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1、安安徽徽經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)中中環(huán)環(huán)城城定定位位分分析析報報告告安安徽徽經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)中中環(huán)環(huán)城城定定位位分分析析報報告告 （討討論論稿稿） 睿邦榮智合作創(chuàng)造價值 說說明明： 一一、保密原則：本報告僅提供至中環(huán)城項目運行相關聯(lián)的人士，切忌泄露 至無關人士及現(xiàn)在和潛在的競爭對手中。 二、本報告將闡述以下幾個主要問題； 總定位及分項定位； 定位的依據(jù)； 業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合建議； 初步論證的業(yè)態(tài)定位及布局； 三、由于篇幅關系，項目的商圈特征及分析、消費者調查、潛在商戶調查 等依據(jù)的來源本報告將省略。 睿邦榮智合作創(chuàng)造價值 睿邦榮智合作創(chuàng)造價值 一一、中中環(huán)環(huán)城城項項目目如如何何定定位位？適適合合做做什什么么業(yè)業(yè)態(tài)2、態(tài)？ 通過對項目的區(qū)位、交通、道路、可到達性、可視性、項目概念設計等的分析，我們可以看 出： 項目的立地條件主要表現(xiàn)在（摘引可行性報告）： A:片片區(qū)區(qū)地地位位：城市141發(fā)展戰(zhàn)略的4個副中心之一； B:片片區(qū)區(qū)配配套套：配套基本完善,居住氛圍較足，商業(yè)配套不完善，以低擋為主。經(jīng)開區(qū)發(fā)展帶來 未來發(fā)展的動力。會展和旅游業(yè)也是片區(qū)發(fā)展關鍵； C:片片區(qū)區(qū)客客源源：交通便利導入了城市和郊縣區(qū)客源, 片區(qū)的產(chǎn)業(yè)、會展、旅游、娛樂成為主要的 客源導入動力， 阻力為缺乏高檔消費場所和特色消費引擎； D:片片區(qū)區(qū)競競爭爭：政務區(qū)的成熟和高起點成為項目片區(qū)的主要競爭對手；高新區(qū)利用自身優(yōu)勢不 斷發(fā)展也成為項3、目的競爭片區(qū)；濱湖新區(qū)的啟動給片區(qū)帶來了機遇也帶來了挑戰(zhàn)。 1.本本項項目目的的立立地地條條件件是是我我們們定定位位的的基基礎礎 睿邦榮智合作創(chuàng)造價值 在這樣一個立地條件和背景之下，項目適合的消費群主要表現(xiàn)：機動性較強人群（交通工具 較便利）、追求較新消費形態(tài)人群、項目地周邊人群。 適合上述消費群體并具有足夠的消費量支撐的主力業(yè)態(tài)有： 奧特萊斯名品折扣店 時尚性餐飲店 休閑娛樂性項目 家居家具類項目 互動性強的運動100項目 會員制商店（麥德龍、山姆等） 注：具體考慮什么業(yè)態(tài)，待定。 睿邦榮智合作創(chuàng)造價值 2.成成熟熟商商圈圈的的形形成成規(guī)規(guī)律律是是我我們們定定位位的的參參考考 為了更好的探求本市商業(yè)的空白點，我們選取了比較成 熟的上海、北京、廣州的相關業(yè)態(tài)來分析一個城市商業(yè) 的基本狀況、構成和發(fā)展趨勢； A:上海青浦奧特萊斯折扣店 上海奧特萊斯地址在上海青浦，青浦的這家outlets擁有