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1、世聯(lián)世聯(lián)取地和進入策略研究顧取地和進入策略研究顧 問業(yè)務經(jīng)驗分享問業(yè)務經(jīng)驗分享 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián) 地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和 發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2006-1-15 取地和進入策略研究必須關(guān)注的問題取地和進入策略研究必須關(guān)注的問題 Issue 在進行取地和進入決策時開發(fā)商最關(guān)注以在進行取地和進入決策時開發(fā)商最關(guān)注以 下問題下問題 1. 在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目標的指導下是否要進入意向地 區(qū)？ 2. 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場和土地市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展 趨勢是怎樣的？ 3. 現(xiàn)時意向2、地塊的評估價值是多少？影響現(xiàn)時土地價 值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？ 4. 哪些地塊價值大、對區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊 必須在近期拿？哪些可以遠期拿？ 5. 如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？ 6. 企業(yè)進入市場的時間節(jié)奏是怎樣的？ 7. 合理的取地成本是多少？ 世聯(lián)對取地和進入策略研究的理解及觀點世聯(lián)對取地和進入策略研究的理解及觀點 Opinion 在在 企企 業(yè)業(yè) 區(qū)區(qū) 域域 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 下下 解解 析析 意意 向向 地地 區(qū)區(qū) 進不進入該地區(qū)？進不進入該地區(qū)？ 探討企業(yè)在意向地區(qū)開 發(fā)目標的實現(xiàn)度 進入策略 意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位 意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地3、產(chǎn)帶來的機遇與風險 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場研判 發(fā)展策略 土地儲備策略 競爭對手情況 市場總量、消化情況 客戶群與產(chǎn)品情況 意向地區(qū)土地市場狀況 意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機遇與風險 土地儲備原則 意向地塊評估 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn) 狀及發(fā)展前景 意向地區(qū)意向地區(qū)能否實現(xiàn)企業(yè)能否實現(xiàn)企業(yè) 的開發(fā)目標的開發(fā)目標 如何進入意向地區(qū)？如何進入意向地區(qū)？ 橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展 其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動態(tài) 進入策略研究思路進入策略研究思路 戰(zhàn)略層面 策略層面 執(zhí)行層面 地價分析與建議 取地策略研究思路取地策略研究思路 確定可能的取 地范圍 區(qū)域宗地 劃分 單項宗地土 地價值判斷 土地價值影響 因素權(quán)重確定 綜合判斷 土地價值 取地規(guī)模 取地范圍 確定土地價值 影響因素 彈性分析彈性分析 世聯(lián)取地和進入策略研究成功案例簡介世聯(lián)取地和進入策略研究成功案例簡介 Case 世聯(lián)成