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1、證券研究報告行業點評報告房地產 東吳證券研究所東吳證券研究所 1/4 請務必閱讀正文之后的免責聲明部分請務必閱讀正文之后的免責聲明部分 房地產行業點評報告 廣州城改規劃率先出臺，明確規模探索房票廣州城改規劃率先出臺，明確規模探索房票安置安置 2023 年年 10 月月 25 日日 證券分析師證券分析師 房誠琦房誠琦 執業證書：S0600522100002 證券分析師證券分析師 肖暢肖暢 執業證書：S0600523020003 證券分析師證券分析師 白學松白學松 執業證書：S0600523050001 行業走勢行業走勢 相關研究相關研究 多地取消土拍限價要求，杭州放松限購限貸政策 2023-102、-24 二手房銷售回暖，城中村改造穩步推進 2023-10-16 增持（維持）Table_Tag Table_Summary 投資要點投資要點 事件：事件：10 月 24 日，廣州市城市更新專項規劃（2021-2035 年）廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035 年）（下稱為規劃）經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。本次規劃在今年 2 月 6 日曾正式公開征求社會意見，也是 2009 年以來廣州市第三次更新總體規劃。規劃規劃 重點重點：明確更新規模和：明確更新規模和更新時序更新時序，探索完善房票安置機制探索完善房票安置機制。（1）根據 規劃，至至 2025/23、030/2035 年累計推進城市更新約年累計推進城市更新約 130/230/300 萬萬方（含城中村改造方（含城中村改造 70/120/155 萬方）萬方）。規劃明確至 2035 年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目 291 個。其中：舊村莊全面改造項目 252 個（含城中村項目 150 個）、舊村莊混合改造項目 24 個（含城中村項目 15 個），“拆、治、興”并舉推動改造；舊城混合改造項目 15個，綜合運用“留、改、拆”方式推進。（2）規劃明確項目正負面清單，避免短時間內大拆大建和“運動式”更新。（3）規劃提出優化成規劃提出優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制本核算與征拆標4、準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。7 月國常會后多地發布城中村相關政策，月國常會后多地發布城中村相關政策，住建部城改系統已入庫住建部城改系統已入庫 162 個個項目，項目，預計四季度城中村改造預計四季度城中村改造將推進更多落地措施將推進更多落地措施。2023 年 7 月 21 日，國常會通過了 關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見，之后上海、長春、鄭州等城市跟進落實，其中廣州市住建局在 8 月16 日提出今年廣州全市至少推進 127 個城中村改造項目。全國范圍看，根據央廣網報道，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目 162 個5、。我們預計四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加快推進節奏。城中村改造有望成為拉動房地產投資、城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售提振商品房銷售的有力抓手的有力抓手。（1）投資方面：2022 年全國房地產開發投資額 13.3 萬億元，同比下降 10.0%；2023 年 1-9 月為 8.7 萬億元，同比下降 9.1%。投資額連續 2 年下滑在歷史上也較為罕見，當前房地產形勢下明年投資額很難出現扭轉。我們認為城中村改造明年有望對沖房地產投資下行，對整體投資具有一定拉動作用。（2）銷售方面：傳統的“原拆原還”安置模式，只創造商品房供給不創造需求，本次廣州規劃提出的房票安置制度，6、若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。在當下銷售景氣度下行的情況下，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。投資建議：投資建議：本輪城中村改造，代表著存量時代下中國房地產市場“重保障、重民生”的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用。擁有城中村改造經驗、當地資源豐富的地方國企有望率先受益，重點推薦：城建發展、越秀地產、珠江股份城建發展、越秀地產、珠江股份，建議關注：中華企業、天健集團中華企業、天健集團。風險提示：風險提示：城中村改造政策落地進度不急預期；行業下行持續7、，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期。-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2022/10/252023/2/232023/6/242023/10/23房地產滬深300免責及評級說明部分 圖圖1：廣州廣州市舊村莊集聚程度分布示意圖市舊村莊集聚程度分布示意圖 數據來源：廣州市規劃和自然資源局，東吳證券研究所 表表1：2023 年年 7 月國常會后城中村改造政策一覽月國常會后城中村改造政策一覽 日期 省/市 城市級別 內容 免責及評級說明部分 2023/7/21 國常會 部委 在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重8、要舉措。2023/8/15 山東 省/市 印發關于進一步提振擴大消費的若干政策措施的通知：年內統籌資金支持棚戶區改造、老舊小區改造配套基礎設施建設；城鎮老舊小區居民可提取住房公積金用于加裝電梯等改造；各市可通過發放住房消費券、優化公積金貸款服務等，對新市民、青年人等群體開展群購商品房給予支持。2023/8/16 廣州 一線 廣州市住建局：今年廣州全市至少推進 127 個城中村改造項目，是有史以來最大規模的年度任務，廣州將繼續更新政策體系，創新連片改造實踐，鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。2023/8/22 金華 三線 首創城中村拆遷安置公積金貸款，縮短公積金繳存時限為6 個月，并可使用公9、積金貸款支付安置房差價及提前償還原有商業、信用等貸款。2023/9/7 上海 一線 住房公積金管理委員會發布通知，對納入城市更新范圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策：調整住房公積金購買存量住房最長貸款期限，貸款期限調整為不超過 15 年、30 年或“50 減房齡”；支持購買更新改造后房屋公積金提取、支持項目建設期內租房公積金提取以及擴大提取申請人。2.臨港新片區調整人才購房政策優化：未選房人才解除鎖定；選房未簽約人才調整鎖定期限；工作年限要求由 6 個月調整為 3 個月。2023/9/7 長春 二線 長春出臺“長十一條”新政：包括積極推進城中村和棚戶區改造及試行地下停車位、車庫辦理10、預售等政策。2023/9/13 玉溪 四線 云南玉溪：政府可采購存量商品房用作棚改安置房。2023/9/20 央行 部委 央行：貨幣政策應對超預期挑戰和變化仍有充足空間，將繼續精準有力實施好穩健的貨幣政策，加強逆周期調節和政策儲備，以高質量金融服務助力高質量發展；將抓好“金融 16 條”落實，加大城中村改造、平急兩用基礎設施建設、保障性住房建設等金融支持；引導實體經濟融資成本穩中有降，推動銀行積極調整存量房貸利率。2023/9/24 河南 省/市 河南：發布城市更新行動指導意見，提出穩慎推進城中村改造。其中要求鄭州市、洛陽市、航空港區認真落實國家關于超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作的要求11、。2023/10/12 住建部 部委 據住建部消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分類推進實施；住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目 162 個。除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應按一定比例建設保障性住房。數據來源：央廣網，各政府部門網站，東吳證券研究所 免責及評級說明部分 東吳證券股份有限公司經中國證券監督管理委員會批準，已具備證券投資咨詢業務資格。本研究報告僅供東吳證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議，本公司及作者不對任何人12、因使用本報告中的內容所導致的任何后果負任何責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。在法律許可的情況下，東吳證券及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務或其他服務。市場有風險，投資需謹慎。本報告是基于本公司分析師認為可靠且已公開的信息，本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，也不保證文中觀點或陳述不會發生任何變更，在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本報告的版權歸本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。經授權刊載、轉發本報告或者摘要的，13、應當注明出處為東吳證券研究所，并注明本報告發布人和發布日期，提示使用本報告的風險，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。未經授權或未按要求刊載、轉發本報告的，應當承擔相應的法律責任。本公司將保留向其追究法律責任的權利。東吳證券投資評級標準東吳證券投資評級標準 投資評級基于分析師對報告發布日后 6 至 12 個月內行業或公司回報潛力相對基準表現的預期（A 股市場基準為滬深 300 指數，香港市場基準為恒生指數，美國市場基準為標普 500 指數，新三板基準指數為三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的），具體如下：公司投資評級：買入：預期未來 6 個月個股漲跌幅相對基準14、在 15%以上；增持：預期未來 6 個月個股漲跌幅相對基準介于 5%與 15%之間；中性：預期未來 6 個月個股漲跌幅相對基準介于-5%與 5%之間；減持：預期未來 6 個月個股漲跌幅相對基準介于-15%與-5%之間；賣出：預期未來 6 個月個股漲跌幅相對基準在-15%以下。行業投資評級：增持：預期未來 6 個月內，行業指數相對強于基準 5%以上；中性：預期未來 6 個月內，行業指數相對基準-5%與 5%；減持：預期未來 6 個月內，行業指數相對弱于基準 5%以上。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重建議。投資者買入或者賣出證券的決定應當充分考慮自身特定狀況，如具體投資目的、財務狀況以及特定需求等，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。東吳證券研究所 蘇州工業園區星陽街 5 號 郵政編碼：215021 傳真：（0512）62938527 公司網址：http:/