程28.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.152、29.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.11031.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.299總平面圖場地標高設計29.1029.1023、9.3729.3730.3730.3732.01532.01532.01532.015場地覆土場地覆土1.5m1.5m場地標高：32.015正負零標高：32.165場地和市政道路交叉點約0.285m高差場地標高：30.37正負零標高：30.47場地和市政道路約0.33m高差XX.XX周邊場地高程XX.XX道路路牙石頂高程XX.XX道路中心線高程29.1029.1028.5028.5031.46531.4651、根據恒發路與經十六路中心線交點標高31.715，推導出住宅場地內標高為32.015；2、D-1#一層為物業服務用房、消控室、養老服務用房等，層高為4.2m，室內外高差0.15m；底商層高4、為4.8m，室內外高差0.1m。商業不影響二層住宅視線，因此商業頂板與住宅一層頂板平齊，可以推出商業東北角場地標高為31.465；3、辦公場地標高以辦公北側路牙29.977反推2%坡度，確定為30.37；4、辦公與商業交接處場地標高定為29.37，此處地庫頂板為道路，無覆土，由30.37標高向此處找坡；5、商業沿街面外側詳見商業標高頁。28.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.1105、31.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.29928.5028.50內部道路標高設計2.29%43.652.09%47.841.11%14.503.42%8.302.00%19.7630.376、30.3730.3729.3729.1028.5031.7532.0032.0032.01532.01532.01532.01532.01531.4531.452.59%11.812.59%21.20XX.XX周邊場地高程XX.XX道路路牙石頂高程XX.XX道路中心線高程29.3729.106.00%4.5028.506.00%10.001.71%14.6028.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.477、30.6931.11031.14431.20431.26431.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.299單體正負零標高設計30.4730.47(00)00)32.16532.165(00)00)32.3032.30(00)008、)32.16532.165(00)00)32.16532.165(00)00)32.16532.165(00)00)32.3032.30(00)00)32.16532.165(00)00)29.2029.20(00)00)28.6028.60(00)00)32.16532.165(00)00)30.3730.3730.3729.3729.1028.5032.01532.01532.01532.0032.01532.01532.01529.1028.50商業標高28.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.2029.9、20(00)00)28.6028.60(00)00)29.3729.3729.1029.1029.1028.5028.506.00%10.006.00%4.501、北側商業室內外高差按100考慮，室內標高定為29.202、商業沿街面無坡度變化，利用商業之間的道路解決高差3、路牙至基地內道路之間利用綠化帶，采用找坡形式113.88%22.141.58%22.142.80%22.143.35%19.402233441-1剖面2-2剖面3-3剖面4-4剖面現場照片1221商業西側基地內道路與西側路牙之間有較寬綠化帶，利用綠化帶進行找坡，解決場地內高差出入口處標高住宅區東入口自持區東入口辦公區北入口沿10、街商業西側人行入口ABCDABCD32.01532.01531.4531.4530.3730.04231.46631.26431.17131.7532.01529.1028.501.58%22.141122443355設計依據：55005300蘇寧置業住宅產品標準地庫柱網升標至A檔，要求柱網面寬8.1m，車位尺寸2.4*5.4m要求停車位尺寸不低于2.4x5.3m結合規劃產品標準：車庫柱網面寬8.4m，車位尺寸2.4*5.4m設計依據6400500050005000地庫平面地下非機動車停車量：1199輛非機動車庫面積：2398地下車庫停車量：1052輛總地下建筑面積：33172.65地下車庫應11、建停車量：1052輛單車位指標：35.37（機械車位按平停計算）辦公地下停車位：304其中機械車位：285普通車位：9無障礙車位：4微型車位：9此區域地庫層高4.6m大5.35m地庫剖面住宅區底標高：26.80m自持區底標高：26.80m自持區底標高：26.80m辦公區底標高：24.27m地庫層高3.7m覆土1.5m層高：4.6m覆土：1.5m層高：3.7m覆土：1.5m層高：3.7m覆土：1.5m30.3732.0032.00地庫剖面北入戶5.35M非機動車庫/機動車庫/室內外高差0.15M非機動車庫/機動車庫5.35M覆土厚度1.5m地庫高度3.7m消火栓及充電樁車位設計方案闡述0301 12、效果展示Results Show鳥瞰圖沿街透視圖沿街透視圖沿街透視圖單體透視圖單體透視圖辦公樓透視圖02 前期分析Pre-phase Analysis建筑退界根據江蘇省城市規劃管理技術規定（2011年版）根據南京市城市規劃條例實施細則256號5m12m12m5m8m15m4m6m上位規劃分析浦口區棲霞區玄武區鼓樓區秦淮區雨花臺區建鄴區項目基地項目區位2km4kmSITE基地周邊配套市政設施周邊樓盤南京東站紫樾府海賦尚城燕磯聽潮保利國際社區太平山公園棲霞區人民法院仙林站體育中心項目地處南京市棲霞區西南側，距離南京東站2km，距離南京貨運站僅600m。周邊用地性質分析東側住宅與小學用地，北側可研設13、計用地，西側現狀商辦混合用地緊鄰地鐵站，未來交通及配套資源豐富，周邊教育資源充足，西南側有太平山公園景觀優勢地鐵站地鐵站A地塊C地塊J地塊D地塊B地塊交通分析興智路經十六路恒競路緊臨棲霞大道，交通便利，南側住區成熟。興智路是目前唯一一條入區道路北側恒競路是現狀道路，其余為規劃道路周邊現狀規劃居住地塊C地塊D地塊CDEGCDEFGF興智園品相較好，周邊多為待開發凈地，現狀交通較為便利，遠期配套成熟，有學區資源與商業資源學校用地幼兒園用地紫樾府興智園美食街沿街商鋪商業成熟道路未通道路未通售樓處規劃居住用地規劃居住用地D地塊售樓處與辦公選址售樓處選址：位置比較顯著，展示形象佳樣板房在售樓處內做臨時樣14、板辦公選址：靠近興智園，功能接近，用地資源占用小興智科技園（成熟辦公）辦公商業價值分析辦公用地基地（有商業指標）規劃居住用地規劃居住用地綠化用地居住用地沿街商業1234綠地西側：距離地鐵站近，對面有沿街商業商業價值最大北側：距離地鐵站近，北側有辦公用地商業價值次之東側：靠近規劃居住用地，對住宅影響較大商業價值較小南側：無道路，緊鄰綠地商業價值小人行流線人流來向競品規劃形態競品規劃特點中心大花園棲霞區神農路棲霞區神農路D地塊：Rb用地用地面積：36084.71容積率：3.0建筑高度：h100m建筑密度：35%商業容量：35%40%規劃條件梳理地鐵退界線出入口開口地下可用空間產品建議03 規劃分析15、Planning設計理念綠色社區公園生活景致花園禮致生活我們的主題最大化的利用享受景觀，創造公園里的居住體驗充分利用土地資源，成就尊貴儀式感的生活體驗規劃解讀中心花園+組團綠地+景觀通廊+禮制軸線總平面圖住宅:5.20萬自持住宅：1.70萬辦公：3.35萬零售商業：0.44萬住宅戶數:508戶自持住宅戶數：254戶經濟技術指標業態面積段戶型目標套數配比實際戶數戶數合計實際戶數比實際面積類型面積合計實際面積比高層893房1衛50%25450850.00%22679.86 52037.18 43.58%1163房2衛50%25450.00%29357.32 56.42%南京市棲霞區興智科技城地塊南16、京市棲霞區興智科技城地塊D D分區分區項目項目單位單位指標指標備注備注總用地面積36081.63總建筑面積141417.54計容面積108244.89其中住宅面積52103.18自持住宅面積16998.00辦公面積33535.71地上總建筑面積的35商業面積4350.00配套面積1258.00其中養老服務用房229.00每百戶30物業服務用房384.00總建筑面積的4（100）快件服務用房25.00不小于25消控室80.00配電站540.00容積率3.00300.0%不計容面積33172.65其中地下建筑面積33172.65辦公地下建筑面積7642.02住宅地下建筑面積25530.63包含人防17、面積12727.58總建筑面積的9綠化率30%30%總戶數戶762總占地面積8805.91建筑密度24.41%35%總人數人24383.2人/戶機動車車位數輛1107其中地下停車位輛1052地上停車位輛55非機動車車位數輛2173鳥瞰圖沿街透視圖沿街透視圖規劃策略一、品質售樓處規劃策略二、社區入口大門規劃策略三、中央花園規劃策略四、組團綠地規劃策略五、單元入戶門規劃策略六、品質立面產品落位115戶型89戶型自持住宅自持住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比6419074.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%可售住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比89218、5450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%配套及商業分布配套用房商業配電房養老服務用房：229m2社區大門：50m2（改造）物業服務用房（住宅）：384m2快件服務用房：25m2消控室：80m2配電房：540m2供電服務半徑出入口分析地庫出入口消防流線車行流線人行流線31.9831.9832.2032.20社區大堂50（后期加頂）快件服務用房（25）門衛（10）住宅區出入口地下車庫車道對位關系物業服務用房（25）出入口方案一效果消防車出入口（常閉）非機動車自助刷卡地庫入口地庫出口訪客停車出入口人行出入口門衛崗亭10社區大堂50屋頂鏤空后期改建快件收發219、5物業服務用房25造型4.5m11.9m4.5m7m6m車行流線分析車行流線地庫出入口人行流線分析人行流線消防流線分析消防回車場消防流線消防登高場地地面停車分析地庫出入口商業地面停車自持地面停車辦公地面停車訪客地面停車商業停車：18輛辦公停車：32輛自持訪客停車：4輛住宅訪客停車：11輛出租車：4輛裝卸車位：1輛出租地面停車裝卸地面停車機動車停車位停車配建參照南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則（2019版），本案屬于二類區停車標準配建標準折減系數D地塊戶數/面積D地塊車位數D地塊地面車位數住宅（戶建面90）1.0車位/每戶1.0254254住宅（90戶建面144）1.2車位/每戶1.02520、4 305租賃住房（戶建面90）1.0車位/每戶0.7254 178配套用房（住宅）0.8車位/1001.01258.0011商務辦公1.0車位/1001.033535.7133632配套商業設施0.4車位/1001.04350.001818裝卸車位1車位/50004350.0011出租車位0.5車位/1000068866.1844合計110755非機動車地面停車分析非機動車出入口公共自行車地面停車非機動車停車位停車配建參照南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則（2019版），本案屬于二類區停車標準配建標準D地塊戶數/面積D地塊車位數D地塊地面車位數住宅（戶建面90）1.8車位/戶254 4521、8 住宅（90戶建面144）1.8車位/戶254 458 租賃住房（戶建面90）2.5車位/10016998 425 163 配套用房（住宅）1.6車位/1001258 21 商務辦公2.0車位/10033536 671 671 配套商業設施3.2輛/100 4350.00140 140 合計2173 974公共自行車及共享單車折算數量地面車位數地下車位數公共自行車及共享單車數217/折算后數量651/實際非機動車總停車位1739 540 1199 建筑間距分析總平面圖場地標高設計29.1029.1029.3729.3730.3730.3732.0032.0032.0032.00場地覆土場地覆22、土1.5m1.5m場地標高：32.00正負零標高：32.15場地和市政道路交叉點約0.285m高差場地標高：30.37正負零標高：30.47場地和市政道路約0.33m高差XX.XX周邊場地高程XX.XX道路路牙石頂高程XX.XX道路中心線高程29.1029.1028.5028.5031.4531.4528.3828.2128.1828.2828.1928.1528.1427.9027.8627.8527.8128.2028.5828.9029.0029.1529.4329.6429.7829.9230.0430.2330.3730.4730.6931.11031.14431.20431.26423、31.38431.44431.50431.56831.64631.44731.15330.85930.56530.27129.97729.68329.38929.09531.32431.34731.71531.05330.75930.46530.17129.87729.58329.28928.99531.08531.11931.17931.23931.35931.41931.47931.54331.62131.29928.5028.50建筑高度分析30F31F33F日照分析計算標準：住宅：大寒日累計2小時養老服務用房：冬至日累計2小時最小時段30分鐘最大2段界內日照滿足對界外無影響興智路城市天24、際線33F 100m20F 99.1m26F 80m26F 80m31F 93.1m20F25F棲霞大道城市天際線100m30F 94m30F 90.15m高低錯落的城市天際線1122443355景觀結構分析景觀節點景觀軸線景觀視線分析景觀節點景觀視野LANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISIONLANDSCAPE VISION04 產品設計Product戶配情況可售住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比8925450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%自持住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比6419025、74.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%產品定位-用戶需求 規整的戶型結構，舒適的房間尺度 有玄關空間并設有玄關柜 良好的餐廚互動關系 舒適的陽臺空間 明亮的餐客廳 一定的套內收納空間 更有儀式感的入戶空間 可變的靈動空間基本訴求產品落位115戶型89戶型自持住宅自持住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比6419074.8%12108.4071.23%766425.2%4889.6028.77%可售住宅戶型配比面積段戶數戶數比面積面積比8925450%22679.8643.58%11625450%29357.3256.42%89高層戶型戶型優勢：1.326、房1衛2.餐客對位3.南北通廳4.獨立玄關5.三面朝南115高層戶型戶型優勢：1.3房2衛2.餐客對位3.南北通廳4.獨立玄關5.三面朝南6.獨立衣帽間7.超大南向陽臺115豎廳 三面寬大三房89戶型三面寬南北通三房上一輪115+89拼接戶型標準層平面115豎廳 三面寬大三房89戶型三面寬南北通三房115+89拼接戶型標準層平面自持住宅63戶型戶型優勢：1.豪華單人房2.餐客對位3.獨立玄關自持住宅76戶型戶型優勢：1.2房1衛2.餐客對位3.南北通廳4.獨立玄關自持住宅標準層平面面積段6075總計戶數19264256戶數占比75%25%100%標準層建筑面積：526.63面積段63-762T27、8戶樓層房型套內主體陽臺計算面積套內面積套型建筑主體套型建筑面積層套內主體層建筑主體(交通體及設備）層數總套內主體面積總主體面積得房率1FA0.00 00.00 0.00 0.00 0.00 176.77112490.05 16998.3673.48%B0.00 00.00 0.00 0.00 C0.00 00.00 0.00 0.00 2FA53.66 2.71556.38 74.01 76.72 286.28429.731B44.48 2.3446.82 61.38 63.72 C45.00 2.3447.34 62.09 64.43 3-16F （標準層）A53.66 2.71556.328、8 74.01 76.72 393.67 526.6331B44.48 2.3446.82 61.38 63.72 C44.48 2.3446.82 61.38 63.72 機房層46.33 1電信間（地下)20.00 1總計容小計33自持住宅首層平面及沿街商業平面商業面積1246.20(含配電間10.36）物業用房277.05(含消控室81.42)養老用房228.18住宅面積176.77商業得房率97.43%自持住宅及沿街商業剖面3面寬115+3面寬89+2面寬75+2面寬63戶型級配戶型面寬均好優先戶型級差表（3面寬+3面寬+2面寬+2面寬）戶型面積總面寬客廳（面寬）主臥室客臥1客臥2書房29、公衛臥室（面寬x進深）衛生間（）衣帽間三室戶3室2廳2衛11510.43.83.2*3.05三件套2.2*1.12.8*2.952.8*3.0-1.8*3.0三室戶3室2廳1衛899.53.33.0*3.05-2.7*3.05-2.4*2.72.4*1.7兩室戶2室2廳1衛766.73.33.0*3.55-2.1*2.45-1.9*1.9一室戶1室2廳1衛636.453.12.95*3.8-2.95*1.6115+89拼接戶型D-2#-首層平面115+89拼接戶型D-2#-標準層平面115+89拼接戶型D-2#-南立面115+89拼接戶型D-2#-北立面115+89拼接戶型D-3#-東/西立面30、115+89拼接戶型D-2#-1-1剖面115+89拼接戶型D-2#-2-2剖面115+89拼接戶型-大樣圖自持住宅地下室平面自持住宅首層平面自持住宅二層平面自持住宅三層平面自持住宅四層平面自持住宅標準層平面自持住宅機房層平面自持住宅屋頂層平面自持住宅南立面自持住宅北立面自持住宅東西立面自持住宅剖面圖自持住宅剖面圖自持住宅節點大樣05 造型設計Modelling115+90立面造型方案一115+90立面造型方案一115+90立面造型方案二115+90立面造型方案二自持住宅南立面方案方案一自持住宅北立面方案方案一自持住宅南立面方案二立面方案細節立面方案門頭立面方案門頭材料分析住宅淺色仿石涂料淺色31、石材線腳-灰色鋁合金型材深灰色金屬格柵灰色鋁合金材料分析自持住宅淺色仿石涂料淺色石材線腳-灰色鋁合金型材深灰色金屬格柵灰色鋁合金灰色金屬涂料立面方案沿街商鋪立面方案沿街商鋪社區大門效果出入口效果出入口效果06 售樓處Sales Center入口庭院水院停車前場放在北側方案一前場放在北側方案一沿街立面效果前場放在北側方案一前場立面前場放在北側方案一前場立面前場放在北側售樓處夜景及商業LOGOLOGO效果1F1F方案一售樓處平面2F2F門廳大辦公區員工衛生間沙盤展示展示會議機房茶水檔案更衣更衣庫房接待水吧雜物物業經理財務兒童活動簽約財務R RF F方案一售樓處平面雜物方案一售樓處剖面方案一售樓處剖32、面1F1F方案一商業平面2F2F商業17781778得鋪率67.7%67.7%方案一北側商業1F1F2F2F方案一北側商業商業13141314得鋪率73.6%73.6%方案一商業沿街效果方案一商業沿街效果07 辦公樓Office辦公樓設計條件高效+標準化辦公樓效果方案一強調豎向線條立面幾何切割辦公樓效果方案二強調豎向線條立面幾何切割外立面材質辦公樓半隱框玻璃幕墻深灰色金屬格柵深灰色金屬雨蓬白色鋁構件辦公樓一層平面層數：20層建筑高度:99.10m（包含屋頂構架）辦公樓地下一層平面辦公樓二層平面辦公樓三層平面辦公樓四至二十層平面辦公樓機房層平面辦公樓屋頂層平面辦公樓北立面辦公樓西立面辦公樓南立面辦公樓東立面辦公樓剖面辦公樓剖面辦公樓墻身謝謝