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標桿地產集團房地產行業涉及的相關指數含義銷售培訓課程（18頁）.doc

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培訓其他

上傳人：西瓜編號：78357 2021-03-31 18頁 45.50KB

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1、 1 隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的中房指數、國房指數外，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是實踐操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在著這樣或那樣的問題。一、房地產價格指數的基本理論一些經濟發達、房地產市場成熟的國家或地區，已較早地涉足房地產價格指數這一領域，并積累了較為豐富的經驗。洪寶川博士在其探索2、地價漲落之謎中，介紹了世界上流行的 11 種房地產價格指數的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法根據建造房地產的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術平均法編制房地產價格指數。這是一種較早期的房地產價格指數編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產投入要素成本的變動來反映房地產價格的變動有較大的偏差。目前，這種方法實際應用較少。 2 2、加權平均法該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數，加權的目的在于降低不同交易3、案例的特征差異所引起的指數中房地產品質或結構變動所帶來的偏差。中位數價格法與算術平均法相比，是利用加權雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用于地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。 3、重復交易法這是一種能夠較好地控制房地產品質影響的方法。它利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同的時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。該方法在理論上已經相當完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復交易的房地產資料，實際實施成本高；（2）重復交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質固定的假設將

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