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1、福星國際城福星國際城2011年年 商業(yè)銷售執(zhí)行報告商業(yè)銷售執(zhí)行報告 一、項目營銷背景 開發(fā)商背景：開發(fā)商背景：福星惠譽深耕武漢10年，發(fā)展成為本土第一品牌， 具備強大的品牌號召力，這決定的項目的商業(yè)檔次應與開發(fā)商品 牌相一致。同時福星惠譽擁有萬名忠實客戶，構(gòu)成項目強大的客 戶資源，客戶渠道有保障。 項目背景：項目背景：商業(yè)先行、直接銷售的經(jīng)營模式?jīng)Q定了項目商業(yè)無太 多的培育期，必須依靠招商形成品牌號召力；前期的宣傳推廣營 造項目影響也至關(guān)重要。 項目目標：項目目標：商業(yè)部分占全年銷售目標的一半以上，能否實現(xiàn)商業(yè) 部分順利銷售回款直接關(guān)乎本項目2009年銷售目標的實現(xiàn)。 二、商業(yè)發(fā)展的幾大命題 2、“商商”與與“鋪鋪”的關(guān)系的關(guān)系 有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進駐商戶是否有持久市場生 命力將是商鋪能否成功銷售的重要前提。本項目應重視“招商”與 “銷售”的重要因果關(guān)系。 銷售與經(jīng)營的關(guān)系銷售與經(jīng)營的關(guān)系 開發(fā)商對銷售價格預期不高，商鋪銷售難度相對不大，如何做好招 商以及持續(xù)性經(jīng)營，對59萬方的項目整體形象形成強大的支撐，才 是項目的核心問題。 租金與售價的關(guān)系租金與售價的關(guān)系 一般認為，租金決定銷售價格，但實踐經(jīng)驗是：商家經(jīng)營能力決定 銷售價格。好的經(jīng)營商家可帶來長期穩(wěn)定的增值回報，從而提升銷 售價格。因此，招商檔次對本項目的最終定價有直接影響。 PART.1PART.1 招商及銷售3、策略招商及銷售策略 PART.2 PART.2 招商及銷售執(zhí)行招商及銷售執(zhí)行 PART.3 PART.3 宣傳推廣宣傳推廣 PART.1PART.1 招商及銷售策略招商及銷售策略 一、定位回顧一、定位回顧 二、招商策略二、招商策略 三、銷售策略三、銷售策略 一、定位回顧一、定位回顧 浮云商業(yè)街浮云商業(yè)街+ +商業(yè)街商業(yè)街+ +裙樓面積裙樓面積:2.8:2.8萬方萬方, ,其中其中 浮云商業(yè)街：四層共1.2萬方，各為： 非浮云商業(yè)面積（1、2層）：共0.88萬方 五大浮云商業(yè)面積（3、4層）：共0.32萬方 商業(yè)街：兩層共0.62萬方； 公寓裙樓：四層共1萬方 樓層 面積（平方米） 浮云 商業(yè) 街 一層 4219.8 二層 4642.8 三層 1647.3 四層 1628.2 小計 12138.1 商業(yè) 街 一層 2925.86 二層 3297.64 小計 6223.5 合計 18361.6