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1、東湖科技園項(xiàng)目前期營銷提報東湖科技園項(xiàng)目前期營銷提報 市場營銷策劃 2011.8.12 作為未來東臺市城東新區(qū)中心地區(qū)的一 個“綜合體”項(xiàng)目，我認(rèn)為東湖科技 園應(yīng)不僅僅是一個能夠?yàn)殚_發(fā)商帶來 利潤回報的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對于這個片區(qū)、 城市和她的人們而言，她還將承擔(dān)其他 的責(zé)任 前言前言 報告框架報告框架 項(xiàng)目解讀 運(yùn)營目的 市場解讀 整合地方資源植入 項(xiàng)目營銷體系設(shè)想 項(xiàng)目核心價值提煉 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 Part 1 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于東臺市城東新區(qū)的核心區(qū)位 ； 項(xiàng)目東側(cè)正對“新區(qū)政府”，交通(聯(lián)合各方共同打造)及環(huán)境優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目至未來的萬名學(xué)子的大型學(xué)區(qū)及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)約510分鐘以2、內(nèi)。 項(xiàng)目宏觀區(qū)位項(xiàng)目宏觀區(qū)位 項(xiàng)目區(qū)位及周邊重要資源項(xiàng)目區(qū)位及周邊重要資源 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 本案本案 醫(yī)院醫(yī)院 大型學(xué)區(qū)大型學(xué)區(qū) 住宅區(qū)住宅區(qū) 新區(qū)政府新區(qū)政府 東臺鎮(zhèn)政府東臺鎮(zhèn)政府 大型住宅區(qū)大型住宅區(qū) 沿海高速沿海高速 本案本案 火車站火車站 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目以“綜合體”形象面市； 項(xiàng)目整體體量在區(qū)域市場處于中等略偏上水平； 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品構(gòu)成指標(biāo) 產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別 體量體量 公寓 150396.6 寫字樓 54189.6 商業(yè) ？ 酒店 62736.2 用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊性質(zhì)地塊性質(zhì) 綜合用地 公寓用地 建造面積建造面積 116925.3、8+商業(yè)？ 150396.6 用途用途 商業(yè)用地 商業(yè)用地 出讓年限出讓年限 40年 40年 容積率容積率 3.0 建筑密度建筑密度 35% 35% 產(chǎn)品規(guī)劃方案（未最終確定） 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 方案中，將辦公區(qū)與公寓區(qū)進(jìn)行了較好的分隔，從而使后 期居住者與辦公者之間互不干擾，同時在后期銷售推廣上也較 能體現(xiàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)，后期管理也相對較為便利。 建議小區(qū)圍墻和辦公區(qū)域主體留有足夠的行車道，如果道 路狹窄，會使寫字樓的整體品質(zhì)下降。 主城 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 價值點(diǎn)分析價值點(diǎn)分析 項(xiàng)目區(qū)位價值挖掘項(xiàng)目區(qū)位價值挖掘 城市副中心核心區(qū)位城市副中心核心區(qū)位 1 區(qū)位價值 一主一副，雙心一軸，三大組團(tuán)一主一副，雙心一軸，三大組團(tuán) 副城 發(fā)展軸心 海豐、頭灶 四灶等東部 組團(tuán) 南沈灶、 梁垛等組團(tuán) 主城、 西片集鎮(zhèn) 組團(tuán) 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 價值點(diǎn)分析價值點(diǎn)分析 項(xiàng)目區(qū)位價值挖掘項(xiàng)目區(qū)位價值挖掘 城市副中心