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1、房地產(chǎn)廣告不等于房地產(chǎn)營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷與其他產(chǎn)品的營(yíng)銷有著特殊的地方， 不但需要最基本的建 筑知識(shí)，還要對(duì)投資分析、投資回報(bào)等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有深層次的了解，這 樣才會(huì)對(duì)市場(chǎng)的前瞻性有深層次的把握，才會(huì)對(duì)走勢(shì)有較準(zhǔn)確的判 斷。但為什么深圳的房地產(chǎn)廣告總沉湎于表現(xiàn)形式的詭、怪、奇異而 不能自拔，為什么深圳的房地產(chǎn)廣告都在喋喋不休的說(shuō)環(huán)境、綠化、 價(jià)格、配套、戶型、建筑風(fēng)格，說(shuō)完之后都步調(diào)一致、如出一轍，有 的還使用大面積留白廣告裝扮高雅？為什么凡是別墅都說(shuō)自己代表 一種文化？難道消費(fèi)者的腦袋是木瓜？ 聰明的廣告商，該醒醒了。走出去，去接觸你的客戶，去了解他們， 你就能做出賣出房子的好廣告。 大家都知道，2、判斷一則房地產(chǎn)廣告的優(yōu)劣，是看它是否有力地幫助賣 出更多的房子。同時(shí)，每一則廣告都是對(duì)品牌形象的長(zhǎng)期投資，所以 在實(shí)際的廣告運(yùn)作中，我們常常會(huì)在品牌與銷量之間打轉(zhuǎn)，不清楚怎 樣做更利于銷量，怎樣做更利于品牌的長(zhǎng)期建設(shè)。在房地產(chǎn)廣告中， 品牌形象廣告可能對(duì)商品只字未提，但卻對(duì)銷售發(fā)揮著巨大的影響。 當(dāng)兩個(gè)樓盤的物質(zhì)差距很小時(shí)， 導(dǎo)致購(gòu)買差距的重要因素就是消費(fèi)者 對(duì)兩個(gè)樓盤品牌的熟悉、認(rèn)知、好惡以及信任的程度，品牌的個(gè)性與 格調(diào)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了主導(dǎo)作用， 個(gè)性與格調(diào)的塑造在于你是否在長(zhǎng)期 的廣告宣傳中堅(jiān)持了一貫的營(yíng)銷策略。 我們的發(fā)展商通常都有一個(gè)毛 病，那就是經(jīng)常更換廣告商，每更換一次，就重新來(lái)一3、個(gè)廣告策略。 到最后消費(fèi)者對(duì)樓盤的品牌個(gè)性越來(lái)越糊涂，結(jié)個(gè)什么也沒(méi)記住，只 記住了樓盤的名稱，至于這個(gè)樓比那個(gè)樓好在哪里，不清楚也不記得 了。一些房地產(chǎn)商在做房地產(chǎn)廣告時(shí)，喜歡舍本琢木，廣告表現(xiàn)沉醉 于形式上的變化，如牽強(qiáng)附會(huì)、超常規(guī)的廣告畫面，沒(méi)有靈魂的空洞 訴求， 而忽視了對(duì)房子本身的深層挖掘， 忽視了品牌形象的長(zhǎng)期投資。 還有，由于房子好壞的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有，也不好判斷孰優(yōu)孰劣，從而導(dǎo)致了 大量虛假?gòu)V告的出現(xiàn)，比如，什么“一流的地段，一流的綠化”；“超 低價(jià)*元起”，那個(gè)“起”象個(gè)沒(méi)過(guò)門的媳婦，羞羞答答，躲躲閃閃； 另外，大搞不切實(shí)際的“效果圖”，勾引消費(fèi)者上當(dāng)，以為消費(fèi)者都是 傻瓜。這些虛假行為從短期來(lái)看，是有所收獲，但黃梁一醒，就知道 做美夢(mèng)的日子不多了。 經(jīng)過(guò)了幾年風(fēng)雨洗禮之后的深圳的房地產(chǎn)， 正朝著一個(gè)良性的方向發(fā) 展。可以預(yù)見(jiàn)，深圳在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)方面都會(huì) 進(jìn)入一